房地产估价师备考案例与分析基础学习阶段章节练习题集.docx
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房地产估价师备考案例与分析基础学习阶段章节练习题集
第一章 房地产估价文书写作
三、简答题
1、甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：
物业名称
A
B
C
建筑面积/m2
65
48
50
成交单价/（元/m2）
15500
14500
15000
成交日期
2017年9月
2017年8月
2017年10月
<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？
<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？
四、阅读理解
1、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
<1> 、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。
A、0.03
B、0.83
C、0.85
D、1.25
<2> 、采用成本法估价时，可计入建设成本的是（ ）。
A、办公楼开发费用
B、食堂开发费用
C、宿舍开发费用
D、浴室开发费用
<3> 、采用成本法估价时，应（ ）。
A、按照预算额预算在建工程价值
B、按工程已结算额预算在建工程价值
C、按综合完成的形象进度预算在建工程价值
D、按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值
2、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
<1> 、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（ ）。
A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性
B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘
C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验
D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等
<2> 、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（ ）。
A、建立受法律保护的委托与受托关系
B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务
C、载明估价的有关事项
D、作为估价机构内部存档管理的凭据
<3> 、估价所需资料的清单中，下列属于土地登记状况资料的是（ ）。
A、坐落
B、形状
C、场地平整情况
D、登记时间
3、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
<1> 、下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（ ）。
A、句子简洁，概括性强
B、搭配得当
C、逻辑严密
D、用词简练、标准
<2> 、房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（ ）。
A、句子应简洁
B、句子搭配要得当
C、句子逻辑性严密
D、可运用非标准词汇
<3> 、下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（ ）。
A、估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右
B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语
C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想
D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引
4、估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。
<1> 、房地产估价报告中，封面中不需要写明的内容是（ ）。
A、估价委托人
B、房地产估价机构
C、估价报告编号
D、估价作业期
<2> 、下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是（ ）。
A、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章
B、致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外
C、致估价委托人函中应写明估价作业日期
D、致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价
<3> 、当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是（ ）。
A、一般假设
B、未定事项假设
C、背离事实假设
D、不相一致假设
<4> 、下列各选中，不需要在附件中写明的是（ ）。
A、估价委托书复印件
B、专业帮助情况和相关专业意见
C、估价对象变现能力分析
D、估价对象法定优先受偿款调查情况
5、房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。
<1> 、下列关于估价结果报告中价值类型的表述中，错误的是（ ）。
A、估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权下的市场价值
B、价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵
C、被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
D、估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额
<2> 、估价结果报告中需要对估价结果加以表述和说明，下列关于估价结果的表述中，错误的是（ ）。
A、估价结果应表述清晰、说明内涵
B、估价结果中的总价应注明大写金额
C、抵押报告需要同时披露三种价值
D、最终评估价值均应注明单价和总价
<3> 、房地产抵押估价结果报告中，需要披露三个价值，其中不包括（ ）。
A、抵押价值
B、法定优先受偿款
C、市场价值
D、投资价值
6、甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。
<1> 、下列有关假设开发法的运用，描述错误的是（ ）。
A、投资利息只有静态分析法中才需要测算
B、销售税费一般不计算利息
C、开发完成后的价值不能采用成本法求取
D、假设开发法与成本法无法同时采用
<2> 、下列不属于假设开发法的估价前提的是（ ）。
A、业主自行开发前提
B、自愿转让开发前提
C、被迫转让开发前提
D、业主被迫开发前提
<3> 、在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中，要搞清楚土地的权益状况，下列不属于土地权益状况的是（ ）。
A、土地使用期限
B、土地权属情况
C、土地使用管制
D、交通管制
7、估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。
<1> 、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？
<2> 、一份完整的估价报告应包括哪些内容？
<3> 、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。
估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？
8、房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。
<1> 、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？
<2> 、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？
<3> 、估价技术报告应说明哪些内容？
五、论述题
1、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。
错处不超过4个。
如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。
本题最多扣至零分。
请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
以下为某房地产抵押估价报告中“致估价委托人函”的内容片段：
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。
估价目的是：
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！
估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。
××房地产评估有限公司
法定代表人：
×××
二〇一二年四月十九日
2、
房地产抵押估价报告
估价报告编号：
××估字[2015]第××号
估价项目名称：
××房地产在建工程抵押价值评估
估价委托人：
××房地产开发有限公司
房地产估价机构：
××房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师：
×××（注册号××）、×××（注册号××）
估价作业日期：
2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、估价委托人
××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
二、房地产估价机构
××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象（略）
五、价值时点
2015年6月14日（确定理由略）
六、价值类型
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。
八、估价依据（略）
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：
人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、注册房地产估价师
注册房地产估价师：
×××、×××
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、变现能力分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、估价对象描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
五、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
1.选取具体估价方法
根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。
2.选择估价前提
根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。
3.假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
4.测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。
收益法的计算公式为：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：
A为房地产每年净收益；Y为报酬率；n为收益年期。
（1）年总收益的求取：
362元/平方米（测算过程略）。
（2）年总支出的求取：
①年折旧费。
根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。
根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。
