陕西省延安市某四星级酒店项目可行性报告完整版.docx
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陕西省延安市某四星级酒店项目可行性报告完整版
住宿餐饮业建设项目
说
明
书
编制单位：
二O一一年十一月十五日
第一部分项目总论
1.1.项目背景
1.1.1.项目名称
1.1.2.开发公司：
1.1.3.研究工作依据
1.1.4.项目的建筑规模和内容
1.2可行性研究结论
第二部分市场分析
2.1.项目投资环境和市场研究
2.1.1.项目投资环境分析
2.1.2市场研究
2.2.市场宏观背景
2.2.1.延安市2011年上半年经济分析
2.3.区域市场分析
2.3.1.项目所在区域市场分析
第三部分项目分析及评论
3.1.地块解析
3.1.1.项目技术建设指标
3.1.2.交通条件及周边配套分析
3.1.3.景观价值分析
3.2.风险与对策分析
3.2.1.风险
3.2.1.1.人力资源风险
3.2.1.2.市场竞争风险
3.2.1.3.客源影响带来的风险
3.2.1.4.行业特点决定的风险
3.2.2.对策
3.2.2.1.人力资源风险对策
3.2.2.2.市场竞争风险对策
3.2.2.3.客源影响对策
3.2.2.4.行业特点风险对策
3.3.项目评价
第四部分资金来源和建设进程
4.1.投资概算及资金筹措
4.1.1投资概算
4.1.2.融资金额
4.2.融资方式
4.3.融资资金用途
4.4.公司治理与投资者保护
4.5.年度投资计划
4.6.项目实施期限及进度安排
4.6.1.项目建设期限
4.6.2.项目建设进度安排
第五部分酒店推广
5.1推广模式
5.2.促销措施
5.2.1.传统手段的综合应用
5.2.2.运用现代促销手段
第六部分运营和管理
6.1.基本业务流程
6.2.营运管理初步计划
6.2.1.服务项目和基本设施安排
6.2.2.建立并实施完善的质量标准
6.2.3.建立并实施完善的财务内控制度
6.3.机构设置
6.4.人员配备
6.5.管理团队
6.6.遵循的标准
第七部分社会效益和影响分析
7.1.完善城市功能，推动片区的星级酒店发展进程
7.2.增加财政税收
第八部分结论
第一部分项目总论
“******酒店延安店”是（延安***贸易有限公司）投资的精品商务旅游酒店项目，主要功能为精品商务旅游酒店。
******酒店延安店按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。
1.1项目背景
延安市***有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟建******酒店延安店。
1.1.1项目名称
维亚纳酒店延安店
1.1.2开发公司
延安***贸易有限公司
1.1.3研究工作依据
《房地产开发项目经济评价方法》
《建设项目经济评价方法与参考数》
《延安市产业导向2010-2011》
《房地产评估规范》1999
《延安市住宅区公用设施专用基金管理规定》
《延安市主要经济指标》
《延安房地产市场分析》2010
《延安市旅游统计月报年报》
以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。
1.1.4项目的建筑规模和内容
******酒店延安店属于精品商务旅游酒店，位于陕西省延安市柳林镇延安火车站旁。
总建筑面积：
20000㎡，配套面积：
7000㎡，客房面积：
10000㎡，会议室及其他：
3000㎡。
酒店按四星级标准设计，共有客房200套，主楼15层，总高49.5米，裙房2层，高9.0米，地上总建筑面积17000m2。
地下两层建筑面积3000m2。
主要技术经济指标如下：
总建筑面积：
20000m2
总建筑面积：
地上：
17000m2地下：
3000m2
其中酒店：
地上：
10000m2
配套设施：
10000m2
机动车停车数：
120辆
详细技术指标：
序号
项目名称
建筑面积（m2）
备注
一
地上建筑面积
17000
1
地下
3000
2
酒店大堂
350
3
大堂吧
50
4
自助餐厅
132
厨房53m2
5
中餐厅
3154
厨房75m2
6
洗浴休闲中心
1800
7
行李房
18
8
电话机房
32
9
网络机房
38
10
前台办公
31
11
商务中心
18
12
办公
64
13
变配电间
122
14
消防中心及安保BA
29
15
冷库
91
16
采购部
25
17
营销部
26
18
培训中心
86
19
职工餐厅
72
厨房28m2
20
男更衣室
16
30人
21
女更衣室
