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培训体系律师培训材料

（培训体系）律师培训材料

关于商品房销售、房屋中介以及招投标

法律知识和实务和操作技巧讲座的提纲

第壹课：

商品房销售理论和实务操作

第壹讲商品房预售、广告许诺纠纷及处理

壹、司法解释的适用范围

（壹）、房屋买卖合同

1、房屋买卖合同的概念、特征

2、房屋买卖合同的标的物——房屋

3、房屋买卖合同的出卖人

（二）、《解释》的调整范围——商品房买卖合同

1、商品房买卖的标的物——商品房

2、商品房买卖合同的概念和种类及特征

3、商品房预售合同和关联合同的区别

案例1：

李海军等28人和某房地产公司关于合同附件约定的电梯（主机进口）效力纠纷

案例2：

预售合同约定共用部位归个别业主，该条款效力纠纷

案例3：

俩份商品房买卖合同价款不壹致，怎样认定效力

案例4：

已告知购房者房屋被预售及抵押，预售合同是否有效

二、商品房预售合同的效力

（壹）理解商品房预售合同的效力问题，首先必须要区别《城市房地产管理法》第44条第1款规定的商品房预售条件和该条第2款规定的预售合同登记备案的不同意义。

（二）关于商品房预售许合同效力的补正问题。

案例5：

“商品房预售许可证”张冠李戴，开发商承担违约责任

案例6：

开发商未取得预售许可证，签定的变相买卖协议应属无效

案例7：

没有签订商品房预售合同，买受人只可要求退仍房款

案例8：

开发商没有取得预售许可，买受人可行使不安抗辩权

案例9：

壹审前未取得“预售许可证”，双方所签订的预售合同无效

案例10：

未取得销售许可证，非正式购房合同不具法律效力

三、销售广告为合同要约的条件

（壹）、目前商品房广告中说明和允诺的主要情形。

（二）审判实践中对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理的不同意见。

（三）销售广告中视为要约即具有合同约束力的三个条件：

1、商品房销售广告中的“说明和允诺”必须明确具体

2、对商品房买卖合同的订立有重大影响

3、对房屋价格的确定有重大影响

（四）、实践中人民法院将商品房广告和宣传资料认定为合同内容的几种情形。

案例11：

售楼广告的描述和实际情况不符，是否承担民事责任。

案例12：

售楼广告名不符实，开发商应受到惩罚

案例13：

不能举证开发商商承诺的内容，诉讼请示双倍赔偿败诉

案例14：

商品房和其宣传资料不壹致，开发商构成欺诈双倍赔偿

案例15：

擅自变更小区规划，开发商应承担违约责任

案例16：

宣传材料和实际商品房不符，法院判决开发商降价赔偿

案例17：

广告宣传未写入合同，仲裁认定其不具法律效力

案例18：

不能兑现承诺的车库，仲载裁决开发商赔偿违约金

案例19：

卧室变成设备间，法院判决合同能够撤销

案例20:

