天津房地产市场年报.docx

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天津房地产市场年报

2014津新房成交量跌两成价涨3.21%刚改入市

——2014年天津楼市白皮书成交篇

一、2014年迎调整年津改善型购房者入市

2014年，天津乃至全国的房地产市场呈现出许多不同于往年的微妙局面，楼市非常“戏剧性”，从年初的开门遇冷、旺季爽约，再到后来的连番利好政策发布，楼市回暖也算是为2014年画上了完美的句号。

2014年的天津楼市，分阶段来看，上半年从政策层面上来看相对稳定，而从市场层面来讲，则是一个调整年。

上半年市场需求量虽然很大，但是“悲观预期”一定程度上影响了房地产市场的销售，浓厚的观望氛围使得房屋销售面积与销售额持续下降，楼市调控政策也出现了新的变化。

随后中央提出“分类调控”大思路，地方政府频频微调政策以救市。

伴随“津十六条”、“9.30”房贷新政及央行降息等政策的出台，楼市也实实在在地受到政策利好呈现回暖迹象。

从成交量上来看，2014年天津全市共成交商品住宅91450套，同比2013年降两成，降幅达21.11%；成交面积956.63万平米，同比降19.06%；全市成交均价10546元/平米，整体涨幅3.21%，全市19区县，仅宁河同比略有下降，武清基本持平，其他17区县同比全线上涨。

从2008-2014年天津商品住宅成交走势来看，成交量虽然不敌2013年，但是较2011年和2012年分别有7.06%和8.50%的涨幅，全市商品住宅年度成交均价稳定上涨。

二、2014年天津楼市成交之变

■改善型购房者入市

2014年，随着天津限购的全面取消，无论是新房还是二手房，改善型需求均有增加的趋势。

12月份，天津新房成交套均面积（成交商品住宅的平均户型面积）更是达到了112.37平米的历史高位，改善型需求逐渐入市。

■市内六区成交均价领涨

中心城区由于土地稀缺、供地较少，不仅引房企争相竞逐，而且也使购房者趋之若鹜。

由于市内六区供地较少，2014年全年开盘的项目仅有31个，仅占整个天津15.74%。

由于市场供应较少，2014年市内六区商品住宅成交套数同比2013年降了四成（降幅达40.81%），而均价坚挺，全年均价达22139元/平米，同比涨幅高达18.98%。

■成交结构之变

尽管一季度“蓝印取消”政策尚未落地，但是随着积分入户政策的发布，远郊就已表现出了“末班车”效应。

随着4月份政策的落地，政策取消前的5月份，远郊商品住宅成交占全市比重超五成。

蓝印取消后，远郊区县的成交比重略有减少，开发商开始寻找新的卖点，打起京津冀一体化的概念。

有业内预计，作为"双城生活"的重要环节，可以预见的是，以武清区为代表的远郊区县的区域价值并不会缩水。

天津自贸区的设立，让不少房企看到其将带来的巨大商机，纷纷加紧入市。

本市某大型开发商营销总监李先生接受记者采访时说，“从上海自贸区的经验来看，自贸区政策利好的确带动了区域内的楼市。

”2014年，滨海新区商品住宅成交的市场份额为18.43%，较2013年增加1.44%。

三、2014年天津四大区域商品住宅成交概述

据搜房网数据监控中心统计，2014年天津全市共成交商品住宅91450套，同比2013年降两成，降幅达21.11%；成交面积956.63万平米，同比降19.06%；全市成交均价10546元/平米，同比涨3.21%。

