生态农业旅游休闲观光园项目可行性报告.docx
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生态农业旅游休闲观光园项目可行性报告
生态农业旅游休闲观光度假村项目可行性报告
第一章总论
1.1项目提要
1.1.1项目名称
项目名称：
生态农业旅游休闲观光度假村项目可行性报告
1.1.2项目建设单位、法人代表、所有制形式
项日建设单位：
xx省xx生态农业科技有限公司
法人代表：
xx
注册资本：
1200万元
企业类型：
有限责任公司
注册地址：
xx市xx镇川皇村四组
成立日期：
2005年10月16日
1.1.3建设地点、建设规模、建设期限、建设内容
a）建设地点：
生态村位于九龙坡区走马镇慈云村，山清水秀，绿树成荫。
b）建设规模：
生态村是一个以生态开发为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色生态园，为确保产品优质高产，生态园聘请农业专家为技术指导，将畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体，总面积约为400亩。
c）建设期限：
建设期为2年
d）建设内容：
1.第一期计划重点建设基础设施：
（1）按功能规划为服务区、景观区、种植区、养殖区、活动区等，并进行具体分区；
（2）兴建小型现代化的养殖中心：
（3）修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；
（4）修建沼气池，满足生态园照明、动力等需要；
（5）建设滴灌系统，发展果树种植和间种农作物；
（6）修建中小型会议中心：
（7）将RFID（无线射频识别技术）运用到养殖业中，通过采用RFID技术建立饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障。
2.第二期工程计划：
（1）兴建及餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。
休闲园区规划结构为：
休闲旅区：
、水果采摘区、观光植物区、观景品茗区。
（2）运用现代化市场营销手段，积极发展观光采摘业。
3.建立绿色产品生产基地
进行山地资源综合开发，建立以立体种植和立体养殖为主的高效生态科技示范园区，随着我国加入WTO，社会消费市场对农产品质量将会提出更高的要求，生产质优价高的无公害畜禽肉类和蔬菜粮食等是今后农业生产领域的主要任务。
为了确保生态园区建设前期的资金周转及维持经营，在真正走向市场化道路之前，生态园的前期产出全部由集团内部消化。
4.建设农业生态休闲观光园
在生态示范园的基础上，立足生态园山青水秀、“绿色环保”以及生态的休闲园的特点，充分利用生态园的自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然一生产一休闲一康乐一教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。
1.1.4资金构成
项日估算总投资5000万元，其中：
固定资产投资3000万元（含固定资产、无形资产、延资资产、预备费用），流动资金2000万元。
1.1投资金额
1.2参考政策
●《xx省农业于发“十一五”规划纲要（讨论稿）》：
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释（财发字[1999]57号）：
●国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲》的通知（国农办字[2002]175号）；
●《国家农业综合开发项目建设试行标准》【（94）同农综字第28号】
●本项目的项目建议书；
●企业提供的相关技术资料：
●企业提供的相关协议、资质、证书；
●公司财务报表；
1.3主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
指标名称
单位
指标
项目总投资
万元
xxxx
固定资产投资
万元
流动资金
万元
年均收入
万元
年均营业税金及附加
万元
年均营业成本
万元
年均利润总额
万元
年均所得税
万元
年均税后利润
万元
净现值（所得税前）
万元
净现值（所得税后）
万元
投资收回期限（所得税前）
年
（含建设期X年）
投资收回期限（所得税后）
年
（含建设期X年）
内部收益率（所得税前）
%
内部收益率（所得税后）
%
年均投资利润率
%
年均投资利税率
%
盈亏平衡点
%
1.4项目综合评价
生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽：
