房地产行业资本结构分析以万科地产为例汇编.docx

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房地产行业资本结构分析以万科地产为例汇编

以万科为例的房地产行业资本结构分析

摘要：

本文以房地产行业龙头万科为例从资本结构及相关理论来对我国房地产行业的资本结构进行了总的分析，分析得出房地产上市企业资本结构存在内源融资偏少、长期融资比例偏低、间接融资比重偏大等问题，最后针对以上问题结合万科地产整体情况，提出了相应的对策建议。

关键词：

房地产；资本结构；万科地产

目录

一、前言3

（一）研究背景3

（二）研究目的3

（三）研究意义4

二、房地产资本结构现状及分析（以万科A（000002）为例）6

（一）房地产企业的融资现状分析6

1.融资渠道单一6

2.股权结构失衡6

3.资产负债率高7

（二）万科的资本结构现状分析以及存在的问题7

1.负债结构不合理9

2.股权结构相对分散10

（三）房地产上市企业的资本结构优化对策11

1.增强房地产上市公司盈利能力，提高内部融资比例11

2.加快房地产上市公司债券的发展，提高长期融资比例11

3.加大房地产上市公司股权融资力度，提高直接融资比例11

4.加强固定资产管理，注重资产流动性12

5.树立品牌优势以增强公司竞争力12

三．总结12

一、前言

（一）研究背景

房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的总称。

房地产企业属于资本密集型企业，具有建设周期长，资金周转速度慢等特点。

但是随着我国市场经济体制的构建，房地产业逐渐发展成为了我国国民经济的支柱产业。

它能直接或间接的影响到建筑、冶金、建材、装饰、家具、家电、金融等数十个上下游产业，成为我国经济发展的主要推动力量和国民经济新的增长点。

因此，房地产业的良性发展可以促进其他相关产业的健康发展。

从改革开放至今，中国房地产已经走过了三十年的发展历程，成为中国经济支柱和经济增长点。

近年来我国房地产企业平均规模增长速度非常迅速，但大部分房地产企业拥有的权益资本普遍偏少，主要以银行贷款为主要融资渠道，方式过于单一，因此，分析研究房地产企业资本结构成为当前行业内急需解决的问题。

（二）研究目的

近几年来，房地产行业的资本结构方面的问题一直都是研究的热点话题。

安全、合理的资本结构是企业生存与发展的基本保证，也是企业保持旺盛竞争力以及实现其价值最大化的关键，对于企业资本结构优化问题的研究意义重大。

房地产行业是我国支柱产业之一，对于带动相关几十个产业发展，扩大就业等一系列问题具有积极作用。

目前我国房地产开发企业数量众多，但具有一定规模的企业还非常有限，由于房地产行业资本密集型的特点，资金一直是影响房地产企业生存和发展的重要因素。

在我国当前经济形势下，房地产企业的资产负债率普遍偏高，企业融资结构不合理，企业过分依赖银行借款，融资渠道单一，短期负债比例高于长期比例，直接融资比例较小。

企业资本结构不够合理，使房地产开发企业缺乏抵御市场风险的能力，在国家紧缩银根时企业资金链会非常紧张，严重影响企业长远发展。

在近几次的宏观调控实践中，由于资金链的断裂而导致破产的房地产企业不计其数，因此，选择合理的负债规模，选择合适的融资结构对房地产开发企业尤为重要。

针对房地产企业资本结构存在的问题，本文将就这一问题展开深入研究。

房地产行业是关系国计民生的重要行业，随着经济改革的深入和发展，已逐渐成为国民经济新的增长点和支柱产业之一。

房地产行业关系着国计民生，它的发展会带动我国其他行业的发展，它直接或间接的影响着建筑、装饰、家电、冶金等上下游的产业。

由于房地产在我国经济发展中德代表性，它更能反映我国经济发展情况。

2003年以来，国内房地产市它直接或间接的影响着场出现了投资迅猛增长、价格上涨过快、商品房结构严重失衡的局面，2008年，受金融危机的影响，房价波动不稳定，引起了有关部门的高度关注。

