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村落整治工程项目可行性研究报告

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第一章总论

1.1项目背景与概况

1.1.1项目名称

某村落整治工程

1.1.2项目承办单位概况

某村落整治工程由某区某某村委会承办。

某位于钱塘江南岸，是某主城区南大门。

某占地3750亩，其中耕地683亩，人口3564人。

某下设7个自然村，分别是章苏自然村、陈家村自然村、某自然村、孔家里自然村、占家湖自然村、毛家沿自然村及石荡河自然村。

原鸡笼坞自然村和甲家自然村因征地原因已拆迁，原村民现在某安置过渡。

2007年，某工业总产值约为10550万元，以机械工业为主；农业总产值约为7199万元，主要种植苗木、山林。

某村委会由3人组成，其中主任1名，委员2名，主要负责村民日常行政工作，为自治组织。

2007年村民人均年收入约为12866元。

为了进一步加快某生态创意城的开发和建设，经市、区有关部门研究决定：

某村落整治工程的建设单位为某区某某委员会，项目的实施由某某生态创意城建设指挥部具体负责。

某某生态创意城建设指挥部为区管委会、政府直属事业单位。

设总指挥和副总指挥各1名，及办公室、计划财务科、规划建设科、征地拆迁科、招商发展科等5个职能科室。

某某生态创意城建设指挥部主要职责如下：

①组织编制某生态创意城总体规划、各专项规划、产业发展规划等；②配合做好某生态创意城土地农转用报批、征地拆迁等相关工作；③组织协调某生态创意城基础设施建设；④组织某生态创意城项目对外宣传；⑤负责某生态创意城项目招商；⑥做好某生态创意城各类投资建设项目审核及建设协调管理；⑦筹措有关项目开发建设资金；⑧承办区管委会、政府交办的其他工作。

1.1.3可行性研究报告编制依据

1、浙江省、某市及某区2008年政府工作报告

2、关于某市及某区2007年财政预算执行情况

3、国家高新技术产业化及其环境建设（火炬）“十一五”发展纲要

4、高新区（某）国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要

5、《某市某区某单元控制性详细规划》

6、《某国家高新技术产业开发（某）区某区块概念规划》

7、《某信息产业“十一五”发展规划》

8、某村落整治工程项目建议书

9、2007-2008年中国文化产业基地分析及投资咨询报告

10、国家发改委建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，2006年）

11、《某市建设工程技术经济指标》

12、《某市建设工程造价信息》

13、某市某生态创意城建设指挥部委托本单位编制本项目的可行性研究报告的技术咨询合同

1.1.4项目提出的理由

2008年起，某市从“西湖时代”走向“钱塘江时代”又有了新的内涵：

6年后，钱塘江南岸的某某区某区域的农居和山水田园风光将以“某生态创意城”的崭新姿态出现。

根据中国美术学院建筑艺术学院规划小组的“某某南部区块概念规划”确定，某某区南部约1500公顷的区域将改造成国家级文化创意产业区，某旅游休闲度假区，某城市美学、建筑美学示范区和谐创业示范区。

根据《某国家高新技术产业开发（某）区某区块概念规划》，某生态创意城将充分体现生活与创业、文化价值与经济运行、个人创业与整体发展、政府与民间、对外开放与内生创新的和谐。

某区块开发的思路旨在坚持“一主多副”，以文化创意产业为主，其他产业为副；以动漫产业为主，其他文化创意产业为副，找准比较优势、打造竞争优势、构筑产业优势。

某区块的开发模式则是坚持政府主导力、市场配置力、企业主体力“三力合一”，找准“三力合一”的结合点，实现“三力合一”的最大化。

要借鉴“景中村”改造模式，探索田园式、农居式开发模式。

因此，某村作为某区域打造农居改造特色居住区的一部分，是响应某创建“钱塘江时代”，大力发展文化创意产业的有力举措，同时也是贯彻执行《高新区（某）国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的重要步骤。

