上海酒店式公寓市场专题研究报告.docx
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上海酒店式公寓市场专题研究报告
2007年上海酒店式公寓市场专题研究报告87页-8M
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上海酒店式公寓市场专题
研究范围
定义：
统一经营，不分割产权销售特点：
提供最好的服务，品质较高包装：
品质，服务定义：
一般分割产权销售，可商可住SOHO商住两用（偏办）特点：
功能与服务更偏向与办公包装：
区位，低总价，多功能多用途为诉求定义：
产权属于小业主，注重居住功能特点：
小业主自主经营，难以保证品质包装：
以小户型打造低总价，高回报为诉求点定义：
分割销售产权，再由酒店统一经营管理产权式酒店特点：
小业主收取稳定回报，但无使用权包装：
低总价，稳定回报为主诉求酒店式公寓（偏住）服务式公寓
整体市场
历年酒店式公寓产品供求情况
500000450000400000350000300000250000200000150000100000500000
16
16
74
7
8
181614121086420
2001
2002
2003
2004
2005
2006项目个数
酒店式公寓供应面积（㎡）
酒店式公寓需求面积（㎡）
历年酒店式公寓产品成交情况分析（占同期商办性质商品房、住宅比例）
350000030000002500000200000015000001000000500000020012002200320042005200650000000
酒店式公寓需求面积（㎡）商品住宅销售面积（㎡）
商办产品需求面积（㎡）
历年酒店式公寓产品成交价格情况分析（与同期住宅对比）
2500020000150001000050000200120022003200420052006
酒店式公寓均价（元/㎡）
内环内住宅均价（元/㎡）
200120022003200420052006
市中心—向外扩散—无明显特征
（烂尾改建—新建）
区域市场
浦东
浦东区域特点
中高档产品统一经营外籍商务人士
浦东个案分布
浦东开盘时间
销售周期短，市场销售情况较为理想。
陆家嘴
20072007200620052005200420032002200120042003200220012006
世纪公园
中远行家
国际金融家
2335
互欣商务酒店
浦东面积分布
面积范围在23-126㎡之间，不同面积段满足不同客层的需要。
陆家嘴
1401201001008060402006656403020881127460681006880606540120100126
世纪公园
10070
65
502330
0
中远行家
国际金融家
2335
互欣商务酒店
浦东价格走势
陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高
陆家嘴
3500030000250002000015000100005000020012002200320042005住宅20062007160001400012000100008000600040002000020012002200320042005住宅20062007
世纪公园
酒店式公寓
酒店式公寓
浦东客源
投资客占有绝对比例，本区域适合打造小面积投资型产品。
5%20%
55%25%95%
自住
投资
外籍商务客
旅游客
本地工作人员
浦东投资回报
14%12%10%8%6%4%2%0%2003年一年期贷款基准利率世纪公园区
域投资回报率2007年陆家嘴区域投资回报率%%%%%%
陆家嘴
售价区域内均价2003年（2003年）区域内均价2007年（2007年）1100018000租金投资回报率%%区域内均价2003年（2003年）区域内均价2007年（2007年）
世纪公园
售价1000015000租金投资回报率%%
浦东
市场展望
由于浦东的特殊区位和强大的产业支撑，业支撑，区域市场有充足的客源保障，因此区域酒店式公寓市场的前景良好。
良好。
长宁（古北）
长宁区域特点
高品质高租金传统富人区
长宁个案分布
兆丰园林天下
延安路高架
长宁开盘时间
区域内以高档住宅为主，从04年开始有酒店式公寓产品
2007200620052004200320022001