■天津四大区域商品住宅成交面积分布

据搜房网数据监控中心统计：

2014年天津市内六区商品住宅的市场份额为12.89%，较去年减少3.67%。

环城四区商品住宅的市场份额为36.94%，较去年减少1.28%。

滨海新区商品住宅的市场份额为18.43%，较去年增加1.44%。

远郊区县商品住宅的市场份额为31.75%，较去年增加3.51%。

■天津四大区域商品住宅成交面积和价格变化

据搜房网数据监控中心统计：

2014年天津市内六区成交1232847.9平米，较去年减少37.02%。

环城四区成交3533056.8平米，较去年减少21.78%。

滨海新区成交1762903.8平米，较去年减少12.19%。

远郊区县成交3036694.3平米，较去年减少9.00%。

据搜房网数据监控中心统计：

在成交均价方面，2014年市内六区成交均价22139元/平米，较去年上涨18.98%。

环城四区成交9853元/平米，较去年上涨5.60%。

滨海新区成交9691元/平米，较去年上涨4.38%。

远郊区县成交7164元/平米，较去年上涨1.49%。

四、天津市内六区商品住宅交易情况

■天津市内六区商品住宅成交面积分布

据搜房网数据监控中心统计：

2014年天津和平区商品住宅的市场份额为7.15%，较去年减少1.32%。

河东区商品住宅的市场份额为15.52%，较去年减少7.00%。

河西区商品住宅的市场份额为21.84%，较去年增加5.15%。

南开区商品住宅的市场份额为19.21%，较去年增加3.79%。

河北区商品住宅的市场份额为17.19%，较去年增加1.39%。

红桥区商品住宅的市场份额为19.10%，较去年减少2.01%。

■天津市内六区商品住宅成交面积和价格变化

据搜房网数据监控中心统计：

2014年天津和平区成交88160.5平米，较去年减少46.82%。

河东区成交191285.2平米，较去年减少56.59%。

河西区成交269195.5平米，较去年减少17.60%。

南开区成交236773.7平米，较去年减少21.55%。

河北区成交211949.6平米，较去年减少31.47%。

红桥区成交235483.4平米，较去年减少43.01%。

据搜房网数据监控中心统计：

在成交均价方面，2014年天津和平区成交均价27075元/平米，较去年上涨10.48%。

河东区成交20263元/平米，较去年上涨25.20%。

河西区成交24687元/平米，较去年上涨15.90%。

南开区成交23769元/平米，较去年上涨10.94%。

河北区成交20131元/平米，较去年上涨31.29%。

红桥区成交19070元/平米，较去年上涨11.59%。

五、天津环城四区商品住宅交易情况

■天津环城四区商品住宅成交面积分布

据搜房网数据监控中心统计：

2014年天津东丽区商品住宅的市场份额为19.98%，较去年减少4.25%。

西青区商品住宅的市场份额为31.57%，较去年增加0.24%。

津南区商品住宅的市场份额为34.83%，较去年增加6.08%。

北辰区县商品住宅的市场份额为13.61%，较去年减少2.07%。

■天津环城四区商品住宅成交面积和价格变化

据搜房网数据监控中心统计：

2014年天津东丽区成交706061.6平米，较去年减少35.50%。

西青区成交1115505.1平米，较去年减少21.18%。

津南区成交1230719.9平米，较去年减少5.24%。

北辰区成交480770.2平米，较去年减少32.11%。

据搜房网数据监控中心统计：

在成交均价方面，2014年天津东丽区成交均价10051元/平米，较去年上涨3.58%。

西青区成交11509元/平米，较去年上涨8.86%。

津南区成交8473元/平米，较去年上涨4.62%。

北辰区成交9253元/平米，较去年上涨8.44%。

六、天津滨海新区商品住宅交易情况

■天津滨海新区商品住宅成交面积分布

据搜房网数据监控中心统计：

2014年天津塘沽区商品住宅的市场份额为61.53%，较去年增加3.38%。

汉沽区商品住宅的市场份额为9.56%，较去年减少3.52%。

大港区商品住宅的市场份额为14.23%，较去年减少0.75%。

开发区商品住宅的市场份额为14.68%，较去年增加0.90%。

■天津滨海新区商品住宅成交面积和价格变化

据搜房网数据监控中心统计：

2014年天津塘沽区成交1084666.1平米，较去年减少7.09%。

汉沽区成交168458.1平米，较去年减少35.83%。

大港区成交250897.4平米，较去年减少16.61%。

开发区成交258882.2平米，较去年减少6.48%。

据搜房网数据监控中心统计：

在成交均价方面，2014年天津塘沽区成交均价9388元/平米，较去年上涨1.86%。

汉沽区成交6184元/平米，较去年上涨0.24%。

