济南房地产市场调研报告.docx
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济南房地产市场调研报告
一、城市背景研究
1、济南市概况
⏹济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是全国十五个副省级城市之一。
⏹城市总面积为8,177平方公里，其中市区面积3,257平方公里。
⏹济南作为“世界泉水之都”，旅游资源非常丰富。
济南的文化突出“泉城”特色。
济南有四大泉群：
趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龙潭。
⏹济南城市定位为“环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”。
⏹在2011年全国城市综合实力排行榜中，济南排名第13位，综合实力排在前列。
⏹09年在济南举办的全运会极大的促进了城市的建设，作为全运会的主会场所在地，强有力的带动了济南东部新城区的经济发展。
2、行政区划
济南市现辖7个市辖区、3个县，代管1个县级市：
7个市辖区：
市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、高新区、长清区；
3个县：
平阴、济阳、商河；
1个县级市：
章丘市。
3、城市区位
省内地位：
山东政治、文化、经济、金融、教育中心
济南都市圈内的地位：
都市圈内的中心城市，山东中西部发展的最大引擎
目前山东省形成了“一群一圈一带”的空间结构，形成了三个不同资源、区位和发展基础条件的城市群体（带），分别为：
济南都市圈、半岛城市群、鲁南城市带。
济南都市圈地域范围包括济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州７个城市，总面积约5.3万平方公里，人口3219.4万。
济南都市圈区位条件优越、交通发达，目前已基本形成“一小时经济圈”，同时也面临着城镇体系不够完善、经济发展不平衡、对外经贸不发达等问题和不足。
国内地位：
国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，全国城市综合实力50强和“全国投资硬环境40优”的城市之一。
济南位于环渤海经济圈内，是黄河三角周最大的中心城市，位于山东省的中西部，具有良好的区位优势：
北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置；是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽。
环渤海经济区目前已成为我国最大的工业密集区，渤海湾西部城市群的合作与繁荣正日益发展。
4、交通分析
济南作为山东省省会城市，具有完备的立体交通网络体系，境内航空、高铁、公路以及规划建设的城市地铁等，对城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。
航空：
济南国际机场位于济南市区东北方向的遥墙镇，同青银、京台、京沪高速公路相接，距市中心28公里。
济南国际机场是全国综合4E机场之一，可以起降大型民航货运班机。
2011年济南国际机场旅客吞吐量达到788万人次，每天都有航班直飞全国各大城市。
铁路：
济南市为济南铁路局驻地，是济南枢纽是济南铁路局最大的铁路中心枢纽。
京沪铁路、胶济铁路、邯济铁路、京沪高铁、胶济城际铁路、石济高铁（在建）、郑济高铁（规划）。
公路：
截至2011年，全市公路通车里程达11940公里。
目前，纵贯济南南北方向的有G2京沪高速（北京-上海），G3京台高速（北京-台北），G35济广高速（济南-广州）；横贯东西方向有G20青银高速（青岛-银川），G22青兰高速（青岛-兰州）公路，S1济聊高速（济南—聊城）；G2001济南绕城高速公路将济南环绕其中；济南也是全省公路网络中心和高速公路中心枢纽。
2011年，京沪高速公路济南-乐陵段、济南至滨州高速公路等重点工程项目开工建设。
地铁规划：
2011年济南轨道交通建设的规划已经完成，总体规划共有6条轨道线构成，总里程262公里，共设154站，换乘站18座，整个线网设计日运送旅客约450－500万人次。
十二五期间，济南市规划开工建设5条线路，共计50公里，总投资达到250亿元。
客运：
济南为我国规划中的10大区域性客运枢纽之一。
铁路客运有济南站、济南东站、济南西站3个客运站，另外济南新东站已在规划建设中
5、济南旅游资源