25
45人
22
布草间
26
23
干货库
22
24
面包房
35
25
总库房
158
26
库房
89
27
工程部
36
29
客房
10000
30
会议室
260
31
停车场
1200
32
办公室
1215
33
设备房
780
合计
20000
1.2可行性研究结论
经过对全国和延安经济状况的研究分析，以及对2010-2011年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：
■项目的建设是必要的、可行的、合理的；
■在目前各种利好因素的作用下，近几年内延安市产权式酒店市场是乐观的；
■产权式酒店更适合项目的整体发展与规划；
■在2010-2011年将该项目投放市场的时机是可行的；
■考虑目前我司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；
第二部分市场分析
2.1.项目投资环境和市场研究
2.1.1.项目投资环境分析
延安市2010年全年实现生产总值885.42亿元，比上年增长13.6%，其中第一产业实现增加值71.19亿元，增长7.0%；第二产业实现增加值635.49亿元，增长14.8%；第三产业实现增加值178.74亿元，增长11.0%。
三次产业结构：
8.0∶71.8∶20.2。
人均生产总值为41093元，折合6198美元。
2.1.2城市固定资产高速增长，投资规模持续扩大
2010年全社会完成固定资产投资724.53亿元，比上年增长30.0%，其中：
城镇固定资产投资527.23亿元，增长29.5%；农村非农户固定资产投资5.81亿元,增长7.4%。
在城镇投资中（不含跨地市项目），第一、二、三产业投资分别完成11.68亿元、330.36亿元和185.19亿元，分别比上年增长37.1%、35.3%和20.0%。
在第二产业中，工业投资297.11亿元，增长30.3%，其中，石油开采加工业222.99亿元，增长31.8%；煤炭工业34.27亿元，增长26.4%；电力、燃气及水的生产和供应业投资29.42亿元，增长35.3%。
在第三产业中，交通运输、邮政及仓储业投资54.37亿元，增长72.3%；信息传输、计算机服务和软件业投资2.22亿元，增长3.0倍。
全年共安排市级重点建设项目117个。
截止12月底，已开复工107个，开工率为93.9%，比上年提高4.3个百分点。
累计完成投资421.4亿元，比上年增长35.7%。
从行业看：
交通项目完成投资99.4亿元，增长41.6%；工业项目完成投资251.5亿元，增长33.4%；农林水利项目完成投资20.6亿元，增长2.7倍；城市基础设施项目完成投资40.5亿元，增长8.3%；社会事业及其它项目完成投资9.3亿元，同比下降10.6%。
2.1.3房地产业稳步发展
2010年全市房地产开发完成投资8.13亿元，比上年同期下降0.6%。
商品房销售建筑面积20.28万平方米，增长0.5%；商品房屋销售额5.78亿元，增长10.4%。
全年全社会建筑业实现增加值21.04亿元，按可比价计算比上年增长7.2%。
全市51个资质以上建筑业企业完成产值53.88亿元，比上年增长29.6%，其中：
国有及国有控股企业完成11.82亿元，增长8.2%。
全年共签订合同额77.04亿元，比上年增长32.7%。
房屋建筑施工面积346.84万平方米，增长10.5%。
2.2市场宏观背景
2010年全市实现社会消费品零售总额110.62亿元，增长18.4%，其中：
批发和零售业96.27亿元，增长18.0%；住宿和餐饮业14.35亿元，增长20.6%。
全年全市居民消费价格总水平比上年上涨3.8%。
从居民消费八大类看，呈现出“七升一持平”态势，食品类涨幅较高，上涨8.4%，拉动居民消费价格总水平上涨2.6个百分点，其中：
粮食类上涨8.8%、蛋类上涨9.2%，蔬菜涨幅高达19.0%。
医疗保健及个人用品、娱乐教育文化用品及服务、烟酒及用品、居住类也保持着较高的上涨态势，分别上涨3.4%、2.7%、2.3%、2.1%；衣着、家庭设备用品及维修服务类分别上涨0.2%；交通和通讯类与上年持平。
全年商品零售价格指数为103.4，上涨3.4%，其中城市上涨4.1%，农村上涨2.8%。
2.2.1旅游资源丰富，行业环境利好
全年接待旅游人数1450.83万人次，增长41.6%，其中：
海外旅游人数8.54万人次，增长69.1%。
实现旅游综合收入76.51亿元，增长42.0%，其中：
外汇收入658.9万美元，增长80.8%。
2.2.2地方财政收入再创新高，金融形势保持稳定
全年全市财政总收入336.51亿元，比上年增长27.9%，其中：
