房地产登记制度与政策.docx

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房地产登记制度与政策

房地产登记制度与政策

1995年1月1日《城市房地产管理法》

1995年10月1日《担保法》

1997年10月27日《城市房屋权属登记管理方法》〔废止〕

2007年3月8日《物权法》

2008年7月1日《房屋登记方法》

一、民法、行政法知识

〔一〕民法

1、民法总论〔掌握〕

民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系的法律规X的总和

特征：

是私法、根本法、权利法。

民法根本原那么意思自治、老实信用、公序良俗。

民法调整人与人之间或人与标的物之间法律关系。

民事法律关系的实质是权利和义务。

关系要素：

主体、内容、客体。

民事主体：

指参加民事法律关系，享有民事权利并承当民事义务的人，包括自然人和法人和其他组织〔国家在一些场合也可以成为民事关系的特殊主体〕民事主体，必须由法律赋予其主体资格。

法人特征：

1团体2名称机构场所，具有民事权利能力和行为能力3独立的财产4独立承当责任。

分类：

企业、机关、事业、社团

公司法人：

公司以全部财产2##以出资额3股份公司以认购的股份为限承当责任。

公司类型转化办理更正登记。

比拟##公司与股份##：

1、设立方式：

发起/发起、募集2、股东数：

1至50人/发起人2-200人3、股权形式:

出资证明不可流通/股票可以流通。

合伙企业为非法人企业将企业房屋登记给合伙人：

转移登记

分公司无独立法人资格〔营业执照〕，子公司有〔企业法人营业执照〕法人资格。

民事法律行为是公民或者法人成立、变更、终止民事权利和义务的合法行为。

特征：

1意思表示为要素2私法上的效果为目的3因果关系

法律行为的分类：

1单方、双方和多方2负担和处分3有偿和无偿4、诺成与实践5、要式与不要式6、生前与死后

宣告失踪：

无顺序、下落不明必须满两年、一切利害关系人、非利害关系者无权申请。

失踪代管人：

实体地位：

管理处分财产；程序地位：

诉讼当事人〔原告或被告〕。

宣告死亡：

1、一般失踪满4年的2、意外失踪满2年的3、意外失踪且取得不可能生存证明的。

申请顺序：

1配偶；2父母、子女；3兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；4其他有民事权利义务关系的人。

申请撤销死亡宣告不受上列顺序限制。

宣告失踪不是宣告死亡的必经程序。

宣告死亡效力：

人格丧失、继承开场、婚姻终结、单方可以送养子女。

不可代理的法律行为:

离婚、结婚、遗嘱、事实行为、侵权行为。

代理的价值：

主体行为能力的补充与扩X。

种类：

委托代理、法定代理、指定代理。

分类标准：

意定代理〔含职务代理〕本人授予；法定代理是基于法定的身份。

指定代理是法院或者其他机关的指定〔如监护或失踪人的财产代管人〕。

代理与居间区别:

1、居间人未获得代理权2、不对相对人独立做出意思表示3、居间行为本身不产生一定的法律效果

代理与委托1、委托为双方内部关系2、委托合同外其他如合伙合同、雇佣合同、劳动合同均可成为代理权授予的根底法律关系。

3、代理适用的是法律行为，委托的事务可以为事实行为

物权指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

不动产指土地以与建筑物等土地附着物。

物权法特征是私法、实体法。

2、物权法〔掌握〕

物权法的根本原那么物权法定原那么、公示与公信原那么、物权特定原那么〔一物一权〕。

用益物权：

土地承包经营权、建立用地使用权、宅基地使用权、地役权。

担保物权抵押权、质权与留置权。

物权特征：

绝对权、支配权。

物权效力：

1排他2优先物权优于债权。

物权债权区别：

物权作为绝对权、支配权、对世权；债权作为相对权、请求权、对人权2、物权具有排他性，债权具有平等性

所有权对自己的动产和不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

特性完全性、整体性、永久性

属于国家所有：

矿藏、水流、海域、文物、电频、国防资产

不动产物权未经登记不发生效力，地役权自合同生效时设立，抵押合同自登记之日生效，农村土地承包合同自成立之日生效，动产船舶、航空器、机动车应当登记，未登记不得对抗善意第三人。

