重庆与成都地票交易对比.docx

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重庆与成都地票交易对比

重庆和成都地票交易对比

重庆

成都

大背景

2007年5月，重庆被国家批准成为统筹城乡综合配套改革试验区

国土资源部，城镇建设用地增加与农村建设用减少相挂钩试点

2008.12.1《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（渝府发[2008]127）

重庆市农村建设用地复垦项目管理规定（试行）

《成都市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于完善土地交易制度促进农村土地综合整治和农房建设工作实施意见（试行）的通知》（成办发［2010］59号）

2010.8.1《关于实行国有经营性建设用地使用权出让“持证准入”制度的公告》

2010.8.21公布《持证准入须知》

2010年12月29日第二场交易会暂停，新的持证准入相关业务操作流程和持建设用地指标参与国有经营性建设用地使用权竞买须知正在研究制订正当中

特点

1、农村集体建设用地和城市建设用地指标在重庆市远距离、大范围置换的“地票”交易。

“地票”模式实现了在远郊区县偏远地区进行拆迁安置，在近郊区县用地。

（在省域范围内，跨区域进行指标置换）

2、价格统一化。

“地票”将不同区域的挂钩指标打包进行拍卖，然后按照面积分配拍卖收益。

“地票”价格的高低与项目区无关，与级地租无关，仅与拍卖价格有关。

3、土地的交易转化为票据化。

通过“地票”形式，土地从空间上不可转移的实物形态资产转化为可交换的票据，使固化的土地资源转化为可流动的资产。

4、先复垦后占地。

2011年1月1日起，全部经营性用地，完全强制持证准入

在2008年汶川地震后，中央为支持成都灾后重建，给了增减挂钩方面的几个特殊政策，包括建设用地指标可以跨县域流转，增减挂钩一开始就获得指标交易的收入用于受灾群众的新居建设，不需要经历拆旧建新并经过验收这一完整周期。

是否参与、如何筹资、怎样建房、收益分配、权属调整等农村土地综合整治的重大事项，均由农民集体和参与的农户决定。

场所

2008.12.4成立重庆农村土地交易所（2008年8月上旬，国土资源部与重庆市政府签订战略合作协议，支持重庆探索土地利用新机制和耕地保护新模式，支持重庆设立农村土地交易所。

重庆市政府出资成立的，注册资金5000万元，非营利性事业法人机构，实行现代企业管理模式。

主要从事“地票”交易。

）

农村产权交易所

交易品种

1、实物交易——农村集体土地使用权或承包经营权

（一）耕地、林地等农用地使用权或承包经营权交易。

（二）农村集体经营性建设用地使用权交易。

（三）荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村未利用地使用权或承包经营权交易。

（四）农村土地使用权或承包经营权折资入股后的股权或收益分配权交易。

2、指标交易——建设用地挂钩指标

指标交易总量

市人民政府对城乡建设用地挂钩指标交易总量实行计划调控，每年度交易指标量要根据年度用地计划、挂钩周转指标规模和经营性用地需求情况，合理确定。

原则上不超过当年国家下达给重庆新增建设用地计划的10%。

2010年7月，国土资源部到重庆调研期间，重庆已争取到突破10%的限制政策。

凡参加成都市2011年1月1日后公告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人，必须持相应面积（大于或等于）的《建设用地指标证书》才可报名，简称“持证准入”