售楼广告和宣传资料不实的法律后果

案例21：

销售广告于特定条件下视为要约，房产商未履行构成违约

案例22：

规划示意图构成合同内容，开发商承担违约责任

案例23：

广告内容构成要约，开发商未兑现应承担违约责任

第二讲商品房登记备案、拆迁补偿

和惩罚性赔偿纠纷及处理

四、商品房认购协议中定金的处理

（壹）认购、订购、预订和排号的法律性质

1、关于预约合同的概念和法律性质

2、预约合同和附条件民事法律行为的异同

3、预约合同的理论基础及现行法的依据和签订预约合同的时间何时为宜

（二）关于认购书的定金罚则（法则）

五、预约合同和本约合同的认定

（壹）预约合同和本约的区别

（二）．对商品房买卖合同示范文本的理解和适用。

案例24：

合同条件谈不妥双方均无过错，开发商应退仍认购定金

案例25：

未取得“预售许可证”致认购书无效，开发商应双倍返仍定金

案例26：

开发商擅自更改规划，买受人可要求双倍返仍定金

案例27：

提前认购书被判无效，认购人不能获得双倍定金

案例28：

预约合同签订后，主合同未协商壹致的定金处理

案例29定金协议签订后将房屋转售他人，开发商应双倍返仍定

案例30购房者交付定金后未能办理贷款，立约定金不予返仍

案例31：

开发商未取得许可证致使预售合同，应双倍返仍定金

六、登记备案和预售合同的效力

案例32：

预售合同登记备案不是本案商品房预售合同的生效要件。

案例33：

预售登记备案无效，且不影响预售合同的效力

七、拆迁补偿安置协议的优先权

（壹）、拆迁补偿

（二）、拆迁安置

（三）、拆迁补偿安置协议的概念

（四）、拆迁补偿安置协议的当事人

（五）、拆迁补偿安置协议的性质、特征

（六）、拆迁补偿安置协议纠纷的处理

案例34：

拆迁安置房另卖他人，新、旧法律处理不壹样

案例35：

对拆迁安置房屋不满意，法院判决开发商给予补偿

八、恶意违约和惩罚性赔偿

（壹）、先卖后抵

（二）、壹房数卖

（三）出卖人的责任

1、出卖人的违约责任

2、合同解除后出卖人应承担的责任

3、惩罚性赔偿责任

九、欺诈行为和惩罚性赔偿

（壹）我国关于欺诈行为和合同效力的规定

1、必须有欺诈的故意。

2、须实施欺诈行为

3、受欺诈人因欺诈而陷入错误，且基于错误认识而为意思表示。

（二）、适用惩罚性赔偿责任的三种情形

1、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的行为

2、故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的行为

3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

案例36：

适用《消费者权益保护法》判决的因房产抵押引发的双倍赔偿案

案例37：

适用《消费者权益保护法》判决的因开发商故意隐瞒“五证”不全而引发的惩罚性赔偿案

案例38：

适用《司法解释》判决的因房产抵押引发的惩罚性赔偿案

案例39：

适用《司法解释》判决的因“壹房二卖”引发的惩罚性赔偿案

案例40：

适用《司法解释》判决的因隐瞒欺诈引起的惩罚性赔偿案

案例41：

故意隐瞒无预售许可证的事实，买受人的惩罚性赔偿请求得到支持

案例42：

明知开发商无预售许可证，买受人不能获得惩罚性赔偿

案例43：

开发商虚假承诺及隐瞒事实真相，法院秉公执法圆满调解结案

案例44：

房产商故意隐瞒所售房屋于押，买受人能够请求惩罚性赔偿

案例45：

开发商出售抵押房，买受人的惩罚性赔偿请求得到支持

案例46：

开发商代卖已售房屋操作失误险些双倍赔偿

十、第三人主张商品房买卖合同无效

（壹）、恶意串通的概念

（二）、恶意串通的效力

案例47：

开发商和第三人恶意串通，双方所从事的房屋买卖行为无效

第三讲商品房交付使用、房屋质量和面积缩水纠纷及处理

十壹、房屋的转移占有及风险转移

（壹）、关于对房屋的转移占有视为交付使用问题

（二）、关于可归责问题

（三）、关于因买受人原因致出卖人交付房屋不能的风险负担问题

案例48：

双方明确约定了房屋交付条件，开发商只交钥匙应视为违约

案例49：

合同约定凭竣工验收合格证交房，买受人再主张办理大产证不受法律保护

案例50：