然而，房地产行业是个资金密集型行业，无论是开发商还是购房者，都需要有大量的资金支持。

资本在房地产企业的发展中具有十分重要的地位，资本结构问题是企业经营管理的关键，是现代企业融资研究的核心。

它与企业成长、企业价值之间存在着深刻的内在联系。

企业资本结构的决策影响到企业的资本成本以及整体效益水平，进而会影响到企业的价值。

因此，对房地产行业，企业在进行筹资的时候，降低其资本成本，开拓新的融资渠道，优化资本结构，从而保持资金链的连续性，以提升企业的价值就显得十分必要。

本文以万科地产为例，对目前房地产企业资本结构现状进行归纳分析，在此基础上，研究其产生的问题及应对措施，希望能够为我国房地产企业进行融资经营提供一些参考。

（三）研究意义

随着我国经济的全面发展，房地产作为国民经济的支柱产业受到国家的高度重视，房地产已成为市场经济重要的组成部分。

房地产作为国民经济发展中的重要行业，不仅是资金密集型行业，同时是一个综合行业，带动着多个相关产业的发展，近年来，房地产行业对国民经济、社会进步的作用和影响日益加强，经济发展离不开房地产的支持；人们生活水平的提高、生活质量的改善都需要居住环境的改善和提高。

但近年来房地产企业的高负债结构也使其经营和发展存在着高风险。

针对房地产开发资金投入大、投资回收期较长、风险较大特点，房地产上市公司需要研究公司的资本结构影响因素，寻找优化企业资本结构的方向，从而有助于从整体考虑采用合理的方式筹集资金，调整企业的资本结构，从而降低其风险程度，不仅对房地产公司具有重要的意义，而且对整个国民经济的健康稳定发展也具有重要的意义。

首先，企业在融资的过程中，选择合理的资本结构，可以在同等投入的情况下，降低资本成本，增加收益，有利于规范企业行为，提高可持续增长能力，提升企业价值；而扭曲的资本结构则会造成企业行为错位，使企业出现停滞不前甚至倒退的局面，降低企业的价值。

其次，房地产行业是关系国计民生的重要行业。

2003年以来，我国宏观经济发展出现偏“热”的局面，国家对房地产市场进行密集型调控，使得我国房地产市场发展的内外部环境出现了较大的变化，呈现较明显的阶段性特征。

房地产是资金密集型企业，股市大跌对房地产的影响很大。

因为不论是开发商还是购房者，供给方和需求方都需要大量的资金支持。

2008年股市大跌后，必须导致开发商和购房者的资金不足，在这种情况下不仅房地产投资需求减少，而且房地产住房消费者需求也减少，使得投资者的资金周转不灵。

再次，资本结构问题的研究为推动我国房地产行业的可持续发展提供指导。

房地产该如何在激烈的市场竞争中应对风险，是摆在房地产商面前的难题。

通过分析影响企业可持续发展的因素，选择合理的资本结构，分析国家政策的调整对我国房地产行业的影响效果，对房地产行业的可持续发展具有重要的理论和现实意义。

房地产是构成整个国民财富的一个重要部分。

作为国家的支柱产业和先导产业之一，它不仅能为其他社会活动提供基础性条件，其发展更是推动工业化和城镇化进程的重要力量。

从中国十多年的房地产行业的发展历程中可以看出，房地产行业是一个周期性很强的行业，并与一国经济、社会等多方面的政策密切相关，因此也是政府重点调控的行业之一。

另外，从房地产行业自身的特征来看，它从属资本密集型行业，本身具有资金参与需求量大、对外部融资方式依赖重的特点。

自有资金投资比例小，直接决定了房地产企业与银等金融机构间的高关联度和自身的高资产负债率。

而过高的财务杠杆会加大企业经营的风险。

这是因为，高负债率的企业由于其运营资金主要来源于银行，一旦银根紧缩，这些依靠银行资金求生的企业首先会受到冲击，甚至会面临破产或清算的危险。

房地产企业应能够根据不同经济环境、宏观政策适时对资本结构实现动态调整，以实现公司价值的稳步增长。

所以，对优化房地产企业资本结构的研究便十分具有现实意义。

二、房地产资本结构现状及分析（以万科A（000002）为例）

（一）房地产企业的融资现状分析

1.融资渠道单一

银行贷款至今仍然是我国房地产公司最主要的融资渠道，这种融资方式给我国银行业带来了沉重的负担。

随着经济形势和行业市场的变化，用以调控形势的房地产和金融等相关政策的不断出台，如银行准备金率、利率的提高等往往会给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击。