使用地票的范围

2009年下发文件：

2010年8月后，主城区经营性用地，不再下达国家计划指标，国家下达指标只用于工业、公共设施、教育卫生等事业性用地及扩大内需项目。

经营性用地，只能使用地票。

但远郊区县我们仍然实行原计划下达形式。

目前，重庆已形成三轨并行的土地供给架构：

1、国家下达的建设用地指标，用于国家重点项目用地、工业用地和公益性建设用地；

2、国家城乡建设用地增减挂钩的增量指标，用于满足各区县县域经济发展；

3、地票指标则用于主城区经营性用地，主要是房地产开发。

所有参与成都市（包括中心城区及二、三圈层各区（市）县）国有经营性建设用地（暂不含工业用地）使用权竞买的竞买申请人

指标产生程序

（一）市国土资源行政主管部门依据土地利用总体规划、城镇规划，编制城乡建设用地挂钩专项规划，确定挂钩的规模和布局，经市人民政府批准后实施；

（二）土地权利人（包括农村集体经济组织、农民家庭及拥有土地权属的其他组织）向区县（自治县）国土资源行政主管部门提出土地复垦立项申请，经批准后复垦所立项的土地；

（三）在土地复垦完毕后，复垦方向区县（自治县）国土资源行政主管部门提出农村土地复垦质量验收申请；

（四）区县（自治县）国土资源行政主管部门按规定组织验收，验收合格后，按照重庆市土地复垦有关规定，向市国土资源行政主管部门申请确认并核发城乡建设用地挂钩指标凭证。

具体见下图

获取指标方法：

（一）通过农村土地综合整治直接获取

各类投资者均可投资开展农村土地综合整治，获取指标。

取得的指标，可以自用，也可以到农村产权交易所公开交易。

（二）成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标

农村土地申请复垦的条件

依据土地利用总体规划、土地整理复垦开发规划

（一）提交该土地的权属证明、土地勘测定界报告、土地利用现状图、土地分类面积汇总表；

（二）凡农民家庭申请农村宅基地及其附属设施用地复垦，必须提供集体土地使用证或其他权属证明，以及拥有其他稳定住所、稳定生活来源的证明和所在农村集体经济组织同意复垦的书面材料；

（三）凡法人或其他组织申请农村建设用地复垦，必须提交土地所在农村集体经济组织同意复垦的书面材料；

（四）凡农村集体经济组织申请农村建设用地土地复垦，必须出具集体土地所有证或其他权属证明，以及本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意复垦的书面材料。

农民集体和农户愿意通过农村土地综合整治改善生产生活条件，应当以村为单位，召开村民大会，征求农户意愿，依法提出整治项目申请。

整治项目涉及的重大事项，由农民集体和参与整治项目的农户通过村民大会、"议事会"等方式自主决定。

涉及农户个人产权的由农户自主决定。

复垦或整治

主体

（一）责任主体：

土地权利人。

1、有该土地所有权的农村集体经济组织

2、拥有该土地使用权的自然人

（二）复垦实施主体：

立项批准后，农村集体经济组织或自然人可以自行申请，也可以委托农村土地专业复垦机构（现大多为区县政府土地整理机构）复垦。

1、自行整治。

农民集体和农户可以自筹资金实施整治项目

2、通过挂牌寻求投资者。

在整治项目立项批准后，持立项批复，到成都农村产权交易所挂牌，寻求投资者。

3、通过其他各种方式自行寻找投资者。

可以和农民集体和农户谈判，约定投资额、投资回报、指标归属及收益分成等内容，直接投资实施整治项目。

复整对象

1、农村宅基地及其附属设施用地

2、乡镇企业用地

3、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地

农用地和非农用地、农村集体建设用地（包括宅基地及其附属设施、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等）

复垦后的归属

宅基地及附属设施用地复垦后的耕地，由该农民经营；自己不经营的，可再次流转，获得相应收入。

农村集体建设用地复垦后的土地，所有权和使用权属本农村集体经济组织；

是否参与、如何筹资、怎样建房、收益分配、权属调整等农村土地综合整治的重大事项，均由农民集体和参与的农户决定。

指标交易原则

指标不一定都要交易，有的要优先用于农村自身的建设，仍有一部分富余的，可以拿到农村土地交易所登记，进行指标交易。

城乡建设用地挂钩指标交易之前，优先满足集体建设用地。

——（实际操作中未能实现）

主体不限，但凡城乡建设用地挂钩指标交易，必须在农村土地交易所内进行

竞得“地票”成功后，竞买人须在5个工作日内支付全部价款，若未及时缴纳，那么此前缴纳的竞买保证金（拟竞买“地票”金额的10%）将会被没收

地票购买者

各类：

一切农村集体经济组织、法人或其他组织以及具有独立民事能力的自然人

（土地储备机构-占大多数、园区建设单位、民营企业-很少、国有企业、自然人）

各类

指标交易价格

市人民政府在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等因素的基础上，制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标基准交易价格，供交易双方参考。

