第七章投资性房地产.docx
《第七章投资性房地产.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第七章投资性房地产.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
第七章投资性房地产
第七章投资性房地产
一、按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》的规定，下列不属于投资性房地产的有（ ）。
A.已出租的土地使用权
B.融资出租的建筑物
C.出租拥有产权的建筑物
D.出租拥有使用权的建筑物
E.出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租
【答案】BD
【解析】已出租的建筑物和已出租的土地使用权，是指从租赁期开始日以经营租赁方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。
其中，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。
二、投资性房地产进行初始计量时，其不正确的处理方法是（ ）。
A.无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量投资性房地产，均应按照成本进行初始计量
B.采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产，自行建造取得时按照公允价值进行初始计量
C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成
D.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出
【答案】B
【解析】无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量投资性房地产，均应按照成本进行初始计量。
三、下列关于投资性房地产的后续计量，表述正确的有（ ）。
A.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额计入公允价值变动损益
B.母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产
C.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益
D.采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产（或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次称为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能够持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量至处置，并假设无残值
E.如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，应当转回
【答案】ABCD
【解析】选项E，成本计量模式下核算的投资性房地产，计提的减值是不能转回的。
四、A房地产开发商于2007年6月，将作为存货的商品房转换为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为1000万元，已计提跌价准备200万元。
2009年6月，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售。
至2009年6月已计提折旧80万元，未计提减值准备。
则转换日不正确的会计处理是（ ）。
A.2007年6月转换日，借记“投资性房地产”科目800万元
B.2007年6月转换日，借记“投资性房地产”科目1000万元
C.2009年6月转换日，借记“开发产品”科目720万元
D.2009年6月转换日，借记“开发产品”科目800万元
E.2007年6月转换日和2009年6月转换日，均不确认损益
【答案】BD
【解析】
2007年6月转换日的账务处理为：
借：
投资性房地产 800
存货跌价准备 200
贷：
开发产品 1000
2009年6月转换日的账务处理为：
借：
开发产品 720
投资性房地产累计折旧 80
贷：
投资性房地产 800
五、A房地产开发商于2008年1月初，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日商品房的账面价值为10000万元，该项房产在转换日的公允价值为9000万元，2008年和2009年末公允价值分别为11000万元、13000万元，2010年末租赁期届满转为开发产品，当日公允价值为15000万元。
则不正确的会计处理是（ ）。
A.转换日借记“投资性房地产—成本”科目9000万元
B.转换日借记“公允价值变动损益”科目1000万元
C.2010年末租赁期届满转为开发产品借记“开发产品”科目15000万元
D.持有投资性房地产期间，累计确认公允价值变动损益4000万元
【答案】D
【解析】D选项，持有投资性房地产期间，累计确认公允价值变动损益5000万元。
账务处理为：
2008年1月初：
借：
投资性房地产—成本 9000
公允价值变动损益 1000
贷：
开发产品 10000
2008年和2009年末：
借：
投资性房地产—公允价值变动 2000
贷：
公允价值变动损益 2000
借：
投资性房地产—公允价值变动 2000
贷：
公允价值变动损益 2000
2010年末租赁期届满转为开发产品：
借：
开发产品 15000
贷：
投资性房地产—成本 9000
—公允价值变动 4000
公允价值变动损益 2000
六、2007年初A公司将一办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为5300万元，已计提的累计折旧为100万元，已计提的固定资产减值准备为200万元，转换日的公允价值为6000万元，2009年末租赁期届满，将其出售，售价为10000万元，出售时，累计公允价值上升2000万元。
则该业务正确的会计处理为（ ）。
A.2007年初转换为投资性房地产，借记“投资性房地产—成本”科目6000万元
B.2007年初转换为投资性房地产，贷记“公允价值变动损益”科目1000万元