建筑物区分所有权〔共有局部〕1、一种特殊的所有权类型2、具有集合性3、具有整体性和不可分割性

全体业主共有局部1建筑物用地使用权2道路绿地3公共场所、公用设施、物业效劳用房。

建筑区划内规划用于停放汽车的车位属建立单位所有，以出售附赠或出租方式约定。

业主团体与业主的关系1对业主具有约束力2受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销3撤销期间：

主观标准，1年。

用益物权：

1物权2限制物权3他物权4占有使用收益5以不动产为客体。

〔土地承包经营权、建立用地使用权、宅基地使用权、地役权〕

土地承包经营权：

耕地30年，草地30-50年，林了30-70年。

地役权：

利用他人不动产，以提高自己的不动产的效益。

所称“他人为供役地〞，“自己需役地〞

地役权自地役权合同生效时设立。

当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

共有：

两个以上民事主体共同行使一个所有权。

特点：

主体多数性、客体是独立物或集合物。

按份共有：

各权利人对物的支配强度可以计算份额的。

特征1、权利与义务是标的物全体2、份额是支配力的强度3、由共同投资行为而产生，意定性，决定了其集约程度不高，共有人可退出、抛弃、转让共有份额。

按份共有权利：

1依照份额的占有、使用、收益与处分2〕退出3转让4共有优先购置权，与承租人优先购置权比拟

按份共有义务：

1分担管理费用〔防险费用、改进费用〕2债务的分担

共同共有：

严密关系不分份额的共有权状态。

无约定或约定不明确，除具有家庭关系等以外，视为按份共有

拟制共同共有——如建筑物区分所有权中的共有

共同共有权利：

1非排他的、随机的、平等的行使2处分由全体共同共有人同意，另有约定的除外。

不对抗善意第三人。

共同共有义务：

共有人权承当连带债务；另有约定外，共同承当债务。

建立用地使用权：

1土地占有、使用、收益的权利。

2用益物权3处分建立用地使用权的权利4、地表、地上或地下5具有期限性〔住70，商旅娱40，其他50〕房地一并抵押：

新增不属于抵押财产。

一并处分，但新增无权优先受偿。

国有土地使用权出让方式：

招标、挂牌、拍卖、协议

宅基地使用权取得：

1、审批新增2、继承取得

要求：

本集体内部转让（先地后房）、宅基地使用权不得抵押

农作物抵押——不与于集体土地使用权。

乡镇、村企业的建立用地使用权不得单独抵押。

以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用X围内的建立用地使用权一并抵押。

可抵押财产1、建筑物和其他土地附着物2、建立用地使用权；3、以招拍、公开协商荒地经营权；4、生产设备、原材料、半成品、产品5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；6、交通运输工具；7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产

禁止抵押的财产：

1、土地所有权；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体3、学校、幼儿园、医院等公益设施；4、不明或者有争议5、查封、扣押、监管6、其他。

抵押合同：

书面合同〔合同成立＝合同〔债〕关系〕。

抵押登记：

1、强制登记〔登记＝抵押权生效〕2、任意登记—抵押合同成立＝抵押权生效，成立的抵押权，可以对抗善意第三人。

抵押人的处分权：

1、征得同意转让，代为清偿债务除外。

2、价金代位——同意转让，价款提前清偿提存。

转让的价款超过债权数额的局部归抵押人所有，缺乏局部由债务人清偿。

先租后押：

原租赁关系不受该抵押权的影响。

先押后租：

租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

抵押权实现：

1协商实行：

折价或者以拍卖、变卖优先受偿；

协议损害一年内请求法院撤销该协议。

2、法院实行：

请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

3、合同法〔掌握〕

合同是平等主体的自然人、法人与其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议〞。

合同的形式：

口头、书面、电子形式。

合同的效力：

无效、效力待定与可撤销。

登记官无权判断合同的效力。

合同分类：

借款合同、买卖合同、赠与合同、抵押合同、委托合同。

合同种类1双务单务2有偿无偿3有名无名4诺成实践5要式不要式6、主合同和从合同

合同的内容包括当事人的名称或者##和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法。

合同生效的要件：

1行为人民事行为能力2意思表示真实3不违反法律或社会公共利益。

表见代理无需追认，合同有效。

无效的合同〔欺诈、胁迫，损国；恶意串通，损国、集、第三人；实为非法；损公；违强〕

可撤销合同〔重大误解；显失公平；欺诈、胁迫；乘人之危〕

效力待定合同〔无权处分；限制行为人；欠缺代理权〕

无效或被撤销的争议解决条款有效；一房多卖不是无权处分。

赠与合同赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示承受1双方民事法律行为2诺成3单务4无偿5有名、非要式。

