房产知识新.docx

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房产知识新

产权更名

产权更名手续

1卖方：

A产权人本人身份证原件及复印件，产权证原件原值发票

B如产权证中注明有共有人，该共有人须持共有权证及本人身份证原件、复印件到产权交易所办理更名手续

C如产权人不能到场办理更名手续，须代理人出具由公证处公证的公正委托书原件及代理人身份证原件和复印件，委托人身份证复印件。

2买方：

A本人到场带身份证（原件+复印件）

B如买方本人不能到场须出具由公证处公证的公正委托书原件，代理人身份证原件、复印件，委托人身份证复印件。

产权更名流程

1.买卖双方持相关手续到房屋所在地所属的房产交易所领取并签署《房屋产权转移申请书》，《房屋买卖合同》（住宅局格式合同）

2.将签署的合同连同产权证原件，买卖双方身份证原件及复印件，投到“受理”窗口

3.受理后1-2个工作日出现场，

4．出完现场2-3个工作日完税，

CBD九层领取评估单，在出车口复印（评估单2份、买方身份证2份、卖方身份证1份、原值发票1份、产权证1套）完税（CBD一楼地税窗口交个税、CBD八楼822号房交契税、走楼梯到CBD九楼6号窗口交营业税）

5.完税后房主取走受理单，回公司取首付款30%（房主带合同、身份证、建行折或卡）

产权更名费用

1.契税：

90平米以下评估额*1%90—140平米评估额*1.5%140平米以上3%个人非首套住房均为*3%

2.建设费：

建筑面积每平方米6元

3.工本费：

80元

4.个税：

5年内（指产权证出证不满5年）：

评估额*1%

5年外家庭唯一房产无税

5.营业税：

5年内（指产权证出证不满5年）评估额*5.65%5年外无税

豪宅计算

（非普通住宅）建筑面积140米以上

1.契税：

评估额*3%

2.建设费：

建筑面积每平方米6元

3.工本费：

80元

4.个税：

:

评估额*1%

5.营业税：

5年内：

评估额*5.65%

5年外：

差额*5.65%

商服

1.契税：

评估额*5%

2.建设费：

评估额*1%

3.手续费：

550元

4.个税:

评估额*1%

5.营业税：

差额*5.65%

6.土地增值税：

差额*30%

以上四项均为无论产权证哪年出证均要征收

2011.12月江北改为：

个税1%

契税5%

营业税差额5.65%（不分五年内外）

建设费1%

工本费550

土地增值税（评估额-原值-现营业税）*30%

低于评估额免收

印花税0.1%

按揭贷款

按揭贷款手续

卖方：

1.产权证（原+复）

2.夫妻双方身份证（原+复）

3.户口主页及本人页

4.婚姻状况证明（结婚证，单身证明，离婚未再婚证明，丧偶要有死亡证明）

5.共有人身份证（原+复）

6.代理人身份证（原+复）代理人要有委托书

买方：

1．夫妻双方身份证（原件+复印件）

2.借款人户口主页及本人页（如夫妻双方不在同一户口需将两份户口主页复印）复印件各六份，同时需要提供原件

3.婚姻状况证明（结婚证，离婚未再婚证明，单身证明，丧偶要有死亡证明）

4.收入证明

5.6分名章

61寸照片

7买卖合同

8首付款票据

9..银行流水账户（近1年以上工资收入证明或3个月工资条，担保人须出具收入证明或工商营业执照）

10.外地人贷款需要户籍证明及暂住证

按揭贷款费用

评估费：

评估额*0.5%

抵押费：

80元

担保费：

贷款年限*贷款金额*0.08%（现在不收）

按揭贷款流程

1.买卖双方拿好手续到银行初审，审批买方贷款资格（2-7个工作日）---交易所投件更名（1-2个工作日）--出现场（10-15个工作日）--取新产权证

2.正式评估（7个工作日）

3.借款人到银行签写“借款协议”“抵押协议”“保险协议”（3-5个工作日）

4.投抵押

5.抵押科出现场（3-7个工作日）

6.取他项权证（15个工作日）小绿本

7.放款（3个工作日）建行当日放款，浦发7-10个工作日（交易所出现场45个工作日）

8.清费

9.终结

10.贷款限制条件

1贷款人年满18周岁

2门市最多可贷评估额的50%

3住宅最长可贷30年

4贷款人年龄+贷款年限<男65岁以下（有高级职称可加五年）（小于等于）

<女60岁以下（有高级职称可加五年）（小于等于）

5建面超过90米，最多可贷评估额50%--70%

6阁楼最多可贷评估额的50%——60%（江南），江北和平层一样

7贷款年限+房屋已使用年限<40年（小于等于）

8收入证明（月还款额的二倍以上或每人每月500元最低生活保障）

9地下室不可以贷款

10二次贷款最高可贷评估额的40%

11产权性质为私产

公积金

公积金手续

卖方

1.身份证

2.户口

3.产权证

4.婚姻状况证明（单身证明，结婚证，离婚未再婚证明，丧偶要有死亡证明）

买方

1单位及个人公积金账号及序号

2身份证

3户口

4婚姻状况证明（单身证明，结婚证，离婚未再婚证明，丧偶要有死亡证明）

5六分名章

6一寸免冠照片

公积金流程

1.买卖双方拿首付款到公积金管理中心投件审批

2.初审（7个工作日）

3.签定“借款协议”到建行交首付（差额部分交到公司）更名之前打差额

4.更名（15个工作日）

5.投抵押（7个工作日）

6.出现场

7.取它项权证

8.放现金支票给卖方（10-15个工作日）

公积金费用

1.审件费：

300元

2.评估费：

评估额*0.25%

3.担保费：

贷款金额*贷款年限*0.8‰

4.手续费：

80元

限制条件

1私产有产权证

2公积金管理账号（省公积金：

连续存款在2年以上未取，每月存款在200元以上

市公积金：

连续存款在1年以上未取，每月存款在100元以上

铁路公积金与以上相同）

3商服、地下室不能公积金贷款公正书的不能公积金贷款

4最高可贷评估额的70%

5建成年份在15年之内

6公积金不可以使用多次（还请贷款后，连续缴存市级一年省级两年可以贷）

7省：

最高可贷40万最高可贷35年

市：

最高可贷40万最高可贷30年

公积金贷款必备条件

1.公积金管理账号：

个人序号

2.私产有产权证（无债权债务纠纷）

3.贷款人年满18周岁

4.A:

