旧城区改造项目建设可行性研究报告.docx
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旧城区改造项目建设可行性研究报告
SQ市##区旧城区改造项目
可行性研究报告
TQZYWH有限公司
TQ建设工程有限公司
二○一一年二月十八日
第一章总论
1.1项目名称及建设单位概况
1.2项目概况
1.3可行性研究的范围和依据
1.4研究结论
1.5项目主要经济技术指标
第二章项目建设的背景和必要性分析
2.1项目提出的背景
2.2项目建设的必要性分析
第三章市场分析
3.1国家宏观经济形势分析
3.2SQ市经济形势分析
3.3SQ市城市规划与发展定位
3.4SQ市房地产发展及特点
3.5本项目所在区域房地产板块市场分析
3.6SQ市商业发展状况分析
3.7本项目市场定位
第四章拆迁安置补偿方案
4.1用地范围现状
4.2拆迁补偿办法
第五章项目选址
5.1项目位置
5.2自然地理条件
5.3区位交通条件
第六章项目建设规模与设计方案
6.1建设规模
6.2总平面布局
6.3建筑与结构方案
6.4建筑物装修设计
6.5结构设计
6.6主要建筑物一览表
6.7供排水工程
6.8采暖空调通风工程
6.9电气工程
6.10煤气工程
6.11通信及闭路电视
6.12消防工程
6.13道路及场地
6.14节绿化工程
第七章环境保护与劳动安全防护
7.1本项目的环境意义
7.2废水、废气、废物的处理
7.3各种设备的环保措施
7.4施工期间的环保措施
7.5劳动保护与安全防护
第八章节能
8.1设计原则及依据
8.2节能措施
第九章工程进度计划
第十章项目的销售计划与策略
10.1销售计划
10.2销售渠道策略
10.3促销措施-灵活多样
第十一章投资估算与资金筹措
11.1投资估算
11.2资金筹措方案
11.3资金使用计划
第十二章财务效益评价
12.1营业收入、营业税金及附加测算
12.2总成本费用测算
12.3财务指标表
12.4盈利能力分析
12.5贷款偿还能力分析
12.6不确定性分析
12.7财务评价结论
第十三章主要风险分析与风险管理
13.1主要风险分析
13.2风险管理
附表
1、建设项目投资估算表
2、项目投资计划与资金筹措表
3、项目营业收入、营业税金及附加表
4、项目总成本费用估算表
5、项目利润测算表
6、项目投资现金流量表
7、项目敏感性分析表
8、项目借款还本付息表
第一章总论
1.1项目名称及建设单位概况
1.1.1项目名称：
SQ市##区旧城区改造项目（暂定名：
TQ国际广场）
1.1.2建设单位：
TQZYWH有限公司TQ建设工程有限公司
1.1.3项目负责人:
CY
1.1.4建设单位概况：
TQZYWH有限公司为TQ集团公司成立的子公司，法人代表人CY，本项目由TQZYWH有限公司与兄弟公司TQ建设工程有限公司联合建设。
TQZYWH有限公司负责项目管理，项目具体实施由TQ建设工程有限公司组织进行。
TQ建设工程有限公司成立于2005年12月30日，注册资金6000万元，法人代表***，法定地址**WH市东西湖区东山经济小区88号。
公司现已建立了完善的企业法人治理结构，董事会是TQ建设工程有限公司的最高权力机构，实行董事会领导下的总经理负责制，公司健全了企业管理制度，实行全员聘用制、岗位责任制和考核激励机制。
公司下设七部一室：
市场拓展部、计划财务部、营销企划部、公关事务部、审计部、工程部、材料采购部、综合办公室。
现有员工980人，其中高级技术管理人员26人，工程师28人，助理工程师108人，其他各类技术人员300人，特种作业人员136人，持证上岗的建造师及项目经理资格人员38人，拥有各类建筑施工设备100多台套，公司装备精良，施工技术先进，管理力量雄厚。
公司通过了ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证，GB/T28001职业健康安全管理体系认证。
公司企业资质为“房屋建筑工程施工总承包”二级，能够承担高度28层以下、单跨跨度36米以下的房屋建筑工程和120米高度的构筑物，还能够承担钢结构工程、建筑装修装饰工程、机电设备安装工程等。
近年来，公司业务发展迅猛，建设足迹遍布湖北WH、荆门、钟祥、监利等地市县，建设项目主要包括商品房建设、批发市场该造、农贸市场改造、旧房改造等，累计建设建筑面积已达600多万平方米，在业内享有较高知名度，企业发展目标为立足WH，辐射全省，走向全国。
1.2项目概况
1.2.1项目名称：
SQ市##区旧城区改造项目（TQ国际广场）
1.2.2建设地址：
项目地块东临凯旋路，西临威海路，北临宜兴路，南临长江路，该项目位于凯旋格、威海路、宜兴路交叉处的三角地块，是SQ市核心商业区域。
