工程经济学课题设计.docx
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工程经济学课题设计
课程设计说明书
设计题目：
高新皓月项目的概念性设计和项目经济评价
姓名：
学院：
城市建设学院
专业：
工程管理
学号：
指导老师：
2014年12月20日——2014年12月30日
摘要：
根据课程《工程经济学》所掌握的知识对编号为DAFJ20140031的普通商品住房用地进行项目的市场定位，产品定位以及价格定位，现有房地产开发项目，在南昌高新区富大有路以南，联创声像科技园以北开发一个商品房住宅楼项目。
这个项目的建设方案现有两套方案可供选择：
一是，建多层商品房住宅楼，高9层，容积率为1.5，建筑密度为27.8%；二是，建小高层商品房住宅楼，高30层，容积率为2.5,。
通过综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案.行业基准收益率按15%统一考虑.
A项目背景
（一）地块简介：
本地块处于南昌市高新区富有大道以南，联创声像科技园以北
（2）用地标准
1.地块编号：
DAFJ20140031
2.建设用地面积：
57679平方米
3.容积率：
大于1并且小于或等于2.5
4.绿化率：
大于或等于30%
5.规划用途：
其他普通商品住房用地
B地块SWOT分析
（1）S优势
a.目前郊区住宅在南昌非常热销，本案位于艾溪湖和赣江南支附近，具有不可再生的自然环境，如果能将小区规划与自然景观有机融合，做好水的文章将会是楼盘的一大卖点。
随着高新区该地段自然环境的不断优化，项目所处地段的地理优势会渐渐显现出来。
b.处于城市规划发展的区域内，目前市政配套齐全，交通便利。
高新区区是南昌重点发展的园区；本案地处于的北部，未来交通条件会有所改善
c.该区域空气清新、夏日气候凉爽，小气候调节。
d.本案的南部是大学城，目前有江西师范大学、水利水电专科学校、蓝天学院；本地块处于建设的大学城附近，人文气息强。
（2）W劣势
a.该地段商业配套不齐全周边的购物、娱乐、餐饮等配套还不完善；生活不太便利。
b.交通线路较少：
公共交通不十分便利。
c.北边的高等级公路噪音较大。
d.目前该区域不被市场广泛认同，南昌传统的观念中，该位置是安居房，是比较穷的人住的地方，虽然人们的观念是可以改变的，但是观念的改变也是需要时间的。
所以在一定的程度上会影响楼盘一期销售。
e.据调查：
南昌市民地理位置、交通便利、价格是其关注的三大因素。
按目前市民的购房心态来看，是在满足三大因素的前提下再考虑环境房型的可能性要大一些。
而该地块现在这三大因素都不具备优势。
（3）O机会
a.住宅的郊区化大趋势：
郊区一般是城市行政区内，都市以外的包括乡村和城镇的广泛地区。
城市郊区化是指城市人口、工商业向郊区城镇迁移的过程，是城市发展离心扩散力量大于向集聚力量的结果。
它源于20世纪20年代的发达工业园，当时的富有阶层为了远离喧嚣的工业城市，既享受到城市的便利，又享受到清新和宁静，沿着铁路在城市外围建立了“城郊型”社区。
b.南昌市未来的人口不断增加，而且旧城区改造实行“只拆不建或少建”的原则，旧城区的改造势必会产生大量的住宅需求。
c.随着周边的市政进一步完善与改造工程的启动，市民对该地段认同程度将会明显提高，我楼盘在明年启动，应该说是周边环境、人气均得到很大改善和提高的时机，如果我们能产品定位准确、营销推广具有针对性，相信会取得不错的业绩。
（4）T
a.该区域划归南昌高新技术开发区，这一利好消息将促进人们对本地段的认同。
C南昌市高新区商品住宅市场现状分析
由上图信息我们可以总结出南昌市高新区房地产市场状况
1.市场整体情况：
高新区储备丰富，资源丰富，是南昌居住转移的重点方向，区域逐渐被市场认可。
2.开发商情况：
早期开发商实力一般，仅万科独秀，近期保利，绿地，城泰等知名品牌开发商进入，开发实力得到较大提高。
3.产品情况：
区域产品以住宅为主，产品线丰富，且未来供应中洋房，高层，别墅供应量大，产品品质正逐步提高，且商业产品未来供应体量大。
4.售价情况：
区域内主要在售产品售价高层6000-6500元/平方米，洋房7000-7500元/平方米，别墅20000-30000元/平方米，随着区域加速崛起，区域售价尚有一定升值潜力。
5.客户情况：
区域客户的构成逐渐发生变化，有传统的单一区域客户，逐步向多范围发展，市中心，青山湖客户逐渐增多。
6.供应情况：
高新区目前房源存库相对丰富，且后期供应量非常大，已知在售和待售体量在328万平方米以上。
第一章方案一：
多层商品房住宅楼
1.1项目规模：
该房地产位于南昌富大有路以南，联创声像科技园以北，总面积57679平方米，容积率1.5，建筑面积为86518.5平方米，建设期多层按2年考虑，销售期为3年，第一年销售50%的房子，第二年销售30%的房子，第3年销售20%的房子。
1.1.1公建面积：
由以下两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
假设多层的公摊系数为0.13，则公建面积=86518.5*0.13=11247.34平方米:
1.1.2停车位
=机动车位+非机动车位=86518.5/100*0.8+（86518.5-11247.34）/120=693+628=1321泊位
