洞庭新城规划汇报33.docx

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洞庭新城规划汇报33

洞庭新城控制性详细规划汇报

岳阳市规划勘测设计院

2011年3月3日

一、规划范围、现状及存在的主要问题

（一）规划范围

东起云梦路、西至洞庭湖、北抵巴陵西路、南到南津港，总用地面积363公顷（合5445亩），以京广铁路为界，分为东、西两个片区：

东片区177公顷（合2655亩），西片区186公顷（合2790亩）。

（二）现状基本情况

1、人口及单位现状：

规划范围内现有居住人口约6万人，总户数约1.8万户，有企事业单位百余家。

规划范围内工业类型主要包括粮食储备、日用化工、木业加工、酿酒、水泥和化肥生产等六类生产企业，还有少量印刷、包装、服装加工等企业。

2、用地和建筑物现状：

规划范围内现状城市建设用地336公顷（合5040亩），水域和其他用地27公顷（合405亩）。

建设用地中以居住（149公顷）、工业（57公顷）和公共设施用地（35公顷）为主，三类用地占总用地面积的66.4％。

现有建筑物总量为292万平方米，其中西片区165万平方米，东片区127万平方米。

3、道路交通现状：

由于受京广铁路的分割，造成本区主、次干路系统不发达，片区内、外交通通达性差；支路网建设严重不足，存在严重的安全隐患；静态交通设施缺乏。

4、文物古迹及公共设施现状：

区内有正在申报的国家级重点文物保护单位1处（慈氏塔），已批的省级文物保护单位1处（粤汉铁路专家楼遗址），市级文物保护单位1处（吕仙亭），其它具有历史纪念价值的文物保护单位多处（包括乾明寺、玉清观、观音井和古建筑等），这些都是亟待实施抢救性保护和修缮的重要历史人文资源。

本区内现有中学1所（市三中），小学6所，医院3所，社区医疗服务中心8处。

（三）存在的主要问题：

1）景区界线和文物古迹的保护对城市建设存在一定的制约与影响；

2）历史街区和文物古迹未得到有效保护；

3）用地布局较混乱，土地利用率不高；

4）建筑密度过高，居住环境差，配套设施严重缺乏；

5）受京广铁路的分割，片区对内、对外交通不成系统，静态交通设施严重缺乏；

6）现有中小学建设远远低于国家相关规范要求；

7）未能充分发挥滨水景观优势。

二、规划指导思想

规划以“恢复历史风貌街区，挖掘商业旅游价值，完善城市配套功能，改善居民生活条件，提升城市建设品味”为总体指导思想。

三、规划主要内容

1、功能定位和人口规模。

本区为集文化旅游休闲、居住生活和商业服务三大功能于一体的滨水生活区和古城风貌区。

规划预测居住人口规模为9.2万人。

2、规划结构。

依据城市总体规划，本区用地布局结构为“一带、两心、四区”。

“一带”即沿洞庭湖风光带，是以洞庭湖自然风光及区内历史遗存等人文景观资源为主体的滨水景观带。

“两心”即北部梅溪桥—竹荫街市级商业服务中心和南部居住区级商业服务中心。

“四区”即洞庭南路历史街区及贮木场、东风广场和南津港三个生活居住区。

3、用地布局。

规划用地中城市建设用地面积312公顷（合4680亩）,占总用地的86%，景区用地面积51公顷（合765亩）,占14%。

城市建设用地中以居住（151公顷）、公共设施（68公顷）和道路广场用地（56公顷）为主，三类用地占总用地面积的89％。

规划拟保留建筑面积107万平方米，占总建筑面积的37%，拟拆除面积185万平方米，占63%。

1）洞庭南路历史街区：

用地面积108公顷，其中城市建设用地84公顷，景区用地24公顷，现状平均容积率1.1，规划平均容积率1.3，拟保留建筑面积27万平方米，拟拆除建筑面积91万平方米，拆建比为1:

1.2；现状人口2.85万人，规划人口1.69万人；主要布局历史街区、商业、居住和沿湖风光带用地。

该区开发策略为以历史街区和沿湖风光带的建设为契机带动本区的开发建设。

2）贮木场生活居住区：

用地面积78公顷，其中城市建设用地57公顷，景区用地21公顷，现状平均容积率0.81，规划平均容积率1.76，保留建筑面积2万平方米，拆除建筑面积25万平方米，拆建比为1:

2.2；现状人口0.74万人，规划人口2.15万人；主要布局居住、公共设施和沿湖风光带用地。

该区开发策略为以企业“退二进三”和沿湖风光带的建设带动本区的开发建设。

3）东风广场生活居住区：

用地面积77公顷，现状平均容积率0.83，规划平均容积率1.78，保留建筑面积23万平方米，拆除建筑面积41万平方米，拆建比为1:

2.2；现状人口1.36万人，规划人口2.15万人；主要布局居住和公共设施用地。

该区开发策略为以商业步行街和东风广场周边的整体改造带动本区的开发建设。

4）南津港生活居住区：

用地面积100公顷，其中城市建设用地93公顷，景区用地7公顷；现状平均容积率0.43，规划平均容积率2.13，保留建筑面积14.5万平方米，拆除建筑面积28.5万平方米，拆建比为1:

5.0；现状人口0.99万人，规划人口3万人；主要布局居住、商业和沿湖风光带用地。

该区开发策略为以企业“退二进三”和沿湖风光带的建设带动本区的开发建设。

4、道路交通规划

1）干路网规划：

规划拟形成“三纵四横”的干路网系统。

“三纵”即环湖路、建设南路和云梦路，其中云梦路为保留道路，建设南路（35米）北段为拓宽改造道路，道路长度1260米，环湖路（25米）和建设南路南段为新修道路，道路长度分别为4180米和1860米，环湖路上跨京广铁路。

“四横”即巴陵西路、竹荫街—青年西路、吕仙亭路和求索西路，其中巴陵西路、竹荫街、青年西路为保留道路，吕仙亭路和求索西路为新修道路，道路长度分别为1040米、1030米和1450米，吕仙亭路上跨京广铁路，求索西路下穿京广铁路。

规划主、次路网密度分别达到2.74km/km2、2.11km/km2。

2）支路网规划：

规划保留洞庭南路等10条支路；拓宽改造乾明寺路等12条支路；新修贮木场路等24条支路，规划支路网密度达到4.32km/km2。

3）静态交通设施规划：

规划9处社会停车场，用地面积27000平方米，人均社会停车场用地达到0.3平方米。

居住用地停车位按0.5个/100㎡建筑面积、商业办公用地按0.5—0.8个/100㎡建筑面积配建。

5、绿地系统规划：

规划构筑“两带、多点”的绿地系统。

“两带”指沿湖风光带和沿京广铁路防护绿带；“多点”指因地制宜布置的多处小游园。

6、市政公用设施和公共设施规划

1）市政公用设施规划：

扩建现有10万吨/日南津港污水处理厂至17万吨/日；保留梅溪桥提升泵站，新建南津港和贮木场污水提升泵站；保留现有110千伏南津港变和长铁变；新建2处公交首末站；新建1座一级普通消防站；保留1处邮电设施用地；保留4处垃圾转运站，新建4处垃圾转运站、16处公共厕所。

2）公共设施规划：

规划商业用地主要布置在竹荫街、洞庭南路和求索西路两侧；提质改造工人文化宫；保留东风广场，并适当进行提质改造，作为居民休闲健身场所；保留岳阳职院附属医院、市肿瘤医院和口腔医院，进一步完善社区医疗系统，以形成区域内完善的医疗网络；保留基督教堂和老年人福利院，并进一步完善其设施条件；保留梅溪桥市场。

3）中小学规划

中学：

预测区内中学生人数为3680人，应配设74班。

规划将市三中与旭日小学合并为一所九年制学校，用地面积为4.2公顷（合63亩），规划42班，其中初中30班，小学12班；规划将原机电中专调整为一所九年制学校，用地面积3.2公顷（合48亩），规划36班，其中初中24班，小学12班。

中学班级数达到54班，本区部分生源可就近进入市二中和市六中就学。

小学：

预测区内小学生人数为7360人，应配设162班。

规划采取整合、新建等手段满足新城就学需求，将青年路小学、广场小学和东茅岭小学整合为一所广场小学，用地面积2.7公顷（合40亩），规划42班；撤消南津港小学和铁路子弟小学，新建磨子山小学，用地面积3.3公顷（合50亩），规划48班；新建贮木场小学，用地面积3.6公顷（合54亩），规划48班。

小学班级数达到162班。

7、居民点安置规划：

规划范围内拟拆除建筑面积185万平方米，预计需安置人口约1.2万户，3.5万余人，规划拟在洞庭新城5个地块内集中安置，总安置用地面积13.6公顷（合205亩），可安置人口约4500户，其余7500户需考虑异地安置。