开发商未按约定进行综合竣工验收，仲裁裁决买受人获得违约金

案例51：

因自身原因没有办理接房的房屋，房屋毁损、灭失的风险自己承担

十二、房屋主体质量不合格

（壹）、实际履行

（二）、解除合同

（三）、违约金及损害赔偿

（四）、违约侵权责任

十三、房屋质量瑕疵

案例52：

房屋漏雨多次维修不成，买受人有权提出退房

案例53：

房屋室内氨气超标，开发商应当赔偿损失

案例54：

房屋质量问题是否严重，法院依据权威部门的评估结果判决

案例55：

超过商品房质量保修期，修缮漏雨的费用谁来担负

案例56：

李某所购房屋裂缝属非结构性裂缝，应由开发商给予修复，但应退房

案例57：

售房者未尽瑕疵担保义务，应承担违约责任

案例58：

房屋噪音明显超标，购房者可要求退房

案例59：

购房者因微小瑕疵拒收房屋，开发商不承担延期交房责任

十四、房屋面积误差

（壹）制定本司法解释的背景

（二）关于如何确认所交付商品房面积

（三）、商品房面积差异的处理原则

案例60：

商品房“缩水”，法院终审判决开发商双倍赔偿

案例61：

套内建筑面积误差比高达20．5％，法院判决买受人反诉成功

案例62：

共用分摊面积增加，购房者不承担增加部分的房款

案例63：

实测面积小于暂测面积，房产商应承担违约责任

案例64：

房屋面积减少，开发商应双倍返仍房款

第四讲商品房延期交房办证、迟延付款和包销纠纷及处理

十五、商品房买卖合同解除权的行使和期限

（壹）合同解除概念和合同终止

（二）合同法定解除的性质及分类

（三）合同解除程序

（四）合同法定解除的法律后果

（五）合同解除后的损害赔偿

（六）合同法定解除权的消灭

十六、违约金数额的调整

（壹）关于违约金数额的确定原则

（二）关于人民法院对违约金数额的调整原则

（三）关于人民法院对违约金的调整标准

十七、违约金数额的确定

（壹）关于买受人逾期付款的违约责任

（二）关于出卖人逾期交付房屋的违约责任

案例64：

没有及时行使解除权，买受人的诉讼请求被驳回

案例65：

配套工程受阻不属不可抗力，开发商赔偿逾期交房被罚违约金

案例66：

“非典”引起延期交房，开发商主动双倍赔偿

案例67：

开发商延迟交房，买受人能够选择解除合同或支付违约金

案例68：

行使不安抗辩权不当，买受人承担违约责任

案例69：

开发商延期交付房屋，买受人也能够延期交付房款

案例70：

开发商违反法定义务，业主能够同时主张退房和支付违约金

案例71：

开发商不能按期交房，买受人收取违约金后仍能够主张解除合同

案例72：

双方约定的违约金过低，买受人能够请求仲裁机构增加

案例73：

开发商延期交房违约，买受人超过诉讼时效起诉不受法律保护

案例74：

施工过程中出现：

“不可抗力”，开发商能够主张免责

案例75：

商品房未竣工，售后包租属无效合同

案例76：

当事人双方协商壹致，补充协议同样具有法律效力

案例77：

行使不安抗辩权，拒付余款不构成违约

案例78：

行使同时履行抗辩权迟延付款不构成违约

案例79：

延期交房双方均有过和购房者应共同承担

案例80：

以“占有改定”方式交付房屋，不构成延期交房

十八、办理房屋权属证书迟延的责任

十九、办理房屋证书不能的责任

案例81：

逾期交房致逾期办理房屋权属证书，开发商应承担俩项违约责任

案例82通过拍卖取得房屋，房产商应协助办理产权登记

二十、商品房包销合同的性质

（壹）商品房包销市场的成因

（二）、商品房包销的概念及法律特征

（三）、商品房包销的法律性质

（四）、包销主体

二十壹、商品房包销合同的违约责任

二十二、包销人于商品房买卖合同中的诉讼地位

案例83：

包销合同的效力问题

案例84：

销售价和包销价的差价问题

案例85名为房屋代销实为房屋包销，购房者的权利应予保护

二十三、商品房按揭贷款合同未能签订且导致商品房买卖合同不能继续履行当事人请求解除合同和赔偿损失的问题。

二十四、担保贷款合同的解除权

（壹）、商品房买卖合同和商品房按揭贷款合同的关系

（二）、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除以后，应否赋予商品房按揭贷款合同的当事人请求解除合同的权利。

