东莞市南城区农贸市场发展专项规划第三部分.docx
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东莞市南城区农贸市场发展专项规划第三部分
第三部分说明书
第一章导言
1.1规划背景
随着城市与经济建设水平的不断提高，东莞南城居民的生活质量随之得到了很大改善。
农贸市场[①]作为居民日常生活构成中必不可少的一个组成部分，普遍存在设施简陋、环境恶劣、存在安全隐患等问题，难以满足居民日益提高的消费要求，也与城市建设整体水平不相协调。
为了全面改变农贸市场的整体形象，改善经营环境，完善市场管理机制，规范市场经济秩序，提高资源配置效率，南城政府积极响应东莞市政府《东莞市农贸市场工作实施方案》的号召，将《南城区农贸市场发展专项规划》作为整治工作的第一步，为农贸市场整治工作提供一个切实可行的操作依据。
1.2规划依据
（1）《东莞市城市总体规划（2000-2015）》；
（2）《东莞市土地利用总体规划大纲（2005-2020年）》；
（3）《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》（东府[2005]198号）
（4）《东莞市整治农贸市场工作实施方案》（东府[2006]69号）
（5）《东莞市整治农贸市场考核标准》（东农市整[2006]5号）
（6）各镇（街）控制性详细规划
1.3规划范围及对象
1.3.1规划范围
本次规划范围内东莞南城区行政区域。
1.3.2规划对象
本次规划对象为南城区行政区域内所有农贸市场。
1.4规划期限
本次农贸市场发展专项规划的期限为：
2007-2015年，其中近期为2007-2010年。
1.5规划进程
整个规划编制过程分为调查研究、编写文件、征求意见、修改完善和颁布实施等五个步骤进行。
根据《关于做好镇街农贸市场发展专项规划工作的通知》（东府办[2007]22号）指示精神，本次规划须在2007年10月1日之前以镇政府（街道办事处）的名义正式颁布实施。
广州市城市规划勘测设计研究院于2007年6月底承接本次南城区农贸市场发展专项规划后，立即紧锣密鼓的开展规划编制工作；在2007年7月6日至7月15日期间进行并完成调查研究工作；并正式开始编写文件，于2007年8月15日提交文件初稿。
2007年9月17日，由规划管理所组织修改协调会议，并达成一致意见。
项目组在修改意见的基础上，对文件初稿进行修改深化，并于2007年9月24日提交本次文件中稿。
2007年12月17日进行了专家评审，并提出了修改意见，项目组针对意见对文件进行最终修改，并与2007年12月28日提交本次成果，本次成果为最终成果。
第二章现状概况
2.1东莞市南城区现状概况
南城区（旧称篁村），东莞新城市中心。
行政区域面积59平方公里，下辖17个社区居委会。
2004年，南城区总人口15.5万人，其中户籍人口3.8万人，外来暂住人口11.7万人。
[②]南城区地理位置优越，北距广州50公里，南离深圳90公里，西距虎门港20公里，处于穗港经济走廊中间。
广深高速公路、莞太大道、东莞大道、科技路纵贯全境，市区二、三、四、五环路横越全区，交通网络十分发达。
近年来，南城区按照市委、市政府的城市发展战略，投入资金近15亿元，高标准纵深推进城市建设，城市配套设施日臻完善，山、水、城为一体的城市景观架构和具有科学功能分区的城市格局得以淋漓尽致的体现。
市行政办事中心、市中心广场、国际会展中心、市会议大厦、市图书馆、市科技馆、玉兰大剧院等一大批市政重点项目均位于南城区内，全市重大的政治经济活动频繁在区内举行，形成了巨大的人流、物流、资金流、信息流，强大的城市吸引力和聚集能力全面凸显。
随着市行政办事中心迁到南城，南城区的经济得到了飞速发展，综合实力极大增强。
2006年，全区完成工业总产值133.6亿元，比去年同期增长32.9%；各项税收总额21.4亿元，增长29.2%，全市排名第二。
进入“十一五”发展时期，南城按照市委“推动经济社会双转型，建设富强和谐新东莞”的发展战略，结合自身实际，确立了“一个中心、三大产业、五大板块”的发展思路，努力将南城建设成为适宜创业、适宜居住、适宜休闲的现代化新城市中心区。
“一个中心”，就是要高起点、高标准规划建设东莞大道两边片区和市行政中心周边地区，大力发展总部经济，完善中央商务区功能，努力发展成为全市经济金融中心，吸引大批白领、金领人口安家置业，提升城市人口素质，增加消费人口，有效推进产业升级和城市升级。
