精品深圳市龙华牛栏前项目前期策划及可研报告.docx

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精品深圳市龙华牛栏前项目前期策划及可研报告

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深圳龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告

前言4

第一篇滨州市宏观环境5

一、滨州城市概况6

1、城市基本情况6

2、滨州市区概况8

3、城市人口及居住状况9

二、滨州市经济发展状况12

1、近5年国民经济发展分析12

2、人均收支指标变化分析17

三、滨州城市规划建设状况19

1、城市建设现状19

2、城市规划发展方向21

第二篇滨州房地产市场状况24

一、滨州房地产市场总体情况25

1、滨州房地产发展总述25

2、近五年滨州市房地产发展情况28

3、宏观政策影响分析32

二、区域房地产市场状况35

1、滨州市主要楼盘分布图35

2、区域市场特征及代表楼盘分析36

三、滨州房地产市场发展预测43

第三篇客户群消费需求调查与深度访谈48

一、客户群消费需求调查分析49

1、入户调查量化统计报告说明49

2、问卷重点数据提炼50

3、当面访问结果统计分析94

4、消费需求调查总结101

二、深度访谈调查102

第四篇项目地块分析与发展建议105

一、项目地块分析106

1、项目地块条件106

2、本案未来竞争环境分析108

3、项目SWOT分析112

4、项目价值分析114

二、项目综合发展建议115

1、项目物业发展建议115

2、项目发展建议117

第五篇项目定位与产品开发策划131

一、项目定位132

1、目标市场定位132

2、产品定位134

3、项目形象定位134

4、项目营销主题135

二、项目产品开发策划137

1、项目总体规划建议137

2、建筑设计建议139

3、户型规划设计建议140

4、小区景观规划建议143

5、大堂及会所建议145

6、配套设施建议147

7、物业管理149

第六篇项目可行性研究分析150

一、项目经济效益分析151

1、按1000万元土地成本测算151

2、按3000万元土地成本测算152

二、项目盈亏平衡分析154

三、项目敏感性分析155

四、项目综合评价156

前言

受滨州天鸿房地产公司的委托，我司对滨州房地产市场进行全面细致调研分析。

调查的内容主要包括滨州房地产市场宏观、中观、微观等方面，同时对滨州市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析，对天鸿房地产公司待开发项目进行深入分析和前期策划。

本次调研采取了实地调查、深度访谈、行业专家座谈会、抽样问卷调查等多种调查方式和调查办法。

通过调查所收集资料，整理完成了本调查报告。

本报告为我司提供的初步方案。

对本案的投资开发以及后期市场运作，我司有广泛的市场经验，在本案具体运作中可提供更多的策划服务，具体内容可在与贵司进一步深层次的合作中逐步落实。

第一篇滨州市宏观环境

一、滨州城市概况

1、城市基本情况

【地理位置】  滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。

全市境域横跨黄河两岸，总面积9445平方公里。

滨州市地理位置优越，位居山东半岛城市群和环渤海湾经济圈两大经济区之间，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。

随着济青高速、国道205线黄河公路大桥、滨博高速、滨大高速、威乌高速滨州段、滨州铁路公路大桥、滨港线铁路、万吨级海港的建设，滨州市作为山东的海上北大门，将为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟更为经济便捷的通道，成为连接东北经济区与中原经济区的枢纽。

【环境气候】  属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。

全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。

年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。

【地域特征】  滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。

以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：

小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。

【人口民族】  2006年末，滨州全市总人口373.16万人，其中农业人口279.15万人，非农业人口94.01万人。

全市少数民族约占总人口的5‰，分布全市各县区。

主体少数民族是回族，主要集中在阳信、无棣县。

【行政区划】滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。

全市18个乡，53个镇，15个办事处。

【城市特点】  滨州具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。

环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。

2、滨州市区概况

滨城区地处黄河下游鲁北平原，面积1040平方公里，是滨州市委、市政府驻地，也是全市的政治、经济、文化和信息中心。

滨城区地势西南部偏高，黄河从市区南端穿境而过，气候属温带季风气候，大陆性较强。

四季分明，日照充足，年平均气温12.5°C。

滨城区1990年被评为全国“十佳”卫生城，1992年顺利通过国家卫生城市鉴定。

市区由新立河分隔成东西两区。

东区为老市区，车水马龙，商业繁华，有以银座广场、渤海国际广场为中心的市区核心商圈。

但是老市区因道路狭窄、交通较为混乱而面临改造。

西区为新市政府所在位置，是滨州市新行政中心，未来居住中心区。

经过近三年的大量设施配套及道路建设，西区拥有中海公园、新滨公园、新城音乐喷泉广场、齐鲁文化绿地等优美环境条件，更有宽畅的道路系统、优良的交通条件，西区将为滨州市未来的城市中心。

