物业设施设备方案.docx

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物业设施设备方案

物业设施设备方案

1.物业工程整体设计概况

1.1物业工程的根本概况

该工程位于天津滨海新区大港学苑路600号天津国土资源和房屋职业学院，临边

天津医科大学临床学院，南开大学滨海学院，地球村等。

1.2工程的工作标准

效劳理念

亲情效劳人文关心依法诚信管理，竭诚高效效劳，创造优美环境，持续不断

改良。

2.物业工程设施设备管理人员配置

2.1设施设备人员配置的目的

定时检查、维护公共设施的功能，保障设施的正常使用。

3.设施设备人员的岗位职责

3.1设施设备的主要的岗位职责

每天对公共设备设施进展一次检查；

每月对消防栓、设备房内的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进

行一次检查和维护。

对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进展一次巡

查；

完成领导交办的其它任务；

检查共公设施损坏情况，落实修理；

3.2设施设备技术人员的岗位职责

是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。

各专业技术主管〔工程师或技术员〕

负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、

维修方案、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。

物业设备管理人员岗位职责

3.3设施设备维修人员的岗位职责

1.服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好效劳意识。

2.负责本物业区域维修工作，熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、

分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。

3.对物业管理区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应

及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。

4.积极为客户提供多项便民效劳，接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。

确有困难应立即与负责人联系。

5.发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析

事故原因，做好记录，提出建议。

6.定期清洁配电房，做到“三净〞〔设备净、机房净、工作场地净〕，确保设

备正常运行。

7.工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯

彻执行平安第一的原那么。

8.积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。

9.发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。

4.设施设备人员的工作制度

4.1设施设备人员的管理制度

1.贯彻设备管理各项规章制度，制订设备维修方案和生产设施之维护保养管理

工作。

2.负责建立设备、模具台账统一编号，对日常设备，模具进展维修管理。

3.参加设备、模具更新、改型工作，需添置设施、工装模具，由生产部提出申请，

设备管理员办理。

4.根据公司生产实际情况，编制可行的维修方案，交相关人员对设备实施维修，

确保生产能力和产品质量要求。

5.参加设备、模具质量事故分析，对设备、平安。

人身事故坚持“三不放过“。

6.负责建立设备技术档案资料室，完善设备资料〔包括图纸、说明书、合格证〕。

7.定期对操作工进展正确使用设备的宣传指导和培训。

8.负责对设备、模具外购、外协加工任务，贯彻执行设备管理制度有关之规定。

9.负责生产指导部门、操作人员对设备正确使用、维护管理，催促操作者遵守有

关生产设施、工装模具的使用要求。

10.负责制定公司平安、文明生产等各项管理制度并进展监视检查。

4.2设施设备人员的考勤制度

1.工程现场全体工作人员必须每天准时出勤。

指纹打卡。

工程开工后，工作时间

为九小时。

2.工作人员外出执行任务需要向工程经理请示，填写外勤任务单，获准前方可外

出。

3.工程经理外出需向分管副总汇报。

4.病假需出示病假证明书。

5.事假要向工程经理申请，填写请假条，一天以内工程经理批准，两天以内分管

副总批准，三天以上董事长批准。

获准假前方可休息。

并送行政部备案。

6.因工程进度需要加班时，所有工作人员必须服从。

由工程经理填写加班申请表。

工作人员加班工资另计，工程经理不计加班工资。

工作人员因自身原因不能按时

完成自身工作任务，需要加班的，不计加班工资。

7.无故旷工三次或连续三天者除名。

4.3设施设备人员的请假制度

1.为建立健全公司人事管理制度，进一步标准公司的请假制度，特制定此标准。

2.本标准适用于公司所有员工，包括临时工、合同制员工以及处于试用期的员工。

3.公司员工请假，需向相关领导和部门递交书面申请，如实填写?

请假条?

，并

在总经办备案，否请假不做生效。

4.相关审批人员必须严格把关，保证员工请假的真实性，否那么相关批审人员要承

担相应的后果。

5.员工请假，应提前办理请假手续，填写?

