上海房地产市场回眸.docx
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上海房地产市场回眸
2007年上海房地产市场回眸
2008-1-10
盘点2007年上海楼市，一波冲高行情引发了人们的思索，从而去寻找房价攀升的轨迹。
到岁末形成多空相持态势，又引起人们预测，房价的弈局或将在2008年延续。
防止房价大起大落，宏观调控使房地产业再次成为社会的聚焦点。
六次加息，十次上调存款准备金率，从紧的货币政策成为政府调控的主要工具，这有利于抑制投资过热，引导市民理性消费，促进楼市和谐发展。
而住房保障体系的建立和完善，廉租房建设驶入快车道，将惠及更多的市民家庭。
加大政策执行力，调整供应结构，稳定房价，2007年的上海楼市演绎了一个又一个充满变化的故事。
一、完善和落实宏观调控
2007年，是完善和落实宏观调控之年。
政府充分运用土地、金融、税收、货币等手段，持续对房地产业进行调控。
《物权法》的通过及实施，对房地产开发交易和物业管理等影响深远，保护了各方的合法权益。
2007年国家进一步明确了完善住房保障体系。
8月7日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文），首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。
9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，明确中小套型普通商品住房用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。
11月14日，财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》；27日，建设部等九部门联合发布《廉租住房保障办法》。
上海动用20亿公积金收益收储了50万平方米廉租房。
30日，建设部等七部门发布《经济适用住房管理办法》，明确供应对象是城市低收入住房困难家庭，与廉租住房保障对象相衔接。
12月24日，上海市政府出台贯彻国务院24号文件的实施意见，要求建立健全诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系和分层次的住房保障体系；明确提出建立健全经济适用住房制度；建立住房租赁服务平台，将政府、社会机构和私人提供的适用房源，供住房保障对象选择承租；提供相应的专业服务，采用市场化运作；通过旧区改造和旧住房综合改造等，改善其他住房困难群体的居住条件。
对土地的调控加大力度。
年初的土地增值税的开征，以及9月21日出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，体现出房地产业土地政策的导向。
同时，政府加强了对土地违法违规典型案件的查处和通报。
10月13日上海市房地资源局公布，三年来上海共查清“以租代征”、“未批先用”行为194件，涉及土地3312亩。
整治房地产市场秩序。
4月6日建设部等八部委联合发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，上海开展为期一年的专项整治行动。
房地、建设等十部门成立了专项整治的联席会议。
作为今年市场调控工作重点，专项整治一是房地产企业捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、发布违法广告、偷税漏税等行为；二是房地产项目立项、规划审批、设计审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、权钱交易违法行为和房地产税收政策执行中的不规范问题。
房贷政策从紧。
2007年，央行前后六次加息和十次上调存款准备金率。
在住房信贷上，央行、银监会最终出台第二套房贷政策，明确以“户”为单位执行房贷新政。
