彭州市酒店会议中心投资分析报告.docx
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彭州市酒店会议中心投资分析报告
前言
按照彭州市城市发展规划的要求，特别是未来引进80万吨乙烯项目后，对高档酒店等城市基础配套设施的需要，为完善城市功能，树立良好的城市形象，提升地方政治、经济的综合竞争力，努力创造就业机会，推进城乡一体化建设，推动地区经济的跨越式发展，彭州市政府拟在朝阳路北延线、人民渠北岸的9号地块内，打造占地不少于200亩（包括环境建设用地）的包括一个五星级酒店在内的会议中心，确保高标准、高起点，使之成为彭州市完善城市商务配套的重要组成部分。
本报告就投资建设该度假会议中心的发展潜力、定位构想、投资与收益状况及相关扶持优惠政策建议论述如下，供政府领导决策参考。
第一部分彭州市城市现状与发展
一、彭州市社会经济简况
彭州，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉。
距成都36公里，面积1419.38平方公里，人口77.22万人，是成都市面积第二、人口第三的县级市，现有城区面积9平方公里，城市人口13万人。
彭州自然资源丰富，工业基础雄厚，是成都平原重要的中药材生产基地，矿产资源尤其天然气和水力资源有着广阔的开发前景。
曾在四川省综合经济评价十强县中彭州市位列第八。
目前彭州已经形成了以医药、建材、食品、化工四大支柱产业，在发展绿色环保工业方面，取得了可喜的成绩。
二、彭州市城市规划与发展
（一）城市总体规划
1、四大中等城市之一
成都城市总体规划市域城镇体系等级规模结构由特大城市-中等城市-小城市-小城镇构成。
其中：
特大城市1个：
中心城；中等城市4个：
都江堰市区、龙泉驿区、华阳（华阳镇、高新区）、彭州市；彭州市距大都市成都仅36公里，是成都郊区上风上水的居家宝地，现已划入中国西部最具活力的成都平原经济核心地带，是省委、省政府确定的成都----德阳----绵阳发展经济一条线重点市（县）之一，同时已被列入全省16个中等城市之一。
彭州市新一轮城市总体规划大纲对城市性质、规模和发展方向进行了修订。
大纲确立到2020年，将彭州市城市性质定为“现代园林式工业城”,城市发展规模人口32万人，用地规模30平方公里。
2、城市发展战略
彭州市政府制定了三大发展战略——工业富市、城建活市、旅游兴市。
“工业富市”的战略是在成都市进行产业调整的背景下制定的。
成都市的产业调整政策是促使工业的外移。
由于彭州的自然资源及地理位置的优势，彭州市正好承接了这一重要的城市功能。
目前彭州已经形成了成熟的工业开发区，包含了联邦制药、四川第一制药厂等大型医药单位，另外80万吨乙烯工程、关口水库等四川省的重点工业项目已正式落户彭州。
3、交通建设
（1）彭什高速公路
彭什高速的通车，将促使彭州成为成-德-绵经济走廊的一个重要连接点。
彭州市起到的经济承接作用相当明显，不仅可以促进成-德-绵经济走廊的进一步发展，而且由于受经济联动作用，彭州市本身也参与到经济走廊的共同发展之中。
（2）彭汶路
彭州处于川西旅游环线上，彭汶路的建成可缩短成都——汶川行车里程45.5公里，对促进西北地区的经济发展有很大的推动作用，将成为九寨沟、大草原、黄龙、四姑娘山的旅游捷径，形成一条新的经济带。
彭汶高速的修建将极大的增强彭州对三州地区的辐射能力，类似都江堰，其强大的辐射能力，将吸引大量三州地区人口来彭州生产和生活。
（二）城市发展重大影响因素
1、80万吨乙烯工程
80万吨乙烯工程，已通过国土资源部建设用地预审，以及国家环保总局环境评估批复，其项目用地规模为226公顷，总投资168亿元人民币，选址位于彭州市隆丰镇和九陇镇，距城区约5公里，计划在2005年年底奠基。
该项目的建设将加快四川及周边地区化工产业结构调整及彭州市乃至周边地区相关行业的发展，将会直接推动彭州社会经济实现跨越式发展，并会极大地增强彭州对外的辐射和带动作用，对第三产业的发展和房地产业的发展也会产生重大的促进作用。
2、成都北部新城的建设
根据成都市2003-2020城市总体规划，成都市将建设规划面积大约100平方公里、人口近百万的“北部新城”。
北部新城北至新都，并跨成绵高速和青白江相连，凤凰山片区及大丰、三河外环路以内的区域将纳入北部新城。
在今年3月份成都城乡一体化规划展上，在北部新城区域，圈出了“北部行政中心”。
