物权法司法解释不动产登记暂行条例实施细则草案5.docx

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物权法司法解释不动产登记暂行条例实施细则草案5

2019年物权法司法解释：

不动产登记暂行条例实施细则（草案）5

　　第五章登记办理

　　第一节集体土地所有权登记

　　第四十一条【集体土地所有权登记的申请人】

　　集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：

（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会申请；

（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组申请；

　　（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织申请。

　　第四十二条【集体土地所有权首次登记应提交的材料】

　　申请集体土地所有权首次登记的，理应提交下列材料：

（一）土地权属来源证明；

（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址坐标等；

　　（三）法律、行政法规规定的其他必要材料。

　　第四十三条【集体土地所有权转移登记应提交的材料】

　　农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，理应提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）集体土地所有权转移的证明材料；

　　（三）本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的证明以及有批准权人民政府的批准文件；

　　（四）法律、行政法规规定的其他必要材料。

　　第四十四条【集体土地所有权变更、注销登记应提交的材料】

　　申请集体土地所有权变更、注销登记的，理应提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）集体土地所有权变更、消灭的证明材料；

　　（三）法律、行政法规规定的其他材料。

　　第二节国有建设用地使用权及房屋所有权登记

　　第四十五条【适用】

　　依法利用国有土地建造房屋的，理应申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

　　依法取得国有建设用地使用权，尚未建造房屋的，能够单独申请国有建设用地使用权登记。

　　第四十六条【国有建设用地使用权首次登记应提交的材料】

　　申请国有建设用地使用权首次登记，理应提交土地权属来源证明、权籍调查表、宗地图以及宗地界址坐标等材料，并根据权利取得的方式，分别提交以下材料：

（一）以出让方式取得国有建设用地使用权的，理应提交国有建设用地使用权出让合同和全部土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料；

（二）以划拨方式取得国有建设用地使用权的，理应提交县级以上人民政府的批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书等相关证明材料；

　　（三）划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，理应持原不动产权属证书、出让合同以及全部土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权首次登记；

　　（四）以租赁方式取得国有建设用地使用权的，理应提交土地租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料；

　　（五）以作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，理应提交原不动产权属证书、国有建设用地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料；

　　（六）以授权经营方式取得国有建设用地使用权的，理应提交原不动产权属证书、土地资产授权经营批准文件和其他相关证明材料。

　　第四十七条【地上、地下建设用地使用权登记】

　　国有建设用地使用权在地上或者地下分别设立的，当事人理应按照本细则第四十六条的规定提交相关材料，单独申请地上或者地下国有建设用地使用权的首次登记。

　　第四十八条【房屋所有权首次登记】

　　在国有土地上合法建造房屋申请房屋所有权首次登记的，理应提交以下材料：

（一）土地权属证明；

（二）建设工程符合规划的证明；

　　（三）房屋已经竣工的证明；

　　（四）房地产调查或者测绘报告；

　　（五）法律、行政法规规定的其他必要材料。

　　第四十九条【业主共有部分的首次登记】

　　办理房屋所有权首次登记时，当事人理应对建筑区划内依法应属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。

　　第五十条【国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记应提交材料】

　　申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，理应提交不动产权属证书、证明发生变更事实的材料等。

　　申请国有建设用地使用权变更登记，涉及国有建设用地使用权用途变更、面积变化等依据法律、行政法规需要批准的，理应提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件、土地出让补充协议。

依法需要补交土地出让价款、税费等的，当事人还理应提交相关的缴纳凭证。

　　第五十一条【国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应提交材料】

　　申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，理应根据不动产权属发生转移的情形，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明不动产权属发生转移的材料。

　　申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记或者在划拨国有建设用地上建造的房屋所有权转移登记的，还理应提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件。

　　办理房屋所有权转移登记的，理应一并办理建设用地使用权的转移登记。

　　第三节宅基地使用权及房屋所有权登记

　　第五十二条【宅基地及房屋所有权登记的适用】

　　依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，理应申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