“三大产业”，就是要大力发展房地产业、商贸物流业和科技产业。
“五大板块”，就是要全面建设旧城改造板块、中央生活区板块、生态居住区板块、科技创新板块、水濂山文化休闲板块。
表2-1南城区行政区划信息统计表（2004年）[③]
序
号
居委会
名称
土地面积
（平方
公里）
总人
口数
户籍
人口
外来暂住人口
工业
总产值
（万元）
当年可支配收入
（万元）
农村人均
纯收入（元）
1
胜和
4.0
35837
6232
29605
6547
1217
9917
2
亨美
0.5
7603
1572
6031
2081
2162
7170
3
三元里
——
1944
1071
873
7428
1488
9389
4
篁村
1.0
11358
2858
8500
785
1226
10955
5
新基
2.0
15454
2454
13000
25338
5147
10009
6
周溪
5.0
10296
3656
6640
58950
4236
8839
7
袁边屋
2.0
7432
1812
5620
9582
1149
9557
8
白马
4.0
10038
3093
6945
44172
2945
7729
9
石鼓
2.0
6369
1684
4685
34771
3537
8539
10
蛤地
8.0
9268
2468
6800
15091
1619
7978
11
西平
3.9
6526
2763
3763
13402
1208
6326
12
水濂
6.0
3164
1802
1362
6093
648
7012
13
雅园
1.8
2838
1138
1700
6175
1593
7426
14
元美
0.4
4107
2537
1570
730
185
8329
15
鸿福
——
815
815
——
——
——
——
16
宏远
——
20677
1710
18967
119545
——
——
17
新城
4.5
1469
219
1250
——
54
——
18
合计
——
155195
37884
117311
350690
28414
119175
2.2农贸市场现状概况
2.2.1农贸市场整体情况
截止2007年7月，南城区共有农贸市场20个。
其中整治验收合格并维持经营状态的农贸市场18个（A级[④]农贸市场5个，B级农贸市场13个），已转变经营性质的农贸市场2个；总营业面积40100平方米，服务人口15.5万人，千人指标为258平方米/人。
（详见表2-2）
表2-2南城区农贸市场现状情况统计表
序号
名称
所属行
政辖区
营业面
积（m²）
服务面积
（km²）
服务人口
（万人）
千人指标
（m²/千人）
01
新基综合市场
新基
3000
2.0
3.61
108
02
塘贝新村健民综合市场
900
03
周溪市场
周溪
2700
5.0
1.03
262
04
塘贝综合市场
胜和
6100
4.0
3.58
296
05
红山肉菜市场
500
06
蚝岗综合市场
4000
07
中心区肉菜市场
新城
1854
4.5
0.15
——
08
袁屋边农贸市场
袁屋边
1000
2.0
0.74
203
09
袁屋边万达利综合市场
500
10
宏远副食品综合市场
篁村
1200
1.0
1.14
631.5
11
沙苑市场
6000
12
香园市场
——
——
——
——
——
13
亨美综合市场
亨美
1900
0.5
0.95
200
14
蛤地综合市场
蛤地
1800
8.0
0.93
193
15
雅园综合市场
雅园
300
1.8
0.28
107
16
天鸿综合市场
——
2800
——
——
——
17
白马市场
白马
2500
4.0
1.08
278
18
荣鑫市场
500
19
石鼓综合市场
石鼓
2000
2.0
0.64
312
20
水濂综合市场
水濂
546
6.0
0.31
193
21
合计
——
40100
——
15.5
258
（1）现状布局
现状农贸市场整体分布在南城区中部以北区域，各个社区内部。
各个农贸市场分布较均匀，基本上沿莞太大道、环城路、四环路这三条主要城市主干道分布。
（2）现状分级
根据南城区农贸市场的特征，本次规划分为两个级别。
居住区级：
将建筑面积较大、经营品种较多、建筑质量较好，服务人群较多，服务半径在800-1000米之间的农贸市场归纳为居住区级。
此类市场确定有：
蚝岗综合市场、新基综合市场、沙苑市场、白马市场、蛤地综合市场和石鼓综合市场。