长宁面积分布
古北区域内以中大面积为主
300250200150100500
267
24211586
169125635557110
50
49
长宁价格走势
区域内总体价格走势平稳，酒店式公寓价格比同期住宅价格高10%-15%
300002500020000150001000050000
2002年年
2003年年
2004年年
2005年年
酒店式公寓价格
2006年年
2007年年
住宅价格
长宁客源
传统富人区，以海外华侨为主要客源,多以自住为主要需求。
25%
20%
20%
75%60%
自住
投资
外籍商务人士
海外华侨
本地客源
长宁投资回报
%%%%%%%%%2003一年期贷款基准利率（%）2007投资回报率
售价2003年2003年区域均价）（区域均价）2007年2007年区域均价）（区域均价）1500026000
租金
投资回报率%%
长宁
市场小结
区域发展成熟，区域发展成熟，具有稳定的客源支撑，适合开发酒店式公寓产品。
适合开发酒店式公寓产品。
黄浦
黄浦区域特点
•地段优势
••旅游、商务
•南北分化
黄浦个案分布
北黄浦
南黄浦
黄浦开盘时间
•集中于2001年-2004年
北黄浦
2007200620052004200320022001中福世福汇天赐公寓中福大厦2007200620052004200320022001新世纪大厦
南黄浦
赛元大厦
中福花苑青年汇
黄浦面积分布
•小面积户型为主•北大南小
北黄浦
140120100806040200中福世福汇天赐公寓中福大厦3438395598124120100806040200世纪大厦3358
南黄浦
101
383837
赛元大厦
中福花苑青年汇
黄浦价格走势
•北黄浦：
价格领先于住宅类物业。
•南黄浦：
低品质，价格上升慢于住宅。
北黄浦
300002500020000150001000050000年份2000200120022003200420052006单价（元/平方米）
2000015000100005000
南黄浦
单价（元/平方米）
酒店式公寓住宅
0年份2000200120022003200420052006
黄浦客源
购买客源
租赁客源
15%
投资自用
30%40%外籍大陆港台
85%
30%
黄浦投资回报
%%%
投资回报率与银行利率的对比
•北黄浦：
酒店众多，竞争激烈，但需求大，收益率稳中有升。
•南黄浦：
户型面积小，提高了单位租金水平，回报率较高。
北黄浦（天赐公寓）
售价开盘售价目前二手售价2400025000租金投资回报率%%%%
%%%%2004年2005年2006年2007年
银行贷款利率
天赐公寓回报率
赛元大厦回报率
南黄浦（赛元大厦）
售价开盘售价目前二手售价1200016000租金投资回报率%%%%
黄浦区域小结
•北黄浦：
土地稀缺，难介入。
•南黄浦：
轨道、世博，发展前景良好。
北区—闸北、虹口、杨浦
区域特点
分布特征明显以办公用途为主物业档次较低出租率85%以上
个案分布
四川路
大连路
开盘时间
不夜城
开盘时间分散低总价导致销售持续期较短不夜城
2007200620052004200320022001
四川路
大连路
四川路
大连路
面积分布
不夜城
30-80㎡1R低总价小面积产品为主不夜城
250200150100500
303835434526373544533437309060708261627949129103667760137195
四川路
大连路
价格走势
开盘时间分散低总价导致销售持续期较短
20000不夜城180001600014000120001000080006000400020000200020012002200320042005200620072008
1400020000四川路18000120001600010000140001200080001000060008000600040004000200020000020012002200320042005200620072008
大连路
2003
2004
2005
2006
四川路
大连路
客源
不夜城
办公替代居住
100%80%60%40%20%办公用居住用
95%
投资
自用
0%不夜城四川路大连路
投资回报
区域不夜城价格开盘售价二手售价开盘售价二手售价开盘售价二手售价售价14000135009000117001000016000租金投资回报率%%%%%%