另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。
围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动重庆市农业结构调整。
第二章项目背景
2.1项目的由来
生态观光农业是一种以农业和农村为栽体的新型生态旅游业。
近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空问，开辟了旅游业发展的新领域。
现代社会，人们渴望能存优美的环境中放松、休闲。
于是，同归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。
据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美同等发达同家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我同人民生活水平的提高，观光休闲农业也应运而生。
生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。
在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。
种植项日应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。
在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。
利润和效益足普通种养业的5至10倍。
生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。
生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为晕础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益为一体的现代农业新体系。
生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。
随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。
在解决温饱之后，人们别吃穿以外追日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。
与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时问。
从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。
而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。
项目所在地介绍
走马镇位于重庆市主城区西部，西临壁山，南接江津，是重庆市首批市级试点小城镇和重庆市规划的十一个外围组团之一。
幅员面积30平方公里，人口2.2万，辖10个行政村1个街道居委会，走马镇居委会，灯塔村、银岗村、石桥村、玉龙村、金马村、椒园村、梓桐村、大石村、慈云村、乐园村10个行政村，155个社，人口20600人。
成渝高速公路，重庆至江津二级公路过境。
走马镇距重庆中心21公里，成渝高速公路互通式立交桥开口于镇中心。
绕城高速公路从走马腹心通过，形成东西、南北“十”字高速路通。
从而使走马具有得天独厚的区位和交通优势，是区“后花园”建设中的重要组成部分，是以发展现代种植和养殖业，推动生态旅游发展；以发展高新技术产业，推动经济发展为目标的新型都市卫星城市。
[1]
青石铺就的古驿道上，清晰的马蹄印随处可见。
驿道旁，传统的木梁瓦房鳞次栉比。
几人合抱的参天古树下，雕梁画栋的古老戏台旁，字迹斑驳的石碑牌坊边，端坐的老者宁静而安详，似乎仍在静待着那些背驮云南茶叶、巴蜀山货的马帮逶迤而行。
2005年，走马镇口传文学—民间故事被列入首批国家级非物质文化遗产保护名录；2008年12月，走马镇被命名为“国家级历史文化名镇”；2009年，走马镇获批“中国曲艺之乡”和重庆市首个“故事创作基地”，获评“重庆市十佳魅力小城镇”；2010年9月，走马镇又被重庆市政府确定为市级中心镇。
在全国，同时拥有“国家级历史文化名镇”、“国家级非物质文化遗产”、“中国曲艺之乡”三块“国字号”招牌的街镇实属罕见。
以此为契机，走马镇党委、政府提出了“古镇文化立体化、非物质文化遗产物质化、曲艺文化大众化”的文化兴镇思路。
整旧如旧、原汁原味的古镇风貌，是走马历史文化名镇魅力所在，是展示走马文化的平台和窗口。
