20XX年xx房地产市场分析暨荷湖星城项目营销策划书.docx

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20XX年xx房地产市场分析暨荷湖星城项目营销策划书

20XX年淮安楚州房地产市场分析暨荷湖星城项目营销策划书

　　篇一：

20XX年12月淮安房地产市场报告

　　呈：

淮安今创房地产开发有限公司

　　20XX年12月

　　淮安房地产市场报告

　　常州晋辉房地产营销公司

　　20XX年1月10日

　　20XX年12月淮安房地产市场报告

　　目录

　　一、国内政策

　　二、土地市场

　　三、12月楼市成交统计

　　四、12月楼市平媒广告统计

　　五、20XX年1月主要竞品优惠、活动信息

　　一、国内政策

　　住建部:

将消除非户籍人员购当地商品房障碍

　　住房和城乡建设部相关负责人30日接受中国政府在线访谈时表示，政府要消除非户籍人员购买当地商品房制度性障碍，营造比较好的市场环境。

　　住建部住房保障司司长冯俊在访谈时表示，允许利用集体用地建设公租房，不意味着小产权房将慢慢合法化。

目前一些地区利用农村集体建设用地建公租房，公租房建成后仍保持农村集体用地性质。

小产权房用地一般没有从集体土地转为国有土地，建房和上市出售没有得到批准。

　　冯俊表示，保障房骗租骗售行为不能通过一般文件，而是要通过立法来解决，目前相关法律制度建设正在进行当中。

　　住建部住房保障司副司长张学勤说，“十二五”期间每年都会安排保障性住房建设，其中前一两年开工量大一点。

　　央行下调存准率楼市现触底迹象

　　11月30日，央行宣布从12月5日起，下调存款准备金率个百分点。

自20XX年初起，中国央行已连续12次上调存款准备金率，并加息5次。

本次全面下调金融机构存准率，为三年来的首次下调，意味着中国紧缩的货币政策正式转向。

　　本次下调后，中国大型金融机构的存准率将由%的历史高位回落至21%，中小型金融机构的存准率则降至%。

按10月末中国万亿元的人民币存款余额计算，本次下调将释放亿元资金。

　　央行在跨入20XX年最后一个月的最后一天，突然宣布下调存准率出乎人们意外，这体现了在欧债、美债危机升级，全球经济进入第二轮低潮之际，决策层为了防止20XX年经济大滑坡，在保增长、保稳定、促就业、促发展的背景压力下，迫不得已，及时转变政策方向。

　　在11月23日浙江6家农村合作银行下调存准率个百分点之后，央行还曾主动申明并不会引起金融机构存准率的普遍下调。

殊不知，刚过一周，央行的实际行动与所发言论却倾然两异。

充分说明，在全球经济二次探底、中国房地产萎迷不振并已影响到整体经济的背景下，决策层已经感到事态发展的严重性和紧迫性，到了不容半点置疑、不得不转向的时候了。

　　自20XX年以来的这轮楼市调控，在病急乱投医、有病一刀切的政策施治下，目前，中国整体经济在国内楼市危机与国外欧债危机的“双危”逼攻下，已经陷入举步维艰的境地。

通过调控，虽然房价得到了局部控制，但是不分对象、不分区域的方式也导致了经济大滑坡的风险已经客观存在。

目前，不仅是房地产的日子难过，而且与其相关的数十个重点产业日子同样难过。

　　此前，笔者曾在多篇博文中谈到，国家只用一种方法治病的楼市调控，必然会导致更加深层次的负面连锁反应。

不见症施治，全部采用一刀切的政策，虽然能暂时控制房价，但是如果没有长效的治病良方，所导致的结果必然将用更大的贷价来偿还。

　　本次下调存准率虽然只有个百分点，对整体经济提振虽然微不足道，但却释放出非常明确的政策导向：

在全球经济再次陷入低迷，欧债、美债危机蔓延，中国楼市调控影响到整体经济滑坡风险加大的条件下，当务之急仍将以保增长、保稳定、促就业、促内需为重点。

　　从本次政策转向的突击性和紧迫性可以看出，在走过20XX年以来近两年的紧缩政策之后，20XX年将进入存款准备金率和存贷款利率双双下行的通道。

同时，在经历近两年楼市调控之后，中国房地产虽然还难言快速复苏，但至少可以证明楼市已经进入触底阶段。

　　此前，面对许多行业人士对楼市未来的各种预测，笔者就曾提出，中国经济要在短时间内从房地产抽身不可能实现，在城市化向城镇化转型时期，房地产对经济的拉动将在未来很长时间内持续显现。

