房地产绿地西安精装修施工管理手册.docx
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房地产绿地西安精装修施工管理手册
质量管理体系作业指导书
文件编号
LDXA-GC-03
版本号
第一版
生效日期
2007-11-1
《精装修施工管理手册》
修改状态
修订情况
生效日期
起草
职务
日期
审核
职务
日期
审核
职务
日期
审核
职务
日期
签发
职务
日期
《精装修施工管理手册》说明
一、编制目的
在精装修标准交楼已成为我国房地产市场发展趋势的背景下，为理顺批量精装修工程管理思路，指导精装修前期准备工作及过程管理，树立“绿地品牌”，创造“让业主满意工程”，上海绿地集团西安置业有限公司工程部，梳理了相关的精装修流程及作业指导书，并汇编形成《精装修施工管理手册》。
该手册适用于上海绿地集团西安置业有限公司所有精装修项目。
二、节点评审要求
根据《精装修施工管理手册》规定，在精装修进场施工前，须由项目管理部上报《精装修施工进度计划》、由营销部、技术研发部会同工程部组织评审签发。
同时，项目管理部须编制《精装修劳动力安排计划》以及《精装修材料进场计划》，由营销部、技术研发部会同工程部组织评审，由工程总监进行审批。
上海绿地集团西安置业有限公司
工程建设监督委员会
2007年10月
1精装修施工管理流程
1.1精装修施工进场前准备工作流程
注：
本流程用表——
附表4.2《劳动力计划表》、附表4.3《材料进场计划表》、附表4.4《施工交界面验收表》
1.2精装修施工材料进场验收流程
1.3精装修施工工序流程
1.4精装修施工验收工作流程
注：
本流程用表——
附表4.8《装修房屋移交验收记录表》、附表4.9《装修房屋模拟验收记录表》
1.5精装修工程移交工作流程
2精装修施工工艺作业指导书
2.1乳胶漆施工工艺流程及质量要求
2.2地面砖施工工艺流程及质量要求（抛光砖）
2.3墙面砖施工工艺流程及质量要求（釉面砖）
2.4实木复合地板施工工艺流程及质量要求
2.5复合木地板施工工艺流程及质量要求
2.6户内木门施工工艺流程及质量要求
2.7铝扣板板天花施工工艺流程及质量要求
2.8地面石材施工工艺流程及质量要求
2.9橱柜安装施工工艺流程及质量要求
2.10洁柜施工工艺流程及质量要求
2.11镜柜施工工艺流程及质量要求
2.12浴缸施工工艺流程及质量要求
2.13马桶安装工艺流程及质量要求
2.14台（柱）盆安装工艺流程及质量要求
3精装修施工管理措施
注：
本措施用表——
附表4.5《现场工程质量跟踪卡》、4.6《分户材料明细表》、4.7《施工日志（分户日清表）》
3.1土建与精装修交接面的移交注意事项
在土建移交给精装修单位前，要把好掩蔽验收关、作好进场前交接，装修单位进场之前，一定要做外墙淋水试验、卫生间闭水试验、管道打压试验、电气线路绝缘电阻测试及新风机试机等，所有实验做完验收通过后，方可移交给装修单位。
土建移交时最基本应满足以下条件：
1、铝合金门窗（含卫生间）必须安装到位置（含门扇、窗扇）
2、入户门扇在室内设备安装前必须完成安装（精装修总包提前一周书面通知土建总包安装时间），门框在交接时必须安装完成并做好保护。
3、外墙完成贴砖施工、拆架，并做好外墙淋水试验（结合精装修计划及土建情况，总包要制定一个淋水试验计划方案）
4、公共走道装修工程的天花吊项、地面砖的铺设必须完成，完成墙面的腻子和底漆。
5、室内门的门洞尺寸要求（以深圳公司名津项目为例）：
5、1门洞高度：
全部为2100mm（卫生间门除外）
5、2门洞宽度：
5、2、1卧室
5、2、1、1第二座B户型：
850mm
其它户型：
900mm
5、2、1、2其它座全部为：
850mm
5、2、2厨房：
全部为：
800mm
5、3墙厚
5、3、1墙厚为240mm和140mm
6、墙地面暗藏的冷热水管要有明显标识
7、厨房的排水管面最高点离地面<100mm；
8、阳台栏板安装完毕并验收合格
9、厨房、卫生间防水工程完成并带水移交；做24小时蓄水试验，无渗漏现象为合格，其中：
A、?
