商业招商计划书计划方案doc.docx

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商业招商计划书计划方案doc

商业物业项目招商的方式

1、项目洽谈会。

项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。

它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。

其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。

影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。

2、项目发布会

项目发布会是招商经常采用的方式。

它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。

3、经济技术合作交流会

经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。

其特点是层次较高，范围较大。

可以是多种行业的招商。

4、投资研讨会

投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。

它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。

其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。

5、登门拜访

登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。

招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。

其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。

第三部：

制订谈判策略

明确谈判目的

招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。

在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。

在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。

招商洽谈的目标可以分为三个等级：

第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；

第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；

第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。

招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。

在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。

招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题:

谈判中各方力量的对比，可选择地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用等。

商业招商计划书

（二）

一、招商团队介绍：

略

二、为什么要投资：

1、无论你是职场中人，还是生意场上的人，你每天都在做着投资生意。

职场中的人：

间接投资：

投入的价值高——高工资；投入的价值低——低收入；生意场上的人：

直接投资者；

2、投资具有升值和贬值的作用；

3、投资是什么：

投资是你的伴侣，永远伴随你。

投资是你的孩子，有时可以回报，有时可以挥霍；

4、投资和你形影不离，我们要有新的投资观念；

三、什么人可以成为直接投资者：

1、做事业的人：

体现人生的价值；

2、自由人：

喜欢无拘无束的生活环境；

3、有存款的人：

提高生活的质量；

4、下岗职工：

为了生存；

四、可投资的行业：

1、股票、证卷市场：

高风险、高投入、大部分人在赌博；

2、保险市场：

高投入、回报期长，是一种保障；

3、银行存款：

回报极小；

4、实体（公司、工厂、教育等）：

极高的投入、很高的风险、众多的人员、复杂的社会背景…

5、房地产：

高投资、高回报、高风险、复杂的社会关系…

6、商业：

（1）精品百货、购物广场、临街店铺、批发市场、折扣店、餐饮服务；

（2）特点：

精品百货：

经营面积大（30平米以上）、投资大（10万以上）、风险高、回报慢（一年以上）；

购物广场：

经营面积小{5平米左右}、门槛低、投入小（3万左右）、风险低、回报快（当月收回成本）；

临街店铺：

经营面积大（30平米以上）、投资大（10万以上）、风险高、回报慢（一年以上）、部分消费群体；

批发市场：

经营面积中等（10平米左右）、投资大（10万以上）、风险高（进货量达）、特殊购买群体；

折扣店：

经营面积大（30平米以上）、投资大（10万以上）、回报慢（一年以上）、过季货品、过时货品；

餐饮服务：

面积大、投入高；面积小、风险大、回报慢；

五、成功案例：

说起做生意人们自然会想到投资与风险、做什么生意赚钱、能赚到多少钱！

记得朋友告诉我一句话：

要想走成功的捷径，就要和成功人士在一起去模仿他们，你就会成功。

请大家记住这句话并相信它，因为，你是在做复制成功的事情。

我们先了解一下成功人士的做法：

例一、经营礼品的是一位25岁的大学生，江苏人，大学毕业一时找不到合适的工作，于是就萌发了自己做点什么的念头，通过近一个月对市场的走访，他发现小礼品、装饰性极强的家庭小摆件有着广阔的市场，于是首期投入了30000元（场地租赁费、铺位押金、商品购进资金、装修费、周转资金、其他费用），两个月经营下来，成本费用全部收回。

他介绍说：

做这一类生意有几点好处：

1：

消费的人群广泛，从青年人到中年女性的钟爱2：

购买的频率高：

追求时尚一族的消费者非常重视生活的质量，他们爱交际，经常购买一些时尚、个性的小礼品赠送亲朋好友，虽然花钱不多但却给生活和工作带来意想不到的好处，而这些小摆件又是营造浪漫、温馨小家庭必不可少的商品，因此经营这类商品不仅可作礼品还很实用，可最大限度满足人们对追求生活品位的需求。