请假条?

，因身体不适等紧急原因临

时请假，应在上班前联系告知部门主管。

返岗后补办请假手续。

6.员工请假半天以内经部门主管批准同意：

请假半天以上部门主管同意后，需要

总经办审核并上报总经理批准。

批准同意后，请假员工持?

请假条?

到总经办备

案，否那么请假不做生效。

7.因为特殊情况需请假的，应经部门主管批准和总经办同意，否那么做旷工处理。

8.部门主管请假，须经总经理批准，并至总经办备案。

9.员工确因生病不能坚持工作，请病假3天以上的，应提交医院出具的病历本或

病假证明，病假期限届满时，员工应返岗。

10.按法定结婚年龄〔女20周岁，男22周岁〕结婚的，可享受3天婚假：

符合

晚婚年龄〔女23周岁，男25周岁〕的，可享受晚婚假15天〔含3天法定婚假〕。

试用期员工不享受婚假。

11.直系亲属丧亡，可以按规定请丧假3天。

12.按照?

女职工劳动保护规定?

常规产假为90天，难产增加15天。

符合晚婚

晚育年龄的女职工可享受180天产假，男职工陪产假期为7天。

13.请病、事假1天扣扣除当月满勤奖，婚假、丧假3天以内全勤奖照常计发。

14.未办理请假手续或超过请假期限不到岗的，一律作旷工处理，旷工1天，当

月满勤奖不予计发，另扣发工资50元/天。

5.设施设备的操作规程

5.1水泵系统的操作规程及考前须知

运行前要熟悉和了解水泵机组的各项性能指标和操作使用。

由熟悉和掌握水泵原

理和机械操作规程及方法的专业人员操作，其他人员制止操作水泵设备。

操作人

员必须正确地执行平安操作标准

手动启动前的准备工作

1.检查水源、水位情况，进出水阀门开闭状态。

2.检查水泵控制柜电压表，信号灯等仪表指示是否正常。

3.检查水泵机组是否有空气，有的话应予以排除。

4.检查水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。

5.用手盘转联轴器，检查是否平衡轻便，平安罩是否盖好。

6.特别要检查联轴器是否有裂痕，其连接螺丝是否松动。

7.检查填料是否松紧适宜，填料压盖不得偏斜。

8.检查地脚螺栓是否松动。

9.水泵附近不得放置任何杂物。

10.确定旋转方向是否正确；

启动水泵

1、合上水泵控制柜的电源开关，将转换开关盖于“手动〞位置，启动水泵的启

动按钮。

2、水泵启动时，注意观察启动电流，如果一次不能启动成功，可以再试启动两

次，每次应间隔3min，如果三次未启动成功，停下来查找原因，排除故障后才

能再启动。

3、如果启动成功，水泵运转5min以上，运行参数及运行工况应符合以下要求：

A〕电机电流不允许超过铭牌额定电流。

B〕电机电压波动范围控制在额定电压的5%，短时间可在正负10%范围内运行。

C〕电机温升，不得超过70℃，如超过额定电流应关小泵出水管上阀门，限制负

荷。

D〕泵轴承温度不得超过

65℃。

E〕经常巡视出水管上压力变化情况，波动幅度应保持在规定范围内，压力表指

示稳定。

F〕时刻注意电动机和水泵机组在运行中有无杂音和振动，振动值应符合有关规

定，一般振动值应符合下表数值：

电机额定转数（转/分）300015001000

振动值〔双幅度〕（mm）0．060.1013

水泵运转

1.确定运转时有无异常情况（如异常声响，异常气味等）。

2.检查运转时水泵漏水是否严重，是否漏水成线，假设出现漏水严重情况，查找原

因，水泵停顿运转后进展维修。

维修完毕后再次按上述要求启动水泵。

假设一切正

常，按水泵“停顿〞按钮，水泵停顿。