地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；
B、?
不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；
C、上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；
D、?
屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕（在大雨过后两天内来检查为宜）；?
10. 抹灰工程
（1）抹灰施工要求
1.1 按设计要求进行施工。
1.2 孔洞、槽、盆和管道后面的抹灰表面应尺寸正确，边缘整齐，表面平顺。
1.3 线、角顺直、清晰、无抹纹。
（2）验收规范
2.1 抹灰表面洁净、接搓平顺、线角顺直。
2.2 阴、阳角垂直、方正，立面垂直，表面平整。
质量允许偏差按表一规定。
表一：
抹灰质量要求
项次
项 目
允许偏差（mm）
检验方法
1
表面平整
4
用2m靠尺和楔形塞尺
2
立面垂直度
5
用2m托线板
3
阴、阳垂直度
4
用2m托线板
4
阴、阳角方正
4
用方尺和楔形塞尺
注：
检验方法所用量具精确度为1mm
（3）土建找平标高要求（卧室）（以深圳公司名津项目为例）：
1、5、6、10＃楼（10＃楼第5层除外）——1m平水线以下980mm
其余塔楼及10＃楼第5层——1m平水线以下970mm
11、?
给排水工程的验收?
1）、?
给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位；（冷热水管要用软管保持连通状态）
2）、?
卫生间、阳台地漏无阻塞，排水迅速；
3）、?
移交前烟道的风帽必须全部安装完成，以防漏水；
4）、给水管必须打压合格，排水管必须进行史水、排水通畅；
5）、露台：
阳台应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。
精装修单位在进场前，与施工主体对毛坯房的墙面、天花抹灰等质量严格按照规范及合同要求的质量标准进行验收，并做到分户验收。
12、电气工程的验收：
1）、装修单位应与总包及其他弱电施工单位协调配合（电信、电视、智能化、燃气抄表等），在总包移交装修房给装修单位时，装修单位应根据图纸详细检查所有强弱电线路必须到位，要求遥测合格，并检查电气线路绝缘电阻是否达到要求，做好记录，同时及时通知监理和甲方进行核查，总包在移交给装修单位，装修单位进场施工后，以后出现的线路故障由装修单位全权负责。
由于户内电源箱及弱电箱由总包负责，故装修单位应和总包单位协调进场安装的时间节点，确保设备安全。
（由于电气专业一些设备的配件安装要与装修穿插进行，何工补充涉及的单位及相应安装内容）
2）、卫生间等电位接线盒应在移交过程中配合总包进行检查确认，在卫生间装修完成后由装修单位用白面板封盖。
3）、装修单位应和其他弱电分包协调，并负责检查电信、电视、智能化、燃气抄表等是否在总包移交时也敷设到位。
13.新风系统机必须安装到位，试机正常运行为合格
公共区域工程粗装移交单
专业工程名称
移交部位
施工单位
接受单位
检查内容
质量情况
整改复查情况
施工单位
接受单位
监理单位
甲方
备注
3.2安全文明施工及现场管理规定
安全文明施工及现场管理规定
序号
检查项目
罚款额度
序号
检查项目
罚款
额度
1
施工队所有人员必须佩戴胸卡上岗
50元/人
25
胸卡不得自制，能够清楚辨认卡上内容
50元/人
2
施工队必须按规定出勤，每天出勤人数不得少于劳动力计划人数
50元/人
26
工人熟练程度、特殊岗位持证上岗
20元/人
3
施工人员不得与管理人员、甲方代表、监理发生争执，说话和气
20元/人
27
不得在现场喧哗，讲粗话，与参观人员交谈使用礼貌用语
20元/人
4
进入施工现场不戴安全帽者
