某地产项目投资分析报告.docx
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某地产项目投资分析报告
摘要
一、工程概况
二、市场分析
1、社会经济
2、房地产市场
三、开发模式
1、主要经济技术指标
2、方案比拟
3、开发策略
四、开发本钱
1、销售单价确定
2、本钱费用构成
五、技术经济分析
1、盈亏平衡分析
2、敏感性分析
3、风险性分析
六、附件列表
摘要
A、关于对张王庄工程投资时机分析的主要目的：
为投资者在该地段进行投资决策提供依据，并根据投资时机的分析对本工程潜在的经济效益进行分析。
B、主要假设前提：
没有自然及社会环境的变化；房地产开发按现行的法律、标准、政策来执行；报告中所涉及的利率等财务内容一律按照报告撰写日为基准；报告中所涉及的物业售价均为当时当地房地产市场均价，由于售价是市场上最敏感的因素之一，还有待于产品投放市场时所确定价为准。
C、本报告是本着严谨认真的态度在严格的市场调研的根底上完成的，仅供投资者进行决策参考。
D、通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原那么，方案二具有很强的适应性和广阔的开展前景。
并且，方案二的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，工程盈利水平高，并且抗风险性能比拟强，具有很强的可行性。
E、两种开发方案的财务指标汇总
经济指标
方案A
方案B
工程总投资
23236
26767
工程总销售收入
34149
38196
利润总额
9035
11328
税前投资利润率
38.88%
45.74%
财务内部利润率
52.32%
64.4%
盈亏平衡点销售率
75.33%
71.78%
工程单位本钱
1942
2078
工程销售价格
2700
3080
F、两种开发方案的配置
配置情况
方案A
方案B
电梯
普通
名牌
门、窗
普通
高档
楼地面
水泥压光
高档地面砖
建筑外墙
高级防水涂料
精品外墙转
卫生间、厨房装修
简装
精装
防盗门
高级防水涂料
精品外墙转
采暖
集体供暖铝合金散热片
集中供暖地热
物业管理
一般物业管理
封闭式物业管理
园林景观
普通绿化
园林景观
一、工程概况
1、地理位置：
工程位于临西七路和水安路的交汇去，东西两边分别毗邻蒙山大道与工业大道，处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的商圈内。
2、社区规划
本工程规划总用地面积为公顷，其中小区建筑面积为万平方米，建筑密度为15%，容积率，绿化率56.6%。
3、交通情况
工程周边临近多条交通大道交通十分方便，并且8、2、36路公
交车可以直达工程小区内部。
4、配套情况
工程位于多个生活小区内，居住气氛比拟浓厚，其周边有欣琦幼儿园、商城实验小学、兰山一中等教育单位，并且菜市场、银行、超市、医疗门诊等商业网点聚集，配套设施非常完
二、市场分析
1、社会经济
临沂位于山东东南部，是一个正处于腾飞阶段的成长型城市，近几年其经济开展迅速，固定资产投资增长较快，城市建设和根底设施改造取得了比拟大的进步。
2004年，临沂市实现GDP1012亿元，在全省位列第七，并在全国老区中率先实现了人均GDP过万元。
临沂区位优势非常明显：
距黄海海口的只有100多公里，东靠日照港、岚山港和连云港；京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路等铁路大通道在临沂市境内纵横交错，构成了一个非常便捷的陆海空立体交通主干网，加上不断完善的现代化通讯网，使得沂蒙大地对外联系的时空距离大大缩短，客流、物流、资金流、信息流在这里纵横交汇，内外双向互动，辐射面非常广，一个大开放、大交融、大开展的格局已经初步形成。
2、房地产行业
房地产业在临沂一直作为朝阳产业，近几年临沂市房地产开发完成投资和年度新开工面积保持稳健增长态势，投资结构继续改善，开发到位资金比拟充足，商品房价稳中趋升，市场销售形势平稳，根本处于健康开展阶段。
临沂市2002年底的城市化水平是％，按照临沂市政府确定的城市化目标到2021年，全市城市化水平要到达50％以上，这需要向城镇转移农业人口237万人，同时临沂城城市人口由现在的70多万人要开展到2021年的100万人。
按人一套房，每套100平方米计算，2005年到2021年的10年里全市每年将需新建住宅500万左右平方米，临沂城每年需新建住宅70万平方米左右，但根据2002年全市住房新开工面积113万平方米（不包含平房建设），临沂城53万平方米的情况来看，离城市化的要求还有相当差距，县城和建制镇的差距更大。