　　依法取得宅基地使用权，尚未建造房屋的，能够单独申请宅基地使用权登记。

　　第五十三条【宅基地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料】

　　申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，根据申请登记的事项，提交下列材料：

（一）申请人身份证明和户籍证明；

（二）有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源证明材料；

　　（三）房屋符合城乡规划的证明；

　　（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址坐标等相关不动产界址、面积等证明材料；

　　（五）法律、行政法规规定的其他必要材料。

　　第五十四条【宅基地使用权及房屋所有权申请材料的特别规定】

　　除因继承、人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致不动产权属发生转移外，申请宅基地使用权及村民房屋所有权转移登记的，申请人还理应提交受让人属于本集体经济组织成员的证明。

　　第五十五条【集体土地上的建筑物区分所有权的登记】

　　申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。

　　第四节集体建设用地使用权及房屋所有权登记

　　第五十六条【集体建设用地使用权及房屋所有权登记的适用】

　　依法使用集体土地建造房屋，兴办企业，建设公共设施，从事公益事业等的，理应申请集体建设用地使用权及房屋所有权登记。

　　依法取得集体建设用地使用权，尚未建造房屋的，能够单独申请集体建设用地使用权登记。

　　第五十七条【集体建设用地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料】

　　使用农民集体所有的建设用地实行建设，申请集体建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，根据申请登记的事项，相对应提交下列材料：

（一）有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源证明；

（二）建设工程符合城乡规划的证明；

　　（三）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址坐标等相关不动产界址、面积等证明材料；

　　（四）建设工程已竣工的证明；

　　（五）法律、行政法规规定的其他必要材料。

　　集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请房屋所有权首次登记的，应提交享有集体建设用地使用权不动产权属证书。

　　第五十八条【集体建设用地使用权及房屋所有权的变更登记、转移登记、注销登记应提交的材料】

　　申请集体建设用地使用权及房屋所有权变更登记、转移登记、注销登记的，理应根据不同登记事项提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）集体建设用地使用权及房屋所有权变更、转移、消灭的证明材料；

　　（三）法律、行政法规规定的其他必要材料。

　　因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及房屋所有权发生转移的，当事人理应持相关协议及相关部门的批准文件等相关证明材料，申请不动产转移登记。

　　第五节土地承包经营权登记

　　第五十九条【适用】

　　承包农民集体所有的农用地或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，能够申请土地承包经营权登记；地上有森林、林木的，理应在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。

　　第六十条【土地承包经营权首次登记】

　　依法以承包方式在耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地上从事种植业或者养殖业生产活动的，能够申请土地承包经营权的首次登记。

　　以家庭承包方式设立的土地承包经营权的首次登记，由当事人持土地承包经营合同、承包方案、属于本集体经济组织农户的证明等相关材料申请。

　　以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，由承包人持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。

承包人为本集体经济组织以外的，还理应提交该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的书面同意文件以及乡（镇）人民政府的批准文件。