北部新城总投资达17亿，在2004年已经正式启动了道路、管网、土地整治等基础设施建设。
3、北新干道
2004年12月20日开建的北新干道，是与成绵高速、成彭高速、川陕公路平行的北部城区快速通道，南接即将开工的北新干线高架桥，北至外环路，全长约6.7公里，宽60米（不含两侧绿化带），为高级沥青路面。
该干线将跨越凤凰山和宝成铁路，穿越金牛区天回镇和新都区大丰镇，同时还将跨越东风渠，是成都构建新的城市功能布局的重点工程之一。
道路将于2006年建成，与原有出城通道一并构架出成都市北出新都区、彭州市的快速道路系统，届时，从一环路驾车经由该道路到达三环路外只需6分钟，从一环路至外环路驾车只需11分钟左右，极大地缓解城市北部出口的交通拥堵状况，带动城市北部新区开发建设的全面提速。
4、成都地铁一号线
通过13年的不懈努力，国家发改委于8月9日发文，正式通知省、市发改委，继杭州和哈尔滨之后，成都市城市快速轨道交通建设规划已获国务院批准。
2005年9月11日，《成都地铁1号线一期工程可行性研究报告》通过了国家发改委委托的专家组评审。
评审主持单位在完成项目评估报告后，将上报国家发改委，由国家发改委批准成都地铁一期工程项目。
根据规划调整确定的1号线北端至红花堰后不再向东至动物园，而是继续北上至大丰镇。
地铁建设远期目标：
从2004年起，用30年左右的时间，基本建成成都城市快速轨道交通网络；近期任务：
用10年左右的时间，建成地铁1号线和2号线。
其中，地铁1号线一期工程预计5年内建成试通车，最迟将于明年6月全面动工。
从前述城市规划发展、交通建设及影响城市发展重大影响因素可以预见，彭州正面临跨越式发展的机遇，彭州城市化进程和社会经济必将实现突飞猛进的发展，也必将迎来第三产业的大发展。
第二部分彭州市第三产业基本现状
一、彭州市的商业环境尚处于现代商业的初级发展阶段
1、彭州市的商业环境特征仍为初级模式
彭州市的商业环境主要可以概括为两大模式：
商住互动结构、传统临街商业结构。
前者成为彭州当前的主流型旧城改造开发模式，先商业后住宅，以商业带动住宅的消费,而后以住宅消费来刺激商业，这充分说明了城市功能的不完善。
2、依托传统商业区，逐步构建中央商业区，但很难形成真正意义的现代城市综合商圈
以市中心广场为中心，沿北大街、西大街和东大街，在传统商业街的基础上，通过集中性商业物业的开发和对临街商业的改造，正逐步完成商业形态与功能的升级换代，尤其是天一广场落成并成功经营以及巴黎不夜城人民商场的成功入驻，标志着彭州市商业向城市现代商业的迈进，依托于旧城改造而进行的商业革命，受限于难于实施规划统筹以及旧城拆迁的难度，能够形成点状商业布局的突破，但在较长的时间内，都很难形成片区整体升级，很难形成代表现代城市形象的综合商圈，这也是城市形象和城市资源的缺陷。
二、高档次餐饮娱乐、会展业、星级酒店业基本是空白
彭州市目前还没有环境一流、配套一流、服务一流、品位一流的高档餐饮娱乐中心，“城市花园”餐饮一条街以及六支渠休闲街，主要以服务大众为方向；现有彭州宾馆、九峰宾馆、金瑞大酒店代表彭州最高档次的酒店，规模偏小、功能定位低、外观形象缺乏个性、设备及内部装饰陈旧，无法与快速发展的城市功能相适应；作为新闻发布、大型会议组织、信息交流、形象展示重要前沿阵地的会议中心，彭州连稚形都还没有。
这些代表城市综合投资环境、综合城市竞争力的重要城市资源，急待发展建设。
第三部分彭州市度假会议中心定位
一、09号地块用地性质分析
根据《彭州市城市总体规划——用地布局规划图（2003-2020）》，09号地块及其周边的用地布局如下：
名词一七支渠城市生态休闲林带
按城市绿地系统规划，七支渠城市生态休闲林带是城市一级网络三大绿地系统之一，规划为100——500宽生态景观绿地，以生态密林种植为主，既是中心片区与城北片区的结构分隔绿地，又是城市中心重要的“空气滤清器”，水绕林间，林戏水底，是最具彭州园林城市特色的重要绿色走廊。
名词二滨河景观绿带
滨河景观绿带是城市一级网络三大绿地系统之二，沿人民渠两岸设置50——200米的滨河绿带，体现了水、绿、城的和谐交融，是市民休闲、娱乐的重要开敞空间。
名词三滨江路、朝阳路
整个城市主要交通依托中心城区五横四纵干道，滨江路为五横之一，朝阳路为四纵之一，并共同构成城市二环路的重要组成。
在彭州市城市总体规划中，人民渠以北为城市的城北片区，是全市的大专科研基地及未来化工城的主要居住服务配套区。
