公租房配套基础设施建设项目可行性研究报告.docx

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公租房配套基础设施建设项目可行性研究报告

江口县2015年麻栗董公租房

配套基础设施建设项目

可行性研究报告

项目名称：

江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设项目

编制单位：

会计师事务所

咨询证书编号：

工咨丙

编制日期：

2015年4月10日

江口县2015年麻栗董公租房

配套基础设施建设项目

可行性研究报告

编制单位：

会计师事务所

编制：

校对：

审核：

编制日期：

2015年4月10日

第一章总论2

1.1项目名称及实施单位2

1.2编制依据2

1.3编制原则2

1.4编制目的2

1.5建设的围及容2

1.6结论2

第二章项目背景及建设的必要性2

2.1项目建设背景2

2.2社会经济2

2.3项目建设的必要性2

2.4项目建设的意义2

第三章建设规模及建设容2

3.1建设容2

3.2建设规模2

第四章项目选址和建设条件分析2

4.1项目建设选址原则2

4.2建设条件2

第五章建设方案2

5.1设计原则2

5.2设计规和标准2

5.3道路工程设计2

5.4排水工程设计2

5.5市政配套管网综合设计2

5.6景观工程2

5.7其他基础配套设施2

第六章节能措施与节水2

6.1节能的目的2

6.2节能的意义2

6.3道路节能2

6.4排水工程的节能2

第七章环境保护2

7.1编制依据2

7.2项目环境影响分析2

第八章劳动安全卫生与消防2

8.1项目建设期劳动安全2

8.2项目运营期间劳动卫生安全2

8.3消防设施2

第九章项目组织及实施进度安排2

9.1项目组织2

9.2实施进度计划2

第十章投资估算和资金筹措2

10.1投资估算编制围2

10.2编制依据2

10.3编制说明2

10.4投资估算表2

10.5资金筹措2

第十一章招投标方案2

11.1招标依据2

11.2招标原则2

11.3招标方案2

第十二章风险分析及对策2

12.1业主方自身风险分析及对策2

12.2项目建设参与单位诚信风险分析及对策2

12.3合同风险分析及对策2

12.4项目资金、质量和进度风险及对策2

第十三章社会效益分析2

13.1社会分析及评价2

13.2财务评价2

13.3工程效益评价2

第十四章结论与建议2

14.1结论2

14.2建议2

第一章总论

1.1项目名称及实施单位

1.1.1项目名称：

江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设项目

1.1.2项目地址：

江口县

1.1.3项目性质：

新建

1.1.4项目实施单位概况：

江口县住房和城乡规划建设局

1.1.5项目建设规模：

道路总长为2000米，以及给排水（包括给水、雨水、污水等）、电气（包括电力、通信、照明等）管网、停车位、景观等等相关配套设施。

其中，景观绿化面积为10684平方米，室外广场8285平方米，给排水管网面积为90102平方米。

其他配套设施有边坡防护、围墙、大门、值班室、变电箱、挡土墙、停车位等等。

1.1.6项目总投资：

约5026.42万元。

1.2编制依据

1、《江口县控制性详细规划》

2、《江口县2015年麻栗董公租房项目修建性规划》

3、国家发改委和建设部2006年颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》

4、《投资项目可行性研究指南》

5、项目业主单位《可性研究报告编制合同》

6、国家相关标准、办法及技术规等

7、《城市用地分类与规划建设用地标准》

8、《市政公用工程设计文件编制深度规定》

9、《2004年省市政工程计价定额》

10、项目业主单位提供的相关基础资料

1.3编制原则

1、以相关规划和当地规划部门对该地块的规划要求为指导，统一协调方案，满足城市景观的要求；

2、根据江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施的功能，确定科学合理的规模，进行合理设计，各项建设指标符合规划要求；

3、采用合理的设计技术方案，优化项目实施方案，节约建设投资；

4、处理好项目建设与环境保护的关系，力求经济效益，社会效益和环境效益的统一。

1.4编制目的

1、为使江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设项目与全县经济社会发展相适应，更好地为江口县人民提供住房服务保障，对本项目进行全面的技术经济研究、论证。

