浏阳市三季度房地产市场分析报告_精品文档.doc
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2011年三季度房地产市场分析报告
2011年1-9月份,中央及地方政府为进一步巩固和扩大楼市调控成果,综合采用行政、经济等手段,对商品房和保障房领域双管齐下,使各项调控政策不断走向升级和深化。
截止到9月底,全国共有近40个城市实施了限购,600多个城市出台了房价控制目标,2个城市实施了房产税试点,各地信贷、土地、税收等政策持续收紧,保障性住房开工量迅速增加。
与此同时,一、二线城市外围区域房价在不同程度上也出现了松动迹象,业内普遍认为,今年楼市和房价的拐点可能已经到来。
而浏阳却由于市场刚性需求的强劲增长和政府部门的得力应对,1-9月份楼市运行出现了令人欣喜的变化。
受交通区位日益提升,新兴工业园区快速发展,旅游等第三产业逐步兴起,城市化进程不断加快等利好因素推动,浏阳楼市整体呈现“供求两旺,量跑价稳”的良好态势。
其市场运行具体情况如下:
一、房地产开发建设
1、投资规模分析
1-9月份全市共完成房地产开发投资19.84亿元,比去年同期(10.31亿元)增长92.43%;房地产业直接产生地方税收3.16亿元(含财政契税3578.58万元),比去年同期(2.08亿元,含财政契税2324.15万元)增长51.92%,占全市地税总收入的38.75%,比去年同期占比(35.63%)增长3个多百分点。
图1:
浏阳市2011年1-9月份房地产投资额增长率
2、在建规模分析
1-9月份,全市共有房地产在建项目43个(含待销尾盘),其中开发面积在5万m2以上的达到21个,在建房屋施工面积213.72万m2,比去年同期(139.22万㎡)增长53.51%,房屋新开工面积106.61万m2,比去年同期(54.27万㎡)增长96.44%,房屋竣工面积53.39万㎡,比去年同期(30.70万㎡)增长73.91%。
表一:
在建房屋类别构成情况
类别
施工面积(万m2)
占总施工面积比例(%)
住宅
170.23
79.65
办公用房
2.01
0.94
商业营业房
20.22
9.46
其他
21.26
9.95
合计
213.72
100
表二:
新开工房屋类别构成情况
类别
施工面积(万m2)
占新开工面积比率(%)
住宅
83.02
77.87
办公用房
0.81
0.76
商业营业房
12.39
11.62
其他
10.39
9.75
合计
106.61
100
二、房地产市场供给
1-9月份经审批共准许预售商品房屋面积81.81万m2,比去年同期(41.13万㎡)增长98.90%,加上历年累积36.11万㎡,全市今年1-9月份商品房市场投放量为117.92万㎡,减去1-9月份商品房销售面积73.36万㎡,目前我市可面向市场销售的商品房面积有44.56万㎡,其中期房面积36.13万m2,现房面积8.43万m2(其中:
住宅7.91万m2,占93.83%;商业营业用房0.13万m2,占1.54%;其他0.39万m2,占4.63%),一年以上现房空置1.20万m2。
表三:
未销售商品房屋结构构成情况
类别
面积(万㎡)
比率(%)
期房(未竣工验收的商品房)
36.13
81.08
现房空置面积
8.43
18.92
其中:
待销房屋(一年以内)
7.23
85.77
滞销房屋(一年以上至三年)
1.18
14.0
积压房屋(三年以上)
0.02
0.23
三、房地产市场需求
1、商品房销售分析
1-9月份我局共办理商品房合同备案登记6262户,其中住宅5502户。
房屋备案登记销售面积73.36万m2,比去年同期(42.86万㎡)增长71.16%,其中:
期房销售登记备案面积63.10万m2,占销售总面积的86.01%;现房销售面积10.26万m2,占销售总面积的13.99%,商品房成交金额25.91亿元,比去年同期(11.49亿元)增长125.50%。
另据统计,乡镇人员进城购房面积36.63万㎡占销售总面积的49.93%,与去年同期相比(47.11%)增长近3个百分点;城区人员购房面积25.74万㎡占销售总面积的35.09%,比去年同期(40.15%)下降5个百分点;外来人员购房面积10.99万㎡占
销售总面积的14.98%,比去年同期(12.74%)增长2个百分点。
表四:
商品房供需基本情况(累计)
分类
批准预售面积
(万㎡)
实际登记销售(期、现房)(万㎡)
面积
与上年同
期比(%)
面积
与上年
同期比
(%)
期房
与上年
同期比
(%)
现房
与上年
同期比
(%)
商品房
81.81
98.90
73.36
71.16
63.10
64.45
10.26
128.51
商品房
住宅
69.15
89.35
64.10
61.58
58.04
59.14
6.06
125.31
表五:
商品房屋销售构成情况单位:
万m2
类别
面积
住宅
商业营业用房
其他
期房
63.10
58.04
4.52
0.54
现房
10.26
6.06
3.69
0.51
合计
73.36
64.10
8.21
1.05
图2:
各区域商品房销售情况单位:
万m2
2、商品房屋套型分析
单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1193套,占销售总套数的21.69%,90—144㎡普通商品住宅销售3379套,占销售总套数的61.41%,144㎡以上的非普通商品住宅销售930套,占销售总套数的16.90%。
