浅谈谈房地产企业如何节税与避税.docx
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浅谈谈房地产企业如何节税与避税
浅谈谈房地产企业如何节税与避税
节税与避税属于税收筹划的范畴。
所谓税收筹划，就是纳税人在不违反国家有关法律、法规的前提下，通过对涉税业务的事先周密筹划和合理安排，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到减轻税赋的目的。
税收筹划起源于上世纪50年代末60年代初的西方发达国家，虽然仅有短短几十年的历史，但已具有了产业化的规模，而在我国，税收筹划则只有十几年的发展与探索，理论与实践都处在不成熟的阶段。
在长春，税收筹划还只是刚刚起步，尤其是长春本土的房地产企业，很多还只是停留在对税收筹划概念的认知阶段。
其实房地产开发具有周期长、业务复杂多样、资金占用量大等特征，并且，国家税收调整政策比较繁多，因此具有巨大的筹划空间。
在北京、上海、广州等发达城市，税收筹划已成为一个新兴的产业在迅速发展，而税务律师、税务策划师、税务会计师等新兴行业也在日益壮大。
在理论界，关于税收筹划所包含的内容，有多种不同的观点。
比较普遍的观点认为，税收筹划包括节税、避税、规避“税收陷阱”，税赋转嫁及涉税零风险五个方面。
在我们长春市的房地产业，涉税零风险是企业应尽的义务，而规避“税收陷阱”更是一个房地产企业财务总监应尽的基本职责，对于此两项，不应归入税收筹划的内涵之列。
至于税赋转嫁，每个成熟的企业都不会也绝不该允许将税赋转嫁到合作伙伴或客户的头上，这非企业的生存与发展之道。
因此，我们认为，关于长春房地产企业的税收筹划，探讨节税与避税足矣。
那么什么是节税呢？
节税是指纳税人在不违背立法精神的前提下，利用税法中固有的起征点、免征额、减免税等一系列的优惠政策和税收惩罚等倾斜调控政策，通过对企业筹资、投资及经营活动的巧妙安排，达到少缴国家税收的目的。
节税的合法性在理论界早已达成共识，国家也从各方面给予扶持，因其大多数的优惠政策都是带有鼓励性及引导性的，国家也正是利用税收这一重要的经济杠杆，引导纳税人采取符合政策导向的行为，以实现国家宏观经济调控或治理社会的目的。
关于避税的合法性问题，在理论界争议颇多。
避税是指纳税人采用不违法的手段，利用税法中的漏洞、空白或税法及相关法规的衔接不足获取税收利益的行为。
避税所采取的手段尽管在形式上是合法的，但与税法的立法精神相悖。
据此，一些学者认为，这是对国家法律的蔑视，应该坚决取缔。
可禁止或处罚的依据是什么呢？
纵观我国的各项法律法规，并无涉及此项内容的条款，那么何谈禁止或处罚呢？
持此观点的多为对法律缺乏基本研究的经济学者，由于其观点根本经不起推敲，早已退出了主流观点之列。
目前税收理论界、会计学界普遍认为避税既不合法又不违法，属于中间的灰色地带，并给出了个“非违法”的概念。
在法学理论上，广义的合法行为指法律所不禁止的一切行为。
一切行为只要法律未禁止，就是允许的，即“法不禁止即自由”。
但“法律所不禁止的行为”都是有条件的，即这种行为不仅是法律未明文禁止的，而且是不违反法律基本原则和公序良俗的行为。
避税涉及到刑法与行政法。
刑法的三大原则中，核心原则是罪刑法定原则，即“法无明文规定不为罪，法无明文规定不处罚”。
行政法的两大基本原则是，行政合法性原则，即依法行政原则和行政合理性原则。
避税行为并未违反。
反过来说，我国的法律责任分为四类，即刑事责任、民事责任、行政责任和违宪责任，而对于归责的四项基本原则，避税行为也没有违反。
在法理学上，法只是众多社会调整手段中的一种，并不是唯一手段，在处理复杂社会问题时，还应有政策、纪律、规章、习俗、道德等的调整。
那些看起来不合法也不违法的行为，处于法律调整之外，从理论上理解也就是说，我国的立法机关并无将这些行为纳入法律调整的意愿。
既然避税行为不在法律的调整范围之内，那么探讨避税的合法或违法性也就没有什么实质意义了，如果一定要搞清楚避税行为的性质，那么将其归入广义的合法行为领域要更合适一些。
但是，避税毕竟是违反立法精神的。
这又回到了行政法的领域，回到了行政法的基本原则，行政合法性原则，即行政权的存在、行使必须依据法律，符合法律，不得与法律相抵触。
可以说，政府只能默认避税这种行为，并利用纳税人进行的税收筹划找出漏洞把税收法律法规加以完善。
法律界认为，世界上没有任何法律是尽善尽美的，或多或少都存在漏洞与瑕疵。
而高质量的税法正是在纳税人“钻空子”的过程中产生的。
随着越来越多的纳税人对避税趋之若骛，政府不得不将其注意力集中到完善税收立法和堵塞征管漏洞上。
这种道高一尺、魔高一丈的避与堵，大大加快了我国税制的建设，使税制不断健全，不断完善。
从这个方面来说，避税对于我国社会经济的进步和发展也有着积极的意义。