回报率普遍偏低
大连路
四川路
%%%%%%%%20032007
投资回报率（不夜城）投资回报率（四川路）投资回报率（大连路）贷款基准利率
市场小结
区域特征明显起步较晚，发展依托交通
地域属性决定低租金缺乏投资潜力
徐汇区
区域特点
豪华高档顶级商圈人文环境外籍人士
个案分布
衡山路
徐家汇
面积分布
衡山路
徐家汇酒店式公寓偏向居家型，2R集中在90110㎡，3R集中在130-160㎡。
衡山路区域的户型面积较大，比较集中在200㎡左右。
徐家汇
180160140120100806040200157130162156350300250200909062566015010044
徐汇御苑
徐家汇
衡山路
320
196216
500
东亚公寓
87
芝大厦（衡山路41号）
尊园
永
新城
嘉汇国际
兆丰帝景苑
开盘时间
衡山路
区域酒店式公寓集中供应在03年、06年。
徐家汇
徐家汇
衡山路
2007年12月2006年12月2005年12月2004年12月2004年1月2003年1月2002年1月2001年1月
尊园永新城嘉汇国际兆丰帝景苑徐汇御苑
2006年12月2005年12月2004年12月2004年1月2003年1月2002年1月2001年1月
东亚公寓芝大厦（衡山路41号）
价格走势
衡山路
徐家汇由于地段属性相似，高档公寓集中，价格高，住宅与酒店式公寓价差不大；而衡山路由于其酒店式公寓豪华定位高端，其价格远远高于周边住宅价格。
徐家汇
徐家汇区域
30000
单价（/
衡山路区域
单价（/
25000200001500010000
）
5000020022003200420052006
）
40000350003000025000200001500010000500002003200420052006
客源
衡山路
投资可客是主要的购买客源；外籍人士成为区域最主要的租赁客源，并且非常稳定。
购买客源
10%5%40%30%10%5%90%欧美人士日韩东南亚港台及外籍华人本市其他
徐家汇
租赁客源
10%投资自用
投资回报徐家汇、衡山路区域的酒店式公寓的投资汇报率在％%之间，较高。
衡山路
徐家汇
徐家汇
兆丰帝景苑开盘售价目前二手售价
%%%%%%%%2003回报率2007同期贷款利率%2003
衡山路
租金投资回报率%%%%
%%
售价1900024000
%
芝大厦开盘售价目前二手售价
%%%
售价3000032000
租金投资回报率%%%%
%
%%
2007同期贷款利率
回报率
总结
徐汇区的酒店式公寓投资回报较高，中心区域在%-9%之间。
依托众多外籍人士，以及成熟繁华的商业氛围，浓厚的人文底蕴，区域未来酒店式公寓整体发展看好。
静安寺
区域特点
二号线海外华人群居户型精简出租率高
个案分布
世纪时空
美丽园公寓
面积分布区域酒店式公寓类型多样，即有40-80㎡小户型，也有140㎡左右的大户型。
2501982001481501009050530
协和丽豪美丽园世纪时空爱俪轩国际丽都公馆
140
80
70
49
53
43
开盘时间
区域酒店式公寓集中供应在03年-04年。
2006年12月
2005年12月
2004年12月
2004年1月
2003年1月
2002年1月
2001年1月
协和丽豪美丽园世纪时空爱俪轩国际丽都公馆
价格走势随着05、06年静安四季苑、经典茂名等高档楼盘的推出，住宅价格一度超过了酒店式公寓的价格。
35000
单价（/
300002500020000150001000050000200120022003200420052006
）
客源镇宁路、静安寺区域的酒店式公寓及高档公寓聚集了很大一部分港台地区人士。
一部份小面积酒店公寓也吸纳了一部分高级
白领。
15%15%35%投资自用30%20%85%港台人士外籍华人高级白领（国内）其他
投资回报静安寺区域的酒店寺公寓的租金回报，以协和丽豪为代表的集中在6％－7%左右。
但具备鲜明特色的国际丽都公馆投资回报率却达到了%。
协和丽豪开盘售价目前二手售价
%%%%%%%%2003回报率2007同期贷款利率%%
售价2200024000
租金投资回报率%%%%
%%
国际丽都公馆开盘售价目前二手售价
%%%%%%%%%%%
售价2600028000
%
租金7
投资回报率%%
%
%
%