居住小区级：
是比居住区级低一层次的农贸市场，服务半径在500-800米之间的农贸市场。
此类市场确定为居住区级农贸市场以外的所有市场。
（3）用地权属
在目前正处于经营状态的18个农贸市场中，5个农贸市场设置于建筑底层，不涉及到用地权属；13个农贸市场独立占地，其中3个已经办理征地手续，其余9个均采用租地经营。
各用地权属情况详见表2-3。
2.2.2农贸市场具体情况
对农贸市场建筑及周边地区的现状调研以及分析研究，主要考察以下四个方面：
建筑质量、建筑形式、建筑年代以及建筑可扩建情况（即周边是否有可发展用地）。
各农贸市场建筑信息详见表2-3。
表2-3南城区农贸市场建筑情况评价一览表
序号
名称
建筑形式[⑤]
建筑
年代（年）
建筑
质量
周边可
拓展情况
备注
实拍照片
01
新基综合市场
连体式
2005
好
不可
设于建筑底层
02
塘贝新村健民市场
连体式
2003
好
不可
设于建筑底层
03
周溪市场
独立式
2001
好
可
已征地
04
塘贝综合市场
连体式
1999
好
不可
设于建筑底层
05
红山肉菜市场
连体式
1998
好
不可
设于建筑底层
06
蚝岗综合市场
棚顶式
1995
差
不可
租地经营、
A级
07
中心区肉菜市场
连体式
1999
一般
不可
设于建筑底层
08
袁屋边农贸市场
独立式
1998
好
不可
租地经营
09
袁屋边万达利综合市场
棚顶式
2002
一般
不可
租地经营
10
宏远副食品综合市场
棚顶式
1995
一般
可
已征地
11
沙苑市场
独立式
1990
好
不可
已征地、A级
12
亨美综合市场
棚顶式
2001
一般
不可
租地经营
13
蛤地综合市场
棚顶式
2002
一般
不可
租地经营、
A级
14
雅园综合市场
棚顶式
1994
一般
可
租地经营
15
白马市场
独立式
1980
一般
可
租地经营、
A级
16
荣鑫市场
棚顶式
2006
一般
可
租地经营
17
石鼓综合市场
独立式
2005
好
不可
租地经营、
A级
18
水濂综合市场
棚顶式
2005
一般
不可
租地经营
2.3现状综述
通过对南城区农贸市场的相关资料分析与现状调研，将农贸市场的大致情况综述如下：
（1）全区农贸市场规模以及布局基本符合目前需求
在南城区的17个社区中，基本上每个社区都设有一个农贸市场。
居住区密集的区域农贸市场布局相对紧凑，工业区或居住区较少的地方农贸市场布局相对稀疏，居民购买农产品总体来说比较便利。
农贸市场整体规模基本满足目前需求，千人指标达到258平方米/人，已经属于超饱和状态，短时间内不应再增加市场规模，但存在各个农贸市场规模不一的现象。
部分规模过大的农贸市场由于肉菜摊位过多，出现部分空置或摊位转变经营性质为服装零售、五金百货等现象；部分规模过小的农贸市场出现占道经营、影响周边环境等现象。
本次规划应对全区农贸市场进行统筹安排，对规模过大或过小的农贸市场进行重整，最大程度的满足居民需求与提升档次。
（2）农贸市场建筑、消防等硬件设施水平好坏参半，总体水平一般
由于近年来建设、公安消防、卫生等部门对农贸市场的大力监管与整治，设施配套水平相比往年得到很大提升。
但由于农贸市场建设年代跨度较大，从1980年至今均有，因此建筑质量与设施配套水平也差距较大。
对于建筑年代久远、设施配套欠齐全的农贸市场，本次规划将作为整治的重点对象。
（3）农贸市场投资主体多元化导致管理水平差距较大
南城区的农贸市场属于“谁投资，谁管理”的经营模式[⑥]，而南城区的农贸市场投资主体涉及到个人、居委会、企业等，这三者的管理水平参差不齐，因而导致农贸市场出现管理方式、建筑质量、设施配套、安全卫生等方面良莠不齐的局面。
（4）各农贸市场仍存在不同程度“脏、乱、差”的情况
由于个体商贩的卫生意识不够以及监管工作的不能及时到位，污水横流、残渣丢弃、占道经营、乱搭乱摆、建筑年久失修等现象仍不同程度的存在。
部分农贸市场内能得到良好的通风采光，但存在安全及卫生隐患。
农贸市场作为居民购买食品的首选途径，与居民的食品安全息息相关。
因此应加强在环境治理和监管教育等方面的工作。
第三章与相关规划的协调
本专项规划应在《东莞市城市总体规划（2000-2015）》、《东莞市土地利用总体规划大纲（2005-2020年）》等相关规划的控制与引导下进行，因此本专项规划特此采用一个章节的形式对相关规划中对本专项规划控制与引导的有关内容进行阐述（与本专项规划密切相关的内容采用下划线形式重点标示）。