我国的法制与法治都在走向成熟，对于类似于避税的这种税收筹划也并没有盲目的一棍子打死，而是采取正视并加以引导的态度。
《中国税务报》早在1999年就开辟了“纳税筹划”专栏，由国家税务总局主管的《中国税务》杂志每期都有“税收筹划”的专稿，《东方时空》节目也进行过类似的探讨，全国的一些地方税务局也在网站上与纳税人进行纳税筹划的交流，国内一些高校也纷纷设立了“纳税筹划”专业。
但这并不等于剥夺了企业进行税收筹划的权利。
在现实生活中，有时很难分清节税与避税的界限，两者之间往往可以互相转化，如同税收筹划与偷逃税之间也有个模糊地带一样，一旦筹划失败或失误，就可能变成偷逃税款，难逃法律的制裁了。
其实税收筹划是一门科学，不但要求筹划者要精通国家法律、税法，熟悉财务会计制度，更要有清晰的思路和对技术的熟练掌握。
只有这样，才能为企业规避法律风险，获得最大的税收利益。
解决了观念上的顾虑之后，下面进入实务操作。
一、关于优惠政策
1.《土地增值税暂行条例》第8条规定：
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
该条例第11条规定：
增值额超过扣除金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。
2.《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定：
从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额，开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
从上述两项优惠政策分析，立法目的是：
鼓励房地产企业开发普通标准住宅，抑制房价，同时也是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常开发投资者的积极性。
调控手段是：
国家牺牲财政税收，让利于房地产企业，以达到其立法目的。
那么作为房地产开发企业，是顺势而为积极响应政策导向享受优惠还是只求利润逆势而动呢？
当然，无论如何选择都是企业的权利。
案例1：
㈠长春市某房地产开发企业以1800万元的价格出售普通标准住宅，扣除项目为：
地价款320万元、房地产开发成本730万元、房地产开发费用141.1万元、税金99.9万元（其中营业税90万元、城建税6.3万元、教育费附加2.7万元、印花税0.9万元）、加计20%的扣除210万元。
扣除项目合计＝320万元＋730万元＋141.1万元＋99.9万元＋210万元＝1501万元增值额＝1800万元－1501万元＝299万元
增值率＝299万元÷1501万元＝19.92%＜20%符合免征土地增值税的条件
税后利润（企业所得税后）＝（299＋210）×（1－33%）＝341.03万元
（加计20%的扣除不得在应纳税所得额中扣除）
㈡该企业以1900万元的价格出售会是什么效果呢？
税金的税基增加了100万元。
因而营业税增加5万元、城建税增加0.35万元、教育费附加增加0.15万元，印花税增加0.05万元，税金合计增加5.55万元，其他扣除项目金额不变。
扣除项目合计＝320万元＋730万元＋141.1万元＋99.9万元＋210万元＋5.55万元＝1506.55万元
增值额＝1900万元－1506.55万元＝393.45万元
增值率＝393.45万元÷1506.55万元＝26.12%＞20%应以全部增值额按30%的税率征收土地增值税。
增值税税额＝393.45万元×30%＝118.035万元
税后利润＝（393.45万元＋210万元－118.035万元）×（1－33%）＝325.22805万元
真是不算不知道，一算吓一跳吧！
明明多卖了100万，可税后利润却减少了15.80195万元。
多卖的钱呢？
变成国家税收了，而且还不够，又从你的净利润中多拿走了近16万元。
这就是税收经济杠杆作用的体现。
㈢那么卖2000万元呢？
（计算过程略）
税后利润=369.5251万元
只比卖1800万元时多赚了28.4951万元。
如果这是1万平方米的普通住宅，企业的营销计划势必将会被全盘打乱，1800元/平方米的房子卖到2000元/平方米，销售费用、广告宣传及相关的配套设施都需要加强，这些将蚕食掉那多赚的28万元。
这就是最简单的节税筹划。
企业在几种备选方案中选择出最适合的方案，以实现企业价值最大化或利润最大化的财务管理目标。
可企业就是计划以2000元/平方米的价格出售，而又想避开如此庞大的土地增值税呢？
那么就涉及到了避税筹划的问题。
案例2:
资料如案例一。
㈠企业设立控股子公司，专门销售该项房产。
注意，一定是具有法人资格的子公司而非分公司。