然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动

启动并运行。

3.控制柜元件正常，无过热，根本无声，电器前后动作顺序符合要求，指示讯号

指示正确。

4.电机欠压、缺相、过载、短路的保护装置应能及时动作，确保设备平安。

5.运行中发现异响、过热、昌烟、漏水或失压等不正常现象，应立即停机检查并

处理故障，并可根据情况启动备用机组，情况严重时应立即上报部门主管。

6.水泵盘根不应发热，应有微量的水流出，以每分钟不得超过10—20滴为宜。

如出现大量滴水，应做适当调整。

机械密封以每分钟不得超过1—2滴为宜。

7.检查水泵进出水管各接头处有无泄漏现象，如发现有漏水现象，应进展修理，

重新检查到达合格为止。

8.注意水池水位变化，最低水位不低于设定水位，最高水位不允许溢流，造成浪

费。

如发现水位器失灵，必须检修。

9.注意观察，有以下情况之一者，必须立即停车检查：

①电流表波动较大，或电流超过额定值时；

②水泵有明显振动或异常声响时；

10.发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主

管领导，事故未处理完毕，不得交接班。

11、各转动部位在运转中不许翻开防护罩进展检修和清洗。

12、水泵及其它设备的巡视检查，每2小时巡查一次，记录一次。

水泵停顿

1.水泵在正常运转过程中，假设要停顿水泵，要将转换开关置于“0〞（停顿）位置，

或按下分闸按钮，水泵停顿运转；如果需要长时间停顿运转或检查，应拉下电源

开关，关闭水泵的进出水闸阀。

2.为防止电机温升过高或水流产生冲击，停车后不能立即再次启动水泵。

一般停

5分钟以后才能再次启动。

3.每半个月应对备用机组进展手动运行3分钟的时间，以防水泵生锈卡死。

4.平时应将转换开关打在自动状态位置；水泵在检修和维保时要关掉电源，并挂上维修警示牌。

5.将停泵时间记入运行记录。

6.对水泵各局部进展详细检查、保养，使之到达完好标准，处于备用。

考前须知

1.非有关人员不得随意进入机房。

2.水泵房水泵工作处于自动控制状态，值班人员应加强巡视，采用看、听、手摸

等各种方式严密监视水泵及电机的运行状态。

3.观察各仪表指示读书是否正常，特别是水泵压力表，假设发现压力异常应立即停

机检查。

4.倾听电机及水泵的运行声响，假设发现有异常立即停机。

5.触摸电机及水泵外壳，电机运行时七外表温度不超过80°，水泵外壳温度应

接近水温，水泵轴承温度不应超过75°，否那么应停机检修。

6.检查蓄水池水位不应过低，机房内所有阀门均应处于开启状态，严禁水泵污水

空转。

7.不得随意按动变频泵控制柜内变频器及调节器控制面板上的按键，以免参数改

变，影响水泵正常工作。

8.发现自动液位控制器失灵，应及时停电检查。

9.应及时排除控制柜底部布线沟内的积水，保持沟内枯燥。

10.每周应检查各控制柜内接触器及各控制器件工作是非正常，各仪表及指示灯

显示是否准确，以及接线端子和内电器元件有无松动，导线连接是否结实。

11.应及时排除集水坑内积水。

12.消防给水泵每周检查一次，启动水泵是否运转良好，务必保证水泵能处于随

时可以启动状态。

5.2电梯系统的操作规程

电梯必须经特种设备检验机构进展验收检验或定期检验，经检验合格并对平安检

验合格标志予以确认盖章，经市质量技术监视部门办理特种设备使用登记证后，

方可投入正式运行。

电梯平安管理人员和操作人员须经特种作业人员和平安生产知识培训，取得特种

作业人员证书前方可管理操作电梯。