借款合同1转移钱款所有权2自然人实践合同，未约定不支付利息；利息最高不超过同类贷款利率的四倍，超出局部不受保护，合同有效。

3、金融机构借款合同：

要式合同、诺成合同4、无效：

以借贷名义向职工非法集资；以借贷名义向社会非法集资；以借贷名义向社会公众发放贷款；其他情形。

买卖合同：

双务，有偿，有名，诺成，不要式〔商品房买卖合同，要式〕

抵押合同：

必须是书面，要式合同；禁止流押契约；

4、婚姻家庭法〔掌握〕

婚姻关系实质要件：

①异性②自愿③男22女20④一夫一妻制。

⑤直系血亲和三代旁系血亲。

⑥疾病。

夫妻财产关系：

法定财产制与约定财产制，约定优于法定。

夫妻财产契约的有效要件：

①民事能力②意思真实。

③不##规公益④婚姻需为有效。

⑤婚姻当事人亲自订立，不得代理。

共同财产：

①工资、奖金②生产、经营收益。

③双方实际取得或者应当取得的“住房补贴〞、“住房公积金〞、“养老保险金〞和“破产安置补偿费〞。

④一方以个人财产投资取得的收益，本金属个人财产⑤知识产权上的财产性收益⑥继承或赠与所得的财产⑧军人的复员费、自主择业费等一次性费用，以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。

个人财产：

①婚前财产②医疗费、残疾人补助③遗嘱或者赠与归一方④专用生活用品。

⑤军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费属于军人的个人财产。

⑥军人复员费、自主择业费扣除夫妻共同财产的局部属于复转军人的个人财产。

5、继承法〔掌握〕

继承权的特征1主体是自然人2特定的身份关系3财产权不可转让性5法律的直接规定或合法有效的遗嘱。

继承权的取得：

法律的直接规定或合法有效的遗嘱

继承权的放弃：

继承开场后遗产分割前，以明示拒绝承受。

丧失继承权：

1杀害2杀害其他继承人的3、遗弃被继承人或虐待被继承人情节严重的、伪造、篡改、销毁遗嘱情节严重的。

法定继承的适用X围：

遗赠扶养协议在先原那么1〕遗嘱未处分的或遗嘱无效局部2先于被继承人死亡3放弃或丧失4放弃受遗赠。

法定继承人顺序1配偶、子女、父母2兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

儿媳女婿赡养义务第一顺序继承人。

继承权变动：

客观上的继承权，继承期待权。

承受继承权，不需明示。

放弃继承权，需要明示。

继承开场前为资格，无法放弃，分割后已实际取得，放弃的是财产权。

代位继承：

由已死亡子女的晚辈直系血亲代位继承。

条件：

1法定继承，遗嘱遗赠不适用2子女的晚辈直系血亲3被继承人的子女4先于被继承人死亡；5享有继承权6只能继承被代位人的遗产份额。

转继承：

继承开场后，遗产分割前死亡，转由其继承人继承

法定继承分配一般原那么：

同一顺序份额一般应均等

特殊情况1困难缺劳动照顾2主要扶养义务共同生活的可多分3、不尽扶养义务的不分或者少分4、协商可不均等

遗嘱继承：

1合法有效的遗嘱2意志的表达；3优于法定继承。

遗嘱继承适用：

1没有遗赠扶养协议2遗嘱合法有效；3没有丧失、放弃继承权，也未先于遗嘱人死亡

遗嘱的特征：

1单方行为2不适用代理制度3死亡后发生效力4遗嘱是一种要式法律行为，不法定的方式那么不发生法律效力

遗嘱形式：

1公证遗嘱2自书遗嘱3代书遗嘱4录音遗嘱5口头遗嘱：

遗嘱有效条件：

1遗嘱能力2真实意思3内容合法4形式符合法律要求。

遗嘱无效：

1无行为能力人或限制行为能力人2胁迫欺骗3．伪造无效，被篡改内容无效；4对应当保存份额的处分无效；

5．在危急消除后，能够用书面或录的，先前所立的口头无效；

遗赠：

设立遗嘱全部或局部无偿赠给国家、社会或法定继承人以外的自然人，并在死亡后生效的单方面民事法律行为

遗嘱遗赠区别：

1遗赠法定继承人以外；而遗嘱必须在法定继承人X围内，且必须是自然人；2．受遗赠人（在知道受遗赠的两个月）内明确作出承受视为承受，否那么视为放弃遗赠；而遗嘱继承开场后，遗产分割处理前，明确作出放弃继承的表示才能有效，没有表示的视为承受继承。

