南京新街口项目考查分析报告.docx
《南京新街口项目考查分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京新街口项目考查分析报告.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
南京新街口项目考查分析报告
南京新街口项目考察分析报告
公司领导：
我部于2007年9月5日对南京新街口商业项目（以下简称“项目”）进行了考察，现将考察情况与相关分析汇报如下：
一、项目综述
项目位于南京白下区王府大街、石鼓路口。
项目地块系上海泰龙房产发展有限公司于2005年9月10日通过国有土地拍卖方式获得，地块共分两块，具体参数如下：
A地块
C地块
综合
面积指标
占地面积
11286
实际出让面积
11286
容积率
6
建筑面积
73359
53457
126816
规划要求
绿地（平米）
3000
建筑密度
40%
35%
38%
建筑限高（米）
100
100
规划用途
商业、办公、酒店式公寓
出让年限
商业办公40年，酒店式公寓65年
其它要求
酒店式公寓面积占比小于25%；A地块可不限高度，但建筑密度须调低为35%，平均层高小于4米
价格
出让金（万元）
34400
17600
52000
对应楼板价（元/平米）
4689
3292
4100
据泰龙方面介绍：
1.项目公司已获得C地块土地证，A地块在契税缴齐后即刻办理土地证。
2.项目公司计划打造“中华第一楼”，获市府同意（宁府办文（2006）496号），目前正与规划部门研讨，落实最终方案。
二、商圈情况分析
新街口位于南京市中心，由中山东路、汉中路、王府大街、石鼓路、淮海路、洪武南路合围而成，面积平方公里，是中国第三大商业街。
商业密集度全国第一，共有包括新百、中央、金鹰、大洋百货等在内的大小商家1600余户。
新街口的核心优势在商业零售，商业和休闲娱乐所占比重超过62%，日客流量40～50万人次，节假日超过100万人次，辐射苏浙皖三省10多个地级市。
2006年零售总额超过180亿，居全国商业街之首。
新街口客流主要集中在中山东路、中山南路、洪武路、淮海路合围地段——即包括中央和新百在内的东南片商圈。
中山南路西侧的东方商城和大洋百货客流量略有逊色，但由于是地铁上盖商业，客流量仍然较为可观。
与项目一街之隔的金鹰购物广场，开业之初曾因地段劣势人气较淡，后经多年经营调整，逐渐带动了人气，成为新街口知名度较高的购物场所——主要得益于将经营重点放在高端品牌，引入众多国外知名品牌，成功吸引了一定的白领阶层消费群。
三、房产市场调查分析
1.商业物业价值评估
新街口商业物业的市场价值受地段影响明显。
中央百货、新百、大洋百货等知名商场均集中在中山南路两侧和洪武路西侧——新街口地区的主要客流集中地。
本项目所处的为王府大街石鼓路口，在市口上要逊色于以上各主要商场，与处于主干道汉中路王府大街交汇处的金鹰购物广场相比，也有所逊色。
根据德基、万达等大型商场的租赁情况，考虑到经营前期的招商让利，商业物业建成后的预计租金为元/平米/天，销售均价3万/平米。
2.写字楼
新街口商圈可供参考的写字楼物业为国际金融中心、商茂世纪广场、金鹰国际大厦等。
考虑项目的高端定位等情况，写字楼的平均租金可达到4元/平米/天，销售均价18000元/平米。
3.公寓（酒店式公寓）
项目周边的酒店式公寓主要有金鹰购物中心对面的金轮国际广场，距新街口商圈350米的长江路9号，石鼓路的金鹰国际花园，商圈外围的长发中心、城开国际、龙台国际大厦。
酒店式公寓部分建成后的售价有望达到18000元/平米。
4.酒店
南京有五星级酒店10家，对本项目有参考价值的是鼓楼、白下两区的4家——金陵饭店、侨鸿假日、南京古南都和南京中心大酒店。
项目的五星酒店部分的套房预测日租金为1400元，折后实际租金为840元/平米，正常入住率按80％计算，由此推算出的酒店理论价格为18300元。
四、合理转让价格测算
根据市场调硏得到的数据，按照价值风险均衡原则，我们对项目的商业、公寓、酒店、写字楼的比例进行了如下划分：
业态
面积
单价（元/平米）
租金
备注
住宅（酒店式公寓）
31704
18000