表六:
不同价位不同户型新建商品住房供求结构表(累计)
套数(套)
批准预售
登记销售
≤1500元/㎡
0
61
占比(%)
0
1.12
1500--2000元/㎡
177
311
占比(%)
3.10
5.65
2000--2500元/㎡
357
652
占比(%)
6.24
11.85
2500--3000元/㎡
395
803
占比(%)
6.91
14.59
>3000元/㎡
4789
3675
占比(%)
83.75
66.79
合计
5718
5502
项目
套数(套)
批准预售
登记销售
≤60㎡
334
475
占比(%)
5.84
8.64
60-90㎡
740
718
占比(%)
12.94
13.05
90-120㎡
1741
1664
占比(%)
30.45
30.24
120-144㎡
1854
1715
占比(%)
32.42
31.17
>144㎡
1049
930
占比(%)
18.35
16.90
合计
5718
5502
3、存量房屋交易分析
据统计,1-9月份我市城区共办理二手房转移登记1566宗,比去年同期(1493宗)增长4.89%,成交面积21.76万㎡,比去年同期(21.06万㎡)增长3.32%,成交额为2.71亿元,比去年同期(2.63亿元)增长3.04%。
一、二级市场交易比例(73.36万㎡/21.76万㎡)为3.37:
1.0,一二级市场交易比例呈扩大趋势。
四、房地产市场价格分析
据统计,截止九月份底,全市商品住房均价达到3192元/m2(根据加权平均法计算得出),比上季度末(3141元/m2)环比增长1.62%;另各区域商品住房算术平均价(销售总金额/销售总面积)分别是市区中心区域3588元/㎡、花炮文化城区域3702元/㎡、集里区域2885元/㎡、行政中心区域3288元/㎡,受高端楼盘不断进驻及综合配套设施日益改善等因素推动,行政中心和集里区域涨幅略大于市区中心和花炮文化城区域。
图3:
浏阳市2011年1-9月份各区域房地产市场价格
五、房地产市场运行特点
(一)开发投资大幅增长,企业信心明显提升
今年以来,为应对持续加码的楼市调控,我市大部分房企积极调整营销策略,普遍采取了以开盘和节假日适当让利、抢占市场占有率为目标的销售策略,业绩均较乐观,对房地产开发投资信心也明显提升。
据测算表明,今年1-9月份我市房地产开发投资连续9个月实现同比正增长,尤其是3-9月份同比正增长分别高达54.68%、90.55%、64.36%、75.15%、140.48%、115.57%、118.69%;另外,1-9月份我市在建房屋施工面积和竣工面积也均实现同比正增长,分别达5成和7成,房屋新开工面积和市场供应量均实现翻番。
(二)市场需求趋于旺盛,现房积压明显减少
据统计,1-9月份我市各楼盘售楼部共接待购房咨询达5.5万余人次,市场人气十分旺盛,其中,乡镇人员进城购房占比与去年同期相比增长了近3个百分点,外地人员来浏置业占比与去年同期相比也增长了2个百分点。
另外,截止到9月底止,我市待销房屋中现房面积份额与去年同期相比下降了近8个百分点,而期房面积份额却同时增长了近8个百分点。
这说明,前三季度我市楼市需求的火爆在显著拉升商品房交易量的同时,也有力地减少了现房库存的压力。
前三季度我市商品房销量同比增长达7成,金额同比增长达1.2倍,市场连续出现了“小阳春、火红夏、黄金秋”等较好行情。
(三)90-144㎡房型仍占主流,3000元/㎡以上户型需求大幅增加,住房消费进入品质取胜时代
今年1-9月份,我市90㎡以下户型销量比去年同期下降了近4个百分点,而90-144㎡户型销量却增长了4个百分点,继续稳占全市总销量的6成以上;与此同时,我市3000元/㎡以上价位户型销量比去年同期增长了33个百分点,而2000元/㎡以下和2000-3000元/㎡之间价位户型销量却分别下降了18和近15个百分点。
这说明,我市中等面积户型的主力地位已十分稳固,市民对住房品质的认可度也已成为决定是否购房的最关键因素之一,各楼盘今后须将打造一流的产品品质视为第一要素,以应对日趋激烈的竞争。
(四)房价环比增幅趋缓,市场供求保持基本平衡
今年1-9月份,在各高端楼盘相继开盘的带动下,我市商品住房交易均价为3192元/m2,比去年末增长19.15%,比上季度末环比增长1.62%,但与宁乡等周边县市房价增长水平相比,结合我市经济社会发展水平看,仍处于合理运行区间。
另据统计,1-9月份我市市场新增供应总量与销售总量之比为1.12:
1.0(81.81万㎡/73.36万㎡),市场供应力度明显加大,供求保持基本平衡。
六、下阶段我市房地产市场发展展望
2011年,随着我市政府将打造“美丽浏阳,幸福家园”确定为未来几年各项工作的总目标,今后,以建设“山水浏阳,宜居名城”为目标的房地产业发展也必将成为一项中心任务,浏阳房地产业的发展将驶入更为快速、健康的轨道,机遇将成倍增长。
(一)从投资、供给看,2011年四季度我市将共有包括高峰天马花园、开心商业广场等大盘在内的5-7个新楼盘计划上市,新上市量约为50-60万㎡,市场构成将逐步形成以规模品牌型和精巧差异型楼盘各取所长、互相竞争的局面,今后企业的市场细分和定位将变的日益重要。
(二)从市场需求看,今后一定时期内,90-120和120-144㎡两区间户型产品仍将继续稳占市场60%以上的需求份额,分别各占30%左右;而市场主流价位也将稳定在3000元/㎡以上档次,占60%左右。
不过,后期随着工业新城等区域房地产业的快速发展,工薪收入阶层对小面积户型的需求可能会有所增