　　第六十一条【土地承包经营权变更登记】

　　经依法登记的土地承包经营权有下列情形之一的，当事人理应持原不动产权属证书以及其他证明发生变更事实的材料申请土地承包经营权变更登记：

（一）发包方、承包方的姓名或者名称等事项发生变化的；

（二）以家庭承包方式承包的家庭成员发生变化的；

　　（三）承包土地的坐落、名称、面积发生变化的；

　　（四）承包期限依法变更的；

　　（五）承包期限届满，土地承包经营权人按照国家相关规定继续承包的；

　　（六）退耕还林、退耕还湖、退耕还草导致土地用途改变的；

　　（七）森林、林木的种类等发生变化的；

　　（八）法律、行政法规规定的其他情形。

　　第六十二条【土地承包经营权转移登记】

　　经依法登记的土地承包经营权发生下列情形之一的，理应持互换协议、转让合同等证明材料申请土地承包经营权的转移登记：

（一）互换；

（二）转让；

　　（三）因家庭关系、婚姻关系变化等原因导致土地承包经营权分割或者合并的；

　　（四）导致土地承包经营权转移的其他情形。

　　土地承包经营权采取转让方式流转的，还需要提供发包方同意的证明。

　　第六十三条【林地的承包经营权转移登记应提交的材料】

　　林地的承包经营权因转让、互换、入股、继承等发生转移，申请转移登记的，理应提交土地权属来源证明，以及承包经营权转让、互换、入股、继承等登记原因证明材料。

　　第六十四条【土地承包经营权注销登记的情形】

　　经依法登记的土地承包经营权发生下列情形之一的，理应持不动产权属证书、证明发生灭失事实的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销登记：

（一）承包经营的土地灭失的；

（二）承包经营的土地被依法转为建设用地的；

　　（三）承包经营权人丧失承包经营资格或放弃承包经营权的；

　　（四）法律、行政法规规定的其他情形。

　　第六十五条【国有农场、林场、草场等土地使用权首次登记应提交的材料】

　　以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、林场、草场，申请国有农用地的使用权首次登记的，理应提交下列材料：

（一）县级以上人民政府或者相关部门关于组建国有农场、林场、草场等批准文件；

（二）法律、行政法规规定的其他必要材料。

　　使用国家所有的水域、滩涂等农用地实行农业生产，申请国有农用地的使用权首次登记的，理应提交县级以上人民政府相关批准用地的文件等材料。

　　地上有森林、林木的理应在申请国有农用地的使用权登记时一并申请。

　　第六节海域使用权登记

　　第六十六条【适用】

　　依法使用海域，以及在海域上建造建筑物、构筑物的，理应申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记。

　　依法取得海域使用权，尚未建造建筑物、构筑物的，能够单独申请海域使用权登记。

　　第六十七条【海域使用权首次登记应提交的材料】

　　申请海域使用权首次登记的，理应提交下列材料：

（一）项目用海批准文件或者海域使用权出让合同；

（二）宗海图以及界址坐标；

　　（三）海域使用金或者减免证明；

　　（四）法律、行政法规规定的其他必要材料。

　　第六十八条【海域使用权变更登记情形】

　　有下列情形之一的，理应持不动产权属证书、海域使用权变更的证明文件等材料申请海域使用权变更登记：

（一）海域使用权人姓名或者名称改变的；

（二）海域坐落、名称发生变化的；

　　（三）改变海域使用位置、面积或者期限的；

　　（四）海域使用权续期的；

　　（五）共有性质变更的；

　　（六）法律、行政法规规定的其他情形。

　　第六十九条【海域使用权转移登记的情形】

　　有下列情形之一的，理应申请转移登记：

（一）因企业合并、分立或者与他人合资、合作经营、作价入股导致海域使用权转移的；

（二）依法转让、赠与、继承、受遗赠海域使用权的；

　　（三）因人民法院、仲裁委员会生效法律文书或者行政机关生效调解书导致海域使用权转移的；

　　（四）法律、行政法规规定的其他情形。

　　第七十条【海域使用权转移登记应提交的材料】

　　申请海域使用权转移登记的，理应提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）海域使用权转让合同、继承证明、生效法律文书等证明材料；

　　（三）转让批准取得的海域使用权的，应提交原批准用海的海洋行政主管部门批准转让的文件；

　　（四）依法需要补交海域使用金的，理应提交海域使用金缴纳的凭证；

　　（五）法律、行政法规规定的其他必要材料。

　　第七十一条【海域使用权的注销登记】

　　申请海域使用权注销登记的，理应提交下列材料：

（一）原不动产权属证书；

（二）海域使用权消灭的证明材料；

　　（三）法律、行政法规规定的其他必要材料。

　　因填海造地导致海域灭失的，理应在填海造地工程竣工后，先申请海域使用权注销登记，再申请国有建设用地使用权首次登记。

　　第七节地役权登记

　　第七十二条【地役权的首次登记】

　　按照约定设定地役权利用他人不动产，有下列情形之一，当事人能够持需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要文件申请地役权首次登记：

