办公楼物业服务实施方案.docx
《办公楼物业服务实施方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《办公楼物业服务实施方案.docx（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
办公楼物业服务实施方案
办公楼物业服务方案
物业管理是房地产投资、开发、流通的连续和完美，也是现代
化城市房地产经营管理的重要构成部分。
步入新世纪此后，追求平和、祥和、舒坦优雅的办公、居住环境，早已成为现代城市人物质文明和
精神文明需求的标记。
市场对办公、住所的环境、质量、功能以及管理服务等也正进行着从头的认识和定位。
有效的物业管理将延伸物业在自然消耗下的使用限期，一座保养、保护优异的物业，能够使用几十、上百年甚至更长的时间，而专业的物业公司是以创建尽可能理想的环境为原则，经过长久的保养和改良，使每一个物业项目的利润水平、投资和使用价值得以充足发挥，实现物业的保值、增值。
一、公司简介
渭南市君临物业管理有限公司成立于2015年1月，是一家拥有独立法人资格的专业化物业管理公司.公司的业务范围主要有住所、商业、写字楼物业服务管理及家政保洁、外墙冲洗、园艺绿化、工程维修等配套服务。
公司成立以来，经过不停探索、进步、努力开辟和按期（不按期）组织职工培训，现拥有一支经验丰富、训练有素、忠于职责、作风谨慎的管理队伍和专业技术队伍，公司着眼于将来，踊跃依照物业管理的发展趋
势，已初步实现物业管理上品位，管理地区上规模，依照ISO9001：
2000国际质量管理系统文件与标准拟订，并实行了标准规范的各部门《岗位
职责》、《职工礼仪规范》、《标准操作规程》、《绩效考评》等管理制度及
优选文库
服务规程。
公司坚持“诚服气务进千家万户，浅笑送四面八方业主”的服务理
念，在恒毅人和各业主以及使用人之间架设了一座相互相信、相互理解
的桥梁。
我们的工作目标就是为业主及使用人创建一个优异、舒坦、温
馨、快乐的办公和居家环境。
二、公司组织架构：
渭南市君临物业管理有限公司推行总经理负责制，下设人事部、财务部、物业管理部、工程部、保安部、保洁绿化部。
公司内部推行部门管理目标责任制，分月、季、年依照料理目标责任书对各部门进行绩效考评，在充足发挥各部门的主观能动性的前提下，公司在宏观长进行监察管理，保证了所管楼盘的服务质量及服务水平。
三、公司经营特点与理念
君临物业密切联合地区、物业和业主的特点，制定和完美个性化的服务设计，就地取材地不停进行整合和提高，成立起令人耳目一新的质量模型。
服务启动超前化。
一旦与合作单位成立合作关系，立刻启动先期服务工作，从物业管理的独到视角为合作单位供给各方面有说服力的建议。
服务理念人本化。
所有工作第一考虑最大限度地方便业主，以业
主的满意作为管理服务的出发点和归宿点，力求零缺点、无微瑕服务。
服务内容菜单化。
针对业主的服务“菜单”供给服务，全过程、全方向、
全时空地知足业主用户发展变化着的、全部有支付能力的正当需求。
服务标准精准化。
将物业管理的所有事务数据化，以可知、可感、可辨、
可验的服务作业标准，保证为业主用户供给优良的服务产品。
服务设计
—2
优选文库
个性化。
为每一个新项目量身定做“合理且合体”的管理方案，能充足发挥物业的建筑设计功能，适应业主的心理预期，更好地配合合作单位
的发展战略，有力地托举起合作单位的品牌。
服务控制规范化。
经过有效控制确实保证管理服务依照既定的程序和标准高质量地连续、稳固运
行。
组建特意班子采纳日期不确立、预先不预告的方式，推行每日自行检查、半月专业检查、月度综合检评，并把量化的检查结果与每个岗位
职工的得失、升迁、去留密切挂钩。
服务成本合理化。
珍惜和用好来自业主的每一分钱，各个环节与层次均推行质量成本双反对制，以保证业
主享遇到最为物美价廉的服务。
服务架构简洁化。
以直线制管理为基础，
使管理服务达到“效能、效率、效益、成效”的最正确目的。
服务责任全体化。
重申在任何状况下，职工都要自觉保护业主的利益和公司的形象。