对已利用商业银行和公积金贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，规定了首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。
限制外资更加明确。
3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》；12月，发改委与商务部联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，从而提高外资进出上海房地产市场的难度，并且将限外范围扩大到了房地产三级市场（住房二级市场）。
年末上海16号土地出让公告推出的35幅土地，保证金不再设外币账户，对于大多数外资公司来说，几乎是参与上海土地市场竞争的大门关了。
2007年，我国房地产调控经过长期的政策储备，政策脉络、体系已经非常明晰，调控政策更加强化了执行和落实，调控手法也更加精准和到位；下一步，则是政策的积聚效应随着时间的推移不断彰显。
二、地价“加速度”上涨
综观2007年的土地市场，由于优质地块稀缺，再加上股市的“圈钱效应”，楼板价屡创新高，“地王”频繁出现，“面粉贵过面包”成不争的事实。
土地出让规模逐年递减。
近三年，上海土地出让总量呈逐年萎缩之势。
2007年，根据《2007年土地利用计划》，计划出让经营性用地2000公顷，其中住宅用地1100公顷，非住宅经营性用地900公顷。
2007年，本市共推出17批土地出让公告，共计430幅，经营性用地约857公顷，其中住宅用地532公顷，实际挂牌面积超过450公顷。
实际推地与计划仍然有一定缺口，并仍然以外环外居多。
“地王”成争论焦点。
苏宁环球44.04亿元夺取黄浦163地块，楼板价6.69万元/平方米，成中国最贵地块；新江湾城D3地块楼板价2万元/平方米，甚至郊区的青浦赵巷镇特色居住区8号地块楼板价也首破万元/平方米，2007年上海“地王”不断涌现，价格之贵、频率之高、受关注之广，创历年之最。
原因有三：
近四年来，通过公开市场出让的市中心地块仅有十几幅，尤其去年以来更少，一旦出现市中心的优质地块，必遭“群狼围食”；开发商预期走高，对未来市场十分看好，甚至可用“亢奋”来形容；最重要的一点，2007年第一次把股市和楼市密切地联系起来，从资本市场上融得巨量资金后，上市公司夺得了大部分“地王”，引来各方争议。
“地王”频出，成地价过快增长的一个风向标，并成为推动房价上涨的主要原因之一。
但分析认为，“面粉贵过面包”的局面不可能长期持续下去。
新江湾城是“地价拉升房价”的“典范”。
6月，新江湾城D1地块出让，挂牌价5.16亿元，最终浙江绿城以12.6亿元胜出，楼板价1.25万元/平方米，比周边新盘价格略高。
对此价格，开发商都认为“偏高”。
房价受地价刺激，半年涨幅高达50%。
惊呼声未休，11月，新江湾城D3地块又被仁恒置业以13.01亿元的高价斩获，楼板价2万元/平方米，甚至比周边新盘单价都高五六千元，D3地块成为“地王之王”。
“面粉比面包贵”，再度刺激该板块房价普涨，部分新盘价格一夜之间上涨40%。
土地出让规则不断调整。
10月22日，市房地资源局下发《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》，修改了竞价规则，规定住宅用地面积占总用地面积50%以上的地块，现场竞价将从举牌竞拍改为一次性书面报价。
分析认为，在公开举牌的氛围下，开发商容易冲动，从而将地价推高。
“明标”变为“暗标”后，开发商会根据自己的成本报出合理价格，利于平抑高房价。
然而新规几次实践结果显示，“地王”照出不误，甚至有过之而无不及，业内开始反思“价高者得”的招拍挂制度。
三、一手房市场走势火爆
2007年，上海一手房市场走势火爆。
从1至3月延续去年底部盘整，到4、5月开始的量价齐升；从5月至9月的成交量价同步上扬，到9月至11月延续涨幅的缩量上涨，冲高回落。
全年整体走势呈现低开高走，盘升高位，冲高回落的态势。
据有关机构统计：
今年前11个月新房累计成交面积为2523.1万平方米，成交套数为21.8592万套，成交面积与去年同期相比增幅达31.1%。