目前，走马镇已完成古镇改造及风貌设计，形成古镇修建性详规，恢复关武庙建筑群，修复古成渝驿道3公里。
下一步，将逐步恢复文昌宫、南华宫、万寿宫等建筑群；打造刘家、邓家、孙家大院等院落群；恢复茶馆酒馆、剧院等临街商铺群；恢复古驿道，收集成渝古驿道上的历史遗存和典故，浓缩修建成渝古驿道三街四驿七十二塘口等景观，修建驿道博物馆，配套开发明清时期的商铺、民居，打造驿道文化区。
在大力弘扬传统文化的同时，走马镇也积极推动着现代文明的发展。
走马镇是九龙坡区规划的五个都市后花园镇之一。
上邦国际高尔夫社区和“世外桃源”国际会议中心项目落户于此。
“走马观花文化旅游节”，已纳入重庆市“一会一节和”重庆春季旅游赏花季的内容之一。
在全市规划的十八个组团八个功能区中，走马镇是一个独立的功能区，主要是为组团服务，重点发展旅游、休闲、度假、商住和金融、文化、物流等产业。
以旅游、休闲为代表的第三产业，已经成为走马镇的支柱产业。
下一步，走马镇将以打造“口岸重镇、文化名镇、旅游强镇”为重点，全力打造三大板块。
即：
以上邦国际高尔夫社区和金马湖、缙云山旅游开发为重点的都市农业板块；以发展城市工业、朝阳产业和物流产业为支撑的现代工业板块；以打造历史文化名镇为目标的小城镇建设板块。
高度重视走马非物质文化遗产保护与开发，对外招商引资，打造好走马故事与走马观花文化旅游节等文化旅游精品；加强走马古镇保护与开发的力度，逐步培育古镇商贸、旅游环境，逐步形成“走马观花、走马古镇、走马故事”等文化旅游品牌。
本规划区位于九龙坡区走马镇，西部槽谷地带的中南部。
《重庆市城市总体规划（2005—2020））》确定将位于缙云山与中梁山之间的西部片区作为重庆城市空间拓展的重要区域之一，并依据走马独特的资源优势，将其定位为发展都市旅游服务业的功能区。
同时，走马镇因其优越的区位关系、独特的历史人文资源，城镇经济社会发展逐步提速，城镇自身也具有了加速发展的内在动力。
在外部宏观环境优势以及内部城镇自身发展动力的促进下，走马的开发条件日趋成熟，急需编制走马功能区的控制性详细规划，以指导走马的规划管理与开发建设。
现状概况
（一）区位关系
规划区属于九龙坡区走马镇，位于重庆市九龙坡区西部，地处中梁山与缙云山之间的西部槽谷中南部。
规划区北部为金凤，南部为江津双福、九龙坡巴福，东部则为白市驿、石板，西临缙云山。
规划区北部有成渝高速公路贴界而过，东部有在建外环高速公路经过，西部则有走津线，交通联系十分便利，区位优势明显。
（二）规划区范围
规划范围东以走马老镇区东部边界线为界，南以规划32米城市次干道的道路中心线为界，西以走津线的道路中心线为界，北以规划的走白路的道路中心线为界。
其用地属九龙坡区走马镇行政辖区范围。
规划面积89.71公顷。
（三）用地条件
规划区地貌属风化剥蚀浅切丘陵地貌。
规划区内地势呈明显的中部山脊突起，两侧地势较为平坦的地貌特征。
最高点在规划区中部山脊线上，地面标高425.47米，最低点在规划区东北部，地面标高346.90米，相对高差78.57米。
现状用地大部分为农田，另有少量的村庄和农宅。
在走马新区现有走马镇镇政府、走马汽车站、加油站、部分企事业单位以及居民住宅区。
在走马古镇有区级文保单位关武庙戏楼以及卫生院、农贸市场等公共设施，有走马镇中学一所，走马小学一所。
（四）发展条件
1、优势条件
区位优势——走马镇西邻璧山县，南毗江津市，自古既有“一脚踏三县”之称。
走马北部有成渝高速公路贴界而过，东部有在建外环高速公路经过，西部则有走津线，交通联系十分便利，区位优势十分明显。
资源优势——走马古镇是重庆市市级历史文化名镇之一，历史人文资源十分丰富。
此外，走马镇另有万亩桃林，走马桃花节已举办多届，已颇具规模。
总体而言，走马旅游资源十分丰富。
2、制约因素
用地条件——规划区范围内走马岗中央山脊线将用地一分为二，东西联系相对困难。
经济发展相对滞后——走马目前仅有少量的乡镇企业，技术含量不高；第三产业虽有一定发展，但不甚发达，经济发展相对较为滞后。
规划依据
《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国文物保护法》、《城市规划编制办法》及其实施细则、《城市用地分类与规划建设用地标准》、《城市紫线管理办法》、《城市绿线管理办法》、《重庆市城市规划管理条例》、《重庆市城市规划管理技术规定》、《重庆市控制性详细规划编制技术规定》、《重庆市城市总体规划》、《重庆市土地利用总体规划》、《重庆市九龙坡区走马镇中心区控规阶段规划用地地质灾害调查评价报告》、国家相关规范及重庆市相关地方法规。
规划原则
（一）生态优先原则：
尊重自然，因地制宜，合理保护与利用环境资源，维持片区生态平衡，生态建设优先。