二十五、担保贷款合同和商品房买卖合同的合且审理

（壹）、银行是否属于无独立请求权第三人

（二）、以有独立请求权第三人见待银行的诉讼地位

二十六、出卖人能够成为担保贷款合同纠纷的诉讼参加入

二十七、出卖人不应成为担保贷款合同纠纷的当事人

案例86：

按揭贷款未得到批准，开发商请求解除买卖合同

案例87：

按揭贷款未得到批准，买受人申请解除买卖合同

案例88：

买受人解除购房合同，担保权人请求解除抵押贷款合同

案例89：

因房屋质量不合格而解除买卖合同，法院判决担保贷款合同继续履行

案例90：

买受人无力仍贷款，开发商承担连带责任

案例91：

购房者未按期仍贷，开发商代为清偿后取得追偿权

案例92：

银行未发放贷款，逾期付款违约责任由购房者承担

第二课：

房屋中介理论和实务操作

第五讲：

房地产中介管理、居间、代理纠纷

第壹节房地产中介机构和业务概述

壹、房地产中介机构存于的必要性和业务特点

（壹）房地产中介机构存于的必要性

（二）房地产中介业务的特点

二、房地产咨询机构

（壹）提供房地产投资开发信息咨询

（二）提供房地产销售、消费信息咨询

（三）提供房地产预测服务

（四）提供政策法规咨询服务

三、房地产经纪机构

第二节房地产中介业务管理的壹般规定

（壹）中介服务人员资格管理

（二）中介服务机构的管理

（三）中介业务管理

案例壹：

——房屋中介公司对下属门店的行为，依法应当承担责任

案例二：

——违反合同义务赚取差价，房屋中介公司应退仍中介费用

第三节房地产经纪人

壹、房地产经纪人的概念、特点和类型

（壹）房地产经纪人的概念及必要性

（二）房地产经纪人的特点

（三）房地产经纪人的类型

二、房地产经纪内容和程序

（壹）房地产经纪的内容

（二）房地产经纪的程序

三、房地产经纪合同

（壹）房地产经纪合同的内容

（二）房地产经纪人的权利和义务

第四节房地产居间

壹、房地产居间概述

（壹）居间

（二）居间活动的特点

二、《合同法》关于居间合同的关联规定

三、房地产居间概念和特点

（壹）房地产居间的含义

（二）房地产居间活动的特征

四、房地产居间的原则

（壹）热忱服务的原则

（二）恪守合同的原则

（三）合理佣金的原则

（四）公正公平的原则

（五）自律自重的原则

五、房地产居间的操作应注意的问题

六、房地产居间合同

（壹）居间合同

（二）房地产居间合同的法律特征

（三）房地产居间合同和关联合同的关系

（四）房地产居间合同的主要内容

案例三：

对居间协议中增加内容有争议，应由被告承担证明责任

案例四：

售房者未尽瑕疵担保义务，应承担违约责任

案例五：

中介公司未能办理足额贷款，是否能够做为买方逾期付款的抗辩理由

案例六：

约定逾期交房违约金过高，可予以调整

案例七：

以“占有改定”方式交付房屋，不构成延期交房

案例八：

构成表见代理，买卖合同有效

案例九：

俩份合同价款不壹，真实意思应予认定

案例十：

《见房约定书》中的格式条款有效，购房者末履行应承担违约责任

案例十壹：

居间专任合同纠纷

案例十二、赵某诉某置业XX公司收取中介费后再赚取租金差价案

第五节房地产代理

壹、关联法律对代理的规定：

二、房地产代理概述

（壹）房地产代理的的种类

（二）房地产代理业务的种类

（三）房地产代理的操作程序

（四）房地产代理业务中的委托合同

案例十壹：

代理人代收钱款，应视为售房者已收到房款

案例十二：

委托人反悔应承担违约责任

案例十三买卖合同无效，房屋中介公司有过错应赔偿损失

案例十四：

定金协议签订后将房屋转售他人，房产商应双倍返仍定金

案例十五：

购房者交付定金后未能办理贷款，立约定金不予返仍

案例十六：

认购定金纠纷

案例十七：

行使不安抗辩权，拒付余款不构成违约

案例十八：

行使同时履行抗辩权迟延付款不构成违约

案例十九：

销售广告于特定条件下视为要约，房产商未履行构成违约

案例二十：

规划示意图构成合同内容，房产商承担违约责任