2005回报率同期贷款利率
2007
总结
静安寺附近大部分酒店式公寓投资回报率不高，基本在6%－7%之间，只有极少部分特色鲜明的酒店式公寓项目有比较高的回报率，达到9%以上，如“国际丽都公馆”。
区域未来普通酒店式公寓市场介入的可行性不大，除非在产品、服务上有突出的特色。
北静安、普陀
北静安、北静安、普陀区域特点
位于上海传统市中心区域。
位于上海传统市中心区域。
酒店式公寓较少，分布较为分散。
酒店式公寓较少，分布较为分散。
酒店式公寓档次普遍不高。
酒店式公寓档次普遍不高。
区域整体租售情况理想。
区域整体租售情况理想。
北静安、北静安、普陀个案分布
普陀
绿地世家
圣天地
大众河滨丽都新贵君悦静安
蓝朝部落
北静安、北静安、普陀开盘时间
区域内酒店式公寓大多在2002年区域内酒店式公寓大多在2002年2002及2003年开盘。
2003年开盘。
年开盘
普陀北静安
2007200620052004200320022001
大众河滨（星光名门）绿地世家圣天地
2007200620052004200320022001
君悦静安同济佳苑丽都新贵蓝朝部落
北静安、北静安、普陀面积分布
区域内酒店式公寓主力面积为40-70平米左右。
40-70平米左右。
平米左右
普陀
80706050403020100
大众河滨（星光名门）绿地世家圣天地
北静安
2001801801605114012010080602140200
君悦静安同济佳苑丽都新贵
6863
41
42
74557033
24
蓝朝部落
北静安、北静安、普陀价格走势
区域内酒店式公寓价格基本比住宅价格高，并且增长势头相当。
宅价格高，并且增长势头相当。
普陀
25000
北静安
2000015000100005000020022003住宅均价20042005酒店式公寓均价
20000150001000050000200120022003住宅均价200420052006
酒店式公寓均价
北静安、北静安、普陀客源
区域内投资客比例较大，区域内投资客比例较大，而实际使用者以国内客源为主。
用者以国内客源为主。
20%
95%
80%
投资
自用
境外
国内
北静安、北静安
、普陀投资回报
%%%%%%20022002年投资回报率（北静安）一年贷款基准利率20072007年投资回报率（普陀）
北静安
售价开盘售价目前二手售价700019000租金投资回报率%%%开盘售价目前二手售价
普陀
售价1100016000租金投资回报率%%%
北静安、北静安、普陀市场展望
由于本区域处于上海传统市中心区域，人文底蕴有限，目前酒店式公寓基本无高端客源，但由于交通便捷，地段良好，因此较适合办公性质的SOHO型产品。
成功个案
兆丰帝景苑
基本情况位产置：
肇嘉浜路999弄，徐家汇公园对面品：
1栋25层的高层建筑，112套，56-156㎡
经营方式：
统一经营，上海毅德投资顾问有限公司装修配备：
43寸等离子彩电、分体式空调、微波炉、1滚筒式洗衣机、烘干机、电冰箱、宽带等设备
提供服务：
商务服务、报刊订阅、代购物品、预定机票、叫车服务、机场接送等。
配备大型会所，包括中西餐厅、会议室、健身房、游泳池等。
户型1R2R3R
面积（㎡）5671-86156
月租金（美金/套）16002000-25003000-3500
日租金（元/套）500-600650-7001388
成功要素：
白金地段统一经营硬件配套完善服务
芝大厦（衡山路41号）
乌鲁基本情况齐路位产置：
衡山路41号。
品：
1栋25层的欧式建筑，166套，87-196㎡，最大550㎡。
木
本
经营方式：
统一经营，德国物业管理公司（KempinskiHotels&Resorts）酒店式管理，103年开始带租约销售。
装修配备：
顶级建材，欧洲进口豪华家具，奢华装饰。
提供服务：
管家、礼宾、安保服务。
（㎡2R3R式87-110160-186550
租（套3000-40005000-600012000
成功要素：
高尚地段统一经营极致奢华
失败个案导致因素
失败个案因素：
缺乏经营管理客源定位不明确品质较低地域因素
开发区域推荐
•高端客源•投资回报•市政配套
一二三
•徐汇、浦东•古北、北卢湾、北黄浦•南静安、中山公园•其他区域
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