1.1.5项目拟建地点

某市某某某自然村位于某市某区某自然保护区西北侧，钱塘江南岸，冠山南麓，依山而建，东、西、北三面环山，南侧通过白马路与外界沟通，交通较为便利。

总占地面积约93亩。

某地处钱塘江南岸正在崛起的现代化高新科技城中部，界于钱江一桥与三桥之间，是某实施“沿江开发、跨江发展”战略的中心腹地，连接某市繁华的老城区与钱江南岸的四桥南，桥头坐落在该街道素有活水码头之称的江边，地理位置优越。

境内浙赣铁路、03省道、江南大道横贯而过；距沪杭甬高速公路和某萧山国际机场均不到10公里；规划中的某市地铁一号线穿越境内，交通便捷。

1.1.6项目预期目标

根据某区块规划，某作为某区域打造农居改造特色居住区的一部分，在村落整治后将建成以农居SOHO为特征，形成以农居、乡村生活为基础，融合新兴的生态旅游产业、文化创意产业的“新乡村产业”，通过优越的自然乡村环境资源与文化创意产业技术优势的有机结合，配以新兴的生态旅游，某村将构建成为“农居创意SOHO示范村”。

1.1.7项目主要建设条件

某村落整治工程应具备的基本条件为：

市场条件、技术条件、资金条件、环境条件、社会条件、施工条件、法律条件等对拟建项目支持和满足的程度。

1、市场条件

据调查，目前就有不少中国美术学院的师生租住在农民家中，进行艺术创作，或是个人工作室，或是三五人的小公司。

低廉的办公成本，是这些创意人士选择农居点作为创业基地的理由之一。

根据预测，到2020年某创意产业产值将达到2040亿元，这就意味着在未来几年里会有越来越多的创意人士需要费用低廉、环境优美的办公场所，而经过改造的某农居则必将成为未来创意产业的热土。

2、技术条件

某是一座拥有2200年悠久历史的历史文化名城，风景秀丽，文化灿烂，同时也是浙江的政治、经济、科教、文化中心。

优越的自然资源、人文资源以及深厚的历史文化底蕴为某市创意产业的发展提供了丰富的创作源泉。

某多所著名的大专院校将成为发展创意产业的人才培育基地和自主创作的无穷资源。

中国美术学院是当今国内在造型艺术领域中学科最完备、规模最齐整的综合型美术学院之一。

此外，浙江工业大学、浙江传媒学院、浙江理工大学等大专院校也都有部分学科涉及动画游戏制作等相关创意产业方面的专业。

产业人才环境优势明显。

3、资金条件

柴家村落整治工程建设总投资为5679.02万元，全部由财政拨款支付。

4、环境条件

近几年来，某区不断加强基础设施建设，推进“平安某”、“清洁某”等工作，全区的生态、居住、政务、人文、治安等环境不断改善，为全面打造“天堂硅谷”和“休闲之都”提供了良好的环境。

而本项目作为旅游产业和创意产业，认为项目在建设期间及建成投入使用后将产生一定的噪声、汽车废气、生活污水和生活垃圾等。

建设单位应在建设运营中严格执行“三同时”的要求，全面落实环境报告中提出的控制污染的措施和建议，则不会对周围环境产生明显不利影响。

5、社会条件

某村周边区域的社会基础设施如城市供水、供电、通信设施已完善，商贸、金融、保险、文化教育设施也在某生态创意城的整体规划建设实施中，伴随着某生态创意城整体建设的完成，本项目建设所需的相关配套设施也将全部完善。

6、施工条件

某村落整治工程项目，其施工现场就在某村落内，位置、面积均已规划确定，施工现场有白马路通往某区主干道，现场施工用水、用电、排污等均可从现有的市政管线接口，可以满足施工建设需要。

项目施工的技术队伍来源丰富。

浙江省是建筑施工队伍大省，拥有众多国家二级以上施工企业，技术力量雄厚，施工技术与施工装备先进，在整治、改造工程方面经验丰富。

经过招投标，完全可以找到有能力的施工企业承担本项目的施工任务。

7、法律条件

本项目建设的确定，符合国家和地区有关法律法规对项目建设和生存的支持和条件和约束条件。

其法律法规支持体系主要包括：

某区城市总体规划、某国家高新技术产业开发（某）区某区块概念规划、某市某区某单元控制性详细规划。

经过上述分析，本项目具备的基本建设条件如市场条件、技术条件、施工条件等均能满足项目的建设要求。

1.2主要技术经济指标

1.2.1项目建设规模

某村落整治工程的建设内容主要包括道路工程、排水工程（排洪沟系统和污水管网设计）的综合管线系统和庭院、围墙、景观绿化等其他室外配套工程，以及外迁15户居民后对原有农居进行室内外装修，以便后期作为农居创意SOHO示范村的办公场所。

