青岛市下半年上半年房地产市场监控报告.docx
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青岛市下半年上半年房地产市场监控报告
青岛市
2010下半年-2011上半年
房地产市场监控报告
目录
一、2010年青岛市场重点关注的信息2
二、2010年8月-2011年3月份青岛土地市场供应状况3
三、2011年上半年青岛房地产市场供应及成交状况8
2011年上半年各月成交分析8
2011年上半年各区成交套数分析9
四、2011年第三季度青岛市场需要重点关注的信息11
五、2011年第三季度青岛房地产市场成交状况13
一、2010年青岛房地产市场重点关注的信息
二、2010年8月-2011年3月份青岛土地市场供应状况
①
市
南
区
②
市
北
区
③
四
方
区
④
李
沧
区
⑤
崂
山
区
⑥
城
阳
区
⑦
黄
岛
区
⑧
胶
南
市
⑨
即
墨
市
三、2011年上半年青岛房地产市场供应及成交状况
2011年上半年各月成交分析：
延续2010年12月份13735套成交量的热度，2011年迎来开门红，1月新建商品房成交12888套，其中住宅成交11235套，与去年同期6760套的数据相比暴涨87%，成绩可喜。
2月份进入传统春节销售淡季，新建商品房总成交3320套，其中住宅成交仅为2930套，环比大跌73.92%。
2月中旬青岛版“限购令”细则出台，市场观望情绪增加，进入3月份，青岛新建商品房成交6544套，其中住宅成交6492套，虽迎来小阳春，但比去年同期下降了9.2%。
4月份，青岛新建商品房成交7582套，其中住宅成交5893套，环比上涨4.8%，同比下跌25.47%。
进入5月份，楼市“红五月”没“红透”，全市新建商品房总成交7031套，环比略有下滑；住宅成交6416套，环比上涨8.9%。
上半年最后一个月，迫于成交数据压力，开发商扎堆开盘，纷纷打折促销。
6月岛城新建商品房成交8743套，环比5月7031套的成交涨24.35%；其中住宅成交7260套，环比涨13.2%。
2011年上半年各区成交套数分析
1-6月份，青岛新建商品房成交排行榜中，城阳以6390套的成绩一举夺得全市总成交冠军。
限购令政策影响下，刚需毫无疑问成为市场最大购买力，城阳作刚需盘集中地，4、5、6月分别以1937套、1268套、1378套的成绩连续三个月稳坐冠军宝座。
上半年，李沧区作为另一刚需区域，成交5812套，紧随城阳之后，夺得亚军席位。
即墨作为不限购区域，客户群方面拥有其优势，总成交5316套，获得全市新建商品房销售季军。
排在之后的是胶南、四方、胶州、黄岛、平度、莱西，市北、崂山、市南由于供应量少，成交较少，位列后三位。
成交面积方面，城阳以602727平方米的成交独占冠军席位，即墨、莱西紧随其后，以595783平方米和527908平方米的成交占据二、三名。
胶州、李沧、胶南，紧随其后，三区成交面积差距不大，4.5-4.6万平米左右。
2011年上半年青岛新建商品房单盘成交套数TOP10
2011年上半年青岛新建商品房单盘成交套数TOP10中，城阳区世正爱丽安综合楼项目以1333套的成交遥遥领先。
该项目2011年前三个月共成交6套，于4月集中放量，以1075套的月成交量一举问鼎4月份楼盘成交套数排行榜冠军，6月以248套的成交量蝉联单盘成交冠军。
世正爱丽安综合楼项目物业类别为住宅、商住楼。
青建依山半岛于6月5日通过搜房网网络摇号的形式确定选房顺序号，6月7日进行选房，共推出8、10、12号楼265套房源，本次二期开盘起价11000元/平，均价12000元/平，全款96折优惠，按揭98折优惠。
优惠之后较一期房源基本未涨，吸引了刚需和首次改善性购房者，取得了不错的销售业绩。
2011年上半年青岛新建商品房单盘成交面积TOP10
中信在青岛首个项目中信森林湖两度开盘，在市场不景气的情况下，创造了别墅项目热销传奇，上半年成交面积82116平方米，夺得销售面积冠军。
世正爱丽安综合楼项目和青建依山半岛项目居二、三位。
2011年上半年青岛新建商品房单盘成交金额TOP10
2011年上半年青岛新建商品房单盘销售金额排行榜中，中信森林湖8.4亿成交毫无疑问问鼎上半年冠军。
青建依山半岛紧随其后成交8.25亿，居第二位。
绿城理想之城西子公寓1、6月份两度开盘以，御园6月份开盘，取得了不俗的成绩。
其他四方中海清江华府、万科城2项目、即墨万科四季花城项目、海泉湾港中旅公馆2项目、城阳世正爱丽安项目、市北金光丽园、路信函张花园2项目均入围上半年成交金额前十
四、2011年第三季度青岛市场需要重点关注的信息
1、7月全市成交8980套环比微增2.71%
2011年7月，青岛全市成交套数共8980套，与上个月成交量相比基本持平，环比增长2.71%。