3：

顺应了市场发展潮流而诞生的：

随着人们生活水平的不断提高，越来越多的人购买这类商品，据2006年国家统计局统计，目前全国生产这些的厂家由2004年500多家增加到2005年1000多家，大部分厂家及集中在浙江、上海、广州，2005年河北、天津等地也纷纷建立了生产基地来满足市场日益增长的需求。

4、风险小、利润高、收效快：

优越的地理位置决定了利润一般在200%左右。

例：

进价3元的商品可以买到9元左右，进价10元左右的商品可以买到25元至30元左右，由于高利润的特点决定了回报迅速，在很短的时间内可以收回投资，随着市场良好的发展前景，需求量在不断扩大，也大大降低了投资风险。

销售额每年都在不同程度的提升，现在月销售平均在10万左右。

例二、艺术香皂

这是一位人到中年的老板赵建辉，他告诉我：

他刚刚从台湾回来并发现艺术香皂的经营市场，他说艺术香皂在国外流行了很多年，在台湾正迅速的卷起热潮，目前在香港进入预热阶段，在我国正在进入起步阶段，伴随着市场热点不断涌出，这说明：

1、年轻一代越来越追求个性、高品位、体验式的消费需求孕育而生，而艺术香皂正是满足了18—30岁之间的消费群体的需求，2、健康的事业：

现在越来越多的人注重身体健康，人们在相互祝福的时候总是把健康放在第一位。

艺术香皂融创意、天然艺术、香熏一体，采用天然植物精华（椰子油、棕榈油、橄榄油等）具有滋润保湿、性质温和、平衡体内机能，对于情绪精神及身体健康起到了很好的作用。

3、得到了广大消费者的认同：

目前艺术香皂已出口澳大利亚、加拿大、日本、法国市场，2004年5月在北京延庆建立了生产基地，品种形成了30多个系列200多个产品，其中近100种皂品广为国内外认同，成为经典畅销产品，目前市场占有率极高，大到精品百货，小到批发市场都可以见到这些商品。

4、低投入高回报：

经营占地面积3至5平米，首批商品资金投入在3000元左右零售价在3—48元之间，销售利润在200%左右，销售量大，在北京月销售额在8万元左右。

以上两个案例只是一个小的缩影，商机无处不在，就看你能否发现热点并去实现。

六、如何发现投资的热点：

例一：

帽子的启示

90年代初，下海经商成为一个时髦的代名词，一位纺织厂女工厌倦了工厂枯燥、劳累的工作，非常羡慕经商的人，渴望着有一天也下海经商，过着富人的生活。

有一天，她的好友因为长长的头发从帽子里掉下来卷进了机器里受了重伤，这给了她一个很大的启发，她想：

有一种东西能够把头发固定起来，在戴上帽子不就更安全了吗？

没过多长时间，这位女工办了辞职手续做起了头卡生意，特别是头花下面的发网更是风靡一时，小小的发网圆了她经商的梦。

例二：

社会在发展，热点会层出不穷，只要你留心观察，在你的周围都有大大小小的热点和公众的话题。

1990年以后，全国的申办奥运、亚运、香港回归热等热点不断。

对政治家来说：

热点是政纪和社会繁荣的象征；对普通市民来说，热点是景象，是热闹，是茶余饭后的话题；而对精明的商人，热点就是商机，就是挣钱的项目和题材。

抓住热点掌握题材就能挣钱。

同时，也要注意潜在的热点的发现，能发现商机，就能更胜一筹。

让我们把当前的潜在热点列举出来，看一看相关的市场，是否具有现实的、潜在的需求，这就是你挣钱的着眼点。

七、如何发现投资热点：

略

八、做什么能赚钱

1、饰品类：

目前各地的饰品类商品可谓是琳琅满目，花色品种之多，数量丰满程度堪称在小件商品之首位，由此我们也可窥见饰品的销售之热，饰品类商品装饰性极强，给整体形象起到画龙点睛的作用，而且价格经济实惠，也是最吸引年轻的女孩子们眼球的商品，不同的服饰需要不同的饰品加以修饰，因此购买饰品类商品具有经常性和随意性。