总占地面积约93亩，涉及到44户原住居民。

其中：

1、道路工程：

道路及停车场11000㎡，地下停车库800㎡。

2、排水工程：

雨水工程800m，污水工程1500m，排洪沟3500m。

3、污水处理池1座，边坡治理工程1400m。

4、配套管线工程：

电力管沟工程、通信管沟工程、给水工程、燃气管道工程各2500m。

5、外迁农居装修工程：

15户。

6、其他室外配套工程：

庭院围墙4000m，路灯工程1033m，景观绿化工程20000㎡，交通设施11000㎡.

1.2.2投资规模及资金来源

某村落整治工程建设总投资5679.02万元，其中工程费用3073.50万元，其他费用1823.73万元，银行利息438.99万元，预备费用342.81万元。

项目建设资金均来源于政府财政拨款，建设主体不再另行融资。

1.3问题与建议

1.3.1存在问题

在某村落整治工程项目可行性研究阶段发现以下三方面的问题：

1、道路拓宽与路边围墙有一定的用地冲突，有些路段现状净宽仅为2.3m。

2、原有污水处理池所在位置与即将新建的（建筑创意室）发生冲突。

3、污水管道使用年限较长，标准较低，检查井均为暗井，日常维护困难。

1.3.2建议

创意产业是高新技术产业的重要组成部分，我国已经把发展创意产业提高到国家战略的高度，国家在“十一五”文化发展纲要中已经明确提出要大力发展创意产业。

在某市十次党代会和市委领导提出的加快推进城市创意产业发展，打造全国创意产业中心的发展条件。

因此，就本项目的开发建设提出如下建议。

1、完善规划，体现某生态创意城规划的系统性

某村落整治工程建成完工后的“农居创意SOHO示范村”作为某生态创意城的有机组成部分，在项目的现阶段应抓紧抓好规划设计编制工作，坚持规划先行，与某生态创意城形成完整的规划体系，以最终体现规划的系统性；坚持一体化设计理念，充分发挥中国美院的牵头抓总作用，大力整合规划设计资源，实现规划设计资源利用效益的最大化、最优化。

2、整合资源，就地发展创意产业

当地政府应本着坚持政府主导力、企业主体力、市场配置力“三力合一”的原则，充分发挥政府在制定规划、完善政策、加快建设、筹措资金、统筹协调、对外招商等方面的主导作用，发挥原住居民、文化人和知识分子在某“农居创意SOHO示范村”的建设和创业创新中的主体作用，积极吸引民资、外资企业共同参与建设。

3、正确应用好省、市制定的优惠政策

省、市在发展高新技术产业制定了许多优惠政策：

如项目入驻高新区的绿色通道、税收扶持政策、工商扶持政策、土地扶持政策、人才引进扶持政策等。

同时，针对某生态创意城的建设规划，围绕征地拆迁、农居整修、后续管理和鼓励扶持文化创意产业发展等方面，已展开研究并制定相关政策。

4、加强宣传力度，坚持科学招商

某具有厚重的文化底蕴、美丽的自然环境、良好的经济基础、完善的产业配套、众多的人才资源、先进的思维理念。

目前，某已建成或已经启动了多个业态的创意产业园区，且产业集聚明显，分布齐全，并制定了众多的优惠政策，建议加强宣传力度，精心设计载体，通过境内外媒体，扩大某生态创意城创意产业园区的影响力，坚持科学招商、量质并举的原则，加大招商引资力度，走出去进行招商引资。

①建议去香港、珠三角地区招商引资，特别是香港、深圳聚集了众多的高科技产业，相当多的高科技产业在那里发展受到了地域的限制，香港、深圳两城市可供开发项目用的土地非常有限，在深圳的相当多的企业为了寻求发展迁往内地其它城市。