（一）因用水、排水、通行利用他人不动产的；

（二）因铺设电线、电缆、水管、输油管线、暖气和燃气管线等利用他人不动产的；

　　（三）因架设铁塔、基站、广告牌等利用他人不动产的；

　　（四）因采光、通风、保持视野等限制他人不动产利用的；

　　（五）其他为提升自己不动产效益，按照约定利用他人不动产的情形。

　　第七十三条【地役权不予登记的情形】

　　有下列情形之一的，不动产登记机构不予办理地役权首次登记：

（一）当事人约定的利用方法属于其他物权的内容；

（二）地役权的设立与提升需役地效益无关；

　　（三）地役权内容违反法律、行政法规的强制性规定。

　　第七十四条【地役权的变更登记】

　　经依法登记的地役权发生下列情形之一的，理应持地役权合同、不动产登记证明和变更证明等必要材料申请地役权变更登记：

（一）地役权当事人的姓名或者名称等发生变化；

（二）共有性质变更的；

　　（三）需役地或者供役地自然状况发生变化；

　　（四）地役权内容变更的；

　　（五）法律、行政法规规定的其他情形。

　　第七十五条【供役地的转让】

　　供役地分割转让办理登记，转让部分涉及地役权的，理应由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。

　　第七十六条【地役权转移登记】

　　经依法登记的地役权不得单独转让、抵押。

　　已登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移的，当事人理应持不动产登记证明、地役权转移合同等必要材料申请地役权转移登记。

　　申请需役地转移登记的，或者需役地分割转让，转让部分涉及已登记的地役权的，当事人理应一并申请地役权转移登记，但当事人另有约定的除外。

当事人拒绝一并申请地役权转移登记的，理应出具书面证明。

不动产登记机构办理转移登记时，理应同时办理地役权注销登记。

　　第七十七条【地役权注销登记】

　　已经登记的地役权，有下列情形之一的，当事人能够持不动产登记证明、地役权发生消灭的证明等必要材料申请地役权注销登记：

（一）地役权利用期限届满；

（二）供役地、需役地归于同一人；

　　（三）供役地或者需役地灭失；

　　（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致地役权消灭；

　　（五）依法解除地役权合同；

　　（六）其他导致地役权消灭的事由。

　　第七十八条【地役权登记特殊规定】

　　地役权登记，不动产登记机构理应将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。

　　供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人理应向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。

供役地所在地不动产登记机构完成登记后，应将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构，并由其记载于需役地登记簿。

　　第七十九条【未登记的地役权变更、转移后的登记】

　　地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，当事人理应提交相关证明材料，就已经变更或者转移的地役权，直接申请首次登记。

　　第八节抵押权登记

　　第八十条【抵押登记范围】

　　对下列财产实行抵押的，能够申请办理不动产抵押登记：

（一）建设用地使用权；

（二）建筑物和其他土地附着物；

　　（三）海域使用权；

　　（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

　　（五）正在建造的建筑物；

　　（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

　　以建设用地使用权抵押的，该土地上的房屋一并抵押。

以房屋抵押的，该房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　第八十一条【抵押登记提交材料】

　　自然人、法人、其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，能够由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。

　　债权合同中包含有抵押条款的，能够只提供债权合同。

　　第八十二条【多次抵押的登记顺序】

　　同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构理应按照受理时间的先后顺序办理登记，并依次记载于不动产登记簿。