50元/人
28
施工现场必须每层设置5个灭火器，设置数量不足或没有标注检查日期
100元/个
5
在施工现场穿拖鞋或凉鞋以及打光背者
50元/人
29
现场施工机械无防护罩（如电锯、电焊机、切割机等）
100元/台
6
不得在施工现场大小便，如有特殊要求，施工队自备卫生洁具
500元/人
30
洁具安装后应将洁具进行封闭，避免使用
50元/次
7
中午休息时间、夜晚加班时间不得饮酒，施工人员不得带酒意进入施工现场
200元/人
31
使用明火施工时必须到相关单位办理动火证
500元/次
8
任何时间内施工人员不得在施工现场吸烟
200元/人
32
施工现场无烟头。
（参观人员在现场吸烟时应用礼貌用语制止）
50元/次
9
现场标语、示意牌、材料/垃圾定置定位图按规定使用
50元/人
33
现场标语、示意牌、材料/垃圾定置定位图因使用不当造成损坏由施工队按原价三倍进行赔偿
50元/次
10
作业时间内现场不得出现任何生活垃圾
50元/次
34
保护楼道卫生，不得在楼道内乱堆材料存放垃圾
50元/人
11
材料、工具按定置定位图摆放在规定位置
50元/次
35
每天中午休息前、下午下班前必须对现场进行清理并达到卫生要求
50元/人
12
休息时间现场内不得出现废料，所有废料在休息时间前15五分钟内必须清理出现场
50元/次
36
工地晚上不准留宿外人，家属探亲不准住在工地，白天作业不准带小孩进现场
50元/人
13
现场清理出的垃圾必须存放到指定地点，不得任意抛洒不得乱丢杂物，严禁高空抛物
50元/次
37
保护施工现场及现场周边环境卫生，未经许可不得在施工现场范围外堆放任何物资、垃圾
100元/次
14
洁具安装、五金件安装，电器产品安装，打胶工序作业范围内不得出现明显垃圾
50元/次
38
每分项工程在完成具备成品保护后三小时内完成该分项工程的成品保护工作
100元/次
15
泥水工作业时临时使用施工工具应在距施工人员1.5米范围内摆放
50元/次
39
施工人员不得在施工现场私接工程
500元/次
16
泥水工作业时施工范围内废料数量达到10块时必须清理废料
50元/次
40
不得破坏电梯、消防栓、护栏等公共设施
200元/人
17
木工安装成品门、窗、隔断及门窗套时所有工具及材料应在距安装位置2.5米范围内存放，2.5米范围外无安装产生的明显杂物（含包装箱、塑料袋等）
50元/次
41
不得在施工现场赌博、酗酒、传播淫秽物品以及打架斗殴，情节严重者移交公安部门处理。
200元/人
18
分项施工结束后必须清理已施工完毕的作业面，瓦工清理后作业面应无明显杂物，成品木制作安装清理后饰面上应无明显污渍，油工作业完成后地面及其他成品上无明显乳胶漆（油漆）污染
50元/次
42
施工队应当按照施工总平面布置图设置各项临时设施。
堆放大宗材料、成品、半成品和机具设备，不得侵占场内道路及安全防护等设施。
200元/次
19
工序交接后对现场原材料堆放方式有影响时应及时更换定置定位图
50元/次
43
休息及下班时间离开现场之前确认水、电、煤气、门、窗已关闭
50元/次
20
施工现场门前看板内容每天开工前及时更新，现场所悬挂质量工卡内容必须与现场施工内容一致
20元/次
44
施工现场严禁开伙做饭
100元/次
21
现场临时用电须符合规范要求，如配电箱无工作零线端子、无保护接地端子、非三相五线制、非一机一闸一漏电、开关无盖、配电箱无箱门、无放雨措施等
100元/处
45
不按甲方或监理要求按时提交周计划或月计划，按拖延天数进行处罚
300元/天
22
施工现场垃圾不及时清运或将自己的施工垃圾堆放到别人的施工范围
300元/次
46
项目经理、现场负责人（现场经理、施工员、质检员、安全员等）的通讯工具须保持24小时畅通并随时接听甲方及监理的电话，若发现通讯关闭或不接听甲方及监理的电话
300/次
23
对甲方或监理的现场整改指令执行不力或拖延不执行的，按拖延天数进行处罚