房地产黄金十年虽已过去，但白银十年会很快到来。

　　央行:

继续实施稳健货币政策适时适度预调微调

　　中国人民银行16日发布的第三季度中国货币政策执行报告指出，下阶段中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，同时密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。

　　报告提出，将以加快转变经济发展方式为主线，继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，以巩固经济平稳较快发展的良好势头，保持物价总水平基本稳定，加强系统性风险防范。

　　报告认为，在一系列政策措施综合作用下，中国物价过快上涨的势头得到初步遏制，政策效果逐步显现。

但也要看到，未来物价走势仍有不确定性，物价稳定的基础还不牢固。

　　报告提出，当前中国经济增长趋稳是主动调控的结果。

一段时期内世界经济形势依然复杂多变，国际金融危机深层次影响继续显现，国内经济发展也面临不少新情况、新变化、新挑战，但中国经济本身平稳增长的内在动力较强，宏观经济有望继续保持平稳较快发展。

　　【相关阅读：

央行重申保持稳健货币政策】

　　报告称，将根据经济金融形势和外汇流动的变化情况，综合运用多种货币政策工具组合，健全宏观审慎框架，保持货币信贷和社会融资规模的合理适度增长。

　　报告提出要加强信贷政策与产业政策的协调配合，引导金融机构着力优化信贷结构，切实做到有保有压，保证国家重点在建、续建项目的资金需要，重点支持符合产业政策的中小企业，支持民生工程尤其是保障性安居工程。

　　报告提出，将继续加强地方融资平台公司贷款、表外业务和房地产金融的风险管理，加强对民间借贷的监测分析，加强系统性风险防范。

　　报告还提出，要稳步推进利率市场化改革和人民币汇率形成机制改革，继续深化金融企业改革。

大力发展金融市场，优化融资结构，推动金融市场服务实体经济发展。

（：

新华）

　　观点：

存准率下调要等中央经济工作会议

　　澳新银行大中华区市场总监刘利刚对本报记者表示，由于欧债危机愈演愈烈，中国未来两个月的出口很可能进入个位数增长，这将大大增加中国经济面临的风险。

中国应该尽快适度放松货币政策来应对这样的风险。

刘利刚预计，中央经济工作会议可能在本月底或者下月初召开，这将是央行下调存款准备金率的关键时间窗口。

3月期央票停发释放存准率下调信号

　　29日，央行暂停在公开市场发行3月期央票，这是时隔6个月再次停发。

市场普遍将此视为再次下调存款准备金率的信号。

　　据公开数据推算，本周公开市场到期资金量为130亿元，央行于周二发行了1年期央票40亿元，并暂停了正回购操作，因此，本周央行通过公开市场投放资金量为90亿元，结束了此前连续四周的净回笼。

　　但是，受年末银行存贷比考核以及准备节假日备付金等短期因素影响，本周内，银行间回购市场资金面紧张状况持续升温。

纵观全周情况，银行间回购市场利率从周一开始就直线攀升，与上周五相比，质押式回购7天品种的加权平均利率本周累计上涨了个百分点，质押式回购隔夜品种的加权平均利率也累计上涨了48个基点。

在银行间同业拆借市场方面，跨年7天品种加权平均利率同样只升不降，较上周五累计上涨了个百分点至%。

　　“从现在的状况来看，市场预期的万亿财政存款年末并未如期投放并且投放方式也存在不确定性，再加上元旦假期以及即将来到的春节长假，银行资金面紧张的状况或许会持续到明年2月。