济南作为“世界泉水之都”，旅游资源非常丰富。
济南的文化突出“泉城”特色。
济南有四大泉群：
趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龙潭。
市区旅游资源有：
趵突泉、千佛山、大明湖、明府城、五龙潭解放阁环城公园、泉乐坊、“老商埠”历史街区、黄河森林公园等。
郊区旅游资源有：
四门塔、龙山文化、城子崖遗址、齐烟九点、灵岩寺、百脉泉、济南九如山瀑布群风景区、济南红叶谷森林公园等。
6、小结
⏹济南市处于环渤海经济圈和长三角经济圈中间，承接两大经济圈辐射，同时也是山东省政治、经济、文化中心，济南都市圈内的中心城市，在省内处于承东接西的位置，区位条件优越。
⏹济南市拥有较为完备的对外交通体系，区域内有全国综合4E机场级机场、京沪铁路、京沪高速等，未来市区内还规划6条地铁线，十一五期间将开工5条线路，届时对区域的发展是个利好。
⏹济南是著名的“泉城”，旅游资源非常丰富。
二、城市规划研究
1、规划范围
规划确定的城市规划区为济南市区，即市辖行政六区，面积3257平方公里。
中心城规划范围面积1022平方公里。
2、城市性质
山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。
3、城市职能
加强和完善的城市职能：
全省的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心，区域性金融中心，全国重要交通枢纽。
培育和凸显的城市职能：
现代服务业和总部经济，高新技术产业和先进制造业。
4、城市发展方向
中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域，用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东西两翼拓展。
5、城市布局
根据济南市区地理环境、城乡空间和产业发展特征，将南部山区、中部平原和北部黄河沿岸三个带状区域，分别定位为南部山区保护发展带、中部城市空间与产业发展带、北部黄河保护发展带。
中带是城市空间和产业的主要发展区，是中心城发展的主体；南北两带是为城市发展提供生态支持和服务的重要生态功能
6、中心城空间结构
中心城空间结构为“一城两区”。
“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。
主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区；西部城区为玉符河以西地区；东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。
主城区与西部城区、东部城区之间以绿色空间相隔离。
中心城的发展严格控制城市建设用地向南部山区延伸，完善、扩展西部城区和东部城区，实现跨黄河发展，在黄河北建设新城。
济南城市空间发展结构将呈现“带状组群”式布局分布。
7、城镇等级规模结构
规划形成中心城市—次中心城市—中心镇—一般镇四级结构。
中心城市为都市圈和市域城镇体系的中心,即济南中心城，人口规模430万人。
次中心城市为章丘城区及济阳、平阴、商河三县县城。
人口规模确定为：
章丘60万人，济阳35万人，平阴20万人，商河20万人。
8、人口规划
2020年市域城镇化水平将由2005年的58%增至75%以上。
市域户籍总人口将由2005年的597万人增至700万人左右，城镇人口将由2005年的347万人增至530万人左右。
规划区总人口将达到550万人左右，城镇总人口为480万人左右
9、居住规划
⏹全面实现小康居住目标，人均住宅建筑面积达到39平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面积不低于23.5平方米，住宅建筑总面积将达到13000万平方米左右。
⏹优化居住用地的结构和布局。
加快旧城区内旧居住区整治改造，控制居住人口容量，改善居住环境质量。
⏹结合城市拓展，在各片区均衡布局新的居住用地，引导人口集聚，为疏解旧城人口和城市人口规模扩张提供承载空间；同时，结合城市产业结构和用地结构的调整优化，将部分工业、仓储等用地置换为居住用地。
10、商业规划
⏹
建立市、地区和片区—社区三级商业服务中心体系。
⏹完善泉城路市级商业主中心，新建燕山、腊山两个市级商业副中心。
十二五期间，加快建设泉城路商业中心区、奥体文博中心区、西部新城核心区等16个城市综合体。
⏹在东部城区和西部城区建设唐冶、崮山两个地区级商业中心。