300元/天
47
项目经理和施工员必须按时参加甲方或监理组织的周例会或专题例会，不得无故迟到早退或缺席
300/次/人
迟到早退
500/次/人
（缺席）
24
施工看板中现场堆放材料登种类、数量无偏差
20元/次
48
未经许可施工队不得在现场焚烧任何物资
500元/次
3.3精装修成品保护要求及具体措施条款：
针对本工程滚动式施工、工序交叉、施工作业层多等特点，加强成品、半成品保护，是体现文明施工、减少返工机率、降低工程成本、确保工程质量的一个重要环节与措施，因此，我司要求各施工单位成品保护的措施统一按以下原则及方法实施进行。
一、责任划分原则及总体要求：
1、土建总包将现场移交给精装修总包后，现场内的所有成品保护责任由精装修总包负责，直到竣工验收交楼；
2、装修总包和各装修分包单位需对各自施工范围内的半成品、成品采取保护措施；
3、各分包单位在安装完成自身施工制作产品，自检合格后，报装修总包、监理单位及甲方验收合格后，并进行成品保护措施，即可将成品以一层或三层为单位移交给装修总包，此后直到工程竣工验收，成品保护责任由精装修总包负责单位负责；
4、由项目经理主持制定针对本工程的《半成品、成品保护条例》，并有专员负责监督执行。
5、装修总包必须每一个施工段（三层）配备专门的现场成品保护总责任人，有权利及责任对现场的成品破坏、偷盗等行为进行检查及采取相应的处罚措施；
6、分层分段设专人负责成品保护、治安消防和巡视检查，任何其他操作人员凭许可证进入施工区并做登记手续，工作完毕由成品保护人员检查，发现成品破坏问题立即查明责任者.
7、对已完成施工的房间，总包单位需有专人负责保管钥匙和开门工作，凡未经许可一概不得进入已完成施工的房间内；对于要修整的项目须经许可证方可进入。
8、施工场地内要有明显的成品保护标志牌，如挂“油漆未干”、“材料堆放处”、“小心碰撞”等警示牌加以提醒及保护。
9、实行严格的工序交接制度，下一道工序施工队长必须参加上一道工序的验收，上一道工序施工质量合格、成品保护到位后，方可以进行下一道工序的施工。
10、对成品（半成品）进厂材料要严格检查控制，验收合格后方可进场；不合格材料坚决退场。
11、项目经理必须加强对各班组及工人的成品保护意识教育工作，认真贯彻以上保护条例思想，让成品保护工作落到实处。
二．成品保护的一般方法
1、成品保护的一般方法主要有：
“盖、遮、围、堵、包、绑”。
盖：
即对成品进行覆盖，如地面工程采取铺锯末覆盖保护等；遮：
即采取搭棚等措施对成品进行遮护；围：
即在成品四周采取围护措施，限制人流、车辆等进入；堵：
即将有关排水、电气等管道事先进行封堵，防止杂物、泥土等堵塞孔道；包：
即对成品进行有关包裹工作，如采用泡沫板、布条、设备包装箱等对物体进行包装运输；绑：
即在物体运输过程中采取有关绑扎、支架固定等措施防止物资在运输、吊装过程中的损坏。
2、正确合理的施工顺序是搞好成品保护的前提，是一切成品保护方法能取得最大成效的关键。
颠倒施工顺序，将造成工序的交叉污染防不胜防。
组织施工前，应编制详细的施工计划，审核其工序的合理性，按经批准后的施工计划实施。
如未合理安排工序，造成成品污染，应追究有关管理人员的责任。
各专业应相互合作，加强沟通，如水电管线预埋工作应及时与土建工种取得联系，搞好预埋，避免事后开凿，对结构及防水等造成不利影响。
各专业不可避免存在交叉作业，相互影响时，各方应加强协商，采取相应的成品保护措施，将其对成品的影响减少到最小程度。
三．各工序成品保护具体措施要求：
1、入户木门扇（框）、户内木门扇（框）
方法：
成套木门出厂时必须做好门扇（框）内外三层保护（薄膜+苯板+静电膜）；门扇安装完成后，应重新用美纹纸粘贴地板防潮软膜进行保护，要确保保护膜完整、无裸露；木门套安装完毕后，全部用美纹纸粘贴地板防潮薄膜软垫进行保护，为防止碰撞顺坏，门套下段部分必须用9厘夹板做“U”型护角保护处理，高度不小于1.5m；