（二）持续发展原则：
以优美、超前的环境建设奠定可持续发展的基础，以完善的配套设施提供可持续开发的条件。
（三）整体性原则：
在注重新区发展的同时，对走马古镇的整体空间格局和风貌特色进行重点保护，塑造富有山水园林特色的镇区整体形象。
（四）市场与弹性发展原则：
适应市场的弹性发展变化需求，预留管理控制的弹性空间；以市场为导向，优化土地利用，创造土地增值效益。
（五）可操作性原则：
合理布局，适应动态滚动的分期、分片开发需求，提高规划管理的可操作性。
规划区性质与规模
（一）规划目标
利用区位与资源优势，以走马镇近期规划为导向，以打造旅游特色产业为卖点，大力提升走马环境品质，创建发展“假日经济”与吸引人居的旅游休闲场所与聚居新区。
（二）规划区性质
根据地理区位与环境资源条件，规划将片区定性为：
集旅游度假、商贸、居住功能于一体，具有山水园林特色的都市旅游服务基地，是重庆主城区重要的功能区之一
。
（三）规划规模
本规划区用地规模89.71公顷，人口规模1万人。
人口计算方法：
1、按照人均城市居住用地为28平方米的标准计算
人口规模=居住用地规模/人均用地=30.60/28≈1（万人）
2、按照户均人口为3.2人、户均居住面积为120平方米的标准计算
人口规模=（居住用地规模*平均容积率*户均人口）/户均面积=（30.60*1.5*3.2）/120≈1（万人）
以上两种计算结果综合取值约为1.0万人。
六、规划结构与用地布局
（一）规划结构
根据用地的自然地貌特征与建设用地现状，规划形成“倒L”型城镇结构形态。
同时，结合用地环境特色，规划形成三个功能区，分别是：
西北部的行政办公商贸娱乐区；东北部的古镇风貌旅游休闲区以及西南部的居住区。
（二）用地布局
1、公共设施用地
公共设施总用地面积为14.83公顷，占总用地面积的16.53%。
（1）行政办公用地
规划依托现状行政办公用地，对其予以保留并进行扩建。
总用地面积为0.61公顷。
（2）商业金融业用地
规划在走马镇新区上花园水库以南、走马大道以北以商业内街形式，布局较为集中的商业用地。
结合走马古镇依托走马老街布局较为集中的商业用地。
总用地面积8.93公顷。
（3）文化娱乐用地
规划结合西北部上花园水库以及沟谷地形，布局部分文化娱乐用地。
另外结合古镇旅游，在古镇周边布局部分文化娱乐用地。
总用地面积4.05公顷。
（4）医疗卫生用地
在规划区西北部，规划一处医院。
总用地面积1.07公顷。
（5）文物古迹用地
严格按照国家《文物保护法》对区级文物保护单位关武庙戏楼实施保护。
总用地面积0.17公顷。
2、居住用地
居住用地总用地面积为30.26公顷，占总用地面积的33.73%。
（1）二类居住用地
居住用地主要分布在规划区西南部与东北部。
居住用地配套设置社区商业中心、幼儿园、文化活动中心、体育活动场地、商业服务等公共服务设施。
详见《公共服务设施规划一览表》。
总用地为26.46公顷。
（2）中小学用地
规划迁建位于走马古镇的走马中学至新区12-1/01地块，规模为18班。
将原走马中学用地置换为走马小学，规模为18班。
规划中小学总用地面积为3.80公顷。
3、绿地
绿地包括公园绿地与防护绿地两部分。
总用地面积为23.77公顷，占总用地面积的26.50%，人均23.77平方米/人。
其中公园绿地23.01公顷，防护绿地0.76公顷。
4、市政设施用地
规划市政公用设施总用地面积为0.72公顷。
七、配套公共服务设施对各类居住配套公共服务设施的布局、用地规模、服务半径、建设方式进行规划控制，并对其他对环境有特殊影响的设施设置卫生与安全防护距离。
根据《重庆市居住区公共服务设施配套标准》，
以社区为单位布置基层综合文化设施及社区体育活动设施。
其中，社区文化活动站1处，老年人活动中心1处，青少年活动中心1处，社区体育运动场地2处。
根据相关规范和城镇建设实际，本区内布置中学一所，小学一所。
规划根据现状走马中学、走马小学用地分别仅为0. 89公顷和0.60公顷，不能满足学校发展的需要，将走马中学进行迁建，用地面积为2.56公顷，规模18班；将原走马中学用地置换为走马小学，用地面积为1.29公顷，规模18班。
同时按规划人口1万人考虑，布置幼儿园1处，用地面积不小于1800平方米。
学校用地不得改变性质，在保证用地面积的前提下，同一开发单元内可适当调整边界、位置。
根据相关规范和城镇古镇风貌保护要求，规划对现状医疗卫生用地进行迁建。
根据服务半径，规划1处农贸市场。
根据相关规范，规划对现状派出所用地进行原址扩建。
派出所按警务人员20人，两间拘留室，四辆警车计算，最低建筑面积不得低于400平方米。
其它配套详见附表《居住配套公共服务设施规划一览表》。