1.2开发成本
1.2.1前期费用
1、估算前期费用
1、土地费用：
57679/666.7*550=47583万元
可行性研究：
60万元
城市基础设施配套费：
80元/㎡×86518.5=692万元
消防设施配套费：
5元/㎡×86518.5=43万元
生活垃圾服务费：
12元/㎡×86518.5=104万元
白蚁防治费：
1.3元/㎡×86518.5=11万元
勘察设计费：
200万元
规划管理费：
1.8元/㎡×86518.5=16万元
2、建设期间费用
建筑安装费：
1000元/㎡×86518.5=8652万元
设备：
（由于是多层，不考虑电梯，费用为0）
供水电工程：
200万元
3、管理费：
200万元
基本预备费：
57561×5%=2878万元
4、其他费用：
60万元
5、建设期利息估算
已知自有资金=53583万元，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按6%计算），则银行贷款7116万元。
贷款分两年投入，第一年3000万元，第二年4116万元，贷款在每年年初支付。
表1建设期利息估算（万元）
项目
1
2
3
利息累计
年初累计欠款
0.00
3180
7734
当年借款
3000
4116
当年应计利息
180
438
618
年末欠款累计
3180
7734
则工程总造价=60699+618=61317（万元）
1.3资金筹措计划
1、自有资金为土地费用+项目开发自有资金=53583万元，建设期为两年，贷款第一年投入3000万元，第二年投入4116万元。
表2长期借款还款计划表（万元）
项目
3
4
5
期初累计欠款
7734
5156
2578
当期偿还本金
2578
2578
2578
当期偿还利息
464
309
155
期末欠款累计
5156
2578
0
2、各项资本金估算
（1）工资及福利费估算：
宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利700万；
（2）财务费用：
每年偿还当年利息；
（3）营业费用：
经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等；（4）修理费：
20万；
（5）建设费用：
总投资额分三年摊销20939万元；
（6）总成本估算：
本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。
表3总成本费用
序号
项目
3
4
5
1
工资及福利
700
700
700
2
财务费用
464
309
155
3
营业费用
300
300
300
4
修理费
20
20
20
5
建设费用
20439
20439
20439
6
总成本费用
21923
21768
21614
1.4项目经济效益评价
1.3.1销售收入估算
调查显示，按南昌高新区平均房价计算，将该项目定为平均每平方米14000元，在3年经营期间，第一年售出50%，第二年售出30%，第三年售出20%。
则第一年销售收入=86518.5*50%*14000=60563万元
第二年销售收入=86518.5*30%*14000=36338万元
第三年销售收入=86518.5*20%*14000=24225万元
总销售收入为121126万元
1.3.2增值税的估算（增值税税率为17%）
第一年应纳增值税：
60563*17%=10296万元
第二年应纳增值税：
36338*17%=6177万元
第三年应纳增值税：
24225*17%=4118万元
1.3.3营业税及附加税估算根据南昌市政府规定，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。
城镇土地使用税：
86518.5×4＝35（万元）
城镇维护建设税：
第一年10296×7%＝721（万元）
第二年6177×7%＝432（万元）
第三年4118×7%＝288（万元）
教育费及附加：
第一年10296×3%＝309（万元）
第二年6177×3%＝185（万元）
第三年4118×3%＝124（万元）
表4项目投资现金流量表（万元）（所得税率为25%）
项目
1
2
3
4
5
现金流入
60563
36338
24225
营业收入
60563
36338
24225
现金流出
30658.5
30658.5
2085
1672
1467
建设资金
30658.5
30658.5
经营成本
1020
1020
1020
营业税金及附加
1065
652
447
净现金流量
-30658.5
-30658.5
58478
34666
22758
累计净现金流量
-30658.5
-61317
-2839
31827
54585
净现值流量现值
-30658.5
-26659.7
44744
22794
13012
累计净现值流量现值
-30658.5
-57318.2
-12574.2
10219.8
23291.8
所得税（25%）
9660
3624.5
652.8
税后净现金流量
-30658.5
-30658.5
45218
31041.5
22105.2
税后累计净现金流量
-30658.5
-61317
-16099