3．遗赠的客体只能是积极财产；遗嘱继承的客体可以是财产义务〔消极财产〕

遗赠扶养协议：

遗赠人和扶养人订立的，遗赠人的全部或局部财产在其死亡后按协议约定转移给扶养人所有，扶养人承当对遗赠人生养死葬义务的协议。

特征：

1双务有偿2生前死后双重效力3．可以是自然人也可以是组织4．优先于遗嘱继承、法定继承。

〔二〕行政法与行政诉讼

1、行政法概述〔掌握〕

行政法的根本原那么：

行政合法性原那么〔组织法定、法律优位、法律保存、符合法律规定〕、比例原那么〔适当性、必要性、比例性〕、行政信赖保护原那么与行政应急性原那么。

行政法特征：

形式特征1没有完整统一的法典2不同效力层次的法律规X组成；内容特征1内容广泛2实体与程序没有严格的界分3富有变动性

2、行政主体〔熟悉〕

行政主体的特征1组织非个人2承当职权，实施活动3自己名义实施4、担行政活动的法律效果

行政公务人员特点：

1个人2代表行政主体实施3基于公务身份关系实施行政行为4、后果由所代表的行政主体承当

3、行政行为〔熟悉〕

行政行为：

行政主体运用行政职权所实施的对外具有法律意义、产生法律效果的行为。

特征：

①行政主体实施②行使行政权利③产生法律效果。

行政行为分类：

1、抽象行政行为2、具体行政行为。

行政行为特征1处分性，产生或消灭某些行政法上的权利；2特定性，特定对象3单方性，行政主体单方意志4、外部性，不同于内部奖惩

具体行政行为：

许可、处分、确认、强制、征用、征收、给付、奖励、裁决。

具体行政行为分类1、羁束行为与裁量行为2、依申请的行为与依职权的行为依申请：

行政许可、行政登记；

依职权：

行政处分

行政登记：

1、许可性2、确认性〔1〕目的在于实现相对人的正当权益〔2〕是羁束性行政行为〔3〕保障相对人权利有效实现〔4〕要式行政行为

房地产登记的特点1、登记机构依法登记的行为2、依申请的记载行为3、物权公示行为4、要式行为

房地产登记性质1、行政属性2、可行政诉讼3、适用行政赔偿

行政法律责任：

1有违反行政法行为存在2、行为人有法定的责任能力3、##行为到达一定严重程度

4、行政法律责任〔掌握〕

行政法律责任要件：

①##行为②法定责任能力③情节后果严重

对行政主体的追究方式：

1权力机关决定2、司法机关裁决3、复议决定4、上级机关决定5、行政监视部门6、自己主动承当

具体方式：

1责令检查2赔礼抱歉成认错误3恢复名誉消除影响4返还权益5恢复原状6停止##行为；7责令履行职责8撤销##行为9、纠正不当行为10、赔偿损失

对行政公务人员的追究1权力机关罢免2行政处分、追偿3监察决定。

具体方式1免职2处分3##所得没收、追缴或退赔4赔偿损失5、其他如责令检讨、通报批评、当面抱歉等

行政相对人：

1履行义务2承受处分3成认错误、赔礼抱歉；

4、返复原物、恢复原状；5、赔偿损失

5、行政复议〔掌握〕

申请复议X围①处分②强制措施③许可④权属纠纷⑤侵犯企业经营自主权⑥农业承包合同⑦##设定义务⑧行政许可申请⑨不履行保护公民人身权、财产权、受教育权的职责⑩行政给付11其他具体行政行为

不能申请复议：

①内部行为②行政调解③行政仲裁④附带审查〔部门规定、地方规定，排除法律、法规、规章〕

行政行为参加人：

申请人、被申请人和第三人。

资格转移：

①公民死亡→近亲属《行诉解释》；②组织终止→继承权利的组织被申请人〔行政机关〕①独立机关②共同几个机关③派出机关④继承权力的行政机关或作出撤销决定的行政机关⑤被授权组织⑥派出机构