饰品类：

饰品包括头饰类、装饰类两大类

头饰类包括：

头卡、头花、发圈、发带、假发等大类

头卡目前全国有5000多个品种、头花有3000多个品种、发圈有1000

多个品种、假发有500多个品种

装饰类：

项链、手链、脚链、手镯、戒指、胸针、胸花等大类项链、手链、脚链目前全国有8000多个品种、手镯、戒指、目前有5000多个品种、胸针、胸花目前有3000多个品种通过三地图片对比我们不难发现饰品类太原市场的空白点：

时尚性、装饰性、流行性强的饰品还很缺乏，商品品类不齐全，缺乏系列化和规模化目标消费群体：

适合各种年龄段、适合不同消费需求的消费者实际销售额：

3万----5万/月

2、礼品类：

目前太原市场的礼品还停留在青少年消费的群体上，我们的目标消费群还远远不够，办公礼品、装饰性礼品还比较匮乏，如今的社会已成为信息时代，人与人的沟通，企业与企业的交往，礼品是必不可少的工具礼品类资源广泛，领域涉及家居礼品、办公礼品、装饰礼品、节日礼品、等。

太原市场的空白点：

办公礼品、装饰礼品、家居礼品、儿童礼品。

目标消费群：

18—50岁广大消费者，不同消费需求的消费者

实际销售额：

5万——8万/月

3、玩具类：

太原市玩具市场目前的品类有少量的娃娃礼盒、拼装玩具、变形玩具、婴幼儿玩具、车具模型等、毛绒玩具，市场空白点：

时尚娃娃、时尚毛绒玩具、3岁以上的电瓶车、可拼装的积木、塑料拼装玩具、智力玩具、拼图等目标消费群体：

0—15岁的消费者实际销售额：

3万—5万/月

4、钟表类：

钟表类包括：

时尚挂表、传统挂表、时尚座钟、座表、时尚腕表、普通腕表、儿童手表、等。

太原市的钟表品类极为匮乏，市场空白点：

时尚挂表、时尚座钟、座表时尚腕表、儿童手表等

目标消费群体：

7—35岁的消费者

实际销售额：

5万以上/月

消费热点还有很多，由于时间的关系，我们不能一一列举。

九、投资分析：

1、零风险投资：

为什么说是零风险投资？

例：

发圈的零售价是5元，而进价在0.5—1元之间，在促销期间我们按1—1.5元销售，恐怕你的门槛就要挤暴了，系列的配套政策即使你成本销售也不会有任何的风险，所以说投资是零风险的。