14942.5
37047.7
税后净现金流量现值
-30658.5
-26659.7
34191
23472
16715
累计税后净现金流量现值
-30658.5
-57318.2
-23127.2
344.8
17059.8
该项目税后静态投资回收期：
Pt＝4-1+16099/31041.5=3.52（年）
该项目税后动态投资回收期：
Pt*＝4-1+23127.2/23472=3.99（年）
项目投资财务净现值（税前）NPV＝23291.8（万元）
项目投资财务净现值（税后）NPV＝17059.8（万元）
项目投资内部收益率（税前）IRR=25.75%
项目投资内部收益率（税后）IRR＝20.58%
表5项目资本金现金流量表
序号
项目
1
2
3
4
5
1
现金流入
60563
36338
24225
1.1
营业收入
60563
36338
24225
2
现金流出
27658.5
26542.5
14787
8183.5
4852.8
2.1
建设投资
27658.5
26542.5
2.2
经营成本
1020
1020
1020
2.3
借款本金偿还
2578
2578
2578
2.4
借款利息偿还
464
309
155
2.5
营业税及附加
1065
652
447
2.6
所得税
9660
3624.5
652.8
3
净现金流量
-27658.5
-26542.5
45776
28154.5
19372.2
4
累计净现金流量
-27658.5
-54201
-8425
19729.5
39101.7
5
净现金流量现值
-27658.5
-23085.3
34613
18512
11077
6
累计净现金流量
-27658.5
-50743.8
-16130.8
2381.2
13458.2
则可得该项目静态投资回收期：
Pt=4-1+8425/28154.5=3.3（年）
该项目动态投资回收期：
Pt*=4-1+16130.8/18512=3.87（年）
项目资本金财务净现值：
NPV=13458.2（万元）
项目资本金财务内部收益率IRR=35.89%
1.5不确定性分析
1.4.1盈亏平衡分析（固定成本=土地费用+可行性研究费+工资）
表6盈亏平衡分析表
序号
年份
项目
3
4
5
1
固定成本
16581
16581
16581
2
营业收入
60563
36338
24225
3
营业税金及附加
1065
652
447
4
增值税
10296
6177
4118
5
BEP（%）
46.14%
64.42%
87.29%
从盈亏平衡分析表中可知,第三年和第四年的销售额达到设计纲领的46.14%和64.42%，第五年则需达到设计纲领的60.77%，项目就可以保本。
因此，该项目的抗风险能力一般。
1.4.2敏感性分析
已净现值作为经济评价指标，由表4可知基准方案的净现值为17059.8万元，下面用净现值NPV指标分别就固定成本,建设期和营业收入等三个不确定因素作敏感性分析，则可得下表6和图6.1。
表6单因素的敏感性计算
参数
净现值
变动率
-20%
-15%
-10%
0
10%
15%
20%
固定成本
49382
47591
45801
42221
38641
36851
35060
营业收入
23007
27811
32614
42221
52818
56631
61435
建设期
48035
45689
44256
42221
39896
37561
36031
-
NPV营业收入
固定成本建设期
-20%-15%-10%-5%05%10%15%20%参数变化值
图6.1敏感性分析
对固定成本，营业收入及建设期逐一按在基准基础上变化±10%，±15%，±20取值，所对应的方案净现值变化结果如表6和图6.1所示。
可以看出，在同样的变动率下，营业收入对方案的净现值影响最大，其次是固定成本，项目建设期变动的影响最小。
根据上面的分析可知，对于本方案而言，营业收入是敏感因素，应对未来营业收入进行更准确的测算。
如果未来营业收入变化的可能性较大，则意味着这一方案的风险亦较大。
方案二：
高层商品住宅楼
2.1项目概括
项目规模：
该房地产位于南昌富大有路以南，联创声像科技园以北，总面积57679平方米，容积率2.5，建筑面积为144197.5平方米，建设期多层按3年考虑，销售期为3年，第一年销售40%的房子，第二年销售30%的房子，第3年销售40%的房子。
2.1.1公建面积：
由以下两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
假设多层的公摊系数为0.13，则公建面积=144197.5*0.13=18745.68平方米:
2.1.2停车位
=机动车位+非机动车位=144197.5/100*0.8+（144197.5-18745.68）/120=1154+1045=2199泊位
2.2开发成本
2.2.1前期费用
1估算前期费用
1、土地费用：
57679/666.7*550=47583万元
可行性研究：
60万元
城市基础设施配套费：
80元/㎡×144197.5=1154万元
消防设施配套费：
5元/㎡×144197.5=72万元
生活垃圾服务费：
12元/㎡×144197.5=173万元
白蚁防治费：
1.3元/㎡×144197.5=19万元