2、选择先进合理先进的技术方案，优化项目建设。

3、通过可行性研究为项目决策和工程设计提供可靠的依据。

1.5建设的围及容

本工程建设容包括道路工程、道路附属设施工程、道路综合管网工程、广场及景观工程、其他基础配套。

其中道路工程、道路附属设施工程、道路综合管网工程、广场及景观工程、其他基础配套主要容如下：

1.5.1道路工程

包括：

路基工程、路面工程、道牙。

1、路基工程：

包括路基土石方开挖。

2、路面工程：

车行道采用沥青混凝土柔性路面。

3、道缘工程：

流水道缘。

1.5.2入户道路

包括其接入方式、铺装方式、与支路的关系。

1.5.3道路附属设施工程

包括：

路灯照明工程、交通设施工程、环卫设施工程。

1、路灯照明工程：

指道路两侧路灯的安装及沿线路灯电缆线的铺设。

2、交通设施工程：

道路交通标志，交通标线，人行安全设施。

3、垃圾收集：

包括考虑垃圾收集站以及垃圾筒。

1.5.4市政配套管网工程

包括：

电力管道入地土建部分、弱电管道入地土建部分（包括移动通信、铁通、电信、公安等）、排水管道入地土建部分（其中排水工程采用雨污分流制），给水工程（包括室外消防系统）、煤气管道入地土建部分。

1、整体管网考虑入户部分。

2、电力管道入地土建工程：

电力管道为强电管道，设计将电力管道布置于道路人行道下，具体分布见管道综合设计图。

3、弱电管道入地土建工程（包括移动通信、铁通、电信、文化广播、公安等），设计将所有弱电管合在一个弱电管沟里，布置于道路人行道下，详见管道综合设计图。

4、排水管道入地土建部分：

排水管道包括雨水和污水（其中排水工程采用雨污分流制），布置于道路人行道单侧，详见管道综合设计图。

其他部分还考虑化粪池、检查井。

5、给水工程（包括室外消防系统），给水管设置道路人行道单侧；消防工程指的是道路沿线消防设施的布设与安装。

1.5.5景观工程

包括景观广场及景观两部分。

其中，广场地面铺装采用灰色透水砖、光面芝麻灰、灰面黄锈石、黄木纹龟裂纹、烧面芝麻白；景观则包括绿化乔木、绿化地被、绿化竹类、绿化藤本等和园林建筑小品等，景观中的园林建筑小品包括景墙、廊架、树池、景亭、景观灯柱、特色景观灯柱。

1.5.6其他基础配套

1、公租房周边的围墙工程。

2、大门设计。

3、值班房。

4、变电房。

（变电箱）

5、挡土墙。

6、停车位。

7、边坡防护

1.6结论

江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设项目是江口县政府配套工程，主要是解决公租房周边群众日常生活问题。

该工程完工后可为公租房周边群众出行及居住提供极大的方便。

工期结合房建工程进度分析为24个月。

届时，将极大方便周边群众日常生活。

项目建设十分必要切可行。

第二章项目背景及建设的必要性

2.1项目建设背景

改革开放30多年来，江口县在各级党委、政府的领导下，各项事业得到的长足发展，居民的物质生活水平有了很大的提高，经济实力不断增强，为统筹经济发展，全面建设小康社会做出了积极贡献。

江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设项目是公租房周边群众日常生活配套工程，主要用于麻栗董公租房配套。

随着周边房屋建设和大量居民入住，以及人口的不断增加，江口县现有的居住区已不能满足居民需求，为此新修建的麻栗董公租房将大大缓解江口县人民的居住压力，而本项目恰恰是为麻栗董公租房服务的配套基础设施，为公租房的居住用户日常生活提供极大的方便。

因此本项目的建设十分必要的，江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设项目一方面可以改善公租房周围的环境，方便居住用户的日常生活，另一方也可以为改善提高整个江口县的城市面貌做出巨大贡献。

2.2社会经济

2010年全县经济社会保持又好又快发展的良好势头，结构调整取得新进展，但在发展的过程中仍然存较多的困难和问题。

经济总量小，人均水平低；农业基础脆弱，水利设施较差，农村的贫困问题仍然十分突出，解决“三农”问题任务十分艰巨；工业小区建设水平低，粗放型增长方式尚未根本转变，经济社会发展与人口资源环境的矛盾十分突出；社会事业发展滞后，劳动者素质亟待提高，城乡就业和社会保障仍然面临很大压力。

2013年，江口县全年完成地方生产总值27.69亿元，同2012年相比增长17%;全县财政总收入完成2.4亿元，公共财政收入完成1.21亿元;完成税收收入2亿元;公共财政支出完成13.5亿元，净增1.3亿元;全社会固定资产投资完成70亿元，增速排全市第5位;全社会消费品零售总额完成5.9亿元;规模以上工业总产值完成15.3亿元;规模以上工业增加值完成3.4亿元;农民人均纯收入5385元;城镇居民可支配收入18218元;金融机构存贷款余额分别为43.1亿元和28.91亿元。