保洁要求：
严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。
不得用金属工具铲擦门扇表面，防止表面产生划痕，用干布擦拭灰尘即可。
2、木地板
方法：
地板施工单位自检无安装质量问题、并经装修总包、监理单位及甲方验收合格后，由地板施工单位将地板表面打扫干净，满铺地板防潮保护软膜，周边和衔接部位用胶带纸封闭。
保洁要求：
地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。
忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面
3、地面砖、地面石材
方法：
地砖铺贴完成后及时清除地砖表面泥浆及垃圾，验收合格后，满铺3mm夹板作为地面保护层（注：
其中卧室落地小窗台石材可用与木地板相同的保护措施）
保洁要求：
在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂、易退色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。
应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主
4、橱柜
方法：
橱柜安装完成、将台面污染清除后即时用防潮软膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固
保洁要求：
不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。
5、浴缸、马桶、水盆、洁柜、镜柜等洁具及毛巾挂杆、玻璃层架、门锁、厕纸盒等五金件
方法：
注意保留原产品的包装保护软膜及保护纸壳，对成品进行保护，无法使用原包装或原包装不能达到保护要求的，必须另外加用塑料软膜等其它有效的保护措施，对洁具及五金产品进行保护。
保结要求：
不得用铲刀、钢丝球等铲擦产品，不得使用腐蚀性清洁剂，用清水湿润的干净棉布轻擦即可。
6、开关插座
方法：
面板安装中避免工具对面板表面造成划痕。
面板安装完成、对表面污染进行清除后，用美纹纸满包保护
保洁要求：
不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。
7、强弱电箱
方法：
装修总包在刮腻子前，用塑料纸或薄膜用胶带粘贴牢固，防止污染
保洁要求：
不得用钢丝球、毛刷等接触配电箱外壳表面，不得使用酸、碱性及有腐蚀性的清洁剂，用干净棉布湿润后轻擦即可
8、瓷砖阳角（厨房及卫生间）
方法：
墙砖镶贴完成、验收合格后用瓦楞纸板从两边将阳角保护好（高度大于1.5米），防止施工过程中碰撞砖角。
9、铝合金门窗框及玻璃
方法：
精装修单位在与土建验收移交后，必须用透明保护软胶膜进行重新保护，玻璃贴彩带，醒目提示，防止碰撞。
10、地漏、卫生器具、通气孔提前用布包扎等方法做好临时堵塞防护，以免掉入杂物。
严防砼、水泥砂浆等进入存水弯。
临时堵塞时，用短钢筋吊住自制尼龙包堵头，在其上作好水泥砂浆顶盖，制作顶盖时用报纸隔离防止污染或采用成品保护盖。
11、抹灰工程
遵循正确的抹灰施工工艺操作流程，一般是打点、冲筋完成后先天花后墙面，并及时修理墙面地方，避免“回头垢”污染已成品墙面。
成品抹灰墙面不允许乱涂乱画等人为破坏。
避免材料运输对棱角处产生碰撞造成脱落缺口。
12、乳胶漆工程
1）涂刷前清理好周围环境，防止尘土飞扬，影响涂刷质量。
2）在涂刷墙面涂料时不得污染地面、踢脚线、窗台、阳台、门窗及玻璃等已完成的分部分项工程，必要时采取遮挡措施。
3）最后一遍涂料涂刷完后，设专人负责开关门窗，使室内空气流通，以预防涂膜干燥后表面无光或表面光泽不足。
4）涂料未干透前禁止打扫室内地面，严防尘土等污染涂料。