大港区成交7038元/平米，较去年上涨3.13%。

开发区成交15812元/平米，较去年上涨4.04%。

七、天津远郊区县商品住宅交易情况

■天津远郊区县商品住宅成交面积分布

据搜房网数据监控中心统计：

2014年天津武清商品住宅的市场份额为59.74%，较去年增加4.96%。

宝坻商品住宅的市场份额为13.52%，较去年减少1.31%。

蓟县商品住宅的市场份额为9.69%，较去年减少0.39%。

宁河商品住宅的市场份额为5.84%，较去年减少0.74%。

静海商品住宅的市场份额为11.21%，较去年减少2.52%。

■天津远郊区县商品住宅成交面积和价格变化

据搜房网数据监控中心统计：

2014年天津武清成交1814169.8平米，较去年减少0.76%。

宝坻成交410687.3平米，较去年减少17.04%。

蓟县成交294109.3平米，较去年减少12.53%。

宁河成交177365.4平米，较去年减少19.25%。

静海成交340362.5平米，较去年减少25.69%。

据搜房网数据监控中心统计：

在成交均价方面，2014年天津武清成交均价6813元/平米，较去年下浮0.01%。

宝坻成交7104元/平米，较去年上涨4.35%。

蓟县成交8431元/平米，较去年上涨6.54%。

宁河成交6878元/平米，较去年下浮2.30%。

静海成交8160元/平米，较去年上涨6.13%。

2014年度天津市楼盘销售龙虎榜出炉武清领衔双榜

2014年已落下帷幕，天津市楼盘销售龙虎榜正式出炉。

上半年受蓝印取消政策影响，武清项目集中爆发，销量持续走高。

下半年“双限”松绑等政策利好楼市，环城项目发力。

据中国指数研究院天津分院统计，2014年武清项目居套数榜、面积榜榜首，环城11项目登榜，占据套数榜大半江山；金额榜TOP20上看，市内六区7席入围，环城四区9项目登榜。

2014年度各区楼盘销售套数TOP3

2014津土地市场"先热后冷"成交"量跌价升"

——2014年天津楼市白皮书年终刊土地篇

2014年，重点城市土地市场随楼市波动，表现跌宕起伏。

全国300个城市共推出土地36260宗，同比减少20%；推出土地面积135659万平方米，同比减少24%。

其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）11088宗，同比减少26%，推出土地面积48486万平方米，同比减少28%；商办类用地7327宗，同比减少20%，推出土地面积21021万平方米，同比减少25%。

2014年天津土地市场同样呈现出"先热后冷"的态势，年初延续上一年翘尾行情，据中国指数研究院天津分院数据显示：

一季度土地成交共计218宗，占全年成交总量的36.46%。

二季度以"新八大里为代表的优质地块集中入市，虽然土地成交量环比下降，但土地出让金环比大幅提升，二季度土地出让金共计315.97亿元，占全年土地出让总金的39.30％。

虽然四季度"全运村"等优质地块亮相，再次掀起土地争夺热潮，但下半年天津土地市场整体放量下滑，7-12月份共成交土地214宗，环比上半年土地成交量下降44.27%。

（一）2014年天津土地市场概述：

土地市场整体稳定成交"量跌价升"

据中国指数研究院天津分院数据显示：

2014年天津市共成交598宗土地，建设用地面积3632.52万平米，成交土地均价1999.14元/平米，成交楼面均价2213.34元/平米，土地出让金达804亿元，平均溢价率4.36%。

其中住宅共91宗，建设用地面积近701.17万平米，成交土地均价5040.59元/平米，成交楼面均价8700.48元/平米，土地出让金610.05亿元。

通过数据可以看出，2014年天津土地的总成交量同比2013年减少了17.63%。

住宅的成交量同比减少35.92%，但是住宅用地出让金同比持平，致使住宅用地的成交楼面价大幅上升，同比上涨134.87。

2013年天津住宅用地平均溢价率高达20.10%，而2014年住宅用地平均溢价率仅为5.39%，土地市场趋向理性。

（二）2014年天津土地市场格局：

工业用地成交占比上扬住宅用地占比萎缩

从全年土地用途结构不难看出，工业用地依旧稳居土地成交量首位，占土地交易总量的近7成，相较于2013年工业用地占比上涨4.79%。

住宅用地占土地成交总量的15.22%，同比下滑4.34%，上级办公用地成交占比基本持平。

（三）2014年天津土地月度成交情况分析

2014年第一季度津土地市场呈现集中放量态势，2014年第一季度天津市共成交218宗土地，环比2013年第四季度上涨25.79%，土地出让金达161.48亿元，环比下降34.83，平均溢价率4.16%。

其中住宅共34宗，环比降一成，同比涨超四成，建设用地面积近240万平米，规划建筑面积345万平米，成交土地均价3630元/平米，成交楼面均价2527元/平米，土地出让金87.11亿元，平均溢价率7.58%。