项目计划总投资约7亿元，项目占地100余亩（其中家电市场面积约40亩，城中村约40亩，企事业单位及绿化面积20亩），总建筑面积约20万平方米（其中市场商铺面积约10万平米，商住面积约10万平米）。
商品大世界市场升级及城中村改造后，大市场建成初期年销售额10亿元，初期年税收额1.2亿元，可新增带动就业人数4000人,间接受惠人数达1万多人。
项目的建设是为加快SQ城市建设，促进商贸物流的发展，进一步提升SQ市品位，根据SQ市##区人民政府与TQZYWH有限公司签订的协议，拟对商品大世界综合大市场进行升级改造，倾力打造成为包括家电、数码产品、服装鞋帽、商务办公、住宅、餐饮、休闲娱乐中心等具有现代市场理念的综合型大市场。
该区域优越地理环境，为本项目的实施提供了良好的市场前景，相信该项目建成之后，会使该地区更加繁华、靓丽，成为SQ市一颗耀眼的明珠。
1.3可行性研究的范围和依据
1.3.1可行性研究的范围
SQ市##区旧城区改造项目为SQ市##区商品大世界旧城区改造与综合市场升级改造开发建设项目，研究范围为拟建项目包括建设家用电器、数码产品、服装鞋帽、商务办公、高尚住宅、休闲娱乐中心在内的综合性大市场的建设开发及出售。
1.3.2可行性研究要点
1、项目建设的必要性分析
2、市场分析及预测
3、项目选址概况
4、工程设计方案
5、投资估算及资金筹措
6、财务效益评价
1.3.3可行性研究的依据
1、中华人民共和国和SQ市现行的有关法律、法规
2、SQ市商品大世界综合大市场升级及旧城区改造引资建设项目协议书
3、国家发改委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》
4、《HN省建设工程投资估算指标》
5、《HN省建设工程其他费用暂行标准》
6、《HN省建设工程概算指标》
7、《建设项目经济评价方法与参数》
8、SQ市城市规划
1.4研究结论
由于项目具有优越的地理位置和良好的外部社会环境，具有潜在的巨大商机。
项目的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境，硬件设施的设计，充分考虑了以人为本的商业、办公、住宅和谐统一的设计理念，预期销售前景良好。
项目的投资利润率25.4%，销售利润率48.53%，所得税后财务内部收益率77.99%，所得税后投资回收期2.46，贷款偿还期3年，财务测算指标均为优良，能创造良好的经济效益和社会效益。
1.5项目主要经济技术指标
序号
指标名称
单位
估算值
备注
一
技术指标
1
总用地面积
㎡
66211
2
总建筑面积
㎡
221382
不含地下室
其中：
商业
㎡
159290
住宅
㎡
46287
办公
㎡
15805
地下车库
㎡
43634
3
容积率
2.6
4
建筑密度
%
31.57
5
绿地率
%
30
6
停车位
个
1150
地上150个，地下1000个
二
财务指标
1
项目总投资
万元
70084.06
其中：
企业自筹
万元
30084.6
股东投入
万元
10000.00
股东借款
万元
22000.00
银行贷款
万元
8000.00
2
营业收入
万元
184126.8
3
利润总额
万元
89019.02
4
投资利润率
%
25.4
5
销售利润率
%
48.35
6
累计净现金流量
万元
66764.26
税后
7
财务内部收益率
%
77.99
税后
8
投资回收期
年
2.46
含建设期
9
贷款偿还期
年
3
含建设期
第二章项目建设的背景和必要性分析
2.1项目提出的背景
SQ地处苏豫鲁皖四省交界处，京九铁路与陇海铁路的交叉点上，交通便利，素有“豫东门户”“中原锁钥”之称，地理位置优越，具有浓厚的历史文化底蕴，历代为兵家、商家必争之地。
SQ是HN东部最大城市，华中有影响力的特大城市，是苏鲁豫皖交界处区域性中心城市，是淮海经济区中心城市，中原经济区区域性中心城市及东部经济核心增长极。
SQ是中国东引西进、通达南北的桥头堡和国家促进中部地区崛起的“两纵两横”经济带的四大交汇城市之一。
SQ地处东部沿海发达地区和中部地区的过渡地带，是HN省距离出海口最近的省辖市。
该市1997年撤地设市，城区设梁园区和##区，辖永城市、夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权六县一市，总面积10704平方公里，其中市区面积91.9平方公里，全市人口824.37万人，其中市区人口91.6万人。
SQ是国家大型能源基地、石油化工基地、煤化工基地，是豫东政治、经济、文化、科教、物流、交通、商贸、金融中心，是国务院批准的内陆对外开放城市，是中国首批对外开放的中国历史文化名城之一和新亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一。