职工队伍素质化。
不单管理层和技术系列职工具备较高素质，作业层职工也均拥有较高的综合素质，并在身高、面貌、气质等方面有较高要求。
四、公司业绩
自公司成立以来，公司在内抓管理、外拓市场和全体职工的努力下，获得了长足的发展，在不到三年时间里,就签署了以下三个物业管理协议。
曼哈顿住所小区；
金域华府住所小区；
渭南医院。
第二章管理服务理念和管理目标
第一节物业管理整体思路
—3
优选文库
针对当前渭南市产质量量监察查验所物业管理为办公楼实质情
况，为保证管理的一致性，节俭管理成本，我公司拟订了实行物业管
理的详细方案，本着对贵单位和“君临物业”公司自己负责的态度，
综合项目所处地点、物业特征等要素多方面考虑，同时从有益于物业
办公需求的角度，本项目物业服务定位为“高效、开放、亲和”，通
过环境形象、楼宇形象控制，设备和公共设备管理，治安和交通控制，
管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气
氛的交融，塑造查验所办公大楼高效、开放、亲和的整体形象，我们
将保持和弘扬渭南市产质量量监察查验所现有的各项荣誉，充足展现查验所管理机构进步、创新的精神状态和办公方式。
“您的满意是我们君临人的愿望”作为我们的服务追求。
我们坚持以社会效益、生态效益为主，经济效益为辅的指导思想，以“求实进步，服务至善”的热情态度，用“心”去听、用“心”去感觉、用“心”去发现业主对服务的需求。
用“心”去听、去做，是指用新的观点和新的思想去理解业主新的需要，并谨小慎微、实实在在做好每一项工作，做好每一项服务。
不停专心去提高服务的质量与质量。
君临物业服务人员经过用“心”与业主交流，认识其办公、精神、文化的需求，并为业主供给仔细、亲和的服务，改良和提高物业的办公环境及质量。
我们以业主的实质需要为前提，用“心”设计出多元化、多层次的服务项目，拟订出高标准的服务质量目标、详尽的服务标准，并落
—4
优选文库
实服务内容的实行。
第二节管理服务理念
渭南市产质量量监察查验所位于渭南市旭日大街中段，其配套设备基本完美。
若我公司承接贵单位物业管理事务，我们将在传统物业管理基础上，高起点规划本项目的物业管理，高水平实行物业管理操
作，高质量供给物业管理服务。
设备设备是物业赖以保持正常办
公次序的“硬件”，是物业管理的内核。
工作人员舒适的办公环境和物业公司优良的服务都一定成立在设备设备保持优异运转的基础之上，所以，管理、保护好各种设备设备是计生委办公大楼及住宿区物业管理的基础。
我们将以业主（使用人）需要为中心，做到“三个到位”，即：
管
理深度到位；服务意识到位；与业主的交流、回访到位；
依照物业管理服务一级标准，我们的物业管理处每天24小时接
收来自业主（使用人）的咨询、报修、特约服务等信息，并负责对内实时传达到位，
对业主（使用人）的报修和要求解决的事项我们都将实时办理，
并保证回访率达到100％；我们的管理服务人员将努力为业主（用户）排难解忧。
我们的管理服务将为业主供给舒坦、祥和、便利的办公环境：
无论业主有什么困难，只需告诉我们，我们绝不推委，静静之中
会使业主窘迫顿逝；在业主眼前没有保安员与经理的差别，我们全都
是服务人员。
—5
优选文库
第三节物业管理服务内容及管理标准
依照高起点、高标准的物业管理规范要求，同时依据政策法例的
有关规定，对查验所办公大楼实行专业化物业管理服务的内容包含：
一、物业管理服务内容
除依据国家有关物业管理行业法例和有关评优标准所规定的内
容外，我们依据多年的专业管理服务经验所掌握的服务需求，
在本项
目的物业管理中建立了多种服务项目。
此后还将从更多方面供给新的
服务项目，不停知足业主的需求。
二、办公大楼管理质量及服务标准
（一）保洁质量及工作标准
序
工作操作标准
保洁项目
工作时间
质量标准
号
方式
频次
1
楼层通道、
7：
40～8：
00分
目视洁净、无污
打扫
1
次/
渍、纸屑、脏杂物
湿拖
地面
天
2
楼道扶手、
8：
10～11：
00分
目视洁净、无污渍