3.1《东莞市城市总体规划（2000-2015）》相关内容简介
3.1.1土地利用规划
在东莞市区用地规划中，南城区用地布局特点主要为：
城镇建设用地主要分布在南城区中部以北区域，南部区域主要为山体、农田与村庄。
在北部城镇建设用地中，居住用地分布较为分散，工业用地集中在南城区中部偏北区域，商业用地主要聚集在南城区北部区域。
图3-1《东莞市城市总体规划（2000-2015）》东莞市区用地规划图
3.1.2市场用地规划
规划安排建材、粮油、百货、水果、蔬菜及综合批发市场共五个市级批发市场，分别靠近对外交通出入口布置。
农贸市场按综合市场规划，包括肉菜、小百货、小型书店、小型自选商场、修理店、粮油小商店等,设置于各居住区和居住小区,设置标准0.7～1处/万人,每处占地2000～3000平方米,分区规划和详细规划中具体按此要求布置。
3.2《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》相关内容简介
3.2.1社区商业组合
（1）时尚社区商业组合
社区居民以中、高收入为主体，消费能力强，消费半径大。
社区商业网点主要定位于满足其日常生活必需品的供应。
网点设置应与其生活氛围和环境协调，网点应采取在社区会所集中设置的原则，保证人居环境的整洁、交通顺畅。
会所的商业网点主要以小型24小时便利店、小型生鲜超市、家政服务、小型连锁品牌餐饮店等组合而成；店面应以租赁方式经营，以便于物业的统一管理。
（2）经济社区商业组合
经济社区以工薪阶层和本地化的外来人口居住为主，年龄和文化层次相差较大，是需求多样化的群体。
这类小区居住空间和人口相对密度较大，安全和人居活动环境的卫生条件与私密空间至关重要。
因此限制在居住区内新设底商形式的商业网点，应在临近的外围和步行10分钟路程内的街区设置以大、中型综合超市为主力店，以生鲜超市、连锁经营的小型专业店和专卖店、大型餐饮（或食街）等服务性网点为配套。
（3）村改居社区商业组合
针对村改居社区和建设尚不规范的旧宅基地和新宅基地的集聚区，在规范居住区建设的同时也必须充分考虑本地居民和租住该地的外来人口的基本生活需求。
网点组合应沿其主要街道或街区的交叉路口集中设置，以保证居住区的安宁、舒适和方便。
网点组合应按实际人口设置中小型超市、生鲜超市、24小时便利店、快餐店以及服务维修网点，配套报亭、小书店、邮局、储蓄所等设施以满足居民生活必需品就近购买的需求。
目前，全市各村集贸市场基本满足社区居民生活需求。
因此，规划期内，村改居社区现有的集贸市场应规范经营行为，提升经营档次。
（4）工业园社区商业组合
厂区集中的工业园社区内，网点组合的建设应注意利用绿化带的空间阻隔，营造宽松、舒适的休闲和消费环境，以利于消费群体的聚集。
网点以中型综合超市为主体，配套小型餐饮、洗衣、美容、公话超市、耐用消费品租赁、二手货商店、邮局、储蓄所等网点。
在厂区分布集中且数量较多的地区可设置大型量贩店或均价店，店内设置休闲座椅和快餐区，给企业员工营造一个集休闲、购物、交往、消费于一体的便捷和舒适环境。
3.2.2农产品市场
农产品市场是专门进行农产品及其相关副产品交易的固定场所，又分为集贸市场和农副产品批发市场。
集贸市场：
我市集贸市场按居民的集聚分布在各个社区，通常以肉菜、果品等农产品的交易为主，也有兼营少量日杂百货。
交易方式以批零兼营、零售为主。
规划期内，应对现有集贸市场实行规范化管理，提高经营档次，创新经营模式，优化消费环境，提高群众的生活质量。
3.3各镇（街）控制性详细规划相关内容简介
南城区内正在编制或已经编制完成的控制性详细规划有《南城区白马—周溪片区控制性详细规划》、《东莞市南城区东片控制性详细规划》等。
各控制性详细规划情况详见表3-1，土地利用规划图绘总详见图3-2，各个控制性详细规划的土地利用规划图详见附录。
表3-1南城区控制性详细规划情况一览表
序
号
控制性详细
规划名称
规划
阶段
规划面积
（公顷）
对农贸市场
规划的指引
1
白马—周溪片区控规
已公示
291
1处：
设于建筑底层
2
东片控规
已公示
512.82
1处：
独立占地，用地面积2687.5平方米，容积率2.0
3
坝头片区控规
已公示
470.59
共2处。
均为独立占地，用地面积2500平方米，容积率1.0
4
银丰片区控规
编制中
43.91
规划区内未规划市场
5
胜和片区控规
修编中
114.49
2处，均为现状保留
6
宏图片区（西）控规
编制中
239.52
1处，为现状保留