近年来，SQ市政府加快城市建设步伐，立足把区域性优势转化成城市发展动力，最大限度的提升城市功能和品味，积极构筑“大商贸、大市场、大流通”的发展格局，积极推进建设实施区域性商贸物流中心城市战略，因此对原有城市功能进行升级和旧城区改造已迫在眉睫。
为此，SQ市政府出台了多项针对旧城区改造、棚户区改造和招商引资等各项优惠政策，为各投资方营造良好的投资建设环境。
2.2项目建设的必要性
2.2.1完善城市功能升级，提高城市品味，增加产业聚集度的需要
本项目的实施，是SQ市建设形成“大商贸、大市场、大流通”格局的重要环节，本项目完成后，将吸引众多有实力的商家入驻，产业集聚度大幅增加，从而为实现增加城市活力，提升城市品位，为实现城市经济快速发展提供新的动力。
2.2.2改善经营环境，扩大营业面积，增加营业业务的需要
本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也改善了该区域脏乱差的状况，提升了城市档次和城市形象，规划的商业区域也为改善商业环境起到积极的作用。
2.2.3改善居民居住生活环境的需要
现该区域人居环境嘈杂混乱。
项目实施后，改善了周边居民居住生活环境，使之从繁杂走向繁华，极大的提升居民生活空间的品味。
第三章市场分析
3.1国家宏观经济形势分析
2010年面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效应对国际金融危机冲击，国民经济运行态势总体良好。
根据国家统计局资料，2010年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。
分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。
分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。
其中：
1、投资保持较快增长，投资结构继续改善。
全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。
其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。
在城镇投资中，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业投资增长25.6%。
分地区看，东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。
全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。
2、消费平稳较快增长，热点商品销售旺盛。
全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%；扣除价格因素，实际增长14.8%。
按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。
按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。
其中，限额以上企业（单位）商品零售额58056亿元，增长29.9%。
热点消费快速增长。
其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。
3、城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。
全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。
其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。
在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，转移性收入增长12.8%，经营净收入增长12.1%，财产性收入增长20.5%。
农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。
其中，工资性收入增长17.9%，家庭经营纯收入增长12.1%，财产性收入增长21.0%，转移性收入增长13.8%。
4、货币供应量稳定增长，人民币存贷款增量减少。
12月末，广义货币（M2）余额72.6万亿元，比上年末增长19.7%，增幅同比回落8.0个百分点；狭义货币（M1）26.7万亿元，增长21.2%，回落11.2个百分点；流通中货币（M0）4.5万亿元，增长16.7%，加快4.9个百分点。
金融机构人民币各项贷款余额47.9万亿元，比年初增加7.9万亿元，比上年少增1.6万亿元；各项存款余额71.8万亿元，比年初增加12.0万亿元，少增1.1万亿元。