擦抹
1
次/
天，循
栏杆
环保洁
3
楼道玻璃窗
8：
10～11：
00分
目视洁净、无污渍
擦抹
1
次/
月
4
蜘蛛网
目视洁净、无污渍
打扫
1
次/
周
5
公共洗手间
8：
10～11：
00分
目视洁净、无污渍
湿拖、擦
2
次/
拭
天
6
7：
30～7：
40分
目视洁净、无污渍
擦抹
1
次/
门厅
天，循
环保洁
7
绿化
枝叶旺盛、无枯浇水、防
2
次/
枝、无尘
虫害
周
8
领导办
目视洁净、物件摆
清扫湿
1
次/
放齐整、无污渍、
拖、擦抹
天
—6
优选文库
（注：
保洁工作时间可依据办公楼的实质时间作相应调整。
）
办公区：
（1）推行专职保洁员责任制，保洁工一致着工作装上班；
（2）7：
30分～8：
00分一致湿拖办公大楼门厅及打扫领导办公室卫生，桌上物件摆放齐整；（3）8：
10～11：
30分分别擦抹楼道扶手、铁花，湿拖楼梯、打扫公共洗手间（洗手间内无异味），每天1次，做到无显然尘埃、污垢；（4）11：
30～12：
00消除各楼层垃圾、污物；（5）下午13：
30～18：
00分全面循环保洁并擦抹各楼层公共开关、消防栓箱等，每周对各楼层蜘蛛网进行消除，保证管理地区洁净、
卫生、整齐。
（二）房子本体巡逻标准
1、每天巡逻1次物管地区内的门，楼梯通道及门窗、玻璃等。
做好巡逻记录，并在合同商定范围内实时做好维涵保养。
2、巡逻楼梯间：
1）检查楼层通道灯能否正常，发现问题实时维修。
2）每个月检查各楼层、单元消防器械能否表记完满，配件齐备，灭火器能否有漏气或过期，无效现象。
并做好检查记录，保证消防通
道通畅无阻。
3）设备检查卫生状况能否优异。
（三）公共配套设备设备能否完满
1、楼道巡逻
1）保证共用设备设备运转正常，无事故隐患。
制定设备安全运
行、岗位责任制、按期巡回检查、保护保养、运转记录管理、维修档
—7
优选文库
案管理等制度，并严格履行。
2）各楼层（单元）公共照明、供水设备、管道、阀门等每天巡
查。
随坏随修，并做好记录。
2、巡逻楼宇内外环境：
1）大楼外墙面每周进行巡逻，外墙及公共部位无乱贴、乱涂、
乱画、乱悬挂现象，保持外墙面完好、雅观。
2）检查能否有破坏公共设备、健身娱乐设备、违章制造噪音、
污染环境，高空抛物等。
3、给排水系统
1）设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
2）所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内及泊车场无积水、浸泡发生。
3）遇有事故，维修人员能实时进行抢修，无大面积跑水、泛水，
4）无长时间停水事故。
（一）次序服务标准
1、门岗次序服务标准：
a保持优异的形象及精神状态,侧重仪容仪表、礼仪礼貌,门岗推行24小时价班制,非查验所人员来访,由门岗咨询并进行来访登记，方可进入；
b与所在辖区警署亲密配合,辅助公安机关作好查验所的公共秩
序工作；
c业主的搬入（出）物件须见告管理处进行登记；
—8
优选文库
d门岗有责任和义务对物质的进出进行有礼貌盘问和登记；
2、巡逻岗服务标准：
a推行巡逻制度,要点部位每小时巡逻一次。
保护园内植物及建筑小品完满,严防破坏。
检查保护公共场所的设备设备、各层单元门窗不受破坏,不被偷窃。
检查各处消防器械状况,若有损坏、丢掉立刻上报,实时办理。
b对可疑人员,进行追踪监控,必需时礼貌盘问并与警方联系。
c小区内物质流动实行检查、查问和登记制度
（二）消防管理
a展开消防法例宣传和学习,成立健全消防安全责任制、消防规章制度,委任三级防火责任人,明确职责,准时检查消防器械。
b组建义务消防队伍,按期展开业务培训,进行灭火训练和消防演
习。
c保障消防系统设备设备齐备、完好无缺,可随时启用。
d管理处拟订出灭火应急方案。
e管理楼内消防设备完满率100%。
f火灾发生率为零。
（三）车辆进出管理
1、车场管理
a成立健全泊车场各项管理制度和岗位职责,在泊车场进出口显然
地点公示管理制度、岗位责任人姓名、照片.