电梯技术人员在电梯运行前

1、在开启层门进入轿厢之前，必须注意轿厢是否停在该楼层位置；

2、开启轿厢内照明；

3、每天开场工作前，必须将电梯上下空载运行数次，无异常现象前方可使用；

4、层门关闭后，从层门外不能用手扒开；当层门、轿门未完全关闭时电梯不能

正常启动；

5、注意平层准确度应无明显变化；

6、经常清洁轿厢内、层门及乘客可见局部。

电梯技术人员在电梯运行时

1、在工作时间内，不可擅自离岗，如必须离岗时或电梯停用时，应将轿厢停于

首层位置，关闭操纵厢内锁匙按钮，关闭首层召唤箱按钮，然后断开电源并将厅

门关闭锁好；

2、监视控制轿厢的运载重量，不得超载使用电梯，乘客电梯不允许作货梯使用；

3、不允许装载易燃、易爆的危险品，如遇特殊情况，需经电梯平安管理人员同意和批准并采取平安保护措施后才可装运；

4、严禁在层门开启的情况下，启动或保持电梯检修和正常运行状态，也不允许

用检修操作来代替正常电梯运行操作；

5、电梯的厅门、层门电气开关等平安装置不能短接，也不可用其他物件塞住，

使其失效而不能起到应有的平安作用；

6、不允许利用轿顶平安窗、轿厢平安门的开启，来装运长物件；

7、在电梯行驶中，应劝阻乘客勿依靠在轿厢门上；

8、轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物；

9、在行驶中应用揿扭开关或手柄开关来“开〞或“停〞，不可利用电源开关或

限位开关等平安装置来“开〞或“停〞电梯，更不可利用物件塞住控制开关来开

动轿厢上下运行；

10、载荷应尽可能稳妥地安放在轿厢中间部位，以减轻偏载和防止在运行中

倾倒；

11、不许用急停按钮作为消除信号和呼梯信号；

12、关门启动前制止乘客在厅、轿门中间逗留、打闹，更不准乘客触动操纵盘

上的开关和按钮；

13、下班时，应对电梯进展检查，将发现的问题及检查情况记录在运行检查记

录表。

电梯发生故障

当电梯发生以下故障时，应立即按急停按钮或警铃按钮停顿使用，并报

电梯平安管理人员和通知维保人员及时进展修理：

1、层、轿门关闭后电梯不能正常起动行驶；

2、电梯运行速度显著变化时；

3、层、轿门关闭前后电梯自行起动行驶时；

4、行驶方向与选定方向相反时；

5、内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵时（驾驶员应立即揿按急停按钮）；

6、觉察有异常噪声，较大振动和冲击时；

7、当轿厢在额定载重下，有超越端站位置而继续运行时；

8、平安钳或夹绳器误动作时；

9、接触到电梯的任何金属局部有麻电现象时；

10、觉察电气部件因过热而发出焦热的臭味时。

电梯发生紧急事故时的操作

1、因电梯平安装置动作或外电停电而中途停机时，一方面告诉乘客不要惊慌，

严禁拨门外逃，一方面通过电梯厢内的紧急报警装置通知外界前来救助；

2、电梯突然失控发生超速运行，虽然断电，还无法控制时，可能造成钢丝绳断

裂而使轿厢堕落，或可能因漏电而造成轿厢自动行驶的，操作人员首先应按揿急

停按钮，断开电源，就近停层。

如电梯继续运行，那么应重新接通电源，操作按钮

使电梯逆向运行，如果轿厢仍自行行驶无法控制，应再切断电源，操作人员应保

持冷静，等待平安装置自动发生作用，使轿厢停顿，切勿跳出轿厢，同时告诉随

乘人员将脚跟提起，使全身重量由脚尖支持，并用手扶住轿厢，做好承受因轿厢

急停或冲顶、蹲底而产生冲击的思想准备和动作准备（一般采用屈腿、弯腰动作）、

以防止轿厢冲顶或蹲底而发生伤亡事故；