而商品住宅均价（剔除动迁房和配套商品房）为1.0320万元/平方米，综合12月份前20天的走势，2007年上海商品住宅均价超过万元已成定局。
峰提前到来。
同期上海二手房指数也显示，今年5月份指数涨幅突然攀升，涨幅达到1.46％，而前四个月，每月指数涨幅在0.5％以内徘徊。
到10月份，指数从年初1639点攀升到2089点。
成交量迅速攀升的同时，二手房价格也迅速上蹿。
出现一手房捂盘，二手房惜售现象，在上海楼市重新转变为卖方市场之后，二手房业主跳价成风。
一套房子有下家表示购买意向后，房东就会顺势加价五到十万元，甚至加价几十万元，但连续有人追价时，房东心态骤变转向“惜售”，造成市场供应紧张。
这种情况发展到八九月份尤其激烈，甚至部分房东由于看好长期而转售为租。
中原地产认为，2007年3月-8月上海楼市均价上涨了约20%-25%，个别优质豪宅涨幅超过30%。
直到9月底，银行年度第五次加息，关于第二套房首付及房贷利率提高等政策相继出台，减缓了楼市加速向前的势头。
购房主体出现一定的观望，就连部分房东都出于对市场走向不明确的心态，收盘不卖，导致市场上房源一度减少，买家可选择余地缩小。
成交量从10月份开始逐月下滑。
由于需求存在，紧张的供求关系并未逆转，而实际负利率背景下的储蓄大搬家也并未停止，“出笼”的购买力仍在追寻可以保值增值的投资品，作为不动产的房产量缩而价涨便不难理解。
频频拍出的高价地块，在带动了周边二手房价格的同时更坚定了小业主对房价上涨的预期。
进入四季度，上海楼市出现了新的现象，一二手房可售比例最大差距为1∶4.36，二手房供应暂时成为市场主体。
预计，到明年春节前为止，市场仍会处于消化期，上下家博弈现象加剧，成交不会有明显改善。
五、更多人享受住房保障
2007年，上海廉租住房制度建设实现一项突破：
收入认定标准不再与低保线挂钩，而是根据市民收入变化情况，及时进行动态调整。
这意味着廉租住房这一民生工程，将惠及到更多低收入家庭。
有关方面统计，截至2007年11月底，全市符合廉租条件累计登记2.9120万户，已有2.8567万户家庭享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的98.1%，其中实物配租400户，租金配租2.8167万户，改善了住房条件。
2007年9月，上海在卢湾、浦东两区试点的基础上，将家庭人均月收入认定标准跳出了原来的每月320元民政低保标准，放宽到600元，租金补贴标准也有所提高。
住房面积认定标准则保持人均居住面积7平方米以下不变。
为了让大部分廉租户增强承租住房的能力，今年，市房地部门对住房租赁市场作了分析，并结合对廉租户收入状况的测算，形成新的租金补贴标准方案：
9个中心区和浦东新区每月每平方米由原来的48元提高到62元，闵行、宝山、嘉定3个区由36元提高到50元，其它6个区县由24元提高到32元。
同时，上海还加大了实物配租房源的收储力度，以提高廉租住房实物配租的比例。
有关方面已使用住房公积金增值收益，年内签约收储50万平方米廉租房源。
今后，这些分布在周浦、康桥、浦江、顾村、江桥等区域、单套建筑面积在50平方米左右的廉租房源，向患有重大疾病、丧失劳动力、人均居住面积4平方米以下等特别困难的家庭供应，逐步提高实物配租家庭占廉租家庭的比例。
扩大受益面的廉租住房制度年内已覆盖到中心城区各个街道，新的认定标准已在全市61个街道推行，明年力争覆盖到全市各区县。
2007年，上海新建住宅和公共建筑已要求全部按照节能标准设计和建造，既有建筑节能改造数量同比增长20%。
到“十一五”期末，预计全市新建成的节能建筑将达到1.8亿平方米。
不仅新建商品住宅采用，3000万平方米老房子也将“变身”节能，如常德路德怡苑、虹口区海军干休所门诊部等老房子实现了冬暖夏凉，达到“旧小区平改坡综合改造”条件的住宅也实施节能改造。
上海正在酝酿实施一套建筑能效标识体系，今后，无论是新建节能建筑还是经过节能改造的老房子，都将像饭店宾馆一样进行星级评定，越节能的，“星”也越多。
上海市房地资源局将落实住宅建设领域节能降耗指标，深入推进创建节能省地型“四高”优秀小区，列为今年六大工作重点之一。