七月初，桥隧贯通使得胶州湾西海岸迎来了全新的发展机遇，“西海岸”附近区市楼房销售成为主要增长点，青岛楼市该周成交量呈现上涨趋势。
众多促销新盘，打折、优惠、送现金层出不穷，不得不说这一系列的举动在一定程度上确实推动了楼市成交量的上涨……[
2、8月全市成交8230套环比下跌8.35%
在调控严压、购房者观望浓厚、银行房贷收缩等背景下，青岛8月楼市冷清收场。
出现了2月起“青岛版限购令”出台以来成交量首次下跌，8月份青岛楼市新房成交8230套，环比7月8980套，下跌8.35%。
但同比2010年8月份的成交量7152套来说，今年8月成交增幅达到了15.07%。
3、"金九"变"铜九"？
业内期待的楼市传统销售旺季“金九银十”已过半。
然而，不论从供应还是销售来看，岛城楼市成交的表现都不尽如人意，去年9月楼市曾热销万余套房，而今年9月，成交量刚刚过3000套。
进入传统“金九”，岛城楼市首周成交量即大幅度“跳水”，进入第二周，成交量继续下滑，周共成交1427套，环比下跌15%
五、2011年第三季度青岛房地产市场成交状况
（1）李沧、城阳揽半壁江山
在9月21日监控的岛城最热楼盘TOP100表单中，李沧区共有22盘上榜、城阳区31盘上榜，两个区域占53%的比重。
刚需购房大军为主导的网友群中，购房意向区域北移现象显著。
李沧区4盘上榜前十位，比前7、8月份多2个楼盘，取代了四方在TOP10的优势地位。
城阳区虽上榜百强楼盘数量最多的区域，但前十位除中铁华胥美邦外，其他项目一直没有找到稳定的席位，目前来说，TAHA时区凭借较高的性价比优势上榜前十，并有继续上升的势头。
（2）市北整体稳健两项目开盘人气微涨
市北区楼盘热盘排名并没有很大的波动。
其中青建依山半岛凭借“市北价格洼地”的优势一直冲在全市关注度的前十位，9月2日项目加推为项目带来不少的关注度。
万科蓝山也于进日加推2期，作为高端项目并不占优势的限购形势下，上榜排行榜第12位。
（3）郊区最热楼盘入榜
相比四区，城阳、开发区、崂山垄断排行榜，胶南、胶州、即墨等区域上榜楼盘寥寥无几，区域最热楼盘一目了然。
胶州地区青岛风景表现出众，力压众多主城热盘，周点击量一路乘风过万。
而从看房团网友调查也反映出广大网友对项目的浓厚兴趣，项目独特的规划设计、高尔夫配套，最主要的还是全岛洼地的绝对诱惑力价格让项目近期人气飙升。
和胶州一样仅一盘上榜的胶南地区，该区域保利海上罗兰可谓稳坐榜单。
项目一直没有明确的开盘消息，也没有放出惊人的价格。
相信待项目开盘之时会创一个新的高峰。
2、岛城楼盘月团购人数TOP100区域现象分析
总体说来，团购项目中待售、将开项目占据了绝对的位置，其中，尚未开盘的纯新盘项目占到了54%。
月团购人数分布较热门楼盘分布均匀，各区市均有涉及。
其中城阳、李沧凭借区域大量的商品房存货，网友参与团购的项目较多。
从月团购人数来看，万科生态城遥遥领先其他项目，在即将结束的本月海信淮安郡、米罗湾等也传出将开消息，人气或将进一步提升。
3、第三季度楼盘访问量排名变化
（1）万科生态城第三季度完美绽放
第三季度可谓见证了万科的迅速崛起之路，6月上旬监测数据万科生态城热盘排名42位，进入第三季度初，万科生态城勉强上榜top10，而时隔半月，7月15日监测数据显示，万科生态城已跃居热门楼盘第二位。
进入8月以来，万科生态城开始稳居冠军宝座，且是热度、团购人数双冠王。
万科在房地产行业的领导地位，在万科生态城这个项目上表现的淋漓尽致。
（2）城阳经历大换血TAHA时区势头强劲
二季度末上榜前十的风情蓝岸、香邑漫步项目已悄无声息，而城阳区又一骏马TAHA时区势头强劲，不仅在迈入前十，并有继续上升的趋势，而团购人数榜单也是紧跟万科生态城排在月度第二位。
（3）高端项目乍现远洋风景有价有市
据以往数据很少有高端项目挤进十强，而9月21日检测的第三季度热盘排名，远洋风景也凭借产品开盘点击量一路上升，挤到第四位的位置。
4、第四季度新盘放量供应
第三季度原有的金九楼市表现非常冷清，原有32盘计划9月开盘，但截止22日，9月仅开8盘，剩余楼盘除米罗湾、苏宁电器广场等已定月底开盘，其他多数将爽约。
而根据目前的统计数据显示，已有近40家纯新盘定于第四季度开盘，其中10月份35家项目预计开盘或加推，纯新盘达17个。
主要集中在城阳、李沧、开发区、四方等区域。
据观察，目前计划四季度开盘的多家楼盘一再推迟开盘时间，而面临年底的销售压力，以及经过了较长时间的客户积累，部分开发企业会选择伺机开盘。
观望的购房者多在等待年底相关房地产政策，及明年相关限购的消息发布，多数的购买意向将在此时确定。
房价方面，第三季度以来，开发商在控制房价平稳前行的情况下，都放出大额优惠。
也有部分楼盘低价入市，市场反应较好。
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