市政大楼及音乐喷泉广场

3、城市人口及居住状况

（1）滨州市各县区人口分布状况

县区名称

土地面积（平方公里）

总户数

总人口

户均人数

人口密度（人/平方公里）

全市

9445

3.38

395

滨城区

1041

201923

630708

3.12

606

惠民县

1364

161982

630460

3.89

462

阳信县

798

124853

440601

3.53

552

无棣县

1979

138830

441854

3.18

223

沾化县

2114

126708

386760

3.05

183

博兴县

900

146996

480989

3.27

534

邹平县

1250

203331

720261

3.54

576

（数据来源滨州市统计局，下同）

除无棣县、沾化县的人口密度较低外，其它县区的人口密度都比较靠近。

滨城区作为滨州市中心城区，人口密度优势未明显突出，一方面反映了滨城区城市凝聚力有限，另一方面也显示出滨城区具有较大的发展空间。

从家庭户的规模看，滨州全市平均每户3.38人，滨城区为3.12人，以两代户为主要特征的小型化、核心家庭占主体。

家庭代际关系的变化，体现了滨州人们观念在改变，生活水平在提高，住房条件在改善，生育水平在下降，从而引起家庭代数减少、结构简化。

（2）滨州市各区县城市化水平比较

县区名称

总人口

非农业人口

城市化率

全市

940090

25.2%

滨城区

627986

494197

78.4%

惠民县

626829

62085

9.8%

阳信县

439537

35281

8.0%

无棣县

440347

46709

10.6%

沾化县

386011

42566

11.0%

博兴县

478311

71649

14.9%

邹平县

713488

187603

26.0%

由上表可以看出，目前滨城区的城市化率已处于较高水平，由此滨州要完成近期规划目标（从目前城市人口规模45万人到2010年的60万人）除了通过城市扩张将城市周边农业人口改为非农业人口外，从下辖县镇或外地吸引人口也将成为重要的渠道之一。

因此，努力提升滨州市中心城区的城市吸引力及凝聚力将成为政府的重要工作之一。

（3）近年城市居民居住状况

自02年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后，滨州市居民人均居住面积增长缓慢，至2005年人均居住面积增长速度略有提高，这与滨州市05年快速发展的经济以及房地产行业大环境有关。

但是2006年滨州22.65平方米的城镇居民人均居住面积，与山东省29.3平方米的平均水平相比，仍有较大的提升空间。

二、滨州市经济发展状况

1、近5年国民经济发展分析

2002至2006年，是滨州经济、社会发展最快、最好的时期，也是滨州初步告别欠发达、进入山东省第二方阵的重大历史转折时期。

Ø国民经济持续发展，综合实力不断增强

历年国民生产总值情况（单位：

万元）

时间

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

国民生产总值

340.60

406.50

519.45

667.27

829.02

第一产业

62.72

72.07

80.71

89.10

97.21

第二产业

173.10

211.93

300.04

401.66

514.82

第三产业

104.78

122.50

138.70

176.51

216.99

2006年，全市实现生产总值（GDP）829.02亿元，比2002年增加483.06亿元。

从图表可以看出近五年来滨州国民生产总值保持着平稳的上升趋势，各产业健康持续发展，特别是第二产业与第三产业发展迅速，对GDP的贡献程度提高，产业结构日趋合理。

近五年，滨州国民经济发展迅速，经济增长速度发展平稳，GDP增速分别为16.9%、17.9%、17.7%和17.4%，年均增长17.5%，高于全省同期平均增速2.7个百分点。

增幅在全省各市排序由2002年的第9位上升至2006年的第1位。

Ø工业建设快速发展，工业化进程稳步加快

02-06年工业生产总值情况

时间

2002年

2003年

2004年

2005年

2006

国民生产总值（万元）

340.60

406.50

519.45

667.27

829.02

工业生产总值（万元）

147.10

178.43

258.06

345.13

471.75

工业生产总值的比例（%）

43.19

43.89

49.68

51.72

56.90

近五年滨州市工业生产高速增长，全市大力实施“工业兴市”战略成效显著。

从上表可以看出工业总产值占国民生产总值的比例不断上升，全市工业化进程稳步加快，为滨州市城市化进程提供有力保障，并给滨州市房地产的发展创造了良好基础。

Ø税收收入大幅提高，地方财政收入快速增长

滨州市全市实现国税收入由2002年的15.14亿元提高到2006年的56.56亿元，从全省第12位上升到第8位，占全省的比重达到3.07%，提高了0.99个百分点。

地税收入也由2002年的9.49亿元提高到27.51元，累计增长189.9%，年均增幅达30.5%，有力支持了滨州经济的快速发展。

全市实现地方财政收入由2002年的14.30亿元提高到2006年的45.12亿元，从全省第13位上升到第11位，占全省的比重达到3.33%，提高了0.99个百分点，四年累计增长315.6%，年均增长33.3%。

人均地方财政收入由393元提高到1212元。

Ø固定资产投资增长迅速，房地产投资比例下降

2006年完成全社会固定资产投资600亿元，比2002年增加