青岛国际贸易中心建设项目可行性研究报告.docx
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青岛国际贸易中心建设项目可行性研究报告
青岛国际贸易中心
可行性研究报告
附图：
1、总平面布置图
2、西立面图
3、北立面图
4、沿海岸鸟瞰图
附件一：
1、青岛国际贸易中心A区投资与经济分析报告
2、青岛国际贸易中心B区投资与经济分析报告
3、青岛国际贸易中心C区投资与经济分析报告
附件二：
1、青岛中某某能置业有限公司营业执照
2、青岛中某某能置业有限公司房地产开发资质证书
3、青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸[2006]311号）
4、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（青规用地字[2006]22号）
5、《中华人民共和国房地产权证》（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）
第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称：
青岛国际贸易中心
二、建设地址：
青岛市市南区香港中路8号
三、建设单位：
青岛中某某能置业有限公司
四、建设单位基本情况
青岛1111置业有限公司注册成立于2005年9月22日，是由青岛11实业股份有限公司和1111产业（集团）有限公司共同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市1111二路57号，法定代表人为司荣彬，注册资本1亿元人民币。
公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有一大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验……。
五、项目建设规模及主要内容
青岛国际贸易中心总占地面积18229.2平方米，规划总建筑面积33.7万平方米，其中：
地上建筑面积26.5万平方米，地下建筑面积7.2万平方米。
青岛国际贸易中心由A区、B区、C区三组建筑构成，其中：
1、A区：
位于山东路111号，占地面积5067.7平方米，规划建筑面积10.52万平方米，其中：
商业裙房1.32万平方米（1～5层），五星级酒店服务产权式国际公寓5.6万平方米（6～40层），五星级产权式酒店1.6万平方米（41～50层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2万平方米。
2、B区：
位于香港中路111号乙，占地面积6494.8平方米，规划建筑面积11.2万平方米，其中：
商业裙房1.44万平方米（1～5层），甲级写字楼2.08万平方米（6～18层），五星级产权式酒店5.12万平方米（19～50层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2.56万平方米。
3、C区：
位于东海西路111号，占地面积6666.7方米，规划建筑面积11.98万平方米，其中：
商业裙房1.44万平方米（1～5层），商务住宅和公寓7.9万平方米（6～42层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2.64万平方米。
六、项目总投资及资金来源
1、项目总投资
初步测算，项目建设总投资为287996.82万元，其中：
土地成本95568万元，建筑安装工程费用152140.12万元，其他费用22101.45万元，预备费用5227.25万元，建设期利息12960万元。
分区计算投资，A区建设投资为92444.97万元，B区建设投资为102485.07万元，C区建设投资为93066.78万元。
2、资金来源
项目建设所需资金287996.82万元，拟通过以下渠道筹集：
（1）建设单位青岛中某某能置业有限公司自筹资金110000万元；
（2）申请银行贷款或信托贷款100000万元；
（3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金77996.82万元。
七、经济技术指标
主要经济技术指标汇总表
序号
项目
单位
总指标
A区指标
B区指标
C区指标
1
占地面积
平方米
18229.2
5067.7
6494.8
6666.7
2
建筑面积
万平方米
33.70
10.52
11.2
11.98
3
建设总投资
万元
287996.82
92444.97
102485.07
93066.78
4
销售收入
万元
553500
184100
191200
178200
5
销售税金及附加
万元
30442.5
10125.5
10516
9801
6
土地增值税
万元
68139.31
24169.49
22187.92
21781.9
7
销售利润（税前）
万元
144781.37
49996.04
48363.01
46422.32
8
税后利率
万元
97003.52
33497.35
32403.22
31102.95
9
投资利润率
%
50.27
54.08
47.19
49.88
10
投资利税率
%
84.50
91.18
79.10
83.82
11
所得税后财务内部收益率
%
24.64
28.09
23.94
23.59
12
所得税后投资回收期
年
3.16
3.12
3.2
3.17
13
所得税后财务净现值（IC=10%）
万元
44061
16269
14132
13459
14
所得税前财务内部收益率
%
36.69
41.36
34.75
34.18
15
所得税前投资回收期
年
2.89
2.84
2.94
2.90
16
所得税前财务净现值（IC=10%）
万元
79696
28575
26035
24885
第二节可行性研究报告编制依据
一、《投资项目可行性研究指南》（试用版）
二、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）
三、《房地产开发项目经济评价方法》
四、《山东半岛城市群总体规划》
五、《青岛市城市总体规划》
六、青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸[2006]311号）
七、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（青规用地字[2006]22号）
八、《中华人民共和国房地产权证》（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）