省级公积金月存款至少200元，连续交2年以上未取过

B：

市级公积金月存款到少100元，连续交1年以上未取过

5.公证：

门市不可贷

6.最长可贷30年，最多可贷40万

现金交易手续

买方

1.定金（每十万交10000元，不足十万按十万算）

2.身份证

卖方

1.身份证

2.产权证

3.共有人身份证

4.代理人身份证

5.代理人公证委托书

公产更名

公产手续

卖方：

1.承租证（原件+复印件）

2.承租人身份证（原件+复印件）

3.户口（原件+复印件）

4.承租人及家庭成员包括年满18周岁均要到场（以户口本上人员为准）

5.婚姻状况证明（包括：

结婚证，离婚未再婚证明，法院判决书，单身证明，丧偶有死亡证明）

买方：

2．身份证（原件+复印件）

公产流程

1.买卖双方到房管所领取一份{公有住房有偿转让申请书}

2.承租人及家庭成员与买方到公证处公证（年满18周岁以上以户口本为准）

3.双方持申请表到相关部门清费（房费，包烧费并加盖单位公章）

4.受租方要预交一年的房费及包烧费

5.投件并交齐转让费

6.出现场

7.7-15个工作日取证

公产费用

普通住宅

1.公证费≈使用面积*15元/M

2.转让费≈评估额*8%

商服

1.公证费≈使用面积*15元/M

2.转让费≈建筑面积*450元/M

或约合评估额*15%

继承

继承费用

（住宅）

1.公证费：

评估额*2%

2.建设费：

建筑面积*6元/M

3.公本费：

80元

4.个税：

5年内评估额*20%

5年外家庭唯一房产无税

如直系亲属继承税费征收按个税评估额*1%下证日期超五年且家庭唯一房产无税

商服

1.公证费：

评估额*2%

2.建设费：

建面小于100平米收50元，建面大于100平米，大于部分收取0.2元/M

3.公本费：

550元

4.交易费：

评估额*1%

5.隔代继承有契税

赠与费用

（普通住宅）

1．公证费：

评估额*2%

2．建设费：

建筑面积*6元/M

3．工本费：

80元

4．契税：

评估额*1%

5．个税：

原证未超过5年或继承人非家庭唯一房产征收20%

（非普通住宅）

1．公证费：

评估额*2%

2．建设费：

建筑面积*6元/M

3．工本费：

80元

4．契税：

评估额*3%

5．个税同上

商服

1.公证费：

评估额*2%

2.建设费：

评估额*1%

3.工本费：

550元

4.契税：

评估额*5%

公产继承费用

公证费：

评估额*2%

更名：

评估额*8%

二手土地证办理

一手土地证办理手续

1.身份证

2.产权证

费用；33.5元

出让性质：

1.产权证

2.契税票据

3.买卖协议

4.身份证（原+复）

5.33.5元手续费

6.公本费：

20元

划拨性质：

（建筑面积/总楼层）*基准地价*10%+33元+复印工本费

住宅：

当日可取证

商服：

需要出现场，15个工作日取证

假商品房

（建面/总楼层）*基准地价*30%+33元

落户

手续

1户籍证明

2农业户口:

无土地承包证明

3城镇户口：

无公职证明

3.无前科劣迹证明（需盖章）

4.不参加邪教组织不练法轮功证明（需盖章）

5.户口（原+复）

6.身份证（原+复）下岗证或退休证（原+复）

7.结婚证（原+复）

8.完税票据（原+复）

9.可落夫妻双方带一未成年子女

10.若超生开超生罚款证明

11.落户申请

12.产权证（原+复）

落户费用

评估额*0.5%（落户评估报告）

落户办理时间

21个工作日（公司代办800元）

加快7个工作日（公司代办1500元）

落户口限制

1.贷款首付15万以上

2.现金评估额15万以上

3.第二套住房评估额20万以上

4.商服评估额30万以上

5.建筑面积在50M以上

落户流程

1.买方拿好手续--------2.到四处指定评估公司做评估报告--------3.到房产所在地派出所盖章-------4.到四处申请落户（手写）--------5.到四处取准迁证--------6.拿准迁证到原户籍所在地注销户口--------7.拿准迁证和注销户口证明到派出所取新户口（21个工作日取证）