2、投资分析：

大众饰品：

例一：

资本投入：

假设租用4平米店铺，租金为5元/平米/天。

首期一次性投入：

22700元

1、铺位年租金：

7200元

2、货品成本：

单件商品平均进货价4元，首次进货3000件，共12000元。

3、装修费：

1000元

4、其它费用：

2500元/月（物业费、二次照明费、税金、店员工资等）

销售分析：

1、平

均

单

价

：

15元/件

2、平均日销售量：

20-30件

3、平均日销售额：

300-450元

月销售额：

9000-13500元

月销售开支：

1、铺位月租金：

600元

2、其它费用：

2500元/月（物业费、二次照明费、税金、店员工资等）

月利润核算：

销售流水-销售成本-销售开支=纯利润3500-6800元。

在以后的经营过程中销售量不变的情况下，平均年经营收入6万元。

例二：

化妆用品：

资本投入：

假设租用6平米店铺，租金为5元/平米/天。

首期一次性投入：

29500元

1、铺位年租金：

10800元

2、货品成本：

单件商品平均进货价3元，首次进货5000件，共15000元。

3、装修费：

1000元

4、其它费用：

2700元/月（物业费、二次照明费、税金、店员工资等）

销售分析：

1、平

均

单

价

：

10元/件

2、平均日销售量：

40-50件

3、平均日销售额：

400-500元

月销售额：

12000-15000元

销售开支：

1、铺位月租金：

900元

2、其它费用：

2700元/月（物业费、二次照明费、税金、店员工资等）

月利润核算：

4800-6900元

在以后的经营过程中销售量不变的情况下，平均年经营收入7.02万元。

例三：

流行服装：

资本投入：

假设租用8平米店铺，租金为5元/平米/天。

首期一次性投入：

34100元

1、铺位年租金：

14400元

2、货品成本：

单件商品平均进货价30元，首次进货500件，共15000元。

3、装修费：

1000元

4、其它费用：

3700元/月（物业费、二次照明费、税金、店员工资等）

销售分析：

1、平

均

单

价

：

50元

2、平均日销售量：

15-20件

3、平均日销售额：

750-1000元

月销售额：

22500-30000元

销售开支：

1、铺位月租金：

1200元

2、其它费用：

3700元/月（物业费、二次照明费、税金、店员工资等）

月利润核算：

4100-7100元

在以后的经营过程中销售量不变的情况下，平均年经营收入6.72万元

十、投资的快乐：

轻松做老板

1、因为经营面积小、投入少、回报又高，还有适合您的投资方案，让您即省时又省力还省心，真可谓嘻嘻哈哈做生意，轻轻松松当老板。

2、眨眼间成就致富梦想：

赠送：

每个人十万元旅游意外险

【自费项目】：

1、不含的餐费需要AA

2、如单人入住房间需补房差；

3、其余个人消费AA。

【行程安排】：

第一天：

广州/佛山---

韶关---乐昌宿：

乐昌

佛山集合：

19：

10点坑口地铁站集合（坑口地铁站旁芳村客运站集合上车）（由于时间问题，佛山超过5个人，则在坑口上车；不足5人，广州体育中心上车；请报名时告知领队）

广州集合：

19：

50点广州市体育中心小东门集合（广州酒家正对面），车上自我介绍、领队讲解行程、主持活动。

注：

1、集合时间、地点以出发前短信通知为准！

请收到短信后请及时回复；如有晕车的朋友请提前吃好晕车药。

2、车上空调较冷切记要带件较厚的长袖衣服或毛巾被防寒！

乘旅游巴士前往乐昌（广州340km乐昌，全程高速路+国道线，历时5小时左右）；

第二天：

乐昌---上廊村宿：

乐昌

08：

30酒店大堂集合前往有着“遗世明珠”之称的上廊村（乐昌32km九峰，全程国道线，历时1小时左右）；

10：

00左右到达九峰镇，轻装徒步进遗世明珠-上廊村，感受那桃李满天下的春天，油菜花与桃花，梨花的搭配，形成了上廊村乡间独有的春时风韵。

自由活动，尽情的做快门杀手；

12：

00中午自备干粮午餐。

13:

00吃完午饭后前往上廊、坪坑村。

这些村庄里的花都是散落的，沿路都有一些，并非是在某一个特定的地方。

（进去村子只能徒步的了，如果出来运气好，也可以碰到乡民的摩托车）

坪坑的李花开得无比灿烂了，在李花林中沐浴阳光、奔跑追逐、快乐嬉戏……那一刻感觉幸福原来就是这么简单！

17：

00集合前往乐昌市（九峰32km乐昌，全程国道线，历时1小时左右）；

18：

30到达乐昌入住酒店后自由活动！

晚餐可以去品尝当地特色美食【酸笋擦菜鸡煲】、【酸笋田螺煲】、【牛杂煲】、【鲶鱼煲】等等，乐昌主要以酸辣为主。

第三天：

乐昌---茶料村--广州/佛山

08:

00酒店大堂集合退房，乘旅游巴士前往九峰。