”一位银行间市场交易员对《经济参考报》记者表示。

　　尽管12月5日，商业银行人民币存款准备金率正式下调个百分点，释放了4000亿元左右的资金量，但过去的四周里，央行累计从公开市场净回笼了2080亿元资金。

市场普遍猜测此举是央行回收流动性，意在为再次下调存准率提前做准备。

　　汇丰大中华区首席经济学家屈宏斌认为，“当前，存款准备金率依然处于高位，但多种市场条件已显现出存准率有望再次下降。

”首先，货币供给环境并未得到改善，11月M1同比增速为%，M2同比增速为%，继续创出自20XX年以来的新低；其次，外汇占款连续两个月下降直接导致货币供应量相应减少，货币政策微调的空间摆在眼前。

　　中金公司首席经济学家彭文生预计，20XX年底存准率将下调至18%，广义M2货币供应量同比增长14%，与8%至9%的国内生产总值（GDP）增长率相适应。

因此，下调存准率为银行注入流动性的时间窗口已经打开。

　　据公开数据推算，今年央行通过公开市场向市场投放了万亿元的资金，同时回笼了万亿元，这意味着今年央行的净投放资金规模达到万亿元，较20XX年增长了114%，创历史新高。

正因如此不少市场分析人士认为，明年公开市场释放资金规模将大幅度缩水。

　　“今年央行6次提准、3次加息，货币政策前三个季度紧缩力度非常大，而大规模的净投放正是为了给收紧的流动性做对冲。

”中国银行国际金融研究所所长宗良对记者分析称，“在通胀压力减缓的情况下，明年央行稳健的货币政策可能会更趋于稳中偏宽松。

同样，政策重心从‘控通胀’转变为‘稳增长’，也意味着央行在调控时会考虑到给予银行相对宽松的流动性，以支持实体经济的发展，存款准备金率下调的可能性非常大，只是时机问题。

”

　　篇二：

20XX年淮安市房地产市场调查报告

　　20XX年淮安市房地产市场调查报告

　　调查者：

　　调查目的：

了解淮安市房地产市场行情，对房地产有进一步的认识。

　　调查方法：

采用抽样调查（实地调查）与间接调查（二手信息收集）相结合的调

　　查方法。

　　调查成果与数据分析：

（一）整体市场

　　1、供需情况走势

　　20XX年1-12月淮安全市商品房新增325万平方米，成交万，供需比，总体呈现供略大于求，同比09年供小于求有点差距，但和其他一线.二线城市相比，在20XX年多次调控的情况下，取得此成绩当属不易，20XX年淮安市区商品房主张成交同比09年下降48%。

　　20XX年总供应325万平方米，其中12月供应量最大，达到万平方米，以开发区和清河区为主，年底开发商为回笼资金，增大供应量。

　　淮安市区住宅类商品房每月新增供应量（万平方米）

　　3成交情况

　　截止12月底，淮安市区成交商品房住宅共26331套，面积万平方米，平均面积100平米，20XX年成交超过09年销量。

　　20XX年淮安市区住宅类商品房成交套数和面积情况

　　20XX年上半年，由于国家对房地产的调控继续加强，各项目成交均呈现下降趋势，尤其是新开楼盘，成交量更是创下新底，新政策前，绿地世纪城“日光”到现在的去化80%左右，茂华国际汇开盘仅成交20套等数据表明政策得调控导致楼市逐渐进入冰封，但是价格却一直呈现增长的趋势。

　　20XX年淮安市区住宅类商品房成交量

（二）板块情况

　　12月份开发区成交量激增，环比增长179%，主要是本月多个新盘上市，如河畔花城，金榜花园，学林雅苑，东冠逸品等项目的热销。

　　20XX年1-5月成交商住土地板块情况

　　一清河板块

　　定位于城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势。

　　区位优势：

中心城区房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段。

配套优势：

中心城区客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域。

强烈的区域情节和对主城区的城市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。

评价：

1.清河公寓项目价格最高

　　2.客群价格敏感度较低，在售项目体量较大，未来供应充足

　　3.客户层次高，主要来自政府公务员和私营业主4.中心区位和完善的配套是客户置业核心价值驱动

　　淮安市区新增供应走势

　　期间内淮安市区新增商品房万平米，环比4月供应略有增长，主要是随着“金三银四“的退朝和“红五月”并没有显现出往年的热销，相反楼市的调控继续延长，并没有放松的迹象，开发商为了资金回笼的需求，加大市场的供应，通过新品上市