行政复议程序：

1申请〔知道60日内〕〔有资格；有被申请人；有事实和依据；属复议X围；符合管辖；其他条件〕2、受理〔5日内审查：

法定要件、法定期限、是否法院〕3、审理

全面审查：

1、不以申请人申请X围为限2、合法性，适当性

复议决定：

1维持2驳回3履行决定4撤销、变更或确认决定

复议不加重；复议为行政机关举证

赔偿决定：

依申请决定、依职权定

6、行政诉讼〔掌握〕

行政诉讼受理X围1处分2强制措施3．侵犯企业经营自主权

4许可5不履行保护公民人身权、财产权的职责6给付7##要求履行义务8其他①行政裁决；②行政确认③行政检查④行政合同9法规其他〔如行政复议决定〕10．司法解释规定

不予受理的案件1国家行为2抽象3内部行为4行政终裁行为：

行政复议法/出入境管理法5刑事司法行为：

公安、平安、海关、监狱管理机关6调解7仲裁8．行政指导：

无强制力的；　9．驳回申诉的重复处理行为：

二次决定；10．对公利义务不产生实际影响的行为：

行政检查等

诉讼级别级别管辖：

基层一审、中级法院一审：

1确认创造专利2对具体行政行为提起诉讼3本辖区重大复杂。

高级一审、最高法院一审。

地域管辖：

1．一般地域管辖〔原告就被告、不动产所在地〕2特殊地域管辖〔限制人身自由，被告或原告所在地〕3共同管辖〔先收到的管辖〕4移送管辖〔改错，一次〕指定管辖〔特殊／争议〕

行政诉讼参加人：

行政诉讼主体，原告和被告

行政诉讼举证责任：

被告，收到副本10日内答辨状，提供证据依据，不提供视为没有，不得向原告和评价收集证据。

行政诉讼程序：

1起诉与受理：

不告不理，7日内立案或不予受理2一审〔审前准备、开庭、判决〕3二审：

不服判决15日上诉，不服裁定10日上诉。

审判监视程序：

1、申诉再审2、法院院长提请审委会决定再审

3、上级法院决定再审4、检察院抗诉

7、行政赔偿〔掌握〕

行政赔偿：

行政主体与其工作人员##行使职权，侵犯行政相对人合法权益，由国家承当赔偿责任的制度。

归责原那么〔过错责任、无过错归责、##规责原那么〔我##取〕

行政赔偿构成要件1侵权主体要件：

行政机关与工作人员2、侵权行为要件：

职务行为3损害结果要件：

损害现实性确定性，损害针对合法利益4、因果关系要件

行政赔偿X围：

1、侵犯人身权2、侵犯财产权

房地产登记赔偿X围：

1违反程序法〔1〕程序不公开；〔2〕不予登记不说明理由〔3〕不符合法定时效2违反实体法〔1〕主体不合格〔2〕职权##滥用职权、不履职、虚假登记、错误登记、形式不合法。

行政赔偿程序1、行政机关解决赔偿责任2、法院解决，不服，才起诉。

可单独提起，也可与诉讼或复议一起，可调解。

二、房地产管理根本制度与政策

〔一〕房地产概述

1、房地产业的概念和历史沿革〔掌握〕

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、效劳和管理的行业包括房地产开发经营、中介效劳、物业管理和其他。