8、历史街区和文物古迹保护规划

1）历史街区保护规划

规划洞庭路历史街区用地面积为14.31公顷，其中核心保护范围面积为3.75公顷，建设控制地带面积为10.56公顷。

2）文物古迹保护规划

根据《历史文化名城保护规划》，规划将慈氏塔（国家级）和粤汉铁路专家楼遗址（省级）划定绝对保护区、一般保护区和建设控制区分三级进行保护。

规划保护吕仙亭（周边控制20米绿带），乾明寺（周边控制10米绿带），玉清观井（周边控制10米绿带），观音井（周边控制10米绿带）。

3）保留及恢复历史信息

类别

名称

位置

修缮建筑

慈氏塔（省级文保）

上宝塔巷

吕仙亭（县级文保）

吕仙观内

保留历史建筑

盐业仓库

油榨岭东侧

新岳剧院

鄢家冲路北侧、洞庭南路西侧

其他历史建筑（民居及传统店铺）

见历史建筑列表十九处

保留工业遗产

华菱港务公司仓库、棉麻公司场库等10处

铁路码头沿线

保留古树名木

古树一株

长郡巷北侧

林荫道大树

洞庭南路南段

恢复建筑或构筑物

月坛

滨湖街河口段南部

味馀酒楼

鱼巷子东端

万寿宫

君山巷东侧

慈氏寺

君山巷东侧

保留历史街巷

鱼巷子、游击巷

历史街区内

改造构筑物

改造货运铁路

街河口至长郡巷段

恢复历史河道

位于吕仙亭北侧铁路

支线旁的凹谷中

规划基地外相关

保护和恢复信息

乾明寺（恢复）

乾明寺路北侧街巷中

清真寺（保护）

位于邓家湾巷与上观

音阁东侧

9、主要控制指标体系规划

该片区建筑高度控制以多层为主，高层相结合，最高控制100米，高层建筑主要集中在贮木场片、东风广场和南津港片区周边。

规划多层住宅容积率控制在1.8以下，高层住宅容积率控制在2.0—4.0，高层公建（商住）容积率控制在2.2—7.0。

详见下表：

指标

方案

用地面积

（平方公里）

现状建设量

（万m2）

现状平均

容积率

规划建设量

（万m2）

保留建筑面积

（万m2）

新建建筑面积

（万m2）

规划平均

容积率

铁路以西

（西片区）

1.86

165.0

0.89

287

44

243

1.54

铁路以东

（东片区）

1.77

127.0

0.72

315

63

252

1.78

合计

3.63

292.0

0.80

603

107

495

1.66

总用地中景区用地52公顷，绿地16公顷，道路交通设施用地66公顷，市政设施和公共配套设施用地46公顷平方公里；其他可开发用地183公顷（包括居住、商业、办公等），占总用地的50.4%。

10、城市设计引导

1）规划目标：

突出沿湖滨水景观特色，建设生态新城；完善新城综合服务功能，建设宜居新城；挖掘历史文化资源内涵，建设活力新城。

2）景观结构：

形成“两带、四轴、九节点”的景观结构。

“两带”指滨湖景观带和吕仙亭景观带；“四轴”指沿京广铁路绿化景观轴以及沿云梦路、求索西路、青年西路—竹荫街道路景观轴；“九节点”指体现规划主题的九个景观节点。

3）城市轮廓线控制与开发强度：

为强化沿湖景观的可识别性，丰富沿湖景观轮廓线，规划采取由水面向内陆阶梯增高的高度控制策略，形成“三条高层走廊，两个高层簇群”的城市空间形态。

本区开发强度分为三级：

高强度开发（南津港片区），中强度开发（梅溪桥市场、东风广场和贮木场片区），低强度开发（洞庭南路历史街区和沿湖风光带）。

4）建筑色彩：

古建筑风貌区采用冷灰色，地方建筑风貌区紧邻古建筑风貌区采用浅灰色。

现代居住建筑风貌区采用暖灰色。

5）建筑形式：

古建筑、地方建筑和现代建筑形式。

四、规划实施建议

（一）适度调整景区界线及周边建筑控制要求

为合理解决城市建设与景区建设的矛盾，加快旧城改造步伐，本次规划拟对《岳阳楼—洞庭湖风景名胜区总体规划》确定的景区界线及周边建筑控制高度进行了适度的调整，以增加建设用地和建设量。

规划拟从原景区用地中调出25.7公顷（合385亩）作为建设用地；建筑控制高度由60米调到100米，总建筑面积增加约100万平方米。

（二）加快推进企业的“退二进三”

规划拟对华菱港务公司码头、小港粮库、岳泰饲料、泰格林纸华泰木业、市酿酒总厂、市日化总厂、氮肥厂、韶峰水泥厂和天怡实业有限公司等企业实施“退二进三”，其中小港粮库为国家储备粮库，华菱码头、华泰木业、韶峰水泥属省属国有企业，需尽快衔接，争取政策支持，特别是华菱港务公司码头因环湖路的建设需尽快启动搬迁。

（三）迅速启动基础设施建设

建议迅速启动区内城市道路网的建设，配套完善公共服务和市政管网等基础设施。

近期内，建议尽快启动建设环湖路（25米宽、4180米长）、建设南路南段（35米宽、1860米长）、吕仙亭路（35米宽、1040米长）和求索西路（25米宽、1030米长）等道路，总道路里程8100米，路面面积24万平方米。

预计建设资金2.2亿元。

（四）妥善安置搬迁居民

建议尽快对片区内所有的拆迁安置户数、面积进行摸底调查，明确区内与区外的安置比例，确定安置的时序，尽早启动安置小区的建设，妥善安置搬迁居民，做到以房促拆。

（五）严格保护历史街区及文物古迹

新城的开发应注重对历史街区和文物古迹的严格保护，按照划定的核心保护区和建设控制地带要求进行有效保护，妥善处理好保护与利用的关系。

（六）精心打造新城概念

通过邀请国内知名的策划公司，对新城开发项目进行整体包装、策划和宣传，以品牌效应推动项目的招商引资。