⏹主城区完善西市场、无影山、大观—人民、英雄山和洪楼片区商业中心，建设北湖、伟东、白马山和党家片区商业中心；在贤文、王舍人片区建设高新区、凤凰山和王舍人片区商业中心；在西部城区建设长清文昌、经济开发区片区商业中心；在东部城区建设孙村、郭店、彩石片区商业中心。
在各社区中心规划建设相应规模的商业服务设施。
11、产业规划
改变中心城功能过于聚集的状况，积极引导传统产业向中心城周围县（市）转移，围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。
⏹主城区产业聚集区：
发展现代服务业为主体，积极发展都市型产业，大力发展总部经济。
⏹东部产业聚集带：
落实城市“东拓”战略，重点发展先进制造业、高新技术产业，打造电子信息、交通装备、食品药品等产业集群，打造山东省济青产业带西部制造业基地。
⏹西部产业聚集带：
落实城市“西进”战略，积极承接中心城传统产业的转移，打造机械装备、电子信息等产业集群，建成机械装备、旅游产品制造基地及农副产品深加工基地。
⏹北部产业聚集带：
落实城市“北跨”战略，着力打造精细化工、煤电化工、石油化工、纺织服装、农副产品深加工等产业集群。
⏹市域农业布局：
构建南部山区生态农业区、沿黄特色农业区及黄河北高效农业区的区域化布局。
12、都市圈发展规划
按照统筹区域发展、统筹产业布局的要求，加强区域协作，构建以省会济南为中心，与周边的淄博、莱芜、泰安、聊城、德州、滨州6个城市共同组成的济南都市圈，增强省会城市的集聚辐射能力，提升济南区域性中心城市的地位。
济南都市圈的构建将促进以济南为中心的7个城市的统筹协调发展，加强交通等基础设施和产业衔接，整合旅游资源，加大生态保护和环境治理的协同力度，推进经济、生态、旅游等功能的互补发展，从而进一步强化济南在环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心地位。
13、用地规模
根据国家规划建设用地标准的规定，确定城市人均建设用地指标95平方米，到2020年中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里。
近期规模。
2010年中心城人口规模为340万人，建设用地规模330平方公里。
14、发展时序
近期城市发展以向东为主，远期逐步完善城市总体布局。
主城区近期以济南奥体政务中心项目带动燕山新区的建设。
加快贤文、王舍人和党家片区的产业整合，引导产业集聚，完善生活服务配套。
张庄机场搬迁前，腊山新区以合理控制用地为主。
远期主城区发展以腊山新区建设为主，完善燕山新区的建设，从而带动旧城区的提升和改造，有机疏解旧城区。
东部城区近期要加强基础设施建设，以孙村片区为重点建设起步区，远期以郭店片区和彩石片区为建设重点，完善东部城区总体布局。
西部城区近期建设以崮山片区的大学科技园建设为先导，加快平安片区基础设施建设。
远期以平安片区的经济开发区建设为重点，进一步完善文昌片区和崮山片区的建设布局。
15、小结
⏹由于经济持续高速发展以及政府的规划，济南市加大旧城改造力度，积极发展新城，济南正从单中心城市逐渐演变为主城加新城的的大都市，未来将呈现“带状组群式”布局结构。
⏹郊区化方向非常清晰——东西向强劲发展，南部受到地势的控制，北部说要北跨黄河，但北跨的时间还遥遥无期。
因此，济南城市化的主要是东西两个方向。
⏹东部：
近期以向东发展为主，因此东部的发展明显快于西部，主城区的产业向东转移、全运会配套建设的拉动，进一步带动了整个东部经济质的飞跃。
⏹西部：
西部的发展是政府通过规划强制性往西部发展延伸的，大学城、产业规划、京沪高铁、西客站的建设都有力地带动整个区域及周边经济发展和城市功能的全面升级，为西部区域迎来崭新的发展契机。
⏹中部：
中部则以提升整体区域经济为重点，加大旧城改造力度，不断升级文化、商业、核心商务区。
⏹十二五期间，济南将加快建设泉城路商业中心区、奥体文博中心区、西部新城核心区等16个城市综合体。
⏹产业外迁迹象十分明显，主城着重发展现代服务业，东部主要发展高新技术产业，西部主要发展传统机械等产业，南部山区主要发展生态农业。
⏹济南的城市化已经跃过了自然生长力为主导的阶段，市场驱动力的优势也在逐渐丧失，政府调控将成为济南城市发展的主导驱动力，区域规划、产业调整、角色定位将决定其未来的发展趋势。
⏹未来以济南为中心的济南都市圈功能将进一步完善，联系更加紧密，区域辐射能力不断提升。
三、城市经济背景研究
1、经济总量分析