并且临沂市政府最近又提出把临沂城建设成为鲁南苏北区域特大中心城市，这为房地产业翻开了广阔的开展空
间。
三、开发模式
1、用地主要经济技术指标表
工程
指标
单位
规划总用地
公顷
其中
居住组团用地
公顷
非配套公建用地
公顷
小区建筑面积
万平方米
其中
小高层住宅面积
万平方米
高层住宅面积
万平方米
共建建筑面积
万平方米
居住总户数
800
户
居住总人数
2579
人
人口毛密度
388
人/公顷
人口净密度
648
人/公顷
建筑密度
15
%
容积率〔不含二期商业〕
绿地率〔不含二期商业〕
%
平均层数〔不含二期商业〕
层
非配套共建面积
万平方米
停车位〔不含二期商业〕
899
其中
地下车库
899
地上车位
2、方案A、B的配置
配置情况
方案A
方案B
电梯
普通
名牌
门、窗
普通
高档
楼地面
水泥压光
高档地面砖
建筑外墙
高级防水涂料
精品外墙转
卫生间、厨房装修
简装
精装
防盗门
高级防水涂料
精品外墙转
采暖
集体供暖铝合金散热片
集中供暖地热
物业管理
一般物业管理
封闭式物业管理
园林景观
普通绿化
园林景观
3、开发策略
（1）工程的入市时机
本报告假设在报告撰写后数日内工程进入前期开发阶段，在年底工程进入试营销阶段，在来年的现在楼盘进入热销阶段。
（2）工程的开发节奏
工程分两期开发，在工程建设中要合理控制建设进度力争使工程的建设与销售方案相符。
，
〔3〕工程本钱控制
工程在资金的使用上，要合理安排，在确保工程质量的根底上尽量减少工程的财务压力，在资金控制上，以设计为重点。
以主动控制为主，通常情况下，工程投资控制的标准就是投资〔预算方案。
〕
四、本钱费用
2、本钱费用构成
〔1〕土地出让费用
土地费用主要包括土地购置费、土地契税、拆迁补尝费、城市综合开发费等。
？
？
？
？
〔2〕前期工程费
前期工程费主要包括：
开发工程的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘查以及“三通一平〞等土地开发工程费支出。
〔3〕建筑安装工程费
建安工程费是指直接用于工程建设的总本钱费用，主要包括建筑工程费〔结构、建筑、特殊装修工程〕、设备及安装工程费〔给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装〕以及室内装修费用。
〔4〕根底设施配套费用
根底设施配套费又称红线内工程费主要包括工程的供水、排水、排污、绿化、供热、小区道路建设等。
〔5〕公共建筑配套费用
公建配套工程主要是指小区内的会所、幼儿园等，不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的费用。
〔6〕不可预见费用
不可预见费用主要包括备用金〔不含工料价格上涨备用金〕、不可预见的根底或是其他工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。
〔7〕管理费用
主要内容包括：
公司经费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、管理人员工资等。
按〔土地使用权出让金及征地费+前期工程费+房屋开发费〕×3%。
〔8〕销售费用
销售费用是指开发建设工程在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
〔9〕财务费用
财务费用是指为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款利息和其他财务费用。
本钱构成表
序号
工程
合计（万元）
单位本钱〔元/平方米〕
方案A
方案B
方案A
方案B
1
土地本钱
5578
5578
524
524
2
前期工程费
2130
2130
200
200
3
建安工程费
12004
13245
891
998
4
公建配套费
960
1040
90
98
5
不可预见费用
755
821
70
77
6
管理费用
429
456
40
43
7
利息费用
684
755
64
71
8
销售费用
696
742
63
67
总计
23236
24767
1942
2078
1、销售单价确实定
〔1〕市场比拟法
技术路线、可比实例的选取
方案A售价〔均价〕市场比拟法综合修正系数表单位：
〔元/平方米〕
工程名称修正因素
张王庄小区
后园
馨园小区
北园小区
园中苑
河畔花园
成交〔预期〕价格
1
2600
2800
3200
交易情况修正
1
1
1
1
交易时间修正
1
区域因素修正
1
个别因素休整
1
所占比例
1
本工程的相对价格
2822
2751
3100
2639