地方财政收入105.19亿元，增长16.3%。
2010年年末金融机构各项存款余额728.54亿元，比年初增加83.18亿元，增长12.9%，其中：
城乡居民储蓄存款余额365.73亿元，比年初增加44.93亿元，增长14.0%。
年末各项贷款余额360.97亿元，比年初增加58.92亿元，增长19.5%，其中：
短期贷款122.53亿元，增长10.8%；中长期贷款235.05亿元，增长27.1%。
2.2.3居民收入显著增加，人民生活质量不断改善
2010年全市城镇居民人均可支配收入17880元，比上年净增加2663元，增长17.5%。
在城镇居民家庭总收入中：
工资性收入12368元，增长13.5%；家庭经营性收入1962元，增长19.6%；财产性收入407元，增长33.0%；转移性收入4208元，增长30.6%。
农民人均纯收入5173元，比上年净增加915元，增长21.5%，其中：
工资性收入1434元，增长25.7%；家庭经营性收入2871元，增长21.3%；财产性收入276元，增长53.9%；转移性收入592元，增长3.7%。
2.3区域市场分析
延安市（不含县）目前有星級酒店19家，上规模的酒店近30家。
延安市的酒店存在以下特点：
随着延安红色旅游的大力发展，近年来延安市酒店业发展速度快，2009年以来新建酒店近10家，档次越来越高，规模也越来越大，其中以百米大道向北方向以及市中心尤甚；另一方面，随着竞争对手档次的提高，市中心部分2000年-2006年期间建的酒店也都进入重新装修。
2.3.1.项目所在区域市场分析
（一）延安火车站商圈酒店
酒店名称
天河国际酒店
盛唐商务酒店
金源宾馆
北龙商务酒店
地址
南十里铺
汽车南站对面
七里铺高苑桥
七里铺协和医院后
酒店级别
准四星
无
无
无
营业面积
1.2万平米
5000平米
5500平米
3000平米
房间价格（元/天）
标准间（280）
豪标（320）商务标（360）
标准间（150）豪标（170）
标准间（180）
标准间（200）
入住率
旺季
90%以上
90%以上
80%以上
80%
淡季
40%
45%-50%
50%
60%
（二）市中心酒店
酒店名称
银海大酒店
延安旅游大厦
延安宾馆
亚圣大酒店
金泽国际酒店
地址
二道街
中心街十字
北大街200号
二道街
东关街24号
酒店级别
四星级
四星级
四星级
三星
准五星
房间价格（元/天）
标准间（330）
商务标（2300）总统套（7100）
标准间（380）
标准间（450）大床房（550）豪标（580）商务标（1160）
标准间（220）大床房（240）商务标（400）
标准间（788）大床房（880）豪标（908）商务标（2880）总统套（8000）
入住率
旺季
95%以上
90%以上
90%以上
90%以上
2011年10月份刚开业，暂未统计
淡季
80%以上
60-70%
70%以上
40-50%
（三）百米大道酒店
酒店名称
高第华庭
中益国际酒店
宏泰国际假日酒店
京延宾馆
地址
百米大道中段
百米大道
百米大道
百米大道
酒店级别
准5星
准三星级
准三星级
准三星级
营业面积
10000㎡
12000㎡
20000㎡
7800㎡
房间价格（元/天）
标准间（320）大床房（360）豪标（400）商务标（460）总统套（888）
标准间（220-260）
大床房（300）商务标（360）
标准间（228）大床房（268）豪标（688）豪华商务（888）
标准间（200）
入住率
旺季
90%以上
90%以上
80%年均
90%年均
淡季
50-60%
60-70%
40-50%
50-60%
第三部分项目分析及评价
3.1地块解析
3.1.1项目技术经济指标
建筑面积：
20000㎡
配套面积：
7000㎡
客房面积：
10000㎡
其他面积：
3000㎡
层数共14层
1-3层：
商业配套
地下2层：
设备层
4-12层：
酒店客房
13层：
办公
客房总数：
207间
标准单人房：
62套；标准双人房：
130套
豪华套房：
12套；总统套房3套
酒店配套设施构成：
休闲娱乐
1层：
中餐厅、大堂吧
2层：
会议室；西餐厅；中餐厅
3层：
桑那中心
地下一层及一层室外停车位。
3.1.2交通条件及周边配套分析
1、位于延安市柳林镇七里铺火车站附近，各种配套完善；
2、项目方圆1000米内，高尚物业众多，集中了柳林镇政府、延安火车站、延安汽车南站、民生家乐购物广场、延安市医院；
3、人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。
3.1.3景观价值分析