因此，建议每年去香港、深圳进行至少一次的招商新闻发布会，对招商引资工作是非常有好处的。

②建议走出国门，去国外招商，如日本、韩国、美国、西欧等国家和地区，这些国家与地区的创意产业发展较早，早在上世纪90年代中期就成为重要的创意产品出口国。

因此，应去国外进行招商引资。

第二章项目建设的背景和必要性

2.1项目建设的背景

自2007年起，某市某区委、区政府将“完善北部，拓展南部”、为产业发展开辟新空间，为城市建设搭建新平台列入重要工作日程。

在这一指导思想下，某生态创意城规划定位为“一极、二业、三特、四宜、五结合”。

“一极”就是要把某某地区打造成某经济社会发展的增长极；“两业”就是培育文化创意产业和旅游产业；“三特”就是时代特点、某特色、钱塘江特征的生态新城；“四宜”就是宜业、宜居、宜旅、宜文；“五结合”就是打造和谐创业示范区所必须做到的五个方面的结合：

创业发展与生活品质、文化价值与经济运行、个人创业与整体、政府与民间、对外开放与内生创新有机结合。

根据某区块规划，未来某区块20平方公里的用地将划分为“一核、二业、三带、四种生活区、五园”。

其中，一核指冠山城市核；二业指文化创意、生态旅游；三带指紧缩城市带、田园城市带、山水城市带；四种生活区指生态示范特色居住区、农居改造特色区、高端生态特色居住区、新建特色居住区；五园指设计公园、文化创意公园、动漫公园、某生态旅游度假公园、大地生态产业公园。

区块建设按照二年形成框架、四年初具规模、六年基本建成的要求，计划通过二年时间建设，生态创意城路网（包括河道整治）全部形成，生态环境得到有效改善、提升，启动区块（三角地带、村庄改造）项目逐步建成，二年形成框架的目标基本实现。

某将利用某区域独特的自然生态环境和丰厚的人文底蕴，依托某高新区（某）强劲的产业优势，打造以城市有机更新为主导、以生态环境保护为前提、以创意产业为基础、以提升原住居民生活品质为目标、以和谐创业为动力和以农居SOHO为特征的“某模式”，将某某区域建设成为以动漫为特色，集研发、生产、休闲、居住、商贸等多功能为一体的国家级文化创意产业园区、某旅游休闲度假区、某城市美学、建筑美学示范区、某和谐创业示范区。

某作为某区域打造农居改造特色居住区的一部分，将建成以农居SOHO为特征，形成以农居、乡村生活为基础，融合新兴的生态旅游产业、文化创意产业的“新乡村产业”，通过优越的自然乡村环境资源与文化创意产业技术优势的有机结合，配以新兴的生态旅游，某村将构建成为“农居创意SOHO示范村”。

目前，某村现状居住、生活条件虽然在前些年经过改造，已经得到了较好的改善，但随着“农居创意SOHO”建设的推进，目前村庄里的基础设施已经不能满足建设的要求，有必要对其现状房屋、庭院以及市政配套设施等进行整治。

2.2项目建设的主要意义与必要性

2.2.1项目的性质和作用

根据某区块规划，某作为某区域打造农居改造特色居住区的一部分，将构建成“农居创意SOHO示范村”，形成以农居、乡村生活为基础，融合新兴的生态旅游产业、文化创意产业的“新乡村产业”。

项目建成后，某将成为文化创意人才规模的集聚点。

文化创意人士通过租赁的方式，住进通过改造整治的农居房，让农居房成为“SOHO”工作室，而某村民也将成为这些文化创意人士的房东。

某村落整治工程完工后，将作为创意产业生产基地的一部分，营造一流的软硬设施环境，提供最佳的配套服务，吸引知识分子和文化人前来创业，他们可以在此施展聪明才智、实现人生价值、为社会做出贡献，实现和谐创业。

原住民也将就地发展产业，提高生活质量，成为建设的参与者和受益者。

2.2.2项目建设的主要意义

1、贯彻省委提出打造某“全国文化创意产业中心”的需要

2008年初省委、市委强调的要以“城市有机更新”为主导，以生态环境保护为前提，以文化创意产业为基础，以提升原住民生活品质为目标，以“和谐创业”为动力，以“农居SOHO”为特色，全力打造“某”模式，以某生态创意城为主平台，把某打造成“全国文化创意产业中心”。