在今年创建和验收数十个“四高”优秀小区中,有关部门重在节能省地型上做好文章，让“四高”优秀小区在住宅建设中起到引导和示范作用，以更好地提高本市新建住宅的质量。
六、房贷新政凸现“从紧”
2007年的金融调控贯彻了从紧的货币政策，具体体现在央行六次加息，十次上调存款准备金率，并颁布了针对房地产市场的多项金融政策。
上海房贷市场也在连续增长后于年底出现了下降的局面。
加息大大增加了购房者负担。
2007年六次加息后，一年期贷款利率累计上升了1.35个百分点，与购房者密切相关的5年期以上贷款利率从2006年底的6.84%调整到了目前的7.83%，累计上升了0.99个百分点，公积金贷款利率累计上升了0.54个百分点，由此导致大部分房贷借款人从2008年1月起增加少则几十元多则数百元的月供支出。
值得注意的是，央行在2007年的最后一次加息中，采用了非对称方式，5年期以上的贷款利率维持不变，体现了对购房者的“体恤”。
此外，2007年央行先后十次上调了存款准备金率，几乎每月要上调一次，由2006年的9%上升到了2007年底的14.5%，创20余年历史新高。
存款准备金率的上调与加息一样有利于防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。
其对房地产市场的影响也很大，一方面购房者购房意愿和商业银行的放贷冲动受到抑制；另一方面，也会导致房产商开发和囤房成本的上升，使房产商加速开发和销售的进度，这些都有利于缓解房价上涨的压力。
但也有业内人士担心，贷款利率过快上涨也可能使房产商开发意愿下降，导致后续供应量减少。
央行有关人士多次表示，存款准备金率的上调与加息并非针对房地产市场，但在2007年，央行也直接出台了多项针对房地产市场的金融政策，其中，引起人们最多关注的是《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文）及《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（452号文）。
359号文要求商业银行严格房地产开发贷款、规范土地储备贷款，严格住房消费贷款、严格商业用房购房贷款、加强房地产信贷征信等方面的管理，并加强房地产贷款监测和风险防范工作。
而452号文则对引起市场争议的有关第二套房贷款认定的标准进行了明确，市场普遍认为该认定标准趋于严厉，由于出台时机恰逢年底银行传统控贷时期，客观上导致了部分银行停贷局面的出现。
尽管调控政策频繁出台，但2007年商业银行间的竞争仍然激烈。
各家银行不但纷纷推出各种新型房贷品种和服务，还通过无交易转按揭互挖客户，而股市的火爆也导致加按揭的泛滥，银行信贷资金大量违规流入股市。
年底，央行严令叫停了加按揭，大部分银行也暂停了转按揭。
七、服务理念颠覆物业管理
2007年，物业管理市场流行颠覆和突破：
物业管理更名为物业服务，管理规约替代业主公约。
物业管理成为业主的“家务事”，物业公司成为按照合同约定提供服务的供应商。
这被称为物业管理历史上的第二次“革命”。
物业管理历史上的第一次“革命”，是1999年的集中翻牌。
当时，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。
一夜之间，房管所翻牌，改名物业管理公司，物业管理开始了市场化的进程。
物业管理市场上，一下子涌现出2000多家物业公司，后来发展到3000家。
队伍庞大，难免良莠不齐，“小、散、乱”成为物业管理行业的鲜明特点，平均一家物业公司管理的面积不到10万平方米。
在每次行风评议中，物业管理行业始终得分不高，处于倒数的位置。
物业公司服务理念的缺失，难脱干系。
2007年3月，全国人大审议通过的《物权法》，首次从立法的角度提出“物业服务企业”的概念。
伴随着《物权法》、《物业管理条例》的实施，物业公司定位于物业服务，物业管理企业开始更名为物业服务企业。
3月份，万科物业管理有限公司率先更名为万科物业服务有限公司。
同时，陆家嘴物业公司在8年前提出的“保姆”理念，本来一直备受争议，如今成为物业管理市场的“先知先觉”，而少有人对其指三道四；物业管理行业内关于管理还是服务之争，也偃旗息鼓。
