房地产销售必备专业知识培训资料.docx

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房地产销售必备专业知识培训资料

房地产销售

必备专业知识

一、房地产的基本概念

1、房地产

房地产是房产和地产的总称。

房地产也称不动产。

房地产在物质上有三种存在形态：

单

纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。

房产是房屋及其权利的总称。

地产是土地及其权利的总称。

房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

所以房产总是

与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。

房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：

居住用房地产、

生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。

2、房地产特性

位置固定性位置不可移动性

地域差别性-----每一宗房地产价值都不相同

高值耐久性-----价值昂贵的消费品

保值增值性-----土地稀缺性，致使房地产具有保值和增值的性质

3、房地产开发

房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间，并改变人类生存的物质环境

的一种劳动。

4、房地产市场

一级市场：

房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，既国家通过其

指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场，出让的土地可以使生地也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。

房地产一级市场是国家垄断的市场。

生地（没有实现三通一平）和熟地（已实现三通一平）

三通一平：

通水、通电、通道路，土地平整

七通一平：

通上水（自来水）、下水（防水、雨水排放）、电、煤、道路、电讯、热、土地平整。

二级市场：

是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发。

然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。

三级市场：

是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场，也就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。

5、商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通

的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

6、发展商/开发商

专门从事房地产开发和经营的企业。

7、代理商

经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代

办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。

8、房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法

律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

简单说就是拥有使用该房屋

或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。

房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让

等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。

9、如何办理产权

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才

能进行分割。

买卖双方必须持房屋买卖合同、购买发票、身份证明、企业相关资料文件等到

房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。

可以委托中介机构或由开发商代办。

10、商品房预售许可证

按规定，房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准

后方可预售楼花（现楼不需此证）。

11、房地产买卖合同

是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。

所有的商品房销售都须签

订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。

12、房屋所有权

房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享有权、排他权、处置权（包括出售、出租、

抵押、赠与、继承）的总和。

拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

13、房屋使用权

是指对房屋拥有的享用权。

房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。

房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。

14、商品房取得预售许可证应当具备的条件

（1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

（2）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书：

（3）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全

监督手续：

（4）已确定施工进度和竣工交付使用时间；

（5）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程封顶；七层以上（不含本数）

的商品房预售项目，已完成2/3结构工程，并且发展商开发建设资金占工程总投资30%的

比例；

（6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；

（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；

（8）法律、法规规定的其他条件。

二、地产类型

1•居住区用地

是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用低的总称。

2、住宅用地

是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总

称。

3、其他用地

是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用

地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

4、公共服务设施用地

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的

用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

5、道路用地

是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

6、公共绿地

是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。

7、道路红线

是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。

8、建筑线

一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

9、房屋用地

是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划

要求的配套设施占用的土地。

10、住宅用地

是指供居住的各类房屋用地。

11、工业用地

是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

12、仓储用地

是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油

库、材料堆场及其附属设备等用地。

13、商业服务业用地

是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。

14、旅游业用的

是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友

谊商店等用地。

15、绿化用地

是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用

地。

16、公共建筑用地

是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。

17、文、体、娱用地

是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐

场、文艺体育团体等用地。

三、房产术语

1、商品房

是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

2、经济适用住房

是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般

实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

3、存量房

是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

4、再上市房

是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用住房首次上市出售的房屋。

5、住宅

是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍

和学生宿舍）等。

但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

6、准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内、外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

7、共有房产

共有房产：

指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

8、尾房

尾房又称扫尾房。

它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。

一般情

况下，当商品住宅的销售量达到85%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时

所销售的房产，一般称为尾房。

开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这

些房子或朝向不好、采光不足、或是楼层不佳、位处两极。

9、烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足，盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求。

导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压

楼宇。

“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一

步步显现。

10、单位产权房

单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

11、廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。

我国的廉租房只租不售，出

租给城镇居民中最低收入者。

廉租房的来源主要是腾退的旧公房。

12、私房

私房也称私有住宅，私产住宅。

它是由个人或家庭购买、建造的住宅。

在农村，农民的

住宅基本上是自建私有住宅。

公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有

住宅。

13、二手房

二手房即旧房。

新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。

一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

14、期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间

的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称作为

“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

购买期房也就是购房者购

买尚处于建造之中的房地产项目。

通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

15、现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商

品房时应签出售合同。

通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

四、商品房取得“五证”过程

房地产商在销售商品房时应具备“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、

《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、和《商品房销售许可证》。

1、《国有土地使用政》

本证是证明土地使用已向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土

地的使用权的法律凭证。

2、《建设用地规划许可证》

确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理

部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。

3、《建设工程规划许可证》

本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发《建设工程规划许可证》

的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

该证件同

时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

4、《建设工程施工许可证》

本证明建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。

未取得施工许可证地

不得擅自开工。

5、《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》

本证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证

件。

商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产