八、道路交通规划本道路交通规划包括城市道路、交通设施和步行道三部分。
本规划区内所有规划道路坐标、标高、平面线型等技术指标均只作为规划管理和下阶段设计的依据。
（一）交通现状
走津线（红线宽8.5米）、走白线（红线宽7米）及成渝高速公路为规划区对外联系的主要交通通道。
现状道路：
成渝高速公路长约2.5公里；走津路（走马—江津）长约1.3公里；镇区其他不完善道路长约0.85公里。
整个规划区地形，中部高、东西部低。
东西部横向交通联系比较薄弱。
（二）道路规划原则
以《重庆市都市区总体规划》为指导，以满足本次土地利用规划为条件，结合规划区内土地利用现状以及地形条件，规划布局合理、运转高效的具有小城镇特色的交通系统。
（三）对外交通
成渝高速公路和规划的外环（二环）高速公路是规划区对外联系的主要交通通道。
（四）城市交通
1、规划区内城市道路采用“分层网格自由式”结构。
规划区被天然形成的南北向山脊带划分为东、西两个交通区，东、西向交通通过规划的32米宽的走马大道连接。
对于整个规划区而言，依其地形、地貌及现状道路布局结构的影响，路网主、次干道（红线宽度26～44米）呈“两横三纵”骨架形态。
东西向两横：
一横为走白路，红线宽度为44米，西起走津线，向东通往白市驿，全长2028米；
二横为规划区中部的走马大道，红线宽度32米（跨越山脊段红线宽26米），西起走马工业园区（走津线西侧），东至石朝门，全长2477米。
南北向三纵：
一纵为走津线，红线宽度44米，北起斑竹林，南至水井湾，全长2392米；
二纵为规划区西部次干道，红线宽度26米，北起走白路，南至规划区南侧26米次干道，全长1319米；
三纵为规划区东部次干道，红线宽度26米，北起走白线，南至谢家湾，全长1171米。
在规划区东西两个交通区的内部还规划了部分次干道（22～26米）和支路（16米）来加强其内部与“两横三纵”主骨架路网之间的交通联系。
2、规划道路分三个等级：
城市主干道，红线宽44米；城市次干道，红线宽22～32米；城市支路，红线宽16米。
3、规划主、次、支路最大纵坡分别为5.5%、6.9%、8.8%。
4、建筑后退红线宽度：
高速公路：
两侧各后退50米作为其防护绿带
城市主干道：
两侧各后退5米建筑红线
城市次干道：
两侧各后退3米建筑红线
城市支路：
两侧各后退2米建筑红线
5、平曲线最小半径（R）：
高速公路：
红线宽：
132米—R：
600米
城市主干道：
红线宽：
44米—R：
400米
城市次干道：
红线宽：
22～32米—R：
100米
城市支路：
红线宽：
16米—R：
35米
（五）交通设施
1、沿走白路规划两处港湾式停车港，每处直线段长度不小于40米，宽8米。
2、结合地形条件和用地性质规划3处社会停车场，面积计为0.72公顷，占城市建设用地的比例为0.80%。
3、结合地形条件和用地性质规划1处公交首末站，面积为0.47公顷，占城市建设用地的比例为0.52%。
4、本规划区的停车位配建按相关标准执行。
5、规划两条四车道道路相交，设置展宽段，展宽宽度为4米，长度在交叉口进口道外侧自路缘石半径的切点向后展50—80米。
（六）步行道
1、结合走马古镇步行便道，合理布设步行设施，改善古镇步行环境。
2、主次干道上步行道应设置无障碍通道。
3、不得以任何名义侵占人行道，保障人行空间。
4、根据道路等级、功能，结合商场、服务设施布局，设置一定过街设施。
（七）道路横断面分幅
1、高速公路：
50+14.5+3+14.5+50
防护绿带+车行道+中央分隔带+车行道+防护绿带
2、城市主干道：
8.5+12+3+12+8.5
人行道+车行道+中央分隔带+车行道人行道
3、城市次干道：
8+16+8 人行道+车行道+人行道
5+16+5 人行道+车行道+人行道
4+14+4 人行道+车行道+人行道
4、城市支路：
4+8+4 人行道+车行道+人行道
（七）道路规划指标
规划区道路总长9.95公里，路网密度10.56㎞/㎞2（含16米支路）。
道路、广场用地20.13公顷，占城市建设用地的比例为22.44%。
九、工程管网规划
（一）电力工程
1、现状概况
规划区东部现有35千伏石板变电站（装机容量2X6300千伏安），供电电源由110千伏含谷变电站引入。
规划区东部现有220千伏马岚桠变电站至220千伏陈家桥变电站220千伏架空线1回， 10千伏架空线若干。
2、存在的问题
规划范围内，供配电网络系统设备陈旧，导线截面偏小，线损扩展大，供电半径大，电源点单一，装机容量小，线路敷设不规范，供配电可靠性、安全性差。
本规划区形成规模后，现有供电设施及系统条件不能满足用
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