—9
优选文库
b指挥进出车辆行驶、负责车辆的停放有序、准时巡逻停放车辆状况,根绝车辆的破坏和丢掉。
c园区内标记显然泊车位线，正确劝导进出的车辆按车位停放，严格履前进出发、收证的登记制管理。
d自行车、摩托车按规定地点停放。
e实时提示车主关好车辆门窗、上好防盗锁，防备车辆碰撞、破坏、被盗等问题发生。
（四）洁净卫生服务：
1、楼层通道:
a质量标准：
目视洁净、无污渍、纸屑。
b工作标准：
1）每天清拖楼层通道1次;
2）扶手扶杆每周打扫3次;
3）每周对楼层的蜘蛛网打扫一次。
2、公共场所、公共绿地、主次干道:
a质量标准:
1）地面无显然杂物、积水;
2）垃圾桶表面无显然污渍,无垃圾粘附物;
3）宣传栏目视洁净;
b工作标准:
—10
优选文库
1）各样配套设备每周打扫3次（指消防栓箱、水电表箱、配电箱、）；
2）公共绿地每天清理1次，绿地内无显然纸屑、杂物；
3）主次干道每天打扫,循环保洁;
4）宣传栏、标记牌按期擦尘;
5）垃圾桶每天清倒1次,垃圾日产日清；
6）明沟、雨水井内无积水、无杂物。
（五）采集整理物业及业主资料，科学分类建档。
1、物业接收时，全面采集房子建筑、隶属配套设备设备、绿地绿化、消防设备等工程建设、技术资料；
2、平时管理及维修更新时，采集房子维修档案、设备运转档案，将维修更新后的物业状况登记在案。
3、将已经成立的物业档案进一步整理完美、归档，可分为工程建设资料和业主资料两大类。
4、本着安全、完好、保密、方便查阅的原则推行专人管理。
第四节物管处组织机构及岗位职责
1、机构设置：
成立一支精壮、高效的管理班子，装备一个勤劳
敬业、技术精深、服务优异的队伍，保证高质量、高效率运转。
机构设置：
成立“渭南市产质量量监察查验所物管处”，对本管理地区实
施物业管理，物管处采纳经理负责制，保证管理工作一致、高效。
下
设保洁组、公共次序组。
2、各部门主要职责
（1）物管处项目经理：
具备2年以上物业管理经历者，持物业经理上岗证，熟习物业管理法律、法例、政策，拥有物
业管理经验，负责本物业的平时全面行政业务工作。
（
—11
优选文库
（3）保洁组职责：
负责办公楼宇的平时洁净卫生，环境及实行消杀工作。
（5）公共次序组职责：
负责办公楼宇及家眷区的公共次序安全工作，园区巡逻管理、防火防盗管理、车辆管理等平时工作。
3、管理运作。
为实现管理目标，制定各项工作计划、工作职责、操作程序和操
作规范，经过检查、丈量、权衡等方法获得工作结果的评定，随时纠
正工作误差。
在整个管理运作过程中，以服务质量为核心，以规范化、
程序化的操作为手段，不停调整、减小与管理目标的差距。
第五节管理人员的培训
1、培训系统
（1）贯彻职工培训原则，支持培训系统不漏项，确实达到培训成效。
（2）在管理处管理骨干中，安排有培训经验的专业人员负责培训工作。
（3）经过培训制度和运作体制确实定，使职工培训成为管理处整体工作的必备环节，防止流于形式。
（4）侧重课程开发和教材选定，解决培训深度和特点问题。
（5）增强流程中的培训绩效评估和培训需求剖析两个单薄环节。
2、培训原则
因需施教、培考联合、观点在先、侧重实效。
3、培训内容
（1）观点培训（针对全体人员）
服务观点、竞争观点、质量观点、创新观点、效率观点、成本观
念等。
（2）管理培训（针对各级骨干）
职工激励、客户交流技巧、法律法例、成本核算、计算机应用、
—12
优选文库
质量系统、环境美学、突发事件办理、管理理论。
（3）岗位技术培训（针对操作层）
基本技术、物业管理基本观点和主要内容、设备保护和使用、客户管理、办公自动化管理、消防及治安管理、房地产基础。
（4）基础培训（针对新入职职工）
行为规范、物业管理概论、职工守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、公司管理目标等。