三次产业结构比重由2012年的30.4︰29.0︰40.6调整为27.3︰29.6︰43.1。

2.3项目建设的必要性

1、道路及管网建设的必要性

近年来，随着江口县经济社会的不断发展，本县城人口不断增多，县城显得逐渐拥挤起来。

为使县城发展不受制约，改善江口县城的交通条件和投资环境，拓展城市空间，改善居住生活环境，提高环境质量是非常必要的。

道路及管网建设的具体必要性如下：

1）缓解交通压力，提高人均道路面积密度及公共绿地面积。

2）加快江口县的城市化进程，增强江口县经济辐射作用。

3）为江口县创造更加有利的投资环境，增加沿线土地的利用价值，创造良好的社会效益。

4）加快城乡一体的步伐，使资源与市场有机结合拉动经济发展。

2、广场及景观建设的必要性

1）是完善基础实施，改善投资环境的需要。

项目的建成，对于完善当地的基础设施，改善投资环境有重要意义。

项目建成后能改善城区面貌，更好地向外界展示江口县的文化形象，提高投资者对江口县的印象，给江口县带来更多的投资机遇，改善其投资环境。

2）是改善当地居住环境的需要。

目前江口县县现有的道路较为混乱，居住环境脏、乱、差。

项目的建设能解决这些问题，改善人民的居住环境。

3）是提高人民的生活水平的需要

项目的建设为人民提供了一个交往、娱乐、休闲和集会的场所，丰富了人民业余的生活，对于提高人民的生活水平起到重要作用。

4）是江口县未来的发展的需要

项目的建设既考虑了当前需要，又预测了发展的需求，满足了江口县未来发展的规划要求。

项目的建设为江口县的可持续发展提供了基础条件。

综上所述，本配套项目建设十分必要。

2.4项目建设的意义

1、公租房建设将满足完善住房供应体系

当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，量小面窄，只能小围“救急”，尚难大面积“保障”。

特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。

幸福生活，住有所居是最重要的一条。

居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。

由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，即公租房建设将有效缓解这一问题。

公租房基础配套设施极为重要。

要体现公租房的作用，使居住者生活方便，安居乐业，就得完善该区基础配套设施。

基础配套设施作用表现为：

使人们出行方便，日常能够排污正常，日常能正常供水、供电，居住环境优美等。

2、公租房建设将有效促进消费，促进当地经济发展

公租房的大规模建设（包括公租房所有基础配套设设施的建设），势必带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费利好；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。

公租房不仅可以解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于刚参加工作、流动性较强等人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企事业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，将推动江口经济社会又好又快发展。

该项目本身的意义在于改善沿线的交通环境，为居民出行提供方便，另一方面可推动沿线的土地开发进程，使现状土地资源得到更充分、更快捷的得到利用，既而带动沿线片区的改造和建设，最终为经济的发展带来新的增长点，注入新的活力，项目的实施能改变该区域的现状，加快此地块的开发建设，改变城镇环境。

第三章建设规模及建设容

3.1建设容

本配套项目是江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设项目，本项目建设容包含三条道路总长为2000米，以及给排水（包括给水、雨水、污水等）、电气（包括电力、通信、照明等）管网、停车位、景观等等相关配套设施。