2011年实现生产总值4406.02亿元，济南的GDP增速为10.6%，连续四年保持了10%以上的增速，即使是金融危机的09年也保持了12.2%的增速，经济发展势头喜人；虽然经济保持稳定增长，但增长势头趋缓。
从国际惯例来看，当GDP增速在8%以上时，该地区宏观经济与房地产业发展将处于高速平稳发展期。
2、人均GDP
2011年济南市人均生产总值64331元，按可比价格计算，比上年增长8.9%。
08年到11年，济南市人均GDP都处于平稳上升的趋势，但增长速度逐渐减缓，尤其是11年，同比去年增幅下降5%。
2011年济南人均GDP超过8000美元，城市经济水平在山东省处于领先地位。
根据房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准判断，房地产市场处于减缓发展期，主要以改善性需求为主。
3、人均可支配收入、恩格尔系数
2011全年城镇居民人均可支配收入28892元，比上年增长14.3%。
08年至11年，济南市城镇居民人均可支配收入以年均12.6%的速度稳步增长，从09年开始，人均收入增长速度加快，居民购买力得到不断提高。
联合国粮农组织恩格尔系数标准
恩格尔系数
59%以上
50-59%
40-50%
30-40%
30%以下
阶段
贫困
温饱
小康
富裕
最富裕
济南市恩格尔系数近年来稳定在31—33%之间，十分接近30%，目前处于富裕阶段，相信不久，济南就会跨入最富裕阶段。
4、人口分析
08-11年，济南市户籍人口稳定在604万左右，增长幅度较小，09年人口甚至略微下降，而常住人口却呈现明显上升趋势，另据济南市城市总体规划，到2020年市域城镇化水平将由2005年的58%增至75%以上，市域户籍总人口将增至700万人左右，城市化进程的加速，以及人口的快速增长，这些因素都强力支撑着济南的房地产市场。
5、财政收入分析
08-11年济南市财政收入都呈现增长趋势，但09年受金融危机影响，增长速度大幅下滑，10-11年，济南市财政收入开始进入快车道，财政收入增速高于GDP增速，11年甚至达到21.16%。
6、消费品零售总额
11年济南消费品零售总额达到2023亿元，几乎占到当年整个GDP的一半左右，济南市民的购买力在整个山东省是处于前列的。
7、三次产业比例
随着市政府不断加大产业结构调整力度，大力发展现代服务业，使得济南近几年第三产业比例逐年增加，逐渐成为优势产业，产业结构不断优化。
8、旅游人数
济南素有“泉城”的美誉，旅游资源禀赋较好，加之近年来市政府不断整合旅游资源，因此旅游人数增长较快，以每年18%的以上速度增长，短短四年时间，济南旅游人数几乎翻了一番。
9、小结
⏹济南宏观经济趋势良好，经济保持稳定增长，但增长势头趋缓。
人均收入增长速度加快，居民购买力得到不断提高，使得济南市民的消费能力处于山东省前列。
目前整个济南市处于富裕阶段，即将步入最富裕阶段。
⏹济南房地产市场处于减缓发展期，主要以改善性需求为主。
⏹快速城市化使得城市外来人口数量不断增加，对房地产市场是个很好支撑。
⏹济南旅游资源禀赋较好，加之近年来市政府不断整合旅游资源，因此旅游人数增长较快。
四、房地产市场研究
1、房地产投资额
08-11年，济南房地产投资额均呈现上升趋势，08-10年投资额增长幅度惊人，但11年受调控影响，投资额仅比去年上升8.8%。
2、固定资产投资额
08-11年济南市固定资产投资额稳步增长，但投资额增幅在不断下降。
3、新开工面积
08-11年济南新开工面积均呈现明显增长趋势，其中09年受金融危机影响新开工面积仅增长4.5%，但随着经济形势好转，10年的新开工面积几乎增长了一倍，11年相比10年增长25.6%，达到1220万平米，是08年的4倍左右，未来上市量将剧增，市场压力较大。
4、施工面积、竣工面积
09—11年商品房施工面积稳步增长，11年增长49%，达到3520万平米，11竣工销售面积370万平米，按照目前去化速度，可供销售9年，未来去化压力较大。
5、销售均价
近年来，济南市住宅均价稳步攀升，从09年的7000元/平米涨到12年上半年的9000元/平米。
其中12年1-6月，济南住宅均价从9258元/平米跌到9086元/平米，呈现下行趋势，开发商为了回笼资金，只能采取以价换量的策略，因此后期成交量开始回升。
6、人均住宅面积
08-11年济南市人均住宅面积不断增加，住房条件得到改善，按照济南市的规划，到2020年，城镇居民人均住宅面积达到39平米。
到2020年，济南市将新增户籍人口100万，届时将产生3900万平米的刚性需求，再加上目前600万的户籍人口的改善需求，总需求将达到9300万平米左右，对于未来市场支撑作用非常显著。