7
新基片区控规
已公示
349
3处，1处为现状保留，2处设于建筑底层
8
宏图片区（东）控规
编制中
234.42
1处，设于建筑底层
9
中央生活区控规
编制中
214.25
2处，均设于建筑底层
10
东莞市南城区水濂片控制性详细规划与城市设计
编制中
——
1处，独立占地
11
东莞大道、五环路及石鼓联系线围河地块控制性详细规划与城市设计
编制中
——
1处，独立占地
3.4相关规划对本专项规划的指引
通过对以上若干相关规划的研究与分析，将对本专项规划有引导与控制作用的相关内容归纳为以下几点：
（1）农贸市场将大致分布在南城区中部以北地区。
从《东莞市城市总体规划（2000-2015）》的用地布局可以看出，南城区的城镇建设用地主要集中在中部以北地区，因此居民日常生活的活动区域将主要集中在中部以北地区。
（2）农贸市场的布局应充分考虑到综合超市、生鲜超市等。
《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》将社区商业组合划分为时尚社区、经济社区、村改居社区和工业园四种类型，并指引不同类型的商业组合中居民购买零售商品的方式，主要是以综合超市、生鲜超市和农贸市场三种。
农贸市场将主要分布在村改居社区内。
南城区17个居委会中，16个属于村改居委会。
因此，南城区零售商业将仍以集贸市场为主，但随着社区生活质量的提高，集贸市场的规划布局应充分考虑到综合超市、生鲜超市等的现状以及未来发展趋势。
（3）控制性详细规划中已有13处农贸市场落实用地位置。
在南城区已经编制或正在编制的控制性详细规划中，已经有13处农贸市场落实用地，这13处农贸市场将在本次农贸市场规划布局中逐一反映。
图3-2南城区控制性详细规划编制统计分布图
第四章规模预测与规划目标
4.1规划原则
（1）以“整合资源、优化结构、规范发展、提高水平”为内涵。
（2）以人为本、远近结合、城乡协调发展的原则。
（3）结构调整、优化布局、适度超前、新建、改造、淘汰相并举的原则。
（4）规划的宏观调控与市场合理竞争机制相相结合的原则。
（5）坚持“总体规划、分步实施、因地制宜、建管并重”的原则。
4.2指导思想
进一步贯彻落实科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针；体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针；优化市场布局，调整农贸市场结构，发展现代流通方式，提高资源配置效率，推动城市化进程；体现对农贸市场实行规范化管理，提高经营档次，优化消费环境，创新经营模式，提升农贸市场服务功能的基本要求；提高群众的生活质量，满足人民群众的消费要求。
4.3规模预测影响因素分析
4.3.1规划期末人口数
规划期末人口数是直接影响到农贸市场数量及规模预测的一项重要指标。
由于《东莞市城市总体规划（2000-2015）》等上层次规划对南城区规划期末人口数量没有具体的量化指标。
因此本次规划所采用的规划期末人口数，是在《东莞市城市总体规划（2000-2015）》等上层次规划为依据及参考的基础上估算出来的。
（1）户籍人口预测
人口预测的指数增长法的计算公式为：
P1=P0（1+α）n+n*K
其中：
P1为预测年的人口数，
P0为起始年人口数，
α为人口自然增长率，
n为预测年数，
K为人口机械增长量。
注：
1、东莞市2000-2010年自然增长率平均控制在10‰左右，2011-2015年控制在8‰以内。
[⑦]
2、预测2000-2010年机械增长率平均控制在3500人，2011-2015年控制在3000人。
[⑧]
3、2004年南城区户籍人口数为3.8万人。
[⑨]
通过计算得出，本次规划预测户籍人口为：
2010年为4.4万人，2015年为4.9万人。
（2）暂住人口预测
由于南城区土地开发的日趋饱和、产业从劳动密集型逐渐向资金、技术密集型行业的转化和转化速度的加快，部分劳动力将随劳动密集型产业迁往广东省和国内其它地区；同时随着户籍制度的改革，部分暂住人口将转移为户籍人口；因此，未来暂住人口数量将逐渐趋于稳定或下降趋势。
2004年南城区暂住人口为11.7万人[⑩]。
预计2007-2010年间暂住人口年均增长3000人，2011-2015年间年均增长1000人。
因此，预测暂住人口为
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