则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米
②年维修费。
按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：
年维修费=1800×1.5%=27.00元／平方米
③年管理费。
7.32元/平方米（测算过程略）
④年保险费。
3.60元/平方米（测算过程略）
⑤年房产税。
年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米
（3）求取年净收益：
年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米
（4）报酬率的确定：
报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。
（5）收益年限的确定：
估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。
（6）将上述数据代入公式
V=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]
=（256.33/6.38%）×[1-1/（1+6.38%）39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元
5.测算续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。
6.管理费用
依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：
管理费用=11000000×5%=550000元
7.投资利息
经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元
8.销售费用
按续建成本的5%计，则有：
销售费用=11000000×5%=550000元
9.续建投资利润
经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元
10.买方购买在建工程的税费
经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元
11.在建工程的评估值
在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）运用成本法求取估价对象的价格
经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。
取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：
估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元
六、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：
人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
<1> 、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
3、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。
错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。
如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。
本题最多扣至零分）。
有一砖混结构的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。
该住宅原为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。
计算公式如下：
房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧
1.土地重新取得成本的计算。
根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，则土地重新取得成本为：
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=280×93.88=26286.4（元）
2.建筑物重置总价的计算。
房产管理部门2014年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2015年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2016年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。
则估价对象建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3500×93.88=328580（元）
3.建筑物折旧的计算。
建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:
建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。
则建筑物折旧额为：
建筑物折旧=328580×（1-70%）=98574（元）
4.估价对象价格的计算。
估价对象房地产价格为：
房地产总价=26286.4+328580－98574=256292.4（元）
房地产单价=256292.4/93.88=2730（元/m2）
答案部分
三、简答题
1、
【正确答案】本题考查的是估价所需资料清单。
比较法资料的收集、价格形成的影响因素：
（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；
（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。
【正确答案】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。
对建筑物来说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。
四、阅读理解
1、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。
25000÷20000=1.25。
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。
只有办公楼建造了，所以可计入建设成本的是办公楼开发费用。
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。
采用成本法估价时，应按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值。
2、
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产估价文书概述。
选项B错误，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影像资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。
估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。
参见教材P2。
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产估价文书概述。
估价委托合同的作用表现在：
（1）建立受法律保护的委托与受托关系；
（2）明确估价委托人和房地产估价机构的权利和义务；（3）载明估价的有关事项。
参见教材P1。
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是其他主要房地产估价文书写作。
选项A属于土地区位状况的内容；选项B属于土地实物状况的内容；选项C属于土地开发程度的内容，选项D属于土地登记状况的内容。
参见教材P67。
3、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产估价文书概述。
估价报告对语句的要求包括：
（1）句子简洁，概括性强；
（2）搭配得当；（3）逻辑严密。
选项D属于估价报告对词义的要求。
参见教材P3～5。
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房地产估价文书概述。
选项D错误，房地产估价报告写作时，用词应简练、标准，不堆砌、不生造，不能使用非标准词汇。
参见教材P4。
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产估价文书概述。
选项A错误，估价报告应语义鲜明，不能含糊不清、模棱两可，可以表述为：
估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在3900～4100元之间；选项B错误，估价报告用词不可带有较强烈的感情；选项D错误，估价报告应用词简练、标准，不堆砌、不生造，可以表述为:
这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常有吸引力。
参见教材P3～4。
4、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是封面的写作。
房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期。
参见教材P6～7。
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是致估价委托人函的写作。
选项B错误，致估价委托人函的落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内；选项C错误，致估价委托人函中应写明致函日期，不需要写明估价作业日期；选项D错误，致估价委托人函中的估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。
参见教材P8。
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是估价假设和限制条件的写作。
不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。
参见教材P11。
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产估价报告的写作。
选项C，当出具房地产抵押估价报告时，需要进行估价对象变现能力分析与风险提示，但是变现能力分析不属于附件的内容。
参见教材P23。
5、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产估价报告示例。
选项A错误，估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。
参见教材P15。
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是估价结果报告的写作。
选项D错误，当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价，且总价应注明大写金额。
参见教材P19。
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是估价结果报告的写作。
抵押估价报告应披露市场价值、法定优先受偿款、抵押价值等三种价值。
6、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。
选项D错误，假设开发法与成本法可以同时采用，只是运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法求取。
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。
假设开发法估价前提有3种，即业主自行开发前提、自愿转让开发前提和被迫转让开发前提。
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是估价技术报告的写作。
选项D属于区位状况描述与分析
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