7、小结
⏹08-11年，济南市房地产投资额、固定资产投资额均呈增长趋势，但11年二者增速均有所回落，其中房地产投资额仅比去年增长8%，调控效果显现无疑。
⏹11年施工面积远大于竣工面积，未来去化压力较大。
⏹近年来，济南市住宅均价稳步攀升，从09年的7000元/平米涨到12年上半年的9000元/平米，目前稳定在9000元/平米左右，12年上半年销售受阻，但开发商通过以价换量方式，使得成交量逐步回升。
⏹按照政府公布的规划，未来大量新增的城镇人口以及人均居住面积的增加，都将形成巨大的市场需求。
五、土地市场分析
1、土地市场年度变化分析
8、我们把铁钉一半浸在水里，一半暴露在空气中，过几天我们发现铁钉在空气中的部分已经生锈，在水中的部分没有生锈。
通过实验，我们得出铁生锈与空气有关。
2011年，共推出土地122宗，9276.6亩，供应面积上升15%，供应宗数下降12.2%。
2011年，共成交土地107宗，7815.4亩，成交面积上升30.8%，成交宗数上升9.2%。
6、二氧化碳气体有什么特点？
4、咀嚼馒头的外皮也可以感觉到甜味吗？
为什么？
2、区域土地市场分析
第四单元环境和我们土地供应：
奥体板块供应宗数最多，31宗；其次是城西板块，19宗；邢村唐冶和长清板块本年度供应量也较大；供应量最少的是圣井板块，仅2宗；
土地成交：
奥体板块成交宗数最多，25宗；另外，城南、城西和滨河板块挂牌土地均成交；圣井板块本年度无土地成交。
3、除了我们日常生活产生的家庭垃圾外，工厂、学校、医院、建筑工地等每天也在产生大量的垃圾。
土地供应：
邢村唐冶板块供应量最大，2084.6亩；其次是长清板块，1772亩；供应量最小的是高新板块，448.6亩。
二、问答题：
土地成交：
成交量最大的是邢村唐冶板块，1705.5亩；其次是长清板块1557.3亩，城央和城南板块供应较少，成交体量也较少；圣井板块本年度无土地成交。
答：
如水资源缺乏，全球气候变暖，生物品种咖快灭绝，地球臭氧层受到破坏，土地荒漠化等世界性的环境问题。
预计未来20年，全球人均供水量还将减少1/3。
3、土地供应结构分析
一、填空：
商服：
2011年，商服用地共推出41宗、1781.5亩，成交39宗、1527.5亩；
居住：
2011年，居住用地共推出81宗、7495.1亩，成交68宗，6287.9亩。
答：
月相从新月开始，然后是峨眉月、上弦月、满月、下弦月、峨眉月。
4、土地价格分析
2011年土地均价达306万元/亩，较2010年292万元/亩上涨4.8%。
5、土地单价和楼面地价
土地单价：
2011年各板块成交居住用地中，城西板块土地单价最高，为454万元/亩，其次是城央板块396万元/亩，奥体板块387万元/亩紧随其后，土地单价最低的是滨河板块105万元/亩。
楼面地价：
2011年各板块成交居住用地中，城央板块楼面地价最高2207元/平米，其次是城西板块2149元/平米，楼面地价最低的是滨河板块550元/平米。
土地单价：
2011年各板块成交商服用地中，城央板块土地单价最高，为879万元/亩，其次是奥体板块734万元/亩，土地单价最低的是长清板块212万元/亩。
楼面地价：
2011年各板块成交商服用地中，城央板块楼面地价最高3225元/平米，其次是奥体板块1487元/平米，楼面地价最低的是长清板块510元/平米。
6、济南12年土地出让信息
待完善
7、小结
⏹11年济南共成交7815.4亩，成交面积上升30.8%，均价达306万元/亩，较2010年292万元/亩上涨4.8%，地价增长幅度不大。
⏹土地供应集中在东部新城和西部新城，郊区化主要向东部、西部两翼延伸，但发展不均衡，东部快于西部。
东部区域相对成熟且城市发展的地域空间巨大，西部发展潜力可期。
⏹住宅用地土地单价：
城西板块土地单价最高，为454万元/亩，其次是城央板块396万元/亩，奥体板块387万元/亩紧随其后，土地单价最低的是滨河板块105万元/亩。
住宅用地楼面地价：
城央板块最高，为2207元/平米，其次是城西板块2149元/平米，楼面地价最低的是滨河板块550元/平米。
⏹商服用地土地单价：
城央板块土地单价最高，为879万元/亩，其次是奥体板块734万元/亩，土地单价最低的是长清板块212万元/亩。
商服用地楼面地价：
城央板块楼面地价最高，为3225元/平米，其次是奥体板块1487元/平米，楼面地价最低的是长清板块510元/平米。
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