如果“地票”交易价格低于基准价格时，土地所有者有权优先回购。

“地票”平均价格每亩在10万元左右

价高者得

指标交易用途

（一）增加等量城镇建设用地；

（二）指标落地时，冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。

地票在落地时必须办理征收转用手续，完成对农民的补偿安置。

走招拍挂程序，平等竞争。

只是作为门票，不能申请落地或是抵土地出让金等

指标交易流程

1、申请。

申让方持土地指标凭证，向农村土地交易所提出交易申请，也可以委托代理机构代理申请（提交委托书）；

2、审查后发布信息。

农村土地交易所对申让方进行资格条件审查后，将审查合格的待交易土地指标纳入信息库，并及时向社会公布；

3、公开竞购。

申购方从土地交易所公布的交易地票里公开竞购；

4、申购方交易成功后在土地交易所进行交易确认并到所在土地行政主管部门登记备案。

1、申请

2、发布信息

3、场内公开竞买，价高者得

4、交易成功

具体操作中的交易规则

1、报名时间优先、价格优先的原则。

如渝农地所告字[2009]1号：

5宗地票，其中300亩3宗、200亩2宗。

报名竞买300亩地票的竞买人，报名时间排前二位的，报价达到或超过出让起始价的即成交。

剩余的一宗300亩地票，在公告期结束后，若只有一家单位报名，报价达到或超过出让起始价的即成交；若有二家及两家以上单位报名，则以拍卖方式出让。

报名竞买200亩地票的竞买人，报名时间排第一位的，以出让起始价成交。

剩余的一宗200亩地票，在公告期结束后，若只有一家单位报名，报价达到或超过出让起始价的即成交；若有二家及两家以上单位报名，则以拍卖方式出让。

2、渝农地所告字[2009]3号

1100亩地票将分成11份，按每份100亩进行拍卖。

每份保证金81万元，缴纳1份保证金即可参加拍卖，直至竞得1份地票为止。

购买多份，以此类推。

（起始价8.1万元/亩）

3、渝农地所告字[2011]1号

（1）2500亩地票分为二部分进行拍卖

第一部分2300亩采取“总价优先”的拍卖方式：

将其分成10份（100亩8份、500亩1份、1000亩1份），对总价进行拍卖。

第二部分200亩采取“单价优先”的拍卖方式：

拍卖师组织对地票单价进行拍卖，单价出价最高的竞买单位为该轮竞得单位，竞得单位提出其需求地票面积（必须是10亩或10亩以上的整数），拍卖师确认后公布剩余地票面积，并继续组织拍卖，直至100亩地票拍卖完为止。

（2）竞买单位需缴纳10亩以上的地票保证金，且竞得地票面积不得大于所缴纳保证金的地票面积。

（起始价16万元/亩）

4、渝农地所告字[2011]2号

（1）本次推出10000亩地票，其中6000亩地票分成12份（1000亩4份、500亩3份，100亩5份）对总价进行拍卖；另4000亩地票预公告，根据市场情况综合确定交易量及交易方式；

（2）竞买单位需缴纳100亩以上的地票保证金，且竞得地票面积不得大于所缴纳保证金的地票面积。

（起始价16万元/亩）

现场竞价，价高者得

成农交指标告〔2010〕004号

意向竞买人按其确定的拟竞买指标数量（限额内）缴纳竞买保证金，竞买保证金按竞买金额的10%交纳，竞买金额按交易竞买起始价15万/亩计算。

地票的使用

地票购买者可在符合城乡总体规划和土地利用总体规划前提下，按自己意愿寻找地块，并向土地所在地政府提出征转用申请，最后报市政府批准。

经批准后，政府按程序对该地块进行征用，并作为经营性用地进行招拍挂，此时拿到“地票”的开发商和其他企业成为平等的竞争者。

如果“地票”购买者拍得该地块，“地票”的价格计入到招拍挂价格之中，冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费；如果别的开发商以更高的报价拍得该地块，政府从拍卖价中扣除“地票”价格，将这部分价款返还给“地票”拥有者，且只返还本金，利息损失作为投资风险由地票购买者自负。

除拍得地票后选择区位、向政府申请招拍挂所付出的时间、金钱成本外，若在公开招拍挂时拍不到土地，或两年内地票无法落地，地票款由政府退回企业，其间利息损失由企业自行承担。

仅作为门票

1、竞买申请人提交的建设用地指标证书对应的面积，不得小于本次竞买活动中拟竞买宗地面积最大的一宗地的面积。

2、持建设用地指标证书参与国有建设用地竞买的，自宗地成交之日起，竞得人不再对与成交宗地面积相应的建设用地指标证书享有任何权益。

地票使用没有期限。

但在全市农村土地综合治理全面完成后，或国家法律法规重大变化时，由市政府指定机构，按当年建设用地票的最低保护价，对市场上未使用的建设用地票进行回购。

最低保护价由市政府每年1月1日确定并公布，2010年为每亩15万元。

面积不对等的处理

地票购得者找寻的地块即为与地票面积相等的地块。

实际中地票高于该地块的新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费，则此差额计入土地开发成本

票面面积必须大于或等于所竞拍面积。

（1）竞得人已提交的建设用地指标证书的面积超过已竞得宗地面积的部分，竞得人可在宗地成交后，持建设用地指标证书提交凭证和《成交确认书》，到该建设用地指标证书的发行机构，换取超过部分对应的建设用地指标证书。