四处：

哈尔滨公安局户籍处

二手房落户

1．带产权证到指定评估机构进行评估（评估费0.5%）

2．出具评估报告

3．评估额须超过15万方可落户，带契税票据之后同一手房落户一样

公证委托

手续

受托人：

身份证

委托人：

婚姻证明身份证户口本产权证

1.结婚证

3.单身证明

4.离婚未再婚证明

5.法院判决书

6.丧偶有死亡证明

7.共有人身份证

8.夫妻双方身份证（原+复）

有转委托：

350元

无转委托：

330元

终结材料

卖方

1.产权人本人身份证

2.合同

3.建行卡或折

买方

1.身份证

2.合同

3.建行卡或折

4.新产权证

5.各项票据

夫妻更名

手续

1夫妻双方身份证

2结婚证

3产权证（原+复）

流程

到所属区域的房产交易所，夫妻双方本人办理10个工作日办理完毕取证

费用

工本费80元

一．经纪人概念 在经济活动中，以收取佣金为目的，为促使他人交易而从事居间，行纪或代理等经纪业务为常业的组织或个人，包括文化经纪，体育经纪，旅游经济，房地产经纪。

二．居间概念为交易双方提供交易信息及交易条件，通过媒介撮合双方交易成功的商业行为。

三．佣金概念经济组织的佣金，是委托人依照法律规定或双方约定因经纪业务而支付给经济组织的报酬，是经济组织的合法收入，在性质上是经济组织的劳动收入。

风险收入。

经营收入的综合体。

房产评估

1，年限{折旧2%}

2.楼层{2-6楼基准价，3-5楼加价15%，四楼加价20%，七楼非顶减10%，七楼顶层减15%，八楼非顶减15%，八楼顶层减20%}

3.朝向{不好减15-20}

4.户型。

{厅小，卫生间小，厨房小减3-5%}交通不好减3-5%，重点校区加5-40%，明厅加10-20}

独家好处

1、不必为多方联系而烦恼，您只要委托一家像我们这样有信誉的全国连锁的大型公司，在哈市拥有近100家连锁店面，1000多名员工，相当于您委托几十家小型中介公司，我们会派一位专业的，负责本片区的经纪人为您的房产做销售服务，减少您许多不必有的麻烦。

2、合理的市场成交价格：

如我们独家代理，我们会给您一份同地段相近房产实际成交资料作为参考，免费评估并会帮助您制定一个符合市场行情的价格，并维护您的利益。

3、确保最广泛、最重点、最迅速销售我们的独家代理，首先我们会第一时间重点标注并传递好家庭各连锁店及每个人，有效的发动全体员工查找公司近万个求购客户，我公司适合的买主，最重点的让您的房产最快的出售。

4、可安全拿到房贷，好家庭公司以实力和信誉保证，我们最哈市房产住宅局评定的诚信中介机构，是哈市工商局经纪人协会的会员单位，房地产专业委员会副会长单位，并与行、建行、农行、工行四家银行签定了合作贷款的合同委托单位，好家庭公司率先在东三省与建行开通网银业务，保证客户资金的安全，在好家庭交易，资金出现任何风险由公司补齐差额。

5、各种免费宣传：

如报纸、生活报、新晚报、特别推荐、宣传品、房地产月报、宣传单、五十家店同时展板特推，92.5交广每周二、五专题讲座，更有好家庭网站更广泛的网络免费宣传。

6、完善的服务质量：

独家代理是国际普通执行的房地产代理模式，公司会给您更专业更周到的服务，如选择符合付款条件的买主与您好商定房价，高出委托协议的房价也归您，绝不赚差价。

多家委托坏处

1、骚扰电话多、多家多头联系不分场合时间、即使在您的房产已出售的一段时间内、您仍收到电话骚扰，会严重影响您与家人的工作和休息

2、低于市场价：

多家代理，中介竞争激烈比谁卖的快能赚到钱，一有买主就会劝降价，使房产难保证合理的市场价出售。

3、销售慢，非独家代理的房产一般不受重视

4、浪费时间和精力5、房款风险，无诚信无实力小公司房款无保障。

佣金咨询旨收0.5%，居间佣金1.5%如何解释

1.资询费：

买方未在公司正式签约之前所需的房产经纪人测房、画户型图、调房屋档案、上传公司网站、媒体宣传以及在此期间产生的通迅费用等等。

2.居间佣间：

居间作用，为买卖双方提供交易信息及条件，以媒介搓合交易双方交易成功的商业行为。

好家庭优势

1、好家庭房地产是一家全国连锁机构，也是哈市唯一一家全国连锁机构，目前在哈市拥有直营连锁店面近90家，员工1000人以上，是哈市直营店面最多的房地产公司。

2、好家庭房地产经纪有限公司与中国建设银行，香坊支行，建立网银业务。

3、2004年与建行、中行、农行、工行等多家银行签约合作，为客户贷款开辟了绿色通道。

4、2004年哈市唯一被房产住宅局评为“诚信中介机构”

5、2005年被黑龙江企业家协会评为“诚信建设机构”“诚信示范单位”

6、04、05、06、07、08连续五年被经济管理所、消协评为“零投诉魅力品牌单位”