考虑到资金压力与风险，公寓的比例安排为25％——规划要求的最大值。
商业
45000
29918
商业面积安排最大化——A地块7层共31600平米，C地块4～5层共13400平米
写字楼
30000
18000
4
新街口核心优势在商业，因此写字楼安排比重并不高%）
五星酒店
20112
18335
综合
22282
综上，本项目物业的预期售价为21200元/平米，考虑到：
1.项目的建造成本9300元/平米（测算详见附表5）。
2.自有资金回报率不低于40％。
则本项目的转让楼板价不宜高于8500元/平米。
附表1：
新街口公寓物业销售情况：
公寓盘名
开盘时间
售价（元/平米）
位置
销售率（截止至2007年8月）
备注
联系电话
金轮国际广场
2006-9-27
19000
金鹰购物广场对面
%
精装标准为3000元/平米
8
长江路9号
2007-6-1
18000
长江路洪武北路
%
毛坯
9
金鹰国际花园（二手存量房）
2003年3月入住
15000（二手）
石鼓路110号
长发中心
2005-4-18
19000
中山东路300号
%
毛坯，层高米
8，9
城开国际
2006-4-18
15000
白下区程阁老巷
%
毛坯
8
龙台国际
2006-2-19
15000
白下区中山东路与延龄巷交汇处
%
毛坯
8
注：
数据引自“365·南京楼市”7月刊、8月刊，已经过电话确认。
附表2：
新街口办公物业租售情况
租金
售价
开盘时间
备注
金鹰国际大厦
14000（二手转让价）
1997-6-1
租赁：
5
出售：
商茂世纪广场
15000（原始售价）13000（二手转让价）
2002-6-30
南京海非写字楼网数据
国际金融中心
（尚未招租，销售人员提供数据）
18500（在售价）
2007-6-20
销售电话2
金轮国际广场
无
15314（在售价）
2006-9-1
销售电话：
8，
注：
（1）部分数据引自“365·南京楼市”7月刊、8月刊，已经过电话确认。
（2）南京海非写字楼网数据已经过电话确认。
附表3：
新街口商业物业租售情况
开盘时间
经营方式
一层租金（元/平米/天）
一楼售价
备注
南京万达购物广场
2002-10
一层已分割销售完毕；二、三层为沃尔玛卖场
45000
网上查找资料
苏宁银河
物业分割出售给小业主
10
租金价格系苏宁公告资料
德基广场
2006-6
商铺只租不售
2～7
各产品商家还给德基进行销售返点，一线品牌返点约30%，二线品牌返点更高
注：
商业物业租售数据较难获得，以上数据均通过网上查询获得。
商业部分租金、售价测算
楼层
与一层的价格比
售价
日租金（元/平米/天）
一层
100%
45000
8
二层
65%
29250
三层
60%
27000
四层
55%
24750
五层
45%
20250
六层
40%
18000
七层
35%
15750
租金、售价分地块核算
A地块
C地块
单层面积
层数
7
4
整体售价（万元）
综合单位售价
27352
日租金（万元）
综合日租金
附表4：
新街口五星酒店经营情况
位置
标房价格（不打折）
扣除各项费用和空置率后的单位租金
建成年代
南京中心大酒店
中山路75号
1280
1992年开业，2002年装修
南京古南都饭店
南京鼓楼区广州路208号
1219
1993年开业2003年装修
南京侨鸿皇冠假日酒店
南京白下区汉中路89号金鹰国际商城七楼
1127
2001年开业2004年装修
金陵饭店
新街口汉中路2号
1535
1983年开业
均价
1290
五星酒店理论售价测算
日租金标准
1600
理论销售价格
17462
经营折扣率
管理费用
55%
入住率
80%
单套面积
86
投资回报率
7%
净租金
附表5：
开发成本核算
单位：
元/平米
业态
面积（平米）
单位建安成本
单位装修费用
开发总成本
备注
住宅（酒店式公寓）
31704
5000
1500
6500
商业
45000
8000
0
8000
写字楼
30000
8000
500
8500
五星酒店
20112
8000
4000
12000
地下车库
20000
6000
0
6000
400个车位
平均建造成本
9324
附件六：
地块航拍图
升级会员 