城北片区，依托老城区成熟的配套和人民渠的亲水生态环境，在城市规划的历史上就有3平方公里“北园”高档住宅小区的设想，但在实际城市建设过程中，道路和基础配套设施都没有到位，因此向北发展举步维艰。
2005年，因80万吨乙烯项目的正式落户建设，作为主要居住服务配套区的城北片区，城市基础配套设施建设必将全面启动，阻碍城北片区发展的瓶颈将得到有效改善，而人民渠的生态环境价值也将得到真正的认同，因此城东新区、城北片区共荣的新局面必将在2006年拉开序幕。
9号地块，位于朝阳路北延线，是中心城片区通往城北片区的咽喉，是城北片区的门户。
另外，9号地块所具有的亲水性以及被城市两大绿地系统环抱的地理优势，在彭州城市环境中，得天独厚、不可再生。
政府选址9号地块，规划建设城市度假会议中心，可谓适得其所的必然选择。
二、彭州市度假会议中心基本定位构想
（一）打造城北片区形象工程
作为未来化工城的主要居住服务配套区，城北片区的建设在彭州城市建设发展的地位和影响力不言而喻，本项目的开发对城北片区而言，具有旗舰地位，是城北新区标志性建筑群落。
以“共建新区，铸造经典”的高度来开发本项目，才能使本项目与城北片区合二为一，彰显本项目的社会意义。
（二）生态型度假会议中心
人民渠及城市绿地系统，不仅是自然景观，而且还能提供宽阔的视界和清新的空气，这一生态价值的发挥和发展，构成了现代度假会议中心的创新元素和高尚功能。
建成后的五星级酒店将与会议中心融为一体，充分体现自然资源优势，以水环境的营造为中心，林水相依、花草相映、品位高雅，是集五星级酒店、顶级品牌餐饮娱乐、大型会议等多功能于一体的、一流的、代表彭州现代城市形象的现代度假会议中心。
全景构想图
五星级酒店入口大厅
五星级酒店宴会厅
会议中心
多功能会议大厅
度假酒店
康体中心
三、主要规划经济指标
酒店占地45亩，建筑面积26000m2，房间280个。
会议中心占地15亩，建筑面积4000m2，会议席位300个。
环境用地中人工湖面积50000m2，绿化面积40000m2。
第四部分度假会议中心投资经营经济效益测算
一、基础数据设定
用地面积
200亩，合133333平方米
建筑面积
酒店26000平方米，会议中心4000平方米
土地价格
18万元/亩（基准地价）
开发周期
3年
二、项目投资静态成本税费测算
项目及计算公式
数量
（平方米）
合计
（万元）
1
土地使用权获取成本
3600
2
专业费用（2.1+2.2+2.3+2.4+2.5）
147
2.1
地勘费
3.75
133333
50
2.2
工程设计费
25
30000
75
2.3
工程监理费
建安成本*0.8%
17
2.4
工程招标费
1.5
30000
5
2.5
抗震审查费
0.2
30000
1
3
报建费
66
30000
198
4
土建工程
600
30000
1800
5
安装工程（含设施设备）
450
30000
1350
6
装饰工程
5720
5.1
酒店部分
2000
26000
5200
5.2
会议中心
1300
4000
520
7
内部配套费（5.1+5.2）
2150
5.2
宗地三通一平费用（水、电、气、场平）
50
30000
150
5.3
室外总平（绿化、环境）
150
100000
1500
8
不可预见费（2+3+4+5+6）×5%
476
9
管理费用（2+3+4+5+6）×3%
285
10
财务费用（1+2+3+4+5+6）×5.77%
705
投资成本总计
16431
三、酒店营运收入及成本核定
单位：
万元
客房
年份
平均价格
平均入住率
年收入
直接成本
管理费用
综合税费
成本税费合计
4
450
0.30
1380
428
69
78
575
5
450
0.35
1610
499
80
91
670
6
450
0.40
1840
570
92
104
766
7
450
0.45
2070
642
103
117
862
8～27
每五年为一增长期，经营收入及成本均按5％递增
28～37
相比“23～27年期”经营收入及成本均增长5％，为相对平稳期
37～40
经营收入以每年10％的速度滑落，经营成本每年10％的速度上升
会议
年份
平均价格
平均出租率
年收入
直接成本
管理费用
综合税费
成本税费合计
4
12000
0.20
88
18
4
5
27
5
12000
0.20
88
18
4
5
27
6
12000
0.25
110
22
5
6
34
7
12000
0.25
110
22
5
6
34
经营趋势与客房部分相同
餐饮
年份