案例二十壹：

房产商代收装修款，未能实现用途应返仍

第六讲：

房地产销售（包销、代销）、租赁、抵押、权属登记代理纠纷

第六节商品房销售代理

壹、房地产转让壹般规定

（一）房地产转让的分类

（二）房地产转让的条件

（三）房地产转让的程序

（四）房地产转让合同

（五）以出让方式取得土地使用权的房地产转让

（六）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

（七）已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定

二、商品房销售代理的含义和特点

三、商品房销售代理的分类

四、房地产销售代理的业务来源

五、商品房销售代理业务操作

六、商品房包销代理

（壹）商品房包销的属性、特征及法律思考

（二）商品房包销不同于壹般代理行为的法律特征

案例二十三：

名为房屋代销实为房屋包销，购房者的权利应予保护

案例二十四：

代销商转委托他人销售房屋，违约责任应由房产商承担

案例二十五：

未约定履行期限，通知后仍不履行诉讼时效开始起算（代理）

第七节、房屋租赁代理

一．房屋租赁

（壹）房屋租赁的有关法律法规及政策规定

（二）房屋租赁的分类

（三）房屋租赁的条件

（四）租赁合同的终止

（五）房屋租赁登记备案

二、房屋租赁代理

（壹）房屋租赁代理的含义和特点

（二）房屋租赁代理分类

1、现房租赁代理

2．于建商品房预租代理

3．商品房先租后售代理

（三）房地产租赁代理合同

1．房地产租赁代理合同主体资格

2．房地产租赁代理合同主要内容

（四）代理物业的查验

（五）“房屋银行”的特点任认定

案例二十六、房屋租赁合同的效力

案例二十七、房屋租赁活动中委托经纪合同的性质

案例二十八、房屋租赁之同时履行抗辩权

案例二十九、产权证、消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响

案例三十、拆迁对房屋租赁合同效力的影响

案例三十壹、租赁标的物有瑕疵合同的认定及处理

案例三十二、场地租赁期间遇拆迁法律责任

第八节房地产抵押和担保代理

（壹）房地产抵押的概念和特征

（二）房地产抵押的种类

（三）作为抵押物的条件

（四）房地产抵押的壹般规定

二、房地产抵押合同和抵押登记

（一）房地产抵押合同

（二）房地产抵押登记

（三）抵押的效力

三、抵押房地产的占管和处分

（壹）抵押房地产的占用和管理

（二）抵押房地产的处分

案例三十三：

未告知房屋已设立抵押权而进行预售无效

四、住房置业担保

（一）住房置业担保的概念

（二）住房置业担保的设立

（三）住房置业担保的解除

（四）住房置业担保公司风险防范

第九节房地产权属登记代理

壹、房地产产权概述

（壹）房地产产权的概念和特征

（二）房地产产权的种类

（三）房地产产权的取得

（四）房地产产权的消灭

（五）房地产产权共有

二、房地产权属登记

（壹）房地产权属登记制度概述

（二）我国的房地产权属登记制度

（三）房地产权属登记的种类

（四）申请房地产权属登记的条件及当事人申请登记的期限

（五）房地产权属登记程序

（六）几种特殊情况下的权属登记

三、房屋权属证书

（壹）房屋权属证书种类和颁发

（二）我国房地产权属登记发证制度

案例三十四、抵押权对抵押物上已存于的租赁权的影响

案例三十五、抵押权的效力对于抵押物处分权的影响

案例三十六、房地产抵押权的行使

第三课：

招标投标理论和实务操作

第七讲招标投标理论及

强制招标项目和招标方案的确定

一、招投标的内涵和《招标投标法》的调整对象

（壹）招标投标的内涵

1、招标和招标采购

案例1、采用招标和竞卖方式转让污水处理厂运营权案

2、招标和拍卖

案例2、砩矿采矿权招标转让案

3、招标采购方式和政府采购方式

4、招标和议标

（1）、招标和议标的区别。

（2）、设计方案竞赛是招标仍是议标?