2.股权结构失衡

国有公司普遍存在所有者缺位，出现内部人控制度等现象，公司的经营者对风险比较厌恶，股权结构以及公司债券市场发展的严重滞后等原因使得公司管理效率不高，股权融资额大大高于债务融资额，所以我国房地产上市公司对外部资金依赖性较高，且有逐年递增趋势

3.资产负债率高

我国大部分房地产公司拥有的权益资本普遍偏少，不足的资金需求就需要靠银行贷款等融资方式来取得。

据央行的《房地产业的发展与金融的支持》分析，我国在土地购置和房地产开发所需资金的百分之八十左右都直接或者间接源于银行业，房地产公司的资产负债率偏高。

（二）万科的资本结构现状分析以及存在的问题

在通常情况下，企业的资本结构由长期债务资本和权益资本构成。

资本结构指的就

是长期债务资本和权益资本各占多大比例。

对资本结构的合理性分析，可以评估一个企业财力是否雄厚，是否能承担各种经营上或财务上的风险，是否具有继续举债的能力。

房地产业是一个资金高度密集型行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，如果不能获得充足的资金支持，房地产开发将寸步难行。

同时，房地产融资方式的选择，也直接影响融资成本、开发风险与效益。

因此，多元化的房地产融资是房地产开发商面临的重大现实问题，以2013年数据为例，见表1（保留两位小数）

表1万科2013年资本结构表

公司综合能力指标（单位：

人民币元）

项目/报告期

2013年度

投资与收益

基本每股收益（元）

1.37

每股净资产

6.98

净资产收益率-加权平均（%）

21.54

扣除后每股收益

1.37

偿债能力

流动比率

速动比率

应收账款周转率

资产负债比率

93.85

盈利能力

项目/报告期

净利润率（%）

总资产报酬率

3.52

经营能力

存货周转率

0.32

固定资产周转率

总资产周转率

资本构成

净资产比率（%）

72.38

固定资产比率（%）

0.32

表一

以上是万科在2013年的负债能力分析以及盈利能力的分析，从图可分析看出，

1.负债结构不合理

从表一图各指标可看出，万科公司流动负债比例偏高，喜好短期负债的公司一般会厌恶长期债务的借入，万科这一特点表现得非常明显，长期负债规模比较偏低。

长、短期负债对企业的盈利能力与风险的影响各不相同，这就要求万科在负债结构安排时，要对其盈利能力与风险进行权衡和选择，以确定出既能使风险最小，又能使企业盈利能力最大化的流动负债结构。

流动负债比例的提高，将增强企业的盈利能力，也提高了企业的财务风险；而长期负债比例的提高，，则将降低企业的盈利能力，但会减轻企业的偿付风险。

事实上，万科在安排负债结构时，充分考虑了高比例流动负债能提高企业的收益，但忽视了将给企业带来严重的财务危机的风险。

债务长、短期结构严重失衡将影响到万科经营性举债能力，在当前房地产行业银根收缩的形势下，新一轮募资额中的一部分应该用于调整偿还透支了的经营负债,争取在2014年勇攀高峰。

2.股权结构相对分散

以图为例，万科公司可流通股占总股本比例明显高于同行业的平均水平，而且出现比例不断上升的趋势，这是万科公司的治理结构比其他上市公司完善的一个重要原因。

然而，万科的股权比较分散，这将给公司带来了负面的影响。

大股东股权集中度的降低，使公司失去大股东们的有力支持。

由于股权高度分散，导致两权分离条件下的经营者支配局面的出现，分散的股东无意识也无能力对公司的经营决策施加影响，便各自存在“搭便车”的动机，而不去监督管理者，从而使管理者的监督成为一个非常严重的问题。

因此，万科在提高可流通股比例的同时也必须强化大股东股权的集中，提高大股东在公司的股权比例。

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