C.2009年末租赁期届满出售时，将累计公允价值变动损益2000万元转入“其他业务收入”科目
D.2009年末租赁期届满出售时，将资本公积1000万元转入“其他业务收入”科目
【答案】A
【解析】B选项，2007年初转换为投资性房地产，贷记“资本公积”科目1000万元；C选项，2009年末租赁期届满出售时，将累计公允价值变动损益2000万元转入“其他业务成本”科目；D选项，2009年末租赁期届满出售时，将资本公积1000万元转入“其他业务成本”科目。
会计分录如下：
2007年初转换为投资性房地产：
借：
投资性房地产—成本 6000
固定资产减值准备 200
累计折旧 100
贷：
固定资产 5300
资本公积—其他资本公积 1000
2009年末租赁期届满出售时：
借：
银行存款 10000
贷：
其他业务收入 10000
借：
其他业务成本 5000
公允价值变动损益 2000
资本公积—其他资本公积 1000
贷：
投资性房地产—成本 6000
—公允价值变动 2000
注：
按照08年教材的处理方法是
借：
银行存款 10000
贷：
其他业务收入 10000
借：
其他业务成本 8000
贷：
投资性房地产—成本 6000
—公允价值变动 2000
借：
公允价值变动损益 2000
资本公积—其他资本公积 1000
贷：
其他业务收入 3000
七、甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
2007年将自用办公楼转换为投资性房地产，转换日的公允价值为2000万元，固定资产原值为1500万元，已计提折旧为500万元。
2009年租赁期届满转为自用固定资产，转换日该投资性房地产的公允价值为2300万元，转换日之前“投资性房地产—公允价值变动”科目借方余额为200万元，则2009年转换日该业务正确的会计处理为（ ）。
A.2009年转换日借记“固定资产”科目2300万元
B.2009年转换日贷记“资本公积”科目2300万元
C.2009年转换日将累计公允价值变动损益200万元转入当期损益
D.2009年转换日将2007年产生的资本公积1000万元转入当期损益
【答案】A
【解析】B选项，2009年转换日贷记“公允价值变动损益”科目100万元；C选项，2009年转换日累计公允价值变动损益200万元不需要转入当期损益，处置时转入当期损益；D选项，2009年转换日不需要将2007年产生的资本公积1000万元转入当期损益，处置时转入当期损益。
2009年转换日的会计分录：
借：
固定资产 2300
贷：
投资性房地产—成本 2000
—公允价值变动 200
公允价值变动损益 100
八、甲公司2007年12月将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该固定资产的公允价值为30000万元，转换日之前“投资性房地产”科目余额为22000万元，“投资性房地产累计折旧”科目金额为2000万元，则转换日该业务正确的会计处理为（ ）。
A.固定资产科目的入账金额为23000万元
B.固定资产科目的入账金额为22000万元
C.将投资性房地产累计折旧2000万元转入固定资产
D.确认转换损益为3000万元
【答案】B
【解析】A选项，固定资产科目的入账金额为22000万元；C选项，将投资性房地产累计折旧2000万元转入“累计折旧”科目；D选项，转换不确认损益。
会计分录如下:
借：
固定资产 22000
投资性房地产累计折旧 2000
贷：
投资性房地产 22000
累计折旧 2000
九、甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。
2009年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。
该写字楼的原造价为10000万元，已计提折旧200万元。
2009年1月1日，该写字楼的公允价值为13000万元。
假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积，所得税税率为25%。
则转换日有关追溯调整的会计处理，不正确是（ ）。
A.借记“投资性房地产—成本”科目13000万元
B.贷记“递延所得税资产”科目800万元
C.贷记“利润分配—未分配利润”科目2160万元
D.贷记“盈余公积”科目240万元
【答案】B
【解析】会计分录为：
借：
投资性房地产—成本 13000
投资性房地产累计折旧 200
贷：
投资性房地产—写字楼 10000
递延所得税负债 （3200×25%）800
利润分配—未分配利润 （3200×75%×90%）2160
盈余公积 （3200×75%×10%）240
十、下列有关投资性房地产的会计处理方法，不正确的是（ ）。
A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但满足一定条件时也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量
B.对投资性房地产进行后续计量，同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式
C.只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式
D.投资性房地产满足一定条件时，可将成本模式变更为公允价值模式，并且追溯调整
【答案】B
【解析】企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
十一、AS公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
营业税税率为5%。
AS公司适用的所得税税率为25%，历年按净利润的10%计提盈余公积。
有关资料如下：
（1）2008年12月18日AS公司与BS公司签订租赁合同，AS公司将一栋写字楼整体出租给BS公司，租期为3年，年租金为2000万元，每年年初支付。
2008年12月31日为租赁期开始日。
该写字楼原值为60000万元、写字楼预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧3000万元；写字楼的预计净残值为零，采用直线法计提折旧。
假定按年计提折旧，假定税法与会计规定的折旧年限、预计净残值均相等。
2009年支付写字楼的修理费用2万元。
【答案】
（1）编制2008年12月31日将写字楼转为投资性房地产的会计分录
借：
投资性房地产—写字楼 60000
累计折旧 3000
贷：