其中，广场面积为8285平方米，景观绿化面积为10684平方米,给排水管网面积为90102平方米。

其他配套设施有边坡防护、围墙、大门、值班室、变电箱、挡土墙、停车位等。

3.2建设规模

1、道路工程：

路面工程6768平方米，填方14952.12方，挖方121000方。

2、给水工程：

a、给水管1361.8米，b、室外消防栓12个：

3、雨水工程：

雨水管：

高密度聚氯乙烯双壁波纹管（HDPE）1292.37米；I级钢筋混泥土管778米。

雨水检查井1000*100034座、700*7005座。

单篦雨水口（单箅偏沟式雨水口）102座。

4、污水工程：

高密度聚氯乙烯双壁波纹管（HDPE）1283.5米；污水检查井1000*100045座、污水检查井700*7002座；化粪池7座。

5、电气部分

Ø电力工程：

87500平方米

Ø通信工程：

87500平方米

Ø照明工程：

路灯控制箱2台，路灯90套，；

Ø监控工程：

枪式摄像头122个，电源线RVV2*1.09231米，专业视频线SYV75-59231米，信号控制线RVVP2*1.09231米；

Ø变压器工程：

1000KVA箱式变压器3台，，高压引下线YJV-10KV3*2402533米。

6、景观部分

Ø广场8285平方米

Ø景观绿化10684平方米

Ø垃圾桶78个

7、其他部分

Ø值班室55.84平方米。

Ø大门1座。

Ø围墙720米。

Ø地面停车位4160平方米。

Ø边坡防护4300平方米

第四章项目选址和建设条件分析

4.1项目建设选址原则

1、符合城市规划，推进互动。

选址必须尽可能与城市建设整体规划相适应。

同时，项目的建设必须坚持高起点、高标准、高质量，使之具有前瞻性。

2、整合各种资源，提高投资效益。

项目选址必须坚持经济性原则，最大限度地合理利用城市现有的基础设施和规划条件，最大限度地减少投资规模，提高投资效益。

3、项目选址必须坚持以人为本。

4.2建设条件

4.2.1水文地质条件

江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设项目拟建地址地形根据周边建筑物建设情况，无不良地质现象，持力层为中风化石灰岩，强度较高，同时场地地势较高，建筑物远离的地下水。

4.2.2交通

江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设项目周边有1条市政道路与本场地的道路相连，交通便利。

4.2.3给排水

江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设项目可依托谷硐镇市政给水、污水、雨水管网，各系统均能满足项目建设期和建成后的需要。

4.2.4供电及通讯

江口县境有110KV国网变电站3座，有35KV变电站2座，上网小电站3座，国网220KV变电站一座；能满足本项目供电需求。

闭路电视、可经有关部门许可后直接安装，移动通讯号良好。

4.2.5建材供应条件

江口县建筑材料供应充足，项目建设所需建材，无论从质量还是数量上均可得到保障。

4.2.6满足城市建设的规划指标及用地使用性质

江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设项目符合该片区地块规划用地性质，指标满足江口县规划局批准的该地块的各项指标（容积率、绿化率、建筑密度等）。

4.2.7符合土地利用总体规划

江口县2015年麻栗董公租房配套基础设施建设地块符合土地利用总体规划，目前正在办理土地手续。

第五章建设方案

5.1设计原则

（1）道路平面位置应按城市总体规划道路网布设。

（2）道路平面线形应与地形、地质、水文等结合，并符合各级道路的技术指标。

（3）道路平面设计应处理好直线与平曲线的衔接，合理地设置缓和曲线、超高等。

（4）道路平面设计应根据道路等级合理地设置交叉口。

5.2设计规和标准

1、《城市道路工程设计规》（CJJ37—2012）

2、《城市道路路线设计规》（CJJ193--2012）

3、《公路路基设计规》（JTGD30—2015）

4、《无障碍设计规》（GB50763-2012）

5、《城镇道路工程施工与质量验收规》（CJJl—2008）

6、《公路工程技术标准》（JTGB01-2014）（参考）

7、《公路沥青路面设计规》（JTGD50-2006）

8、《城市道路照明设计标准》（CJJ45--2006）

9、《城市道路照明工程施工及验收规程》（CJJ89--2012）

10、《城市道路交通规划设计规》（GB50220--95）

11、《室外排水设计规》（GB50014-2006）

12、《公路交通标志和标线设置规》（JTGD82-2009）

13、《城市工程管线综合规划规》（GB50289--89）

14、《给水排水工程结构设计规》（GB50069--2002）

15、《给水排水管道工程质量检验评定标准》（GB50268--97）

16、《2004年省市政工程计价定额》

17、《城镇道路工程施工与质量验收规》（CJJ1-2008）

18、《给水排水管道工程施工及验收规》（GB50268-2008）

19、《建筑抗震设计规》（GB50011-2010）

20、《地下工程防水技术规》（GB50108-2008）

21、《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ-343-2010）

22、《混凝土结构耐久性设计规》（GB/T50476-2008）

23、《供配电系统设计规》（GB50052-2009）

24、《电力工程电缆设计规》（GB50217-2007）

5.3道路工程设计

5.3.1平面设计

1、平面设计原则

（1）道路平面位置应按城市总体规划道路网布设。

（2）道路平面线形应与地形、地质、水文等结合，并符合各级道路的技术指标。

（3）道路平面设计应处理好直线与平曲线的衔接，合理地设置缓和曲线、超高等。

（4）道路平面设计应根据道路等级合理地设置交叉口。

2、平面设计

该道路工程平面线形设计按道路的技术指标，处理好直线与平曲线的衔接，道路总长为2000m。

圆曲线具体位置及半径请参照附图中的道路平面图，路线平面设计技术指标满足国家相关规要求。

5.3.2纵断面设计

1、设计原则

（1）纵断面设计应参照城市规划控制标高适应临街建筑立面布置及沿路围地面水的排除。

（2）为保证行车安全、舒适，纵坡宜缓顺，起伏不宜频繁。

（3）山城道路及新辟道路的纵断面设计应综合考虑土石方平衡，汽车运营经济效益等因素，合理确定路面设计标高。

（4）机动车与非机动车混合行驶的车行道，宜按非机动车爬坡能力设计纵坡度。

（5）纵断面设计应对沿线地形、地下管线、地质、水文、气候和排水要求综合考虑。

（6）山城道路应控制平均纵坡坡度，越岭路段的相对高差为200～500m时，平均纵坡宜采用4.5%；相对高差大于500m时，宜采用4%，任意连续3000m长度围平均纵坡度不宜大于4.5%。