第六节规章制度
物业服务质量的保证一定依赖科学方法来管理,靠成立和实行完
善的物业管理质量系统、靠完美的规章制度。
我们将依据本物业特点、
行业规范和管理目标，拟订相应民众制度、职工岗位职责和工作查核
标准。
对平时管理内容编制出工作程序、作业指导书、工作标准。
确
保每个工作环节及其过程都有章可循。
主要为以下四大类:
（一）、民众制度:
1、管理规约；2、楼宇使用及保护管理规定；3、房子装饰装饰管理规定；4、交通车辆、泊车场管理规定；5、环境保护管理规定；
6、消防安全管理规定；7、国家机关保密管理规定。
（二）、管理处各部门、各岗位的职责：
1、物业经理职责3、次序主管职责4、保洁组长职责
（三）、内部管理运作制度
1、职工手册2、职工行为及语言规范
3、职工职业道德规范4、档案资料管理规定
5、管理处值班制度6、投诉办理制度
—13
优选文库
7、设备维修质量标准8、防火安全检查制度
9、灭火应急方案
11、保洁、绿化质量检查标准12、公用设备保护管理规定等
13、物业管理部绩效考评表14、公共设备安装/维修标准作业程序
15、消防系统维修保养标准作业规程
16、次序组交接班标准作业规程
18、次序门岗岗位制度19、次序治安巡逻岗位职责制度
20、次序、消防管理制度21、室内外公共地区洁净标准作业规程（四）、职工工作岗位查核及赏罚制度
1、管理服务质量考查方法;2、查核结果与赏罚实行管理方法;
3、职工赏罚条例。
为了让“查验所物业”的使用人享遇到我们供给的优良物业管理
服务，我们将在管理地区内成立“业主（住户）招待服务处”，成立一个与查验所物业使用人优异交流的渠道。
“招待服务处”将接受业主和使用人的咨询、报修、投诉、特约服务需求等，我们将以此为中心成立服务系统，经过按期和不按期的回访、问卷检查等多种方式，宽泛听取物业使用人的建议及建议，并快速将信息反应到管理处有关部门，管理处将依据业主（用户）需求对管理和服务进行改良和完美，以达到提高管理和服务水平，努力知足业主（用户）的不一样需求。
别的，我们还将按期或不按期地组织业主、用户代表进行会谈、交流，实时地将管理和服务中的信息，包含与我们服务有关的各种建议和建议，快速地反应到管理处的服务网络中，加以修正和改良，使以业主为中心的服务原则保持长久不变，使管理与服务在温馨与和睦
—14
优选文库
的气氛中获得提高。
在业主和物业公司的共同努力下，“查验所”始
终保持文明、和睦的办公环境和优异气氛。
—15
优选文库
渭南市君临物业管理有限公司花费估算
测算依照:
一、本物业基本状况:
1、办公楼建筑面积：
约1000㎡
2、大门：
1道（办公大楼1道）
3
3、院坝：
约100m
二、政策法例依照：
1《、物业管理条例》中华人民共和国国务院令第379号（自2003年9月l日起实行）
2、《陕西省物业服务收费管理细则》（2004年1月1日起履行,
陕西省物价局、陕西省建设厅）
花费报价:
整年物管花费共计165480元.花费测算总表详见下：
1、次序保护队员：
3人，月花费3*1700=5100元，年花费：
61200元；
2、保洁：
2人，月花费2*1600=3200元，年花费：
38400元。
3、维修工：
1人，月花费1*1900=1900元，年花费：
22800元。
4、项目经理：
1人，月花费1*2000=2000元，年花费：
24000元。
人职薪资小计：
年花费：
146400元。
3、服饰费：
200元每人。
200*7=1400元；
4、社会保险费：
按渭南市2015年缴费标准（公司肩负部分）375
元每人60*7*12=5040元；
5、不测险7*200元=1400元；
6、保洁用品：
约200元每个月*12=2400元；
—16
优选文库
7、保安用品：
约80元每个月*12=960元；
8、税费：
按5%计算：
7880元；
—17
升级会员 