项目的景观资源丰富，临近杜公祠、南区供销社旧址、湖口南泥湾；四周景色秀丽。
3.2项目SWOT分析
3.2.1SWOT分析
优势（S）
1、项目位于延安主要交通中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻延安火车站、汽车南站，具备良好展示面；
2、区域最高档酒店，全国连锁酒店十大品牌之一享有一定的市场知名度，客户资源全国联网，以商务客人为主，是典型的精品商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；
3、******集团本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。
劣势（W）
1、项目配套设施一般，对酒店的营业收入支撑稍显不足；
2、项目周边商业氛围较弱；
机会（O）
1、WTO、CEPA带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础；
2、中国红色旅游首选之地；
3、精品商务酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越；
4、旅游业发达，消费能力强
威胁（T）
1、投资型物业市场整体环境不乐观，市场开发未成熟；
2、作为全国连锁精品商务酒店，在该区域尚无先例，市场存在一定风险性；
3、国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，等给项目的经营带来不确定因素。
3.2.2应对策略
四大SO策略（强化优势与机会策略）
1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；
2、配合项目建筑外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；
3、利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能把潜在客户转化为客户；
4、强化、利用发展商良好的社会资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，尽可能的使其变为协议客户。
两大WT策略（化解劣势与规避风险）
1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买；
2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；
3、利用品牌优势对项目进行信誉担保；
4、快打快销规避政策风险。
结论：
通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素：
本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。
3.3项目评价
******酒店延安店项目所在片区目前仍属于独一无二的精品商务酒店类型，在整个延安酒店市场来说，属于中档的精品连锁商务酒店项目。
由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。
另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低投资者的投资风险，提高品牌形象。
整体来看，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及延安经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。
第四部分资金来源和建设进程
4.1.投资概算及资金筹措
4.1.1投资概算
本项目总投资4100万元：
其中装饰工程：
2300万元；
电气安装、暖通等改造工程450万元；
家具工程560万元；
酒店用品、布草等435万元；
招牌广告、前期宣传135万元；
铺底流动资金100万元；
建设期利息120万元。
4.1.2.融资金额
融资2000万元。
4.2.融资方式
股份合作及银行贷款。
4.3.融资资金用途
建设期工程款、筹建期其他开销。
4.4.公司治理与投资者保护
4.5.年度投资计划
本年度计划投资2800万元，2012年投资1300万元。
4.6.项目实施期限及进度安排
本项目2011年9月30日开始施工，计划竣工日期为2012年4月30日。
项目实施计划表
序号
计划内容
2011年
2012年
8
9
10
11
12
1
2
3
4
1
初步设计、施工图设计、审查
2