九、建设单位提供的其他资料
第三节项目建设的背景和必要性
一、项目建设的背景
按照1111的通知精神，1111青岛111疗养院将第1111区内约2公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛1111置业有限公司以9亿元中标，2005年9月26日，1111与青岛1111能置业有限公司签定了“11土地使用权转让合同”，将该宗土地使用权转让给青岛1111置业有限公司。
2006年3月9日，青岛市规划局以青规函业字[1111]1111号文，下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。
2006年7月15日，青岛市规划局核发了该项目的《建设用地规划许可证》（青规用地字[211111）；2006年7月29日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的《房地产权证》（青房地权市字第1112611、第11671号、第116267211号）；2006年8月3日，青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸[211]31111号）对该项目予以核准立项。
由此，青岛中某某能置业有限公司决定利用该地块地处青岛CBD中心的优势，建设集办公、酒店、公寓、住宅、商场等于一体的商务综合性建筑——青岛国际贸易中心。
二、项目建设的必要性
1、符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划
《青岛市城市总体规划》中提出：
沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主“城市主中心”，并作为青岛市的中心商务区。
“十一五”期间，青岛市市南区将进一步明确东部、西部两个功能区以楼宇经济为主的经济形态，严格控制土地使用方向，提高土地集约利用强度和单位土地产出效益，大力发展楼宇经济。
预计在未来5年里，集中建成一批智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，同时对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程，预期新增商务楼宇面积120万平方米；以产业联动、产业互补为主导，以适当的激励政策为辅助，引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群，东部重点突出金融、总部、贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专业特色；完善楼宇税源综合服务，确保楼宇企业税收及时、按量落地，到“十一五”末，全区税收过千万元的楼宇争取达到40座，楼宇税收占全区总税收超过60%；引导楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，使楼宇成为总部聚集地，预期全区楼宇企业总数达到1万家，总部型企业达到500家。
因此，青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，发挥企业的集聚效应，符合青岛市发展楼宇经济的规划。
2、有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣
所谓楼宇经济，是指建筑所能带来的经济效益。
据统计，在一座楼宇所能带来的全部收益中，建设成本占2%，运营成本占4%，而其余94%的现金流全部产生于办公过程。
“楼宇经济”是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态，以商务楼为载体，通过招商引资，开发、出租楼宇引进商务企业，从而引进税源，带动区域经济发展。
也就是说，楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。
拟建的青岛国际贸易中心集写字楼、酒店、商业、公寓等于一体，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业的繁荣发展，创造出十分可观的楼宇经济效益。
3、符合青岛市中央商务区（CBD）的建设规划
青岛作为省一级的商务中心区，凭借全省发达的交通网络及周边制造性企业的汇集，其经济发展能力向西可辐射山东半岛，向东可与日本、韩国等东亚国家发展互惠性商贸往来，已具备了建设青岛CBD的条件。
沿着海岸线的走向，青岛中央商务区将以东部商务区为主中心，西部商圈为副中心，而将连接东西的中部地区作为预留区。
东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路、南京路、山东路的部分地区，已经规划作为CBD中心，并且已经建成了近300万平方米，楼宇经济在最初商业区的打造过程中起到了关键性的接纳作用。
对主CBD区要做进一步的细部规划，合理安排，提高单位土地的利用率，创造条件，更多地拆楼拆墙建绿，增加城市中心区绿地面积，以达到“显山、露海、透绿”的景观效果，为商务区创造更为宜人的外部环境。
拟建的青岛国际贸易中心位于香港中路11号，地处青岛CBD的中心地带，地理位置得天独厚，在此规划建设写字楼、酒店、商场、公寓，完全符合青岛市中央商务区（CBD）的建设规划。
第二章市场需求分析
第一节青岛市概况
青岛市地处山东半岛南部，位于东经119º30′～121º00′、北纬35º35′～37º09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。
全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。
2005年末全市总人口740.9万人，其中：
市区265.43万人，所辖五市（县级）475.47万人。
青岛市是中国东部重要的经济中心城市、沿海开放城市和港口城市，是国家计划单列和国家级旅游城市，也是中国北京2008年奥运会唯一的伙伴城市，同时是中国8个国际会议城市之一和中国最佳人文居住城市之一。
胶济铁路、流亭国际机场和深水的港口码头，组成了连接世界各地水、陆、空的交通网络，交通大环境十分优越。
青岛城市定位发展的目标是：
全国重点中心城市和国际知名特色城市。
2005年，青岛市围绕建设全国重点中心城市和世界知名特色城市的目标，进一步加强宏观调控，努力克服经济发展中的各种矛盾和困难，促进了全市经济的
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