当前，国民经济正处于由回升向稳定增长转变的关键时期，中央要求各地方按照中央经济工作会议的总体部署，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性，加快推进经济结构调整，大力加强自主创新，切实抓好节能减排，不断深化改革开放，着力保障和改善民生，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果，保持经济平稳较快发展，促进社会和谐稳定。
为应对国际金融危机，我国采取了极为宽松的财政与货币政策，国民经济快速复苏，房地产行业在经历2008年的短暂低迷后，从2009年开始快速升温，房价上涨过快。
为防止房地产泡沫影响国民经济的平稳发展，在2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及时出台后，房地产市场出现了积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。
为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，为进一步做好房地产市场调控工作，2011年初国务院再次出台八大措施对房地产行业进行调控，要求地方政府切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，在2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
实际上，近年来国家一系列针对房地产行业的政策与措施，都对房地产市场的健康稳健发展起到了保障作用，在市场低迷时采取宽松的货币政策及其他刺激政策，在过热时采取紧缩的政策，目的是保障房地产行业健康稳定发展。
自从九十年代末期以来，随着住房制度改革及其他一系列促进房地产发展的政策措施对增加住房市场有效需求起到了极大的推动作用，致使房地产行业高速发展，已成为国民经济增长不可或缺的重要行业，随着经济的稳定增长，未来几年我国房地产市场的有效需求也将平稳增长。
因此，尽管我国房地产业的发展还存在一些不确定因素，但市场总体向好的发展趋势不可改变，我国房地产业将在规模、效益、质量等方面进入一个新的阶段，未来的相当一段时期将是我国房地产业不断向纵深发展的时期。
3.2SQ市经济形势分析
从2004年中央提出“中部崛起”战略开始后，SQ市GDP增长幅度保持了较高的增长率，实现了经济的快速增长。
根据SQ市统计公报，其中2005年增长24.4%，2006年增长15.9%，2007年增长21.1%，2008年增长18.8%，2009年增长11.2%，虽然受2008年国际金融危机影响之后，近两年经济发展有所减缓，但仍旧维持在高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。
根据SQ市统计资料，2010年SQ市经济运行总体态势良好，从经济运行趋势看，全市经济一季度实现高开，增长16.1%,二季度小幅下调，上半年增长12.1%，前三季度增长11%，全年GDP达到1140亿元，比上年增长12%以上，主要经济指标均实现两位数增长，全年经济呈现“前高后低”较快增长态势。
固定资产投资增速稳中有升。
2010年1-11月，SQ全市城镇固定资产投资602.98亿元，比上年同期增长23.1%，增速居HN省第3位，高于全省增速21.3%的1.8个百分点，超额完成全年目标。
城镇固定资产投资运行呈现二、三产业投资增速加快，工业投资快速增长，民间投资增速平稳趋升，房地产投资较快增长，消费品市场稳定增长。
随着扩内需、促进消费政策效应的持续显现，以及物价稳步上扬等因素推动，全市消费品市场保持平稳较快的发展态势。
1-11月，全市社会消费品零售总额355.06亿元，比上年同期增长18.5%，高于全省14%的目标4.5个百分点。
1-11月，财政收入较快增长，金融运行形势平稳，物价上涨较为明显。
SQ近年来的经济高速发展无论对HN省，还是对整个中部地区的发展都具有重要的意义。
实际上，中国自改革开放政策实施以来，经济发展的趋势是由南部向北部，由东部向西部，由沿海向内陆渐次推进的。
改革初期，大量的海外大型企业首先进入中国的沿海开放城市，并占领市场。
经过近三十年的发展，沿海的商机基本饱和，如今中国经济扩张的速度正在不断的加快，而随着国家西部大开发战略的实施和《促进中部地区崛起规划》的制定和落实，政府对中西部的政策扶持力度和投资力度在不断加大，基础设施及投资环境也将随之不断改善，这都为中西部的大发展提供了前所未有的机遇。
SQ作为中国沿海和中部的交汇地带，又有着丰富的资源，劳动力和巨大的市场，必然会引起人们极大的关注，从而成为有远见卓识的商家抢占的一个重要目标。
3.3SQ市城市规划和发展定位