第二季度，受到“新八大里”等市内六区重点地块入市影响，土地出让金大幅上涨，成交楼面均价也呈直线上升趋势。

二季度土地市场土地成交量出现小幅下滑，天津土地成交166宗地，成交面积929万平米，土地出让金达315.97亿元。

其中住宅共27宗，土地总面积近271万平米，土地出让金额311.13亿元。

第三季度天津土地市场成交量遇冷下滑，但成交土地均价及成交楼面价小幅上扬，土地市场整体呈现“量跌价涨”态势。

三季度，天津土地成交97宗地，成交面积518万平米，成交土地均价3442元/平米，成交楼面均价2857元/平米，土地出让金达178亿元，平均溢价率0.04%。

其中住宅共16宗，土地总面积近117万平米，成交土地均价12909元/平米，成交楼面均价6480/平米，出让金额151.3亿元。

第四季度，随着政策利好以及楼市逐步升温，房企抓住窗口期加大优质地块储备力度，以"全运村地块"为代表的优质地块亮相，再次掀起天津土地市场夺地热潮。

四季度土地共成交117宗，环比三季度小幅提升，但土地成交面积达973万平米，环比三季度上涨87.84%，土地出让金为148.18亿元。

其中住宅用地成交17宗，土地总面积近127万平米，出让金额99.27亿元。

（四）2014年天津土地成交区域分布：

武清及滨海新区成交量持续领跑

从2014年天津土地市场成交区域分布来看，推出地块分布面很广，远郊区县及滨海新区地块依然高频率入市。

其中，武清区、滨海新区和静海土地成交宗数分别为143、136和82，分别占比23.91%、22.74%和13.71%。

在2014年天津住宅用地成交分布中，武清区及滨海新区仍旧位列一二，分别占比29.67%和18.68%。

2014年楼市相关政策频出，5月31日天津市蓝印户口政策正式退出历史舞台，积分落户制度正式“接棒”。

京津冀一体化发展加速推进，天津自贸园区获批，为天津的发展带来新的机遇。

在各项政策影响之下，以武清为代表的远郊区县土地成交量占比持续上升，2014年远郊区县土地成交共计332宗，占全市总成交量的55.52%。

滨海新区土地成交量占比也同比攀升，2013年滨海新区土地成交量占比19.70%，而2014年上升至22.74%。

（五）2014年房企拿地情况解析：

“新八大里”成为全年焦点

自2013年天津市启动中心城区重点地区重点项目的建设计划，推出了解放南路地区、南开区天拖一期、北运河一期、复康路（手表厂）、海河东路（轧五）等大批优质地块。

2014年3月26日上午，2014年土地出让信息发布会在天津土地交易市场召开。

天津市计划重点推出中心城区21宗区位优势明显、开发潜力较大的出让地块，土地总面积230公顷，规划建筑总面积670万平方米。

2014年土地市场已经落下帷幕，年初发布的21宗优质地块中，入市成交的有8宗，其中“新八大里”地块占6宗，剩余13宗地块并未挂牌入市。

2014年天津土地市场的焦点无疑在河西区，“新八大里”地块除“一里”和“八里”未入市外，其余的6宗土地均已成交，土地总金额达255.46亿元。

此外，解放南路21号地块、35号地块、38号地块及“全运村地块”的成交也备受瞩目。

中海地产以50.4亿元摘得的“四里”地块，成为2014年天津住宅用地成交总价地王。

而中海地产夺得的“五里”地块以14504元/平米，成为2014年天津住宅用地成交楼面地价最高地块。

福州泰禾溢价200%竞得的武清高村地块，成为2014年天津住宅用地溢价最高地块。

新常态下"去行政化"贯穿始末津楼市加速调整迎新机

——2014天津楼市白皮书年终刊政策篇

从2014年三月份“双向调控”浮出水面开始，全国各地陆续释放出“松限”的声音，但逐一被官方辟谣，转至2014下半年，各地正式“松绑”，9月底央行出台房贷新政，11月底再次宣布降息，这些举措似乎标志着行政调控手段已逐渐退出舞台，而未来，房地产行业将依靠市场自身调节。

而天津在全面调整的新常态下，各种举措不断出台。

从户籍改革入手，取消了在天津实施20年的“蓝印政策”，而由积分落户制度取而代之。

下半年天津出台了最为彻底的“解除限购”新政，在同一时期，对天津个人住房公积金贷款利率也进行了下调。

随着调整的不断深入，京津冀一体化向前推进，天津“自由贸易园区”得到国务院的批复。

这些种种利好消息的断释放标志着2015年天津楼市将迎来新的契机。

2014年全国楼市重要政策一览：

一、上半年释放信号搅动楼市

1、“双向调控”浮出水面

住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时，明确表示：

“继续抓好房地产市场调控和监管工作”。

同时传递三个政策信号：

更加注重分类的指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。

2、“松限”声音不断屡遭辟谣

多位住建部人士确认，除北上广深外，其他城市限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。

3、中国人民银行定向降准亮相

4月25日起，人民银行下调县域农村商业银行和农村信用合作银行的存款准备金率，其中县域农商行降准2个百分点，县域农村合作银行降准0.5个百分点。

4、央五条优先满足首次购房贷款需求

央行5月12日牵头召开住房金融服务座谈会要求：

一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

5、京津冀一体化规6月底上报

接近国家发改委的消息人士表示，端午节之前，国家发改委召开内部会议商定规划，规划的名称已基本确定，即京津冀一体化协同发展规划，据发改委地区司相关人士透露，该规划有可能很快出台。