“群租”问题被晾到了前台，成为2007年物业管理市场的“新景观”。
5月15日起，上海正式实施《加强本市住宅小区综合管理行动计划（2007年—2009年）》。
“三年计划”提出了六大目标，整治“群租”位列其中。
业主公约、业主临时公约，纷纷增加制约“群租”条款，授权物业公司加强管理。
超大型住宅小区中远两湾城在9月7日集中行动，一次整治6000平方米的55套群租房。
上海绿城物业公司因为制止“群租”而被告上法庭，以物业公司的胜诉告终。
另一个引人注目的现象是，2007年的物业管理市场，出现了多个突破：
本市14家物业服务企业、15家企业的物业服务产品首获“品牌企业”、“品牌产品”称号；物业服务满意度在第三季度首次超过80；首批93名物业管理师诞生；一级资质物业公司突破50家。
这一切，标志着物业管理市场进入品牌竞争时代，服务是物业公司竞争的“王牌”。
八、市民置业维权受挑战
2007年，市民置业维权受到了很大的挑战。
作为市民置业维权的平台之一，在市消保委的指导下，各区县消保委针对2007年置业投诉上升的特点，专门抽调人员，充实力量，加强房产交易和家庭装潢等方面的调解力度。
市消保委还发挥多个相关行业协会的作用，为消费者维权作出积极努力。
同时，市民通过验房机构，对开发商提供的商品房进行专业检验，运用验房机构出具的检验报告进行维权，有的开发商表示认可，进行了整改。
然而，不可否认的是，2007年随着一波房价的快速上涨，进入了卖方市场，普通购房者往往处于被动地位。
在一手房销售中，突出体现在开发商对提供的格式合同“只字不改”；二手房买卖中，卖家随意“跳价”，房价“三级跳”引发交易不成的纠纷屡屡出现。
这一情况在下半年尤为突出，房价上扬，“退房”反而成了卖方“威胁”消费者的撒手锏。
有不少楼盘，面对开发商提供的购房格式条款，甚至霸王条款，消费者提出改动意见时，只有签字或不买两个选择。
这也意味着从一开始，消费者就失去了维权的先机。
此外，众多投诉中商品房房屋质量投诉最为突出，房屋漏水、墙体裂缝、下水管堵塞等问题成了投诉的主要原因。
目前除了房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况外，对于一般质量问题的赔偿并没有明确的规定和标准，因此开发商往往只提供维修，不予以赔偿。
从各区消保委受理投诉来看，二手房纠纷主要体现在卖方连番“跳价”上。
南汇法院八九两月受理了多起“跳价”纠纷，浦东法院民五庭2007年7月受理的28件二手房买卖合同案件中，一半以上是因房价上涨卖家毁约而引发。
其次，一些中介利用买家急于求成的心理，故意隐瞒房屋真实情况，买家仓促下定后发现上当，此类矛盾也较为突出。
此外，投诉中介未经许可即将意向金转为定金，多收中介费也占一定比例。
房屋装修投诉主要问题在于消费者合同及变更备案意识不强，合同变成摆设。
一旦出了问题，由于合同规制的缺失致使维权陷入尴尬。
市场在成熟中进一步规范，在很大程度上保障了消费者的权益；而消费者的主体维权意识增强，也是楼市成熟的体现。
2008年上海市国民经济和社会发展统计公报
2009-2-17
2008年是很不寻常、很不平凡的一年。
面对外部严峻复杂经济环境的不利影响和上海自身发展转型的严峻考验，全市人民在党中央、国务院和中共上海市委的坚强领导下，高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，全面贯彻党的十七大精神，坚定信心，振奋精神，团结奋斗，克难前行，国民经济保持了平稳较快发展，各项社会事业全面进步，人民生活继续改善,完成了年初确定的经济社会发展目标和任务。
一、综合
国民经济保持平稳较快发展。
全年实现上海市生产总值（GDP）13698.15亿元，按可比价格计算，比上年增长9.7%（见图1）。
其中，第一产业增加值111.8亿元，增长0.7%；第二产业增加值6235.92亿元，增长8.2%；第三产业增加值7350.43亿元，增长11.3%。
第三产业增加值占全市生产总值的比重为53.7%，比上年提高1.1个百分点。
图1上海市生产总值与增长