方案B售价〔均价〕市场比拟法综合修正系数表单位：
〔元/平方米〕
工程名称修正因素
张王庄小区
宋王庄小区
同心小区
沂河花园
成交〔预期〕价格
1
3500
3000
3588
交易情况修正
1
1
1
1
交易时间修正
1
区域因素修正
1
个别因素休整
1
所占比例
1
本工程的相对价格
2822
3333
3092
3252
〔2〕本钱法
本钱法定价主要是从工程开发本钱的角度对目标工程进行定价，主要思路是工程开发的各种本钱费用、税费等累加后再加上开发商一定的预期利润之和。
本钱法所确定的销售价格一般作为工程的销售底价。
方案A本钱法定价
P=1942×（1+30%）=2525〔元/平方米〕
结合市场比拟所确定的2822元/平方米的市场上限价格，我司建议方案A销售单价为2700元/平方米
方案二本钱法定价
P=2078〔1+30%〕=2701〔元/平方米〕
结合市场比拟所确定的3220元/平方米的市场上限价格，我司建议方案A销售单价为3080元/平方米
工程的总销售收入表
工程
数量
单价（万元）
总额（万元）
方案A
方案B
方案A
方案B
住宅
10.65（万平方米）
28755
32802
地下车库
899（个）
6
6
5394
5394
总计
34149
38196
五、两方案的经济技术分析
1、工程的盈亏平衡表
盈亏平衡点。
影响本工程住宅出售税前利润的主要因素主要为建筑工程投资、住宅的出售价格等。
这些因素受政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本工程的经济利益。
盈亏平衡点就是上述因素向不利的方向变动，到达工程的利润为零时的临界点。
工程的盈亏平衡分析表
因素
建安投资
工程销售总价
销售率
方案A
方案B
方案A
方案B
方案A
方案B
因素现在估算值
23236
24767
34149
38196
100%
100%
因素盈亏平衡点的变化
38.90%
45.70%
-25.22%
-28.22%
-25.67%
-28.22%
因素盈亏平衡点值
32275
25724
27417
75.33%
71.78%
2、工程的敏感性分析
影响本工程财务效益的主要不确定因素为开发本钱、售价水平、销售率、建设周期等因素，据市场预测，开发本钱中最有可能发生波动的变化的是建筑工程投资和销售价格，通过分别对建安投资和销售价格分别上下波动5%、10%、15%的分析发现，方案A对销售价格反映比拟灵敏，方案A、方案B对建筑投资的反映都比拟灵敏，所一在设计与工程建设阶段应加强头投资的控制。
3、工程的风险分析
〔1〕政策风险
最近国家面对新一轮的房地产热出台了一系列的政策，比方“121文件〞、“〞等，同时近来银行又提高了利率，在房地产的致命点——资金、土地上进行了调控，这些因素增加了当前房地产开发的本钱，种种迹象说明国家新一轮的宏观调控还可能继续。
〔2〕市场风险
本工程的市场风险主要在于当地的竞争楼盘与潜在的竞争楼盘和消费者对工程的认可度，调研发现，工程周围正在销售的楼盘不是分多，这对工程的推出提供了一个比拟好的时机；但调研后的数据分析结果显示，工程周围的消费者所能接受的价位主要在1500元/平方米-——1800元/平方米，同时对本工程位置有64%的被访者认为一般，所以工程所面临的市场风险主要在工程本身的定位。
〔3〕财务风险
从工程的盈亏平衡分析中可以发现，两个方案的销售率的盈亏平衡点分别高达75.33%和71.78%，都超过了警戒线〔70%〕，这可能与工程早期开发中对根底设施投入过多有关，或与本工程的定价保守有关，但还也说明了工程存在很大的销风险。
工程建议
通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原那么，方案二具有很强的适应性和广阔的开展前景。
并且，方案二的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，工程盈利水平高，并且抗风险性能比拟强，具有很强的可行性。
合计
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
第九季度
第十季度
34149
28775
5775
5396
23236
序号
工程
合计
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
第九季度
第十季度
1
现金流入
38196
住宅收入
32802
车库收入
5394
2
现金流出
建设投资
24767
营业税及附加
0
0
土地增值税
利润总额
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