7、好家庭房地产是哈市经纪人协会理事单位，是房地产专业委员会副会长单位，正会曼哈顿分局局长王志刚

8、哈市唯一被92.5交广电台聘请房产知识讲座的企业（时间11：

15—12：

55周一至周五）

9、好家庭是东北三省最大的银企交易中心，一站式一条龙服务。

10、东北三省唯一被中央二台采访的中介机构。

11、哈市唯一被省台104.5节目聘为小盛选房节目参加知识解答。

12、是集二手房、新房买卖评估，贷款等一站式一条龙的千米交易大厅办公场所。

13、06年被生活报举办的“冰城诚信二手房中介活动中”评为中介机构第一名。

14、好家庭房地产在东三省率先成产了千米交易大厅，函盖了楼盘代理、评估公司、二手房连锁的综合服务商，为客户提供了一站式一条龙服务。

15、好家庭房地产公司是哈市唯一一家发行房产月报的企业（市场篇，员工篇）

接线标准

1.您好，好家庭房地产

2.请问您买房卖房

3.您是买房吗？

4.请问您贵姓，是看报纸上的广告房源吗？

哪个报纸上的（手递手或生活报要标记）

5.您要看的是这个房源吗？

这个房源相当不错，我们今天已经接了很多来电要看这个房源，这是我们登记的房源，楼层，朝向都不错

6.我们好家庭是全国连锁性企业，目前在哈拥有上万套房源（如之前在公司登记过的客户要说，我们每天都更新几百套房源）适合您的房源挺多的，我先给您作一下登记好吗？

7.按来电登记表登记，并留二部电话号，并登记买房日期（从什么时候开始买的）

8.请问先生/女士，您现在在什么位置，如方便可以到公司看一下，选一选挑个比较满意的，这边还有户型图

9.您什么时候看房，我帮您联系一下，我再给您去电话好吗？

10.请问您还有其他事情咨询吗？

11.感谢您的来电，再见！

接线要求规定

1.提起听筒准备接电话，不准和周围任何人说不相干的话，并不可以把听筒放在一边，不听来电，不讲话，他人不可干扰接线人员

2.接线人员对工作的疑难问题做详细记录，及时在晚会中汇报不得有遗漏

3.每日晚来电登记表，工具及遗漏问题上报店长

4.内勤接线时必须在顶端登记人，时间，日期，姓名，并保证第一张登记表右上角注明日期店长每日复合

5.记录笔迹工整，清楚，不准谎记

6.所有办公用口摆放整齐，登记本摆在桌面正中，不准有其它物品覆盖

7.工作期间禁止使用公司电话打私人电话

8.工作期间，禁止在工作间大声喧哗

9.内勤作接线时，任何人不得以任何事打断通话

10.不准将与业务无关书籍带入公司

店内信息分配原则

一.出售：

1.轮流分配制（按店内顺序依次分配）

2.指定经纪人有优先分配权，如离职按轮流分配制分配

二.求购：

1.轮流分配制

2.指定及报样有优先分配权

3.广告来电分给广告房源经纪人

4.网站来电看房客户分配给此套房源经纪人

星级员工评比标准

1.当月佣金6000元以上

2.无恶意售后

3.无迟到早退

4.4个月内无处分

5.不违反公司管理制度及规定，团结同事，爱岗敬业

6.按时完成公司规定任务

7.服从公司领导安排及调动

8.看房30套，测房26套

违约金问题

1.从买方付款之日起推迟15个工作日为根本违约

2.买方在规定的时间内未打款或推迟打款导致违约

A:

现金=全款*万分之2

B:

贷款=贷款额*万分之2

3.按工作日计算

公司对买方赔付0.01%

找房源方式

1.网站（半小时浏览一次，贴求购）

2.手递手（在报纸上打求购）

3.扫楼

4.粘贴

5.打回访

6.作社区

7.传单

8.客情

9.打求购（报纸网站）

10.挖房

11.广播

12.报纸

房源替删

1.米数面积超过2M

2.产权性质

3.地址实测不符

4.格局实际

5.年限超2年

适合所有楼盘的销讲大全

为何投资房产是很好的选择？

A：

房地产是新的经济增长点，国家政策扶持，鼓励按揭购房，98年房改后，取消福利分房，对房子需求变大，住房价有回升的趋势，加之物价局房屋售价趋于合理，现已处于低谷，只会上升不会下跌。