固定资产 60000
投资性房地产累计折旧 3000
（2）编制收到租金及有关营业税的相关会计分录
借：
银行存款 2000
贷：
其他业务收入 2000
借：
营业税金及附加 （2000×5%）100
贷：
应交税费—应交营业税 100
（3）编制按年对投资性房地产计提折旧的会计分录
借：
其他业务成本 1500
贷：
投资性房地产累计折旧 （60000÷40）1500
（4）编制2009年支付写字楼的修理费用的会计分录
借：
其他业务成本 2
贷：
银行存款 2
（5）假定2011年末租赁期满后收回，编制有关租赁期满后将写字楼转为自用办公楼的会计分录；
借：
固定资产 60000
投资性房地产累计折旧 （3000＋1500×3）7500
贷：
投资性房地产—写字楼 60000
累计折旧 7500
（6）假定2011年末租赁期满后收回，为了提高的租金收入,企业决定在租赁期满后对写字楼进行改扩建,并与CS企业签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将写字楼出租给CS企业。
12月31日,写字楼随即进入改扩建工程。
2个月后改扩建工程完工,共发生支出3000万元以银行存款支付,即日按照租赁合同出租给CS企业。
改扩建支出属于资本化的后续支出。
编制有关租赁期满后写字楼改扩建工程相关的会计分录；
借：
投资性房地产—写字楼（在建） 52500
投资性房地产累计折旧 （3000＋1500×3）7500
贷：
投资性房地产—写字楼 60000
借：
投资性房地产—写字楼（在建） 3000
贷：
银行存款 3000
借：
投资性房地产—写字楼 （52500＋3000）55500
贷：
投资性房地产—写字楼（在建） 55500
（7）假定2011年末租赁期满后将其出售，售价为80000万元，编制有关租赁期满后将写字楼出售的会计分录；
借：
银行存款 80000
贷：
其他业务收入 80000
借：
其他业务成本 52500
投资性房地产累计折旧 （3000＋1500×3）7500
贷：
投资性房地产—写字楼 60000
借：
营业税金及附加 （80000×5%）4000
贷：
应交税费—应交营业税 4000
（8）假定2010年1月1日，AS公司认为，出租给BS公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。
2009年12月31日，该写字楼的公允价值为70000万元。
编制2010年1月1日追溯调整的会计分录。
借：
投资性房地产—写字楼（成本） 70000
投资性房地产累计折旧 （3000＋1500）4500
贷：
投资性房地产—写字楼 60000
递延所得税负债 （14500×25%）3625
盈余公积 （14500×75%×10%）1087.5
利润分配—未分配利润 （14500×75%×90%）9787.5
十二、甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产，营业税税率为5%。
有关资料如下：
（1）2007年12月1日甲公司与A公司签订协议，将自用的办公楼出租给A公司，租期为3年，每年租金为1000万元，于每年年初收取，2008年1月1日为租赁期开始日，2010年12月31日到期。
2008年1月1日转换日的公允价值为30000万元，该固定资产账面原值为20000万元，已计提的累计折旧为10000万元，未计提减值准备。
各年1月1日均收到租金。
【答案】
（1）编制2008年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录
借：
投资性房地产—办公楼（成本） 30000
累计折旧 10000
贷：
固定资产 20000
资本公积—其他资本公积 20000
编制每年收到A公司租金及相关营业税的会计分录
借：
银行存款 1000
贷：
其他业务收入 1000
借：
营业税金及附加 （1000×5%）50
贷：
应交税费—应交营业税 50
（2）2008年12月31日该投资性房地产的公允价值为30500万元。
借：
投资性房地产—办公楼（公允价值变动） （30500－30000）500
贷：
公允价值变动损益 500
（3）2009年12月31日该投资性房地产的公允价值为30800万元。
借：
投资性房地产—办公楼（公允价值变动） 300
贷：
公允价值变动损益 （30800－30500）300
（4）为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期届满后对办公楼进行改扩建和装修，并与B公司签订经营租赁合同，约定完工时将办公楼出租给B公司,每季度初收取租金600万元。
2010年12月31日租赁协议到期，甲公司收回办公楼并转入改扩建和装修工程。
该办公楼的公允价值为30800万元。
借：
投资性房地产—办公楼（在建） 30800
贷：
投资性房地产—办公楼（成本） 30000
投资性房地产—办公楼（公允价值变动） 800
（5）2011年1月1日从银行取得专门借款1000万元用于改扩建和装修工程，存入银行。
年利率为5%，3年期。
2011年1月1日支付工程款项1000万元。
2011年1月1日支付工程款的相关会计分录
借：
投资性房地产—办公楼（在建） 1000
贷：
银行存款 1000
（6）2011年3月31日完工，支付工程款项500万元。
2011年3月31日将办公楼出租给B公司。
2011年3月31日计提长期借款的利息和有关改扩建和装修工程完工的相关会计分录
计提长期借款的利息＝1000×5%×3/12＝12.5（万元）（注：
不满足资本化条件应全部费用化）
借：
财务费用 12.5
贷：
应付利息 12.5
借：
投资性房地产—办公楼（在建） 500
贷：
银行存款 500
借：
投资性房地产—办公楼（成本） （30800＋1000＋500）32300
贷：
投资性房地产—办公楼（在建） 32300
（7）2014年3月31日出租给B公司的办公楼租赁期届满，收回后直接出售给C公司，取得价款40000万元。
2011年3月31日至2014年3月31日累计公允价值变动收益为2000万元。
借：
银行存款 40000
贷：
其他业务收入 40000
借：
其他业务成本 11500
公允价值变动损益 2800
资本公积—其他资本公积 20000
贷：
投资性房地产—办公楼（成本） 32300
投资性房地产—办公楼（公允价值变动） 2000
借：
营业税金及附加 （40000×5%）2000
贷：
应交税费—应交营业税 2000
升级会员 