非公有制经济加快发展。
在全市生产总值中，公有制经济增加值7431.48亿元，比上年增长8.1%；非公有制经济增加值6266.67亿元，增长11.7%，占全市生产总值的比重由上年的45.1%提高到45.7%。
其中私营及个体经济增加值3116.49亿元，增长13.2%，占全市生产总值的比重达到22.8%。
全年经工商登记新设立的各类市场主体12.9万户，比上年增长4.4%。
其中，企业8.21万户，增长5.4%；个体工商户4.61万户，增长0.7%；农民专业合作社846户。
在新设立企业中，内资企业（不含私营企业）3928户，比上年增长1.9%；外商投资企业6374户，下降15.7%；私营企业71787户，增长8%。
财政收入平稳增长。
全年地方财政收入2382.34亿元，比上年增长13.3%。
其中，地方级税收收入2223.43亿元，增长12.6%。
在地方级税收收入中，增值税334.89亿元,增长6.9%；营业税763.38亿元，增长6.8%；个人所得税204.89亿元，增长20.9%；企业所得税548.37亿元，增长28.7%。
全年地方财政支出2617.68亿元，比上年增长18.9%。
其中，一般公共服务支出198.71亿元，增长8.8%；公共安全支出149.57亿元，增长11.3%；社会保障和就业支出334.97亿元，增长22.2%；工业商业金融等事务支出359.86亿元，增长23.8%。
固定资产投资结构继续优化。
全年完成全社会固定资产投资总额4829.46亿元，比上年增长8.3%（见图2）。
其中，城市基础设施投资1733.18亿元，增长18.2%。
从产业投向看，第一产业投资8.4亿元，比上年增长0.4%，占全社会固定资产投资总额的比重为0.2%；第二产业投资1420.82亿元，增长1.7%，所占比重为29.4%；第三产业投资3400.24亿元，增长11.4%，所占比重为70.4%。
从投资主体看，国有经济投资2295.75亿元，比上年增长29%，占全社会固定资产投资总额的比重为47.5%；集体经济投资104.86亿元，下降13.7%，所占比重为2.2%；股份制经济投资1026.67亿元，下降12.2%，所占比重为21.3%；外商及港澳台投资748.13亿元，增长5.2%，所占比重为15.5%。
图2全社会固定资产投资总额与增长
建筑业平稳发展。
全年实现建筑业增加值450.93亿元，比上年增长5.7%。
全年建筑业总产值3071.76亿元，比上年增长21.7%；房屋建筑施工面积16838.03万平方米，增长5%；竣工面积5121.17万平方米，下降15.9%。
建筑企业按总产值计算的全员劳动生产率达到人均28.23万元，比上年提高23.4%。
九、城市基础设施和房地产
枢纽型、功能性、网络化重大城市基础设施体系加快建设。
全年完成城市基础设施建设投资1733.18亿元，比上年增长18.2%，占全社会固定资产投资总额的比重为35.9%。
其中，交通运输邮电通信投资947.5亿元，市政建设投资543.34亿元，公用事业投资112.81亿元（见表8）。
年内洋山深水港区三期二阶段工程、浦东国际机场第二航站楼、A11沪宁高速公路拓宽改建等重大城市基础设施项目基本建成并投入运营。
轨道交通基本网络建设加快推进，7号线、8号线二期、9号线二期、11号线北段一期实现结构贯通。
全市高速公路网通车里程达到637.4公里。
表8城市基础设施建设投资
指标
绝对值（亿元）
比上年增长
（%）
城市基础设施建设投资
1733.18
18.2
电力建设
129.53
-20.7
交通运输
838.91
-0.2
邮电通信
108.59
6.9
公用事业
112.81
85.2
市政建设
543.34
81.0
公用事业服务水平不断提升。
全市自来水日供水能力达到1069万立方米。
全年全市用电量1138.22亿千瓦小时，比上年增长6.1%（见表9）。
至年末，全市家庭人工煤气用户185.6万户；家庭液化气用户291.6万户；家庭天然气用户达到307.9万户。
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