B：

房产比人民币更利于保值、增值。

风险小，回报高。

C：

沿海城市经济发展快，随着户籍制度的改革，各个地区人口流动增多，将会造成房源趋于紧张，利于房屋的租赁，故现在购低价位的房，易于租赁，回报快，投资收益高。

D：

从以前的经验来看，以前几年购房者为例，投资购房仍是最佳选择。

为何说现在购现房最好？

现房：

风险小，投资回报快，如购期房，很多开发商若没有实力，不会有全部的资金投入，只会投入部分，往往难以保证交期、质量，还会造成烂尾楼，使购房者如手捧刺猬，难以以舍，购现房完全没有这种风险。

为何说期房好？

价格低，房型设计优良，升值快，随法制的加强，购买的风险降低，质量可监督。

为何高层好？

房屋使用期限长，造价高，闹中有静，易于物业管理，档次高，可做商住两用房，出租回报率高。

为何多层好？

出房率高，房价低，使用费用低，无使用电梯的风险，符合中国居民群住的生活习惯。

房屋升值潜力大，生活多方面都比较方便。

为何一次性付款最划算？

若不选择一次性付款，以后生活负担过重，每月要交付医疗保险，住房保险，按揭贷款利息等费用支出大，加之现在银行存款利息低，把钱存入银行赚不到多少利息，一次性付款可少掉很多麻烦，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事业或其它方面的成功，加之人民币会贬值，房产可保值，又有升值潜力，故一次付款最划算。

若先分期付款每月支出费用大，对工作不可能轻易调换，局限性大。

一次性付款的房子可抵押，随时可抵押70%，若按揭贷款即使提前还款利息，不能免掉，个人资产并不单纯以人民币衡量，房产亦是资产之一，目前房子即可居住又可随时抵押，灵活性更大。

为何市中心房好？

市中心地皮资源有限，升值潜力巨大，配套好，租金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险少。

为何副中心房好？

价格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安静，绿化率高，并且无市中心拆建的担忧，晚走不如早走，选择市中心边缘地带居住最好。

为何城郊结合部最好？

发展空间大，配套设施新、全、齐，发展速度快，可享受市中心的繁华，房屋升值快。

为何郊区好？

周边自然环境好，交通发达，配套设施全，同样价格可购买更大的房屋。

市区郊区化是城市发展趋势，随交通改善，郊区交通更方便。

为何做70%按揭最划算？

人民币贬值趋势明显，同样币值的购买力越来越小，现又是低息贷款，故应最大限度使用手中金钱。

但70%按揭，又多使客户不把钱完全用掉，用省下不的费用做其它用途。

使手中的金钱使用最大限度地合理化，原一套住房的钱做按揭后可买3套。

以租金付按揭，实现投资收益最大化。

为何做50%按揭最划算？

50%不多不少，据客户自己的实际购买力，在不影响生活空间的基础上，客户又可赚套住房，做按揭应考虑自身经济能力与承受能力，选择首付款额，可控制生活负担，避免造成不必要的损失。

为何购买网点房投资回报最高？

A：

网点的价格是住房价格的1倍半，而租金上，网点的价格是住房价格的3-4倍，出租收益率讲比住房高很多。

B：

买网点的人越来越多，很多人逐渐认识到网点的价格，而网点没在道路上，在两侧，他的资源有限，故升值潜力大

C：

现大的开发公司不卖网点：

网点的回报率高，随时经济发展，私营企业增多，出租网点是取稳托的回收资金方式。

D：

对购房者若想按揭可劝其购网点，以网点出租的租金付购房的按揭钱，仅交付首付款，又可赚一套住房，异常划算。

E：

敢于投资，比投资住房稳定，敢于装修，利于经营。

F：

比投资保险还保险，回报率高得多。

为何选择六楼好？

价格合适，视野开阔，空气流通好，采光好，安静安全，高度好，又避免了楼顶漏雨的可能。

选择顶楼的好处？

采光好，通风好，不挡光，视野开阔，价位低，楼顶送平台，