根据SQ市《SQ市城市总体规划》（2005-2020），坚持营造区域性中心城市、发展中小城市和小城镇“三头并进”的方针，以加快人口聚集和产业集中为主线 ， 以改善人居环境 、加快城乡一体化进程为目标 ，进 一步加快全市城镇化发展步伐 ，促进市域经济社会整体发展水平全面提高。
SQ市中心城市发展方向：
（1）中心城市定位：
全国重要的交通枢纽，优秀旅游城市、全国卫生城市、历史文化名城、豫、鲁、苏、皖四省结合部的区域性中心城市。
（2）中心城市规模：
现在SQ市建成区面积为91.9平方公里，市区人口91.6万，到2020年，SQ市建成区面积将达到138平方公里，人口150万。
（3）SQ市中心城市基础设施建设标准
按照建设区域性中心城市的定位，坚持高起点规划，高标准建设，高效益运营，高质量管理，积极创建国家级卫生城、园林城、文明城和优秀旅游城，走可持续发展的道路，逐步使SQ市成为城市布局合理、综合交通便捷、服务功能完备、生态环境优美、文化氛围浓厚、社会文明进步的区域性中心城市。
SQ城市发展方针是：
强化中心城市，加强县城建设，积极发展中心镇。
SQ城市结构布局为：
“一市一轴、三区”，壮大SQ中心城市，培育由陇海铁路和310国道复合而成的城镇发展轴，发展中部第三产业密集区、西部现代农业经济密集区和东部基础能源工业经济密集区。
城市发展重点：
一是突出中心城市的地位和作用，进一步扩大SQ市城市规模，强化城市功能，增强对周围地区的带动和辐射能力；二是加快以中心城市为核心的城市群发展，建设永城、夏邑、民权等市域次中心城市，扩大柘城、睢县、虞城、宁陵等县城规模，积极培育片区城市，实施城市集群化的发展目标； 三是发展中心城镇，优化普通镇，促进乡镇体系建设，抓好国家、省、市重点镇建设，在沿边沿线有选择地重点发展一批区位条件好、发展潜力大的重点建制镇，推动乡村工业积聚，增强城镇的经济实力。
城市发展现状：
SQ市是豫鲁苏皖接壤地区的交通枢纽，是HN与相邻省市地区商贸交易的中转物流中心；城市经济发展较快，但人均收入偏低，消费力有限；SQ是一个农业型向工业过渡的城市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大；城市向东南方向发展，新区开发由轻工业企业带动，缺乏高规格的市政配套。
SQ市良好的地理条件以及未来的发展战略，给SQ经济提供了增长的动力。
按照SQ城市规划和定位，城市发展空间广阔，随着SQ城市经济水平的高速发展，各项配套设施不断完善，这为SQ市商业贸易及其房地产业提供了空前的发展机遇。
3.4SQ市房地产发展及特点
根据SQ市统计公报，SQ市在2005年之前房地产市场相对比较低迷，自2005年以后SQ市房地产投资高涨，商品房销售有了突飞猛进的增长，投资额保持年增长40%左右，上升趋势明显，尽管2008年全国房地产市场处于下行阶段，而SQ市依旧保持着高速增长。
2009年以来随着全国房地产市场的复苏和发展，SQ市的房地产投资与销售实现了井喷式的爆发，2009年投资76.31亿元，销售面积达333.2万平方米。
自2009年至目前为止，SQ市共出让土地868.45亩，按照其规划容积率计算，约有157万建筑面积的潜在供应，这些出让区域集中在SQ新区以及神火大道两侧区域，未来这些片区的竞争将会比较激烈，而SQ的老城区以及道北区域土地供应量较小，这些区域内的竞争相对平淡。
SQ市的房地产处于快速发展阶段，目前已形成了特点较为鲜明的房地产板块，集聚扎堆效应明显。
现阶段SQ市房地产板块已形成老城区板块、神火大道板块、SQ新区板块，这三个区域板块的特点为：
1、老城区板块
老城区板块是指SQ市金桥路以西区域，包括道北、火车站、民主路以北区域，该区域受SQ市城市整体南移的格局发展，民主路以北的老城区，目前在售项目相对较少，且SQ市核心商圈位于该区域内，因此各项目的商业部分所占比例较大。
新开发的代表性楼盘主要有华商世贸、华联国贸中心、0370国际城等
2、神火大道板块
神火大道板块主要是指以民主路以南，沿神火大道两侧的区域，该区域是近年来SQ市房地产市场发展的热点区域，现阶段竞争较为激烈，该区域内项目的档次以及价格相对较高，已成为目前SQ的中高档居住板块。
代表性楼盘主要有宏伟蓝郡、东方锦江、未来国际公寓、盛大世纪名城、新城国际、应天世纪园等
3、新区板块
SQ新区板块指南京路向东延伸至火车南站的南北两侧区域，该区域主要是以轻工业为主导的经济开发区，缺乏各种完善的市政配套、生活配套、教育配套，完全依靠政府的规划为导向，目前人气较差。
代表性楼盘主要有建业桂园、天明第一城、东方豫苑、上东一品等。
随着SQ市总体经济运行的良好形势，近年来连续保持平稳、较快的增长势头，作为对宏观经济形势最为敏感的房地产行
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