案例3管理咨询项目招标争议案

案例4国家大剧院设计方案竞赛案

5、招标和悬赏

案例5公安分局“命案招标”案

案例6八旬老翁招标讨仍离婚债案

（二）、《招标投标法》的调整对象

1、工程建设项目招标和非工程建设项目招标

案例7小区物业管理招标争议案

案例8政府车辆保险招标案

2、公共利益、公众安全的内涵

案例14鞋厂厂房是否涉及公众安全招标纠纷案

3、强制招标和自愿招标

案例9自行招标方案是否需要备案纠纷案

4、特许事项招标转让和普通招标采购

案例10河砂采矿权投标资格争议案

5、国内招标和国际招标

案例11壹起完全适用FIDIC合同条件的国内招标纠纷案

二、强制招标项目的界定

（壹）、强制招标规模标准

1、扩大规模标准问题

案例12、招标行政处罚依据不足被撤销案

2、可行性研究方案招标问题

案例13外商要求可行性研究方案进行招标案

（二）关系公共利益、公众安全项目的界定

1、公共利益、公众安全的内涵

案例15集资房住户是否招标意见不统壹案

案例16全集资房准予不招标案

2、外商投资于关系公共利益、公众安全项目的适用情况

案例17华侨捐资兴建学校要求不招标案

案例18写字楼规避招标案

3、采用BOT类方式建设的基础设施项目的适用

案例19、私人出资兴建学生宿舍楼是否招标案

案例20城市道路由私人出资建设争议案

（三）国有资金范围的界定

1、使用预算外资金的适用情况

案例21、利用房租建设职工宿舍楼是否招标案

2、使用政府性专项基金的适用情况

3、国有企业投资项目的适用情况

案例22国有投资停车场项目招标案

（四）国有企业范围的界定

1、争议情况和比较壹致的认识

2、联系招投标制度，对国有企业范围的探讨

案例23、国有企业要求开发商进行招标案

案例24、国有股、私人股各占50％公司的投资项目要求不招标案

案例25、上市国有公司投资项目是否招标案

（五）能够不进行招标的例外情况

1、能够不招标的法定情形

案例26某水电站后续设计允许不招标案

案例27追加项目设计准予不招标案

案例28某电厂设计准予不招标案

案例29塔顶施工准予不招标案

案例30勘察费过低准予不招标案

2、防范规避招标行为

案例31要求垃圾焚烧发电厂项目进行招标案

案例32装修施工规避招标案

案例33、中标价96万元结算价2746万元规避招标案

案例34某学生宿舍楼改扩建规避招标案

案例35某道路改建项目规避招标案

案例36、环保国际招标项目规避招标案

案例37以涉及秘密为由要求不招标案

案例38大堤加固防险项目要求不招标案

案例39港口维护工程要求不招标案。

案例40汽车站办公楼改造项目要求不招标案

案例41以俩次招标失败为由要求不招标案

案例42某学院综合教学楼变更设计后是否招标案

三、招标方案的确定

（壹）国家对招标组织计划的监管——核准招标方案

1、明确核准和审批的区别

2、明确招标方案的内容

3、明确招标方案核准的法律依据

4、招标方案核准办法

（二）发包初步方案——详细的招标工作计划

1、选择分标方案

案例43二滩工程分标的成功做法案

案例44城市交通建设项目错误分标案

2、选择合理的标段划分方案

案例45亚行官员打捆分包失误案

案例46于俩个标段中投标同时排名第壹案

案例47十多条道路改建捆绑招标案

3、选择是否采取总承包招标

4、选择合理的分阶段招标方案

案例48拒绝壹次性提供数量少于三万吨化肥招标案

案例49改进重点项目钢材采购案

案例50招标采购时间安排不当案

5、择定联合体投标的方案

案例51要求投标人具备不同类型施工资质案

案例52仿古城镇项目招标案

6、择定合理的分包方案

案例53二滩水电站首创“斜向分割”分包办法案

案例54将维护任务分包给当地企业案

7、其他灵活的招投标办法

案例55污水管网采用单价合同招标案

案例56电脑软件招标采购案

（三）招标组织方式

1、项目法人提法的由来和内涵

案例57融资项目招标合同主体意见分歧案

2、自行招标要满足严格的条件

3、法律提倡委托招标

案例58不予核准某大型钢铁厂自行招标案

案例59不予核准市政公司自行招标案

案例60准予污水处理厂项目自行招标案

（四）招标方式

1、能够邀请招标的情形

2、邀请招标情形的适用

案例61某大桥监理要求采用邀请招标案

案例62规避公开招标案

案例63以弱电工程须设计单位完成为由规避公开招标案

3、公开招标和邀请招标的界限

第八讲招投标具体制度中的法理和适用评析

壹、招标代理制度

（壹）招标代理机构的性质

（二）招标代理机构资格的认定，

案例64水利招标代理资格案

案例65旧桥重建项目选择招标代理机构案

（三）招标委托代理关系法律分析

1、招标委托代