（随着修订的《公司法》的实施，全资子公司不再是国企的专利了，自2006年1月1日起，企业可以设立全资子公司作为销售公司来从事该项业务）企业以1800元/平方米的价格将该房产卖给销售公司，这里的“卖”是指结算价格，具体是采取委托方式销售开发产品，支付手续费，还是视同买断、包销方式在所不问。
而销售公司再以2000元/平方米的价格对外销售。
这样，开发企业避开了土地增值税。
同案例一，㈠的税后利润相同，为341.03万元。
而销售公司属于代理业，并没有取得房屋所有权，也就不涉及土地增值税、契税，根据国税发[1995]076号文件，仅就差额200万元缴纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加。
当然，作为独立法人，33%的企业所得税是不可避免的，而增加的印花税可以忽略不计。
经过这样的筹划，从整个集团利益来说，其效果是显而易见的。
其实长春的房地产企业很多都是委托代理公司销售房屋的，但大多数并非是自己的关联企业。
二、关于合作建房与代建房
1.财税[2002]191号文件规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
对股权转让也不征收营业税。
2.财税字[1995]048号文件规定，以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
上述两条的立法目的无疑都是引导企业进行规范性操作。
由此可见，合作建房项目作为一个会计主体，在收入、成本、费用都相同的时候，由于经营方式的不同，其所承担的税赋将有很大的不同。
在长春的房地产业，合作建房比较普遍，而代建房由于操作复杂、筹划难度较大，并没有受到足够的重视。
下面通过案例进行分析。
案例3:
甲房地产企业以无形资产（土地使用权）出资，乙企业以货币出资，共同组建丙房地产开发有限公司，取得房地产开发资质。
甲企业土地使用权账面价值1000万元，评估后作价1500万元，占丙公司30%股份，乙公司出资3500万元，占70%股份。
建成房产后以6500万元出售。
分析：
选择此种经营方式，免征土地使用权转让的营业税（城建税及教育费附加）和土地增值税，但丙企业应纳45万元的契税。
在出售环节，由于房地产开发企业有加计20%的扣除，土地增值税可以免征，因此只纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加，计357.5万元，印花税3.25万元。
在分配环节，丙企业纳33%的企业所得税，如果甲、乙两企业所得税率与丙企业相同，不用补税。
这样，丙企业的经营目的完成，企业或解散或分立或进行股权转让。
新修订的《公司法》还增加了小股东的退出机制，为该项筹划又提供了新的空间。
注意，这里面有个重要的筹划点，在股权转让时一定在利润分配后进行，否则企业将重复缴纳所得税。
如乙企业税后分得700万元，以平价转让3500万元股份，则无须纳税。
而以含权价4200万元（700万元＋3500万元）转让70%股份，增值部分属股权转让所得，应并入企业应纳税所得额，缴纳企业所得税，即多纳税231万元。
在所有合作建房的经营方式中，各方投资入股，设立公司是最节税的方式。
下面继续通过案例进行分析。
案例4：
甲房地产企业出土地使用权，具有开发资质。
乙企业出资金，双方不设立合营企业，而是签订合作协议，合作建房。
数字资料如案例三。
双方以建成的房屋进行分配。
甲分得30%，乙分得70%。
分析：
㈠由于甲企业具有开发资质，一切审批手续均围绕甲企业进行，因此土地使用权无须转移，也就无须缴纳3%的契税。
㈡甲企业的土地使用权在计算土地增值税时只能以实际支付的地价款1000万元进入扣除项目，自然增值的500万元不得进入，在加计的20%中，地价款的标准同样只能是1000万元。
这样扣除项目减少了600万元。
如果是以6500万元的售价来筹划增值额不超过扣除项目的20%，以享受不纳土地增值税的政策，那么扣除项目应为5400万元。
而减少600万元达到4800万元，若想避开土地增值税，售价不应高于5760万元，利润减少740万元。
而售价仍然为6500万元，则要纳510万元土地增值税。
项目的整体利益大打折扣。
㈢在销售环节，甲企业正常缴纳营业税、城建税及教育费附加和印花税。
㈣在计算所得税时，甲企业转入在建工程的无形资产为1000万元，地价自然增值的500万元并入应纳税所得额。
而在案例三中，甲企业投资的会计分录是，借记：
“长期股权投资”，科目，贷记“无形资产”科目，差额500万元贷记“资本公积”科目，不属纳税调整项目。
㈤乙企业在分得房屋时，由于是从甲企业的名下过户给乙企业，发生了所有权转移，乙企业应按房屋现值缴纳契税。
在销售或视同销售时（如分配给职工、抵债、赠与等），应纳营业税、城建税及教育费附加和印花税。
此外，由于乙企业非房地产开发企业，不能享受房地产开发企业的优惠政策，在销售房屋时，可能涉及到土地增值税。
案例5：
甲企业出土地使用权，乙企业出资金，乙企业具有房地产开发资质。