6、《国家新型城镇化规划》出台

中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，提出了积极稳妥扎实有序推进城镇化的要求和目标：

常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

二、下半年多重政策相继出台

1、46个限购城市41城已正式取消或变相放松限购

自6月底呼和浩特市率先宣布取消限购后,各地方政府便纷纷跟进,截至目前,除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚外,46个限购城市当中,41个已正式取消或变相放松了限购。

2、9月30日央行新政:

重新调整二套房认定标准

央行总行发文9月30日发文，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

3、央行降息:

贷款利率下调0.4%存款利率下调0.25%

中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

金融机构的一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

4、三部门发通知放宽公积金贷款条件

住建部、财政部、央行三部门发文，包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用三项内容。

其中，连缴6个月的职工即可申请公积金贷款。

5、《不动产登记暂行条例》公布

国务院总理李克强签署第656号国务院令,公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行。

条例共六章三十五条,对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。

2014年天津楼市重要政策一览：

一、大形势下天津楼市多重调整

1、天津蓝印户口5月31日停止实行

5月31日，执行了20年的天津市蓝印户口政策正式退出历史舞台。

也就是说，天津已停止外省市户籍人员通过购买商品住房、投资兴办企业和引进人才新办蓝印户口。

2、探路户籍改革天津实行积分入户

蓝印户口停办后，天津现全面执行居住证积分落户制度。

新制度实行“居住证+积分落户+员额总量”原则，即以居住证制度管理外来常住人口，以积分制方式遴选外来拟落户人员，以员额总量控制年度落户人口总量。

3、“津十六条”楼市新政出台

10月17日，市国土房管局、市建委、市规划局、市财政局、市金融局、市公积金中心六个部门联合发文，包括支持居民合理住房需求、做好住房金融服务工作、加大税收政策支持力度等十六项措施，对当前影响居民购房的限购、限贷和税费三大环节均作出了相应调整。

4、津下调个人住房公积金贷款利率

自11月22日起，我市个人住房公积金贷款年利率下调0.25个百分点，五年期以下（含五年）贷款年利率从4%调整为3.75%，五年期以上贷款年利率从4.5%调整为4.25%。

二、双重战略部署天津楼市迎新机

1、京津冀合作框架协议签署

8月16日，北京市科委、天津市科委、河北省科技厅在津正式签署《京津冀协同创新发展战略研究和基础研究合作框架协议》。

三方正式形成合作共识。

2、国务院批复天津将设自由贸易园区

12月12日，国务院总理李克强宣布，中国将在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区。

天津自由贸易试验区涵盖了天津港片区、天津机场片区和滨海新区中心商务片区。

白皮书|2014年天津白皮书年终刊报价篇

【报告摘要】

天津新房整体涨/跌情况：

125盘涨价100盘降价

天津涨/跌楼盘区域分布：

远郊区县涨价楼盘最多滨海新区降价楼盘最多

市内六区涨/跌情况：

房价坚挺，32盘涨价占比近四成。

河西、红桥涨价最多

环城四区涨/跌情况：

降价楼盘23个，西青降价最多，最高降幅达25.93%

滨海新区涨/跌情况：

34盘降价，汉沽降价最多。

涨价同比去年5成

远郊区县涨/跌情况：

71盘价格变动，价格波动楼盘占比例较高

2014年，上半年受“蓝印取消”及限购政策影响，天津楼市年中成交量有所回落，而进入下半年“津十六条落地取消限购”出台、年末央行多次降息、自贸区落定滨海等利好政策，使得市场环境平稳趋好，稳价冲量成为年底市场的主基调，促使楼市价格全年稳中有升。

据搜房网数据监控中心统计，截止至12月26日，天津涨价楼盘共有125个，占天津在售楼盘总量的22.05%，降价楼盘100个，占天津在售楼盘总量的17.64%，其余六成楼盘价格保持平稳。

一、2014年天津新房报价涨/跌情况

2014年，天津新房楼盘报价呈现总体平稳的态势。

据搜房网数据监控中心统计，截止至12月26日，天津在售楼盘共计567个，12月底与1月初报价相比（新开盘以开盘时价格为起点）共有125个楼盘涨价，约占在售楼盘总量的22.05%。

远郊区县涨价楼盘分布最多，全年共有41盘涨价。

远郊区县因其总体盘量最大，涨价楼盘数较其他区域较