勘察设计费：
200万元
规划管理费：
1.8元/㎡×144197.5=26万元
3、建设期间费用
建筑安装费：
1000元/㎡×144197.5=14420万元
设备：
400万元
供水电工程：
144196*2%=2884万元
3、管理费：
200万元
基本预备费：
199451×5%=9973万元
4、其他费用：
100万元
5、建设期利息估算
已知自有资金=开发项目自有资金+土地购买费用=53583万元，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按6%计算），则银行贷款23681万元。
贷款分三年等额投入，贷款在每年年初支付。
表一建设期利息估算
项目
1
2
3
4
利息累计
年初累计欠款
0
8368
17238
26640
当年借款
7894
7894
7894
当年应计利息
474
976
1508
2958
则可得工程总造价为80222万元
2.3资金筹措计划
1.自有资金为53583万元，建设期为三年，贷款分三年等额投入
表二长期借款还款计划表
项目
4
5
6
期初累计欠款
23681
15788
7894
当期偿还本金
7894
7894
7894
当期偿还利息
1421
947
474
期末欠款累计
15788
7894
0
2、各项资本金估算
（1）工资及福利费估算：
宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利700万；
（3）财务费用：
每年偿还当年利息；
（4）营业费用：
经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等；（4）修理费：
20万；
（6）建设费用：
总投资额分三年摊销26471万元；
（6）总成本估算：
本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。
表三总成本费用
序号
项目
4
5
6
1
工资及福利
700
700
700
2
财务费用
10538
7031
3513
3
营业费用
300
300
300
4
修理费
20
20
20
5
建设费用
26741
26741
26741
6
总成本费用
38029
34522
31004
2.4项目经济效应评价
1.销售收入估算，按南昌高新区高层商品住宅楼平均房价来计算，将该项目房价定位为11000元，在三年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。
2.3.1销售收入估算
调查显示，按南昌高新区平均房价计算，将该项目定为平均每平方米14000元，在3年经营期间，第一年售出50%，第二年售出30%，第三年售出20%。
则第一年销售收入=63447万元
第二年销售收入=47585万元
第三年销售收入=475855万元
总销售收入为158617万元
2.3.2增值税的估算（增值税税率为17%）
第一年应纳增值税：
10785万元
第二年应纳增值税：
8089万元
第三年应纳增值税：
8089万元
2.3.3营业税及附加税估算根据南昌市政府规定，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。
城镇土地使用税：
58（万元）
城镇维护建设税：
第一年755（万元）
第二年566（万元）
第三年566（万元）
教育费及附加：
第一年324（万元）
第二年243（万元）
第三年243（万元）
则可得下表
表四营业收入，营业税金及附加估算。
序号
项目
合计
4
5
6
1
营业收入
158617
63447
47585
47585
2
增值税
26963
10785
8089
8089
3
营业收入及附加
2871
1137
867
867
3.1
城镇土地使用税
58
58
58
3.2
城市建设维护税
755
566
566
教育费附加
324
243
243
表五项目投资金流量表（万元）
项目
1
2
3
4
5
6
现金流入
63447
47585
47585
营业收入
63447
47585
47585
现金流出
26741
26741
26741
2157
1887
1887
建设资金
26741
26741
26741
经营成本
1020
1020
1020
营业税金及附加
1137
867
867
净现金流量
-26741
-26741
-26741
61290
45698
45698
累计净现金流量
-26741
-53482
-80222
-18932
26766
72464
净现值流量现值
-26741
-23253
-20220
40299
261285
22720
累计净现值流量现值
-26741
-49994
-70214
-29915
-3787
18933
所得税（25%）
6070
3049
3926
税后净现金流量
-26741
-26741
-26741
55220
42649
41772
税后累计净现金流量
-26741
-53482
-80222
-25002
17647
59419
税后净现金流量现值
-26
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