施工前期准备工作
3
4-12层客房部分施工
4
1-3层配套项目施工
5
人员培训
6
工程竣工验收并投入使用
4.6.1.项目建设期限：
项目期限为10个月。
第五部分酒店推广
5.1推广模式
5.1．推广模式
本项目要快速开发、有效推广，必须利用数字旅游的产业模式，提升和加速传统旅游产业的发展。
数字旅游是新的旅游经济生产力，通过技术克隆、形象活化、智能交互，建立景区的数字平台。
潜在的游客可以在网上实现信息获取、虚拟游览、模拟体验等，实现市场的快速放大，为以后实体景区的开发和市场的持续引爆奠定基础。
5.2、促销措施
5.2.1传统手段的综合应用
（1）广告
在电视、报纸、杂志、网络及广播等大众媒体和主要交通干道、车站等载体进行高密度广告宣传，引起游客的广泛关注。
效仿其他商务酒店，设置酒店专车，连接市区与景区。
与酒店网站相结合，开辟多种渠道。
（2）公共关系促销
l 在主要客源地的有关媒体发表宣传文章；在正式营业前，召开记者招待会、新闻发布会，提供新闻性文章和图片等。
l 加强与旅行社的关系。
旅行社属于高无形性、高不稳定性服务业，经营上应以人际关系为主导进行销售和服务，建立一个良好的关系网。
（3）营业推广
l 对输送量大的旅行社提供优惠和年终奖励；
l 在主要客源地，选择一些节假日推出优惠活动；
l 政府鼓励景区推出不同形式的“人性化”服务内容；
l 与主要客源地的一些大型企业、公司、单位的工会负责人保持良好联系，根据对方需求不定期举办夏令营、冬令营活动，并提供优惠。
5.2.2、运用现代促销手段
1.运用网络手段
建立自己的网站，对酒店的基本概况、特征进行介绍，发布最新的住宿信息，宣传酒店（图片展示）。
逐步建立网上游客互动，实现网上订房功能，最终达到网上促销的目的。
5.2.促销措施
工程基本完成时可采取试营业模式，重点推出特价房以吸引准客户入住体验；扩大在本店区域内提高知名度；另本店所处火车站、延安汽车南站旁边，可利用地利优势在火车站及汽车站处设接待点，提供咨询及办理入住服务。
第三、推出入住免费办理会员卡及赠送小礼品活动等。
5.2.1.传统手段的综合应用
充分利用各种节日做促销活动；重点突出开业吉日制定促销方案，以达到提高知名度刺激消费的目的。
5.2.2.运用现代促销手段
价格促销；趣味促销；各种节假日促销；返还促销；积分奖励促销；网络促销；旅行社促销；同行业联合促销；会员优惠促销。
第六部分运营和管理
6.1.基本业务流程
酒店住宿的基本业务流程为：
总台预订、前厅接待、总台接待、客房管理、客房服务、账单核对、总台收银等。
酒店餐饮的基本业务流程为：
总台预订、前厅接待、点菜及用餐服务、账单核对、总台收银等。
1、总流程图
2、
前台子系统
备注按照客人从住店、离店的过程将系统划分为预订、接待、取消预订和离店四个处理过程。
客人通过预订，也可直接到酒店登记住宿。
客人预订后，也可能取消预订。
客人分为个人与团体两类。
个人预订
团体预订
取消预订
接待团体（未预订的客人）
接待团体（已预订）
6.2.营运管理初步计划
6.2.1.服务项目和基本设施安排
⑴服务项目安排
酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目：
①接待服务项目，如停车、行李运送、问询、外币兑换服务；电话、电传、电报、图文传真服务；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；贵重物品存放服务等。
②客房服务项目，包括客房服务及房内冷热水供应，电话、电视、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。
③餐饮服务项目，包括中餐、西餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐服务等。
④娱乐服务项目，美容、美发、桑拿浴、按摩、棋牌等。
⑤商场服务项目，如日用品、食品、工艺品、文化用品等。
⑥其他服务项目，如代办旅游汽车出租、商务租车服务、自行车出租服务等，及幼儿托管、宠物托管等。
⑵酒店基本设施安排
酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，名豪商务酒店计划安排如下基本设施：
①前台接待设施。
设置具有与名豪酒店规模与标准相适应的前台接待条件，包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问讯处、收银处）、商务中心、贵重
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