其他资料同案例4。
分析：
这种经营方式是围绕乙企业进行的，甲企业要将土地使用权投入乙企业。
由于该种经营方式不符合财税[2002]191号文件之规定，因此，对于甲企业应按“转让无形资产”税目征收5%的营业税50万元，城建税及教育费附加5万元。
由于该种经营方式也不符合财税字[1995]048号文件之规定，如果甲企业以1500万元的价格投入，应纳30%的土地增值税150万元，同时350万元（500万元-150万元）作为财产转让所得，计入企业应纳税所得额中，纳企业所得税115.5万元。
如果甲企业以1000万元的价格投入土地使用权，则又会出现案例四中土地增值税扣除项目基数减少600万元的后果，而且假如甲企业分回30%的房屋价值1950万元，那么多出的960万元又要并入企业的应纳税所得额中，征一道33%的企业所得税了。
不管以什么价格投入土地使用权，在分回房屋时甲企业都应交纳3%的契税，在销售房屋时，甲企业要缴纳5.5%的营业税，城建税及教育费附加，由于甲企业属于非房地产开发企业，可能涉及土地增值税。
在合作建房的多种经营方式中，此种方法是税赋最重的方法。
注意，在案例四与案例五中也有一个重要的筹划点，由于这两种方式名为合作，实为借贷，属股权式融资，因此很少向银行借款，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，财税字[1995]006号规定，“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按地价款及房地产开发成本规定计算的金额之和的10%以内计算扣除”。
记住，是“计算扣除”，无须任何票据，企业就可以充分享受这样的优惠。
案例6：
甲企业以土地使用权出资，乙房地产企业以资金出资，双方成立联营企业。
协议约定，甲企业土地使用权账面价值1000万元，房屋建成后甲方分得1800万元的房屋，由于甲企业没有相关的开发资质，该项目由乙方进行操作，经营中的一切风险由乙方承担（包括亏损）。
分析：
根据《公司法》及国税函发[1995]156号文件，此种经营方式不符合财税[2002]191号文件中以无形资产投资免征营业税的范围。
因此，首先对甲方向联营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额界定为1000万元至1800万元之间，由税务机关按下列顺序核定。
⑴按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
⑵按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
⑶按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
其次，在房屋分配给甲乙方后，如果各自销售，再按“销售不动产”征营业税。
因“转让无形资产”时，其营业额是核定的，那么在计算土地增值税时，是无法享受到优惠政策的，根据税法的基本原则，凡是核定征收项目不得享受任何优惠政策。
加计20%的扣除在理论上应该无法实现了。
在企业所得税中，当初节税的设想也将全部落空。
案例7：
甲企业拥有土地使用权，乙企业为房地产开发公司，甲企业将土地使用权出租给乙方18年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
分析：
在这一经营过程中，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权。
对于这一经营方式，国税函发[1995]156号文件规定：
甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业—租赁业”征营业税，乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税，对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第15条的规定核定。
这种经营方式还涉及房产税和城镇土地使用税。
由于乙方在租赁期满后将房屋产权转移到甲方，符合融资租赁房屋的条件，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，税率为1.2%，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
企业在协议中应明确房产税的纳税人，否则，由税务机关确定，属于双方约定不明，易引起纠纷。
案例8：
甲企业与乙企业以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
分析：