因此，某村落整治工程的建设是贯彻省委提出打造某“全国文化创意产业中心”的需要。

2、有利于提高某的城市竞争力和城市品位

城市创意的本质是通过创造性的创意设计促成各种城市资源的最佳组合和价值实现；目的是提升城市的形象和竞争实力；关键是形成创意的社会氛围和创意阶层及产业；最佳成就则是打造出特色鲜明、结构合理，并具明显比较优势的城市品牌。

本项目作为某生态创意城的有机组成部分，可以增强某的城市竞争力和城市品位。

3、有利于区域社会经济和城市整体服务功能的进一步完善

项目的建设具有较好的社会效益，有利于区域城市基础设施的进一步改善，促进城市基本建设，提高人民生活质量；有利于区域社会经济的发展，城市整体服务功能进一步完善；同时对于区域生态景观的提升和改善也将起到积极的作用。

2.2.3项目建设的必要性

1、发展“某模式”的战略需要

“某模式”即是以动漫为特色，集研发、生产、休闲、居住、商贸等多功能为一体的国家级文化创意产业园区、某旅游休闲度假区。

加快区域内的基础设施建设，形成良好的开发环境，特别是构建结构合理、功能明确的市政配套工程是开发建设的关键。

这不仅是响应某“动漫之都”、“创意之都”建设的重大举措，更是某市创意产业内容的拓展和产业链的延伸，为创意产业发展创造基础平台。

2、打造某“农居创意SOHO示范村”的战略举措

某“农居创意SOHO示范村”作为某区域农居特色居住区的一部分，将融合新兴的生态环境旅游产业和文化创意产业形成“新农村产业”。

在某村落整治工程完工后，将为加快产业集聚，增强区域自主创新能力，推进某创意产业发展起到极为积极的作用。

3、提升原住居民生活品质的策略举措

根据某区块规划，未来某村将以“农居创意SOHO示范村”的崭新面貌亮相。

届时各农居点将成为自由的、富有变化的、个性灵活的空间，成为文化创意者工作和居住的村落。

原住居民可在村中就地发展产业，形成互为资源、互动发展的新型生活模式。

并最终实现创业发展与生活品质、文化价值与经济运行、个人创业与整体发展、政府与民间、对外开放与内生创新的和谐统一。

第三章项目需求分析预测

近年来，文化创意产业在世界经济社会发展中发挥着越来越重要的作用。

有关资料表明，全世界文化创意产业每天创造220亿美元的价值，并且还在以5％的速度递增。

人文荟萃的文化名城某，拥有足够的发展文化创意产业的技术基础、艺术创造力和人才储备，因此，文化创意产业是某的比较优势、竞争优势、产业优势。

某市委十届二次全会提出打造“一城、七中心”，“全国文化创意产业中心”是“七中心”中唯一一个“国字号”中心。

这充分体现了某市对发展文化创意产业高度重视、寄予厚望。

如今，某村作为未来农居SOHO的示范村的整治建设，是某打造“全国文化创意产业中心”的重要举措，也是将其功能定位为集创意教育、培训、娱乐、创意产业展示、观光于一体的山水田园间的创意产业研发和交流中心的重要延伸。

3.1预测依据

某“农居创意SOHO示范村”作为某生态创意城的有机组成部分，它的需求分析预测是建立在某生态创意城的需求预测分析的基础上的。

某生态创意城的需求预测参考了浙江省及某市近年来国民经济发展概况，浙江省及某市创意产业发展概况，以及其他的关于政府与行业协会等相关优惠政策，综合分析了某创意产业的发展趋势和规模。

其预测基准年为2006年，预测特征年取2015年和2020年。

3.2需求分析

3.2.1与本省经济总量发展相适应的创意产业需求量

创意产业的核心就是创意、创新、创造，一者以创意思维创造产业，二者以创意思维创新产品和创新文化，提升产业品质。

创意产业的概念本身更贴近于智慧经济、知识经济、而不能简单地等同于动漫产业、工业设计、广告、影视等等，已经成为世界许多中心城市经济增长和产业结构调整的重要动力。

根据赛迪顾问调查研究的数据，2005年中国创意产业的市场规模为1000亿元。

到2010年全球创意产业总规模将接近100000亿美元，而考虑影响中国创意产业未来5年发展的经济环境、政策因素、技术因素等，2010年中国创意产业总规模将达到2010亿人民币，其中创意地产、电视节目、电视广告、工业设计、网络游戏、动漫产业等六个细分产业将快速发展，可以作为投资者重点考虑的领域。