3、发生电气火灾时，应尽快将电梯开到平安楼层（一般着火层以下的楼层认为比

较平安），将乘客引导到平安的地方，待乘客全部撤出后切断电源，在有关部门前来抢救前，用干粉、1211或二氧化碳等灭火机进展补救；

4、井道内进水时，一般将电梯开至高于进水的楼层，将电梯的电源切断；遇井

道底坑积水和底坑内电气设备被浸在水中，应将全部电源切断后，方可把水排除

掉，以防止触电事故；

5、发生地震时应立即就近层停顿运行；

6、电梯出现故障后，乘客应利用一切通讯设施（如110、警铃按钮、通讯等）

通知有关人员，不得自行脱离轿厢，耐心等待救援；

7、电梯发生事故，操作人员必须立即停车，抢救受伤人员，保护现场，移动的

现场须设好标记，并及时报告有关部门，听候处理。

考前须知

一、严禁超载运行；

二、切勿携带易燃易爆物品乘坐电梯；

三、儿童乘坐电梯须有成人陪同；

四、在紧急情况下应保持镇定，按求救警铃，等候救援；

五、发生火灾时，切勿乘坐电梯。

5.3空调系统的操作规程及考前须知

设备平安

1、查看主、副机的电源是否接通，电压是否正常〔正常值为365~415V〕。

2、查看冷冻水系统，冷却水系统水量是否充足，水量缺乏应查明原因。

3、如属于正常消耗那么补充。

4、如属渗漏或补水阀门未翻开，那么将渗透漏处修复或翻开补水阀门。

5、查看管道阀门、电动阀是否处于正常状态。

6、查看冷却塔是否正常。

7、停机一周以上重新开机启用，必须先预热后再启动。

设备操作

开机操作正常运行

1、手动开机

2、首先启动冷冻水泵，然后启动冷却水泵，再启动冷却塔风机。

3、水系统启动后，注意观察电机组的电流、电压、水量、水压是否正常。

4、调节分水罐，使供回水平衡。

5、确认以上无异常后，启动主机，主机运行后，观察压差，回油情况，出水温

度及运转声音。

6、主机运行正常后翻开风机柜，风机盘管总开关。

停机操作

1、正常停机

2、先停主机，保存总电源以便使主机处于预热状态〔但假设长时间停机那么应停总

电源开关〕。

考前须知

1、开机前要各设备状态标志是否良好，有良好状态标志时方可开机。

2、操作时要认真按时做好各设备的运行记录，设备运转时不得离岗。

3、操作时每两个小时要检查并记录一次温度表、压力表、压差计的指标是否在

正常位置。

5.4消防系统的操作规程及考前须知

消防报警联动控制柜

消防报警

a.系统自检：

主菜单下按系统自检数字键进入"系统复位自检"界面，再按界面提

示按数字键进展系统自检。

b.报警显示：

报警器报警后，自动显示在控制柜显示屏上,控制柜按"火警"按钮，

可查到火警的具体位置。

c.系统复位：

现场报警器复位后,主菜单下按数字键"7"，进入"系统复位自检"

界面，再按复位数字键将进展系统复位。

联动系统

a.联动系统自动启动：

主菜单下按"自动"按钮，进入"联动启动方式"设定界面。

按"设置"按钮设定联动设备自动启动。

按"解除"按钮,联动设备手动启动。

b.联动系统手动启动：

主菜单下按界面提示按下相应数字键进入"联动设备信息

显示及启动"界面,再继续按提示按下相应数字键进入"强制启动联动设备"，选择

相应的设备,强制启动联动设备。

c..联动设备停顿：

主菜单下按界面提示按下相应数字键进入"系统自检和辅助系

统"界面，再继续按截面提示按下相应数字键进入"停顿所有联动执行",停顿联动

执行。

d.联动手动盘操作:

主菜单上按"允许"键进入"手动操作键设定"界面，输入密码，允许手动操作。

在手动盘上选择设备，按“启动〞键启动"键启动设备，按"