5）涂刷完的墙面应妥善保护，不得磕碰墙面，不得在墙上乱写乱画而造成污染。
13、铝合金天花
1）材料进场后应入库存堆放，并将其垫起、垫平，码放整齐，防止变形。
2）保护膜应在验收交工之前撕除，要用手轻撕，切不可用刀铲，防止将其表面划伤影响美观。
14、阳台及厨房燃气管道
由于燃气管道产品本身的特殊性及使用时潜在的危险性，装修单位负责人必须对工人加强教育与重点提醒，在施工过程中不得碰撞燃气管道，以免损坏（特别是管道接口部位防止松脱，避免验收时存在漏气隐患），并对管道表面采取软膜包裹等保护措施
3.4精装修工程维修保养协议
为了使精装修工程交付使用后的维修保养措施能落到实处，对业主提出的维保要求及时反应，切实提高客户满意度，特制订以下维修保养协议以约束甲乙双方的行为：
《________项目户内精装修工程质量保修协议书》
甲方：
乙方：
甲、乙双方根据双方签订的《_______项目户内精装修总承包工程施工合同》，本着实事求是、友好协商的原则，签定如下补充协议：
一.工程质量保修范围和内容：
1、乙方在质量保修期内，按照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等相关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担装修施工合同中的所有施工承包范围内工程质量保修责任。
2、凡属于乙方原因造成的各部位的质量问题或其他缺陷，及由于乙方维修造成业主的相关损失，均属于乙方免费保修责任范围；不属于乙方责任（例如业主使用过程中自身人为损坏、第三者故意或非故意损坏等），但是经由双方协商需要乙方施工的，乙方必须积极配合维修，费用双方协商由责任方承担，但费用收取不能高于市场综合水平标准。
二．工程质量保修期：
双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期以工程通过验收，完善整改意见并正式移交甲方，在移交给业主之日起计算，保修期限为贰年。
三．保修金支付：
本工程将保留按合同结算总价的5%作为工程保修金，保修期满后，物业管理单位及甲方对工程质量无异议后15天内即与乙方办理保修款结算手续；支付保修金同时应扣除应由乙方支付的修理费用、违约金等相关款项。
四．保修要求条款：
1、交楼期间精装修施工单位必须在现场组建专门的交楼维修办公室，每一户安排专业人员陪同我司交楼人员进行验收移交。
要求参与交楼的人员不得与业主发生任何冲突，对业主提出的意见必须认真记录，按交房记录卡记录的整改项目反馈精装修总包项目管理层并以最快速度进行整改维修。
2、要求精装修总包在业主入伙后的六个月，作为维修高峰期，期间必须派足够的固定维修人员（具体数量根据现场实际需要另行确定）在现场组建专门的维修办公室，并每天到物业公司报到登记，以便出现业主招修时快速反应、即时处理。
3、维修高峰期过后，总包单位必须指定维修负责人，维修负责人应在甲方通知后4小时内赶派人或亲自到现场进行维修，履行保修义务，保证维修的质量及效果。
4、发生紧急抢修事故的，乙方在接到事故通知后，应当2小时内到达事故现场抢修。
5、接到维修通知后，施工单位必须实行第一时间先检查维修，后论责任的服务原则
6、乙方未能及时按规定进场维修或不能维修、及未能在甲方指定的合理期限内维修完好或经过两次维修都未能修好的，甲方有权自行另请其它施工单位代为维修并确定价格，由此发生的所有维修费用及赔偿费用、并加收以上费用的15％作为甲方管理费，以上费用可以从甲方支付乙方的任何款项中扣除，但不等于解除乙方的任何应负的责任。
以上费用发生后，乙方应在一周内按此发生费用补充保修金，否则另加收此发生费用的50％作为违约金，此费用直接从保修金中扣除。
7.由乙方的施
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