2007年浙江省GDP（生产总值）18638.4亿元，比上年增长14.5%；人均GDP按2007年7.604的年平均汇率折算为4883美元，比上年增长12.7%。

而浙江省的创意产业增加值还不到本省GDP的4%这个中、低收入国家水平，远远低于世界平均水平，因此按占GDP7%的世界平均水平，浙江的创意产业将有很大的市场需求空间。

3.2.2某创意产业发展预测

创意产业是个新兴的朝阳产业，根据相关的资料显示，《北京市“十一五”时期文化创意产业发展规划》中明确规定到2010年，文化创意产业增加值占全市地区生产总值的12%以上。

又如《上海创意产业“十一五”规划发展目标》2010年，上海创意产业增加值将达到全市GDP的10%以上。

2007年，某市生产总值（GDP）突破4000亿元，达到4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%，已连续17年保持两位数增长。

按户籍人口计算，人均GDP达到61313元人民币，相当于8063美元。

某市相关创意产业“十一五”规划正在制定中，因此，未来若干年后创意产业产值在GDP中所占份额，本研究小组认为到2010年创意产业产值不会低于7%，2010年以后将会有不断上升的趋势，至2015年创意产业产值占GDP的9%，至2020年创意产业产值占GDP的11%。

上述的推测与其他省市比较，本研究小组认为还是相对保守的。

因此，如按这一推测推算即可得出预测年的产值。

某市创意产业预测值如表3-3所示。

表3-3某市创意产业预测值

经济指标

年份

国民生产总值

（亿元）

创意产业增加值

占GDP值（%）

增加值（亿元）

2006

3442

2010

5710

7

400

2015

10521

9

947

2020

18542

11

2040

预测结果显示，到2020年创意产业产值将达到2040亿元。

3.2.3本项目需求分析

各种统计数据表明，近年来文化创意产业已在我国得到重视并有很大发展，同时也显示出了广阔的市场前景。

某文化创意产业的发展也已具备一定的基础，并有着强劲的发展势头，但仍然存在一些困难与问题，其中很突出的一点就是，各文化创意产业园区特色定位不强，与城市资源特点联系不够密切。

产业集群化发展是当今产业发展的趋势之一。

作为新兴的文化创意产业，其较强的产业融合性决定了其发展过程中需要整合各种资源，集群化发展趋势非常明显。

如美国闻名于世的曼哈顿“SOHO艺术聚集地”、好莱坞影视娱乐业集群等，都是文化创意产业集群发展的成功范例。

因此，在某文化创意产业刚刚起步，各类文化创意产业基地和聚集区建设初具规模，但特色还不明显的条件下，某“农居创意SOHO示范村”通过村落整治改造后，必将加强对特色文化创意产业集群的培育，为某打造出较为完整的文化创意产业链条，并最终实现文化创意产业集群发展和产业规模效应的充分释放做好铺垫。

第四章线路方案选择

某村落整治项目主要包括市政道路、市政给排水、雨、污水、排洪沟、电力、通讯、燃气等项目。

本章阐述的内容为市政道路线路方案选择，一旦路线走向方案确定下来其他市政给排水等项目也跟随线路方案而能确定。

因此，某村落整治项目其他相关的池塘周边环境改造、围墙工程改造、农居“SOHO”居住楼室外装饰改造以及市政管线工程分别在第五、六章中描述。

4.1备选线路条件

某村建在冠山南侧的一个山坳里，东、西、北三面环山，依山而建，南侧与东西向的白马路相通，构成通往外界的唯一通道。

早先在某村建成的同时，村内的道路与外界的通道也相继建成。

村内道路主要分布在村落两边的沿山脚下，呈南北走向的二条沥青路面（局部为水泥路），再以树枝状分散伸入各家庭院。

在村子中部，共有