停顿"键停顿设备。

不同品牌、型号消防联动控制柜的操作会有所不同,消防中心负责人应根据

设备特性、使用说明书等组织消防中心值班人员进展培训,掌握相关操作程序、

要领。

消防

1、消防联动柜上的消防,可通向各个楼层、设备房消防插孔,可按各分

机号码对话。

2、在楼层中,将消防插入消防插孔,可直接与消防控制中心通话。

消防播送

1、进展消防播送疏散时,按消防播送指示灯相邻楼层数码灯，灯亮；

2、接通开关；

3、调节播送旋钮，应控制音量清晰、清楚；

4、向楼层开场播送。

发生火警需进展疏散,播放"疏散"录音带进展播送引导疏

散。

消防泵当有“火险〞报警时

自动启动

a.消防泵控制柜处于"自动"位置,联动设备设为"自动"；

b.在楼层击碎"消火栓报警按钮"报警,联动控制柜发出声响报警；

c.消防泵自动启动。

手动启动

a.消防泵控制柜将选择"自动/手动"开关,置于"手动"位置上。

b.按启动钮"手动"启动消防水泵。

c.联动手动盘启动:

消防泵控制柜处于"自动"位，将手动盘置于"允许"操作方

式，启动设备。

喷淋泵当有“火险〞报警时

自动启动

a.喷淋泵控制柜处于"自动"位置,消防中心联动设备置于"自动"位；

b.喷淋头爆裂,水流掣动作,消防联动柜发出声响报警；

c.喷淋头自动启动。

手动启动

a.将喷淋泵控制"自动/手动"开关置于"手动"位；

b.按"启动"按钮启动喷淋泵；

c.联动手动盘启动：

喷淋泵控制柜置于"自动"位，将消防中心手动盘置于"允许

"操作方式，启动设备。

消防栓

室内消防栓

a.发生火灾后将消火栓箱翻开，或用硬物击碎箱门上的玻璃；

b.按紧急报警按钮；

c.消防栓箱上的红色指示灯亮，送出火警信号；

d.消防栓可以直接启动消防水泵供水；

e.取出挂架上水枪接上水带接口，并接在消防栓接口上；

f.按逆时针方向旋转消防栓手轮；

g.出水灭火。

室外消防火栓

a.用专用消防扳手沿逆时针方向旋转翻开出水口闷盖；

b.接上水带（水枪）或吸水管；

c.用专用扳手翻开阀塞即可供水；

d.使用后应关闭阀塞，上好出水口闷盖。

灭火器

1、将灭火器担到火场上。

2、拆下铅封，拔掉保险销。

3、在灭火器有效喷射距离内,将喷嘴（或胶管喷口）对准火焰根部。

4、按下压把后,开启密封，灭火剂喷出。

5、松开压把,间歇喷射机构复位，喷射停顿。

6、喷射时，应迅速左右摆动，向前平推扫射,防止回火复燃。

7、在室外操作时，应选择在上风方向喷射。

5.5安防系统的操作规程及考前须知

开机

电源接通后，首先翻开显示器电源开关，再按主机面板上的电源按钮，待显示

器上提示输入用户名及密码时，用鼠标点击确认按钮或敲击键盘上确认键，电脑

将开场运行并自动翻开监控系件。

关机

需要关闭监系统时，用鼠标点击屏幕右下关闭按钮，当系统提示是否确认退出

系统音，用鼠标点击确认按钮或敲击键盘上确认键，系统将自动退出并关机。

录像回放

用鼠标点击屏幕下方录像回放键，出现新的界面后，选择好日期、通道、

时间后，点屏幕下面重拨键即可进展录像回放。

考前须知

1、为保证系统正常运行，值班人员要定时检查系统运行情况，检查方法为查看

屏幕显示时间是否正确，如发现时间不正确时，切断主机电源，1分钟后重新接

通电源，后按开机方法进展操作，并报维护人员。

2、为防止因雷击造成设备损坏，打雷时，应及时关闭系统，并切造电源。

3、为防止因误操作造成系统故障，应按规程进展操作，不重进展强行关机。

6.设备维修与保养

6.1变压器

一．保养周期

1.备用变压器在投入运行前增加