　　第八十三条【一般抵押权的变更登记】

　　发生下列情形之一的，理应持不动产登记证明、一般抵押权变更的证明等必要材料，申请一般抵押权变更登记：

（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；

（二）被担保的主债权种类或者数额变更的；

　　（三）担保范围变更的；

　　（四）债务履行期限变更的；

　　（五）共有性质变更的；

　　（六）法律、行政法规规定的其他情形。

　　因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限发生变更申请一般抵押权变更登记时，如果该一般抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还理应提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证明。

　　第八十四条【一般抵押权转移登记】

　　因主债权转让导致抵押权转让的，当事人能够持原不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的证明等相关材料，申请抵押权的转移登记。

　　第八十五条【一般抵押权注销登记情形】

　　发生下列情形之一的，当事人理应持不动产登记证明、一般抵押权消灭的证明等必要材料，申请一般抵押权注销登记：

（一）主债权消灭；

（二）一般抵押权已经实现；

　　（三）抵押权人放弃一般抵押权；

　　（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

　　第八十六条【抵押财产转让时办理抵押权注销登记】

　　因抵押的不动产转让申请转移登记的，理应一并申请抵押权注销登记，并提交不动产权属转移证明材料、不动产登记证明和抵押权人同意的书面证明。

不动产登记机构应先办理抵押权注销登记，再办理不动产的转移登记。

　　第八十七条【额抵押权首次登记应提交的材料】

　　设立额抵押权的，当事人理应持不动产权属证书、额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者基础关系证明等必要材料申请额抵押权首次登记。

　　当事人申请额抵押权首次登记时，同意将额抵押权设立前已经存有的债权转入额抵押担保的债权范围的，还理应提交已存有债权的合同以及当事人同意将该债权纳入额抵押权担保范围的书面材料。

　　第八十八条【额抵押权变更登记】

　　发生下列情形之一的，当事人理应持不动产登记证明、额抵押权发生变更的证明等必要材料申请额抵押权变更登记：

（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；

（二）债权范围变更的；

　　（三）债权额变更的；

　　（四）债权确定的期间变更的；

　　（五）共有性质变更的；

　　（六）法律、行政法规规定的其他情形。

　　因债权额、担保范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请额抵押权变更登记时，如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还理应提交其他抵押权人的书面同意文件与身份证明。

　　第八十九条【确定额抵押权的登记】

　　当发生法定或者确定的事由，导致额抵押权担保的债权被确定，从而使额抵押权转变为一般抵押权时，当事人理应持不动产登记证明、额抵押权担保的债权已确定的证明等必要材料申请办理确定额抵押担保权的登记。

　　第九十条【额抵押权转移登记】

　　额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理额抵押权转移登记。

　　第九十一条【额抵押权转移登记的特别规定】

　　债权人转让部分债权，当事人约定额抵押权随同部分债权的转让而转移的，理应分别申请下列登记：

（一）当事人约定原抵押权人与受让人共同享有额抵押权的，理应申请额抵押权的转移登记；

（二）当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有额抵押权的，理应申请一般抵押权的转移登记以及额抵押权的变更登记；

　　（三）当事人约定原抵押权人不再享有额抵押权的，理应一并申请额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。

　　第九十二条【额抵押权转移登记】

　　额抵押权发生转移的，理应持不动产登记证明、部分债权转移的证明、当事人约定额抵押权随同部分债权的转让而转移的证明等必要材料，申请办理额抵押权转移登记。

　　第九十三条【额抵押权注销登记】

　　发生下列情形之一的，理应持不动产权利证书、额抵押权消灭的证明材料等必要材料申请额抵押权注销登记：

（一）主债权消灭；

（二）额抵押权已经实现；

　　（三）抵押权人放弃抵押权；

　　（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

　　第九十四条【在建建筑物抵押权首次登记】

　　以建设用地使用权及正在建造的全部或者部分房屋等在建建筑物设定抵押的，理应一并申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权的首次登记。

　　当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产范围不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售备案的商品房。

　　在建建筑物是指正在建