2、纵断面设计

道路沿线地面起伏不大，纵坡设计完全满足设计规要求，最大纵坡为5.71，最小纵坡0.3%。

在进行纵断面设计时，主要结合了路线所经地段洪水位标高、将来两侧土地的开发利用、常年地下水位标高及平面与纵断面的组合等因素后确定的。

道路的纵断面设计指标满足国家相关规及要求，详见道路纵断面设计图纸。

5.3.3横断面设计

1、设计原则

（1）道路横断面设计应在城市规划的红线宽度围进行。

横断面型式、布置、各组成部分尺寸及比例应按道路类别、级别、计算行车速度、设计年限的机动车道与非机动车道交通量和人流量、交通特性、交通组织、交通设施、地上杆线、地下管线、绿化、地形等因素统一安排，以保障车辆和人行交通的安全通畅。

（2）横断面设计应近远期结合，使近期工程成为远期工程的组成部分，并预期留管线位置。

路面宽度及标高等应留有发展余地。

（3）对现有道路改建应采取工程措施与交通管理相结合的办法，以提高道路通行能力和保障交通安全。

2、横断面设计

（1）道路横断面布置

根据规划要求及道路的等级，本工程道路均为小区道路。

道路横断面布置为：

一号路K0+000至K0+120段道路宽度为12m；K0+150至终点为道路宽度7m。

二号路宽7m（7m车行道）；

三号路宽7m（7m车行道）；

环形通道及其出入口道路宽7m（7m车行道）。

具体见道路标准横断面设计图

（2）道路横坡

拟定修建的该道路，一、二、三号路及环形通道出入口为向两侧倾斜1.5%的直线型横坡，环形通道行车道横坡拟设计为向一侧倾斜1.5％的直线型横坡。

5.3.4路基设计

1、路基设高程为路中心标高。

根据不同道路等级，路槽底面土基设计回弹模量不得小于30MPa。

基层顶面回弹模量不得小于95MPa。

路基设计高程为路中心标高。

2、路基宽度及功能分配：

一号路路基宽度为7m和12m，K0+000至K0+120行车道部分宽度为12m，K0+150支终点行车道宽度为7m，无人行道；

二号路路基宽度为7m，行车道部分宽度为7m，无人行道；

三号路路基宽度为7m，行车道部分宽度为7m，无人行道；

环形通道道路路基宽度为7m，行车道部分宽度为7m，无人行道。

3、边坡处理设计：

挖方坡坡度1:

1；填方坡坡度1:

1.5。

4、弃土场：

按照要求，根据实际情况确定。

5、路基压实度设计要求：

路基必须密实、平整、均匀、稳定，具有足够的强度和稳定性，并设有路拱。

压实度采用重型击实标准。

填方路段按规要求应分层碾压，路床顶面以下0.3米，压实度≥95%，路床顶面以下0.3～0.8米为≥95%，路床顶面0.8～1.5米以下为≥93%，1.5米以下为≥90%，零填及路堑路槽0～0.3米为≥93%。

6、土基处理

填挖前路基围（包括放坡）应清除杂草、淤泥及其它不利于路基稳定的腐植物等，然后再填方或挖方至路基设计标高（挖方路段应保留一定的碾压高度，不得超挖），并进行路基平整，软土路段路基采取换填方式处理。

5.3.5路面设计

1、路面结构设计原则

①考虑本工程地基土质状况和对路面结构影响。

②考虑交通量和道路等级对路面强度的要求及面层的功能要求。

③考虑地区的材料。

④参照其他道路较成熟的经验和级配。

⑤按有关的沥青路面设计和施工规进行路面结构设计

2、本工程路面依据：

《公路沥青路面设计规》（JTGD50-2006）设计，路面等级为高级路面，全线采用改性沥青混凝土路面，设计使用年限为10年。

3、沥青路面是在柔性基层、半刚性基层上，铺筑一定厚度的沥青混凝土作面层的路面结构。

这种路面与砂石路面相比，其强度和稳定性都大大提高。

与水泥混凝土路面相比，沥青路面表面平整无接缝。

行车振动小，噪音