（2）竞得人已提交的建设用地指标证书的面积小于其竞得宗地面积之和的，应在成交之日起5个工作日内，补足竞得宗地面积与其已提交的建设用地指标证书的面积之差额部分对应的建设用地指标，并向出让人提交该部分建设用地指标证书原件。

二级市场

目前“地票”交易不开发二级市场，地票在开发商之间不能相互转让。

目前正在研究地票流通问题，即二级市场的建立。

土交所近期将出台地票管理、地票质押登记管理、地票交易中耕地数量质量按登记折算等规范性文件，使地票交易更加灵活，为企业分散风险、降低成本。

质押方面，地票已可按其价值的70%作为抵押物，为贷款提供财产担保。

2009年12月27日，重庆土地交易所分别与中信银行重庆分行、招商银行重庆分行签订合作协议，探索地票的质押贷款。

地票质押是地票持有人以地票作担保，向金融机构贷款的一种担保方式。

重庆岭尚农业发展有限公司以购买300亩地票作质押，获得了银行提供的总额3000万元人民币贷款。

可以，取得指标后在必须在农村产权交易所挂牌出让

交易优先权

（一）农村土地交易价格低于基准价格时，土地所有者有优先回购权；

（二）农村土地折资入股后的权益或收益分配权交易，所在农村集体经济组织、农民专业合作社有优先购买权；

（三）城乡建设用地挂钩指标交易之前，优先满足集体建设用地。

地票交易的权益分配

（一）耕地、林地等承包经营权交易收益，归农民家庭所有。

（二）农村宅基地使用权交易收益，原则上大部分（85%）归农民家庭所有：

（1）农民的房屋及其构附着物按当地征地拆迁补偿标准进行补偿；

（2）按复垦区县100平方米乡镇房屋市场价的20%给予农民购房补助；（3）复垦增加的耕地仍由该农户承包耕种。

小部分归农村集体经济组织所有（15%）；

（三）乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等集体建设用地使用权交易收益，归农村集体经济组织所有：

（1）首先按照乡镇国有土地出让金标准给予所有权补偿，主要用于村民的社会保障；

（2）其次在地票收益中还将拨付给复垦区县一笔耕地保护基金或用于农村基础设施建设的专项基金。

（3）此外“地票”落户区县还将获得约占“地票”交易总额10%左右的新增建设用地有偿使用费，用于改善当地农村发展条件。

是否参与、如何筹资、怎样建房、收益分配、权属调整等农村土地综合整治的重大事项，均由农民集体和参与的农户决定。

交易所服务费标准

按农村土地实物和指标交易额1%的比例收取交易服务费

通过市场转让取得建设用地票,买方将按成交价款的0.5%缴纳交易服务费。

成交历史

据统计，自2008年12月4日重庆农村土地交易所成立以来，共交易了“地票”85宗，总计1.8万亩，成交金额18.65亿元，成交均价10.36万元/亩。

2010年12月17日的“地票”拍卖会：

“地票”的最低成交价为46.5万元/亩，最高则达92万元/亩。

溢价达300%多

“地票”，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。

城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点，是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作。

《重庆农村土村交易所管理暂行办法》、《农村土地交易所章程》、《农村建设用地复垦项目管理有关规定》

增减挂钩的尝试，即把农村宅基地复垦整理为耕地，在新建区集中规划建设农民新居，但是置换局限在一个县域内

农村土地综合整治,是指将土地整理和城乡建设用地增减挂钩两类项目结合起来整体实施的综合性工作。

土地整理侧重于对农用地和非农用地的整理和开发,通过整理获得新增耕地,获得“占补平衡”指标,可用于建设用地占用耕地时使用;城乡建设用地增减挂钩则侧重于农村集体建设用地的整理和复垦,通过整理和复垦节约出来的集体建设用地面积,经验收合格后可转化为挂钩区域的城市建设用地指标。

建设用地指标？

是指实施土地综合整治项目，整理农村集体建设用地（包括宅基地及其附属设施、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等）并复垦为耕地，扣除农民集中居住区占地、预留给农民集体的发展用地，以及有效新增耕地面积（每个项目不低于1亩）后，经验收合格节余的建设用地面积，由市国土局核发《建设用地指标证书》。