国税函发[1995]156号文件认定此种方式为纯粹的“以物易物”，即双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为。
因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。
对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税，对乙方应按“销售不动产”税目征税。
由于双方没有进行货币结算，因此应按《营业税暂行条例实施细则》第15条的规定分别核定双方各自的营业额。
如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
其实该种方式在会计处理上是作为非货币性交易进行处理的，以前曾有不少企业利用此法进行避税筹划，但目前税法上的漏洞已经填补，会计准则也已进行了改动，此筹划点已无意义。
3.代建房屋是个极其简单的问题，就其提供劳务所取得的收入按“服务业——代理业”科目缴纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加，将收入并入应纳税所得额，扣除成本、费用、税金及损失，再征一道企业所得税就万事大吉了。
但是，将一普通的房地产开发销售通过合法的形式演变成代建房屋却是个相当复杂的问题，企业因此将获得巨大的税收利益。
试想，销售房屋环节，是按成交价格全额计征营业税、城建税及教育费附加，而代建只就结算劳务所得计征；销售房屋所需回避或缴纳的巨额土地增值税根本不属代建行为的征收范围；购房者应纳的契税由于未发生产权转移，完全可以回避；关于所得税方面，由于税基的大幅减少，少纳税款是显而易见的；至于节省的印花税，在这里就显得微乎其微了。
当然，这需要全盘的策划和详尽的操作步骤，而且为了防范不应有的法律风险，要在房地产律师的协助下，与委托方签订一揽子协议，将预期利润化整为零在各项协议中或以管理费的形式体现。
下面通过案例说明。
案例9：
某综合性大学为解决教师住房问题，需要质优价廉且地理位置好交通方便的住房1000套。
分析：
当然，该大学最直接也最简便的方法是花钱购买某小区或某小区中若干栋住宅楼，但价格、房屋的格局或小区的环境往往难尽如人意。
该大学也可以选择自建自用，但其技术、运作模式及经验与专业的房地产开发公司是无法相提并论的，可能花了许多冤枉钱却无法达到预期的效果，还可能间接促成腐败，并且要承担相应的风险。
这些，为房地产开发公司提供了筹划的可能。
房地产开发公司首要的任务就是要确定最终的客户群或客户，然后，只要符合下面代建的条件就可以了。
⑴委托方拥有土地使用权。
作为受托方的房地产开发公司可以帮助取得或将自己的土地使用权转让给该大学。
⑵委托方取得相关批文。
受托方应予协助。
⑶受托方不能垫付资金。
⑷施工单位将发票开给委托方，受托方原票转交。
⑸受托方按照协议收取管理费。
三、房地产开发企业可利用的筹划点
1.国税函[2002]165号文件规定，转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。
因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
案例10：
某房地产开发公司在市中心繁华地段取得土地使用权，拟建成商业中心。
分析：
如果房地产开发公司建成并销售，将涉及营业税及附加、土地增值税、印花税和企业所得税众多税种，购买企业将涉及契税及印花税。
而房地产开发公司如能事先确定最终用户，可以通过一揽子协议将上述销售行为转化为股权转让，那么房地产开发公司可以避开营业税、土地增值税，受让企业可以避开契税。
首先，房地产开发公司成立控股子公司“某某商厦有限公司”，利用注册资金和向母公司借款建楼。
其次，待竣工后将该控股子公司的全部投份转让给事先确定的最终用户，最后收回借款。
在该项筹划中，由于“某某商厦有限公司”的法人主体资格未发生改变，一切与产权过户相关的税种完全规避，房地产开发企业只需就股权转让的增值部分缴纳企业所得税即可。
当然，双方的印花税是不可避免的。
2.《营业税暂行条例》第5条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
《营业税暂行条例实施细则》第14条进一步明确，价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
凡价外费用，无论会计制度如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
分析：
对于这类规定，房地产企业应该减少本企业向受让方收取的价款和价外费用或将价款和价外费用分解。
如企业可设立控股子公司“某某装饰装修有限公司”，房
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