第三产业。

改革：

城镇住房制度、城镇国有土地使用、生产方式改革。

房地产业作用：

根底、先导、支柱。

中介效劳：

咨询、估价、经纪。

房地产市场：

目前开发经营是主体，成熟后经纪来是主体。

历史沿革：

13000年前土地交换、78年改革，87年正常。

2、住房制度概述〔掌握〕

住房改革阶段：

1试点80-91住房商品化2推进92-02售房、提租、公积金、货币化3深化改革03以来住房保障

住房供给政策：

商品房为主，低收入保障，中收入支持。

保障房：

廉租住房〔40〕、经适房〔60〕购房满5年可转让。

政策性住房：

棚改安置住房、限价商品房、公共租赁住房、单位建立住房。

住房分配政策：

停止实物分配，货币化〔公积金、住房补贴〕

配套政策：

财政、金融、土地。

3、房地产法律体系〔掌握〕

房地产法是调整房地产法律关系的法律规X的总称。

广义包括产权、开发、经营、使用、交易、效劳、管理与其他，狭义指《城市房地产管理法》。

房地产法调整不是民事关系，调整社会关系1开发：

拿地、建房2交易：

转让、租赁、抵押3行政管理：

管理、监视、检查〔法律地位不平等〕4、物业：

修缮、养护、保管、看管。

房地产法律体系：

1宪法2人大法律3国务院法规4地方性法规5政府规章6技术规X7最高院司法解释。

〔二〕建立用地制度与政策

1、中国现行土地制度概述〔熟悉〕

土地所有制：

土地公有制〔全民所有制和劳动群众集体所有制〕

城市的土地属国家所有，由国务院代表国家行使。

2、集体土地征收〔熟悉〕

集体土地：

①村农民集体②村内两个以上组织集体③乡镇农民集体

土地管理根本制度：

①登记〔以宗为根本单元〕②有偿有限期使用③用途管制〔农用地、建立用地、未利用土地〕④耕地保护制度。

征收土地批准权限：

两级审批制度，国务院〔根本农田超过35公顷，其他超过70公顷〕和省级人民政府〔报国务院备案〕

建立单位申请征地不得化整为零

征地安置补偿补助：

①土地补偿费②安置补助费③地上附着物和青苗补偿费。

临时用地最长2年。

征收土地时必须进展征地公告，政府收到征地方案后10内书面公告。

土地补偿费：

前三年平均年产值6-10倍

安置补助费①按人口4-6倍②按面积15倍③补偿和补助最高30倍

集体土地使用：

集体所有建立用地：

乡镇企业、宅基地、公益。

原那么：

合理布局、综合开发、配套建立。

3、国有建立用地〔了解〕

国有建立用地①现国有建立用地②依法征收农用地③农用地转用

4、集体建立用地〔掌握〕

集体建立用地使用原那么：

①乡镇用地总体规划②土地利用年度计划③村庄和集镇规划④合理布局综合开发配套建立⑤依法农用地审批。

集体土地使用①乡镇企业②宅基地③公益事业

土地分类：

农用地、建立用地、未利用土地。

5、国有土地使用权出让〔掌握〕

土地使用权出让：

国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由其向国家支付土地出让金的行为。

〔一次或分次提前支付〕

出让特征：

①垄断②无所有权，使用占在收益处分，转让出租抵押③④集体土地不经征收不得出让⑤平等自愿有偿有限期。

土地使用权出让方式：

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅与两个以上用地的，采取招标、拍卖或挂牌方式出让。

〔公开公平公##信原那么〕

出让年限：

居住70年，商旅娱40年，其他50年。

土地使用权收回：

①届满，住宅自动续期，非住宅前1年申请，重新签订支付②提前收回③违约，未如期支付地价款、未按约定开发利用④司法机关决定收回。

6、国有土地使用权划拨〔熟悉〕

国有土地使用权划拨：

县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后〔城市存量土地和集体土地〕将该幅土地交其使用，或无偿〔荒山沙漠滩涂〕交给土地使用者使用的行为。

划拨土地使用期限：

无限制，未经许可不得转让、出租、抵押。

未明确用途的均按划拨土地进展管理。

划拨土地的管理：

许可后可转让、出租、抵押，企业改革可采取土地出让、租赁、作价出资〔入股〕和保存划拨土地使用权方式处置。

划拨土地X围：

①机关军事②根底设施公益③能源交通水利④其他

7、闲置土地的处理〔熟悉〕

闲置土地：

①未按合同开发期限利用②用地批准满一年未动工③建立缺乏1/3投资缺乏25%中止满一年④其他

闲置土地处置：

①延长不超1年②变更手续后③临时使用④置换⑤招标拍卖确定新的⑥收回⑦政府原因协商

征收闲置费：

闲置一年以上按出让金的20%以下征收

无偿收回：

连续两年以上未来使用的，政府无偿收回予以公告。

〔三〕规划和建立工程管理

1、城乡规划管理〔掌握〕

城市规划管理：

政府按法定程序编制和审批城市规划、并依据国家和各级政府公布的法规，采用法制、行政、经济的管理方法。

包括：

城市规划编制审批管理和实施监察管理两局部。

城市规划的根本内容：

总体规划和详