客房收益
按客房收益15％
年收入
直接成本
管理费用
综合税费
成本税费合计
1
1380
0.15
207
103
10
12
126
2
1610
0.15
241
121
12
14
146
3
1840
0.15
276
138
14
16
167
4
2070
0.15
310
155
16
18
188
经营趋势与客房部分相同
康乐
年份
客房收益
按客房收益15％
年收入
直接成本
管理费用
综合税费
成本税费合计
1
1380
0.15
207
41
10
12
63
2
1610
0.15
241
48
12
14
74
3
1840
0.15
276
55
14
16
85
4
2070
0.15
310
62
16
18
95
经营趋势与客房部分相同
四、现金流量分析（详见附件）
五、经济技术分析结论
1、项目动态投资回报率偏低
该项目的动态投资回报率为2.77％，该回报率远低于目前房地产行业的平均水平，目前房地产行业的正常平均动态投资回报率为15～20％。
2、动态投资回收期偏长
该项目的动态投资回收期为33.69年，目前房地产行业的平均动态投资回收期为10～20年。
3、从房地产投资开发的角度，度假会议中心项目成败的关键在于城市化进程和城市重大建设项目的进展，因此市场的预期复杂多变，而且资金需求巨大，投资回报率偏低、投资回收期偏长，不是理想的投资选择；但考虑该项目，有一定的市场发展潜力，而且作为城市的重要组成部分，具有重大的社会意义，如果能与政府协商争取优惠扶持，则有望实现经济效益和社会效益的双丰收。
第五部分关于投资度假会议中心的优惠政策建议
一、建议政府从总体城市社会经济发展的大局，创新经营城市
开发建设城市新区，不但可以拓展城市发展空间、完善城市功能、重塑城市定位、提升城市品位、优化城市形象，而且又能保护城市历史文脉，用历史文化赋予城市个性，因此创新开发建设城市新区，以“经营城市”理念推进城市化进程，是全面建设小康社会、实现城市跨越式发展的必由之路。
因此，以制度创新为突破口，用市场经济的理念和机制来经营城市、经营土地，探索了一条独具特色的以城建城、以城养城、以城兴城的城市建设市场化道路，构建城市的自我积累、自我增值、自我发展的创新良性循环，形成企业有商机，政府有绩效，城市有发展的多赢格局，应当是加快城市建设，促进跨越式发展的最佳抉择。
二、建议政府对度假会议中心给予特殊优惠、扶持政策
基于该项目开发风险高，存在着众多不可预见因素，为有效平抑风险，同时，也为保证为该项目的基本营运，最终达到投资商与政府双赢的局面，希望政府能给予最大的政策扶持，以利项目顺利进行，具体建议如下：
（一）配套住宅开发用地
由于该项目投资回报低、回收期长，申请政府考虑将9号地块余下的150亩住宅用地，作为投资单位配套住宅开发用地，将9号地块作为一个整体开发项目给予优惠扶持，以平抑项目整体风险，同时形成规模性开发效应，尽快提升区域内人气及商业繁华度。
（二）关于项目取得方式、价格确定原则
1、土地取得方式：
根据国家政策规定，项目用地以挂牌方式依法取得。
2、价格确定原则：
（1）取得该项目用地及配套住宅用地的价格为09号地块所适用的基准地价的70％；
（2）上述价格已包括因征用该宗地发生的征用土地费（含社保费）、农户拆（搬）迁费、过度费、统建安置占地费、附着物补偿费、测量权调费、拆迁工作经费等各项经费及土地出让金；
（3）对超出价格部分（如但不限于挂牌溢价等），在缴纳地价款后一个月内由市政府财政以对城市基础配套项目补贴方式，全额返还投资单位。
（三）用地价款的支付进度
1、通过挂牌方式摘牌后一年内，分批支付全部土地价款的60％。
2、土地价款的剩余部分在五年内，由投资单位后续经营度假会议中心所缴纳的地方税收返还部分抵扣，不足部分由投资单位以现金补足。
（四）其他事项
1、政府应根据建设进度同步将道路和城市基础设施配套至项目用地红线处。
2、鉴于本项目投资数额较大，为保证项目建设尽快实施以及项目建成后的平稳运行，项目建设期间涉及建设的其它规费属于彭州市收取部分，政府给予全额先征后返的优惠扶持。
3、对于城市基础配套费政府减半征收。
4、政府将对项目涉及的城建、规划、国土、公安、消防、环保、卫生、工商等部门给予支持配合，以利项目推进。
（五）在符合政策的前提下，政府各级职能部门给予项目尽可能优惠的政策支持。
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