广州房地产市场分析报告.docx

广州房地产市场分析报告.docx

《广州房地产市场分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州房地产市场分析报告.docx（41页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

广州房地产市场分析报告

2003年广州市房地产市场

形势分析报告

广州市房地产交易中心

二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告

目录：

一、宏观形势3

1.广州近年来经济快速发展3

2.吸引外资数量持续增长3

3.社会消费品零售总额稳步增长4

4.房地产开发投资总额增幅收窄4

二、市场总体形势分析5

1.房屋销售形势良好5

2.预售商品房成交价格稳中有降6

3.二手商业用房均价波动较大7

4.二手房所占份额有小幅上升7

5.住宅所占份额上升8

三、预售商品房成交区域特性9

1.预售商品房成交面积有所增长9

2.预售商品房成交金额10

3.各区预售住宅成交面积11

4.各区预售商铺成交面积12

5.各区预售办公楼成交面积13

四、二手房成交区域特性15

1.二手房成交面积15

2.二手房成交金额16

3.二手住宅成交面积17

4.二手商铺成交面积18

5.二手办公楼成交面积19

五、各区预售、二手房成交对比20

1.各区预售、二手房成交面积对比20

2.各区预售、二手住宅成交面积对比21

3.各区预售、二手住宅成交均价对比22

4.各区预售、二手商铺成交面积对比23

5.各区预售、二手商铺成交均价对比24

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比25

7.各区预售、二手办公楼成交均价对比26

一、宏观形势

1.广州近年来经济快速发展

数据来源：

广州年鉴及《2004：

广州经济形势分析与预测》

预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：

广州经济蓝皮书《2004：

广州经济形势分析与预测》）。

广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。

国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2.吸引外资数量持续增长

数据来源：

广州年鉴及《2004：

广州经济形势分析与预测》

自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。

但基本上都保持在每年30亿美元上下。

经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。

预测2004年广州的实际利用外资数额则达到34亿美元，较2003年增长12.5%。

3.社会消费品零售总额稳步增长

数据来源：

广州年鉴

1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。

4.房地产开发投资总额增幅收窄

数据来源：

广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资324.56亿元，同比增长2.60％，而“九五”时期房地产开发年平均增长11.4%，2001年、2002年分别增长8.8%、10.2%。

房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。

二、市场总体形势分析

1.房屋销售形势良好

面积单位：

万平方米；金额单位：

亿元

2003年

2002年

增长

全市房屋成交登记面积

1638.87

1414.86

15.83%

其中：

八区

1049.78

882.56

18.95%

全市预售商品房成交登记面积

1046.54

928.93

12.66%

其中：

八区

632.55

577.65

9.50%

全市二手房屋成交登记面积

592.32

485.94

21.89%

其中：

八区

417.23

304.91

36.84%

全市房屋成交登记金额

603.99

558.55

8.14%

其中：

八区

465.96

423.42

10.05%

全市预售商品房成交登记金额

443.95

432.09

2.75%

其中：

八区

333.58

321.19

3.86%

全市二手房屋成交登记金额

160.04

126.46

26.56%

其中：

八区

132.38

102.23

29.50%

2003年全市十区房屋成交登记面积为1638.87万平方米，较2002年同期增长了15.83%（2002年为19.12%）。

其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达1046.54万平方米，同比增长12.66%（2002年为14.73%）；二手房屋成交登记面积为592.32万平方米，同比增长21.89%（2002年为28.54%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。

2003年各项成交登记面积增幅指标均较2002年略低，但依然保持了双位数的增长，显示了快速持续增长的态势。

2003年全市房屋成交登记金额首次超过600亿元，为603.99亿元，较2002年增长了8.14%。

其中，预售商品房成交登记金额为443.95亿元，同比增长2.75%；二手房屋成交登记金额为160.04亿元，同比增长26.56%。

金额各项增长指标均低于面积增长指标，显示了2003年全市房屋整体成交价格持续走低。

2002年—2003年原八区预售商品房成交情况

单位：

万平方米

2003年

2002年

面积

售出率

同比

面积

售出率

同比

批准预售

689.98

-

6.64%

647.02

　-

-

预售登记

632.55

91.68%

9.50%

577.65

89.28%

-

另外，2003年原八区预售商品房批准预售689.98万平方米，同比增长6.64%；而这一区域预售商品房成交登记面积同比增长9.5%，明显比批准预售的增长为高。

同时，这一区域预售商品房成交登记面积为632.55万平方米，市场消化率（即预售登记面积比批准预售面积）为91.68%，比2002年的89.28%上升2.4个百分点，显示了预售商品房有效需求依然充足，房地产市场形势仍旧看好。

2.预售商品房成交价格稳中有降

2003年，广州市预售住宅的成交均价为3888元/平方米，较2002年的4143元/平方米下降了6.16%。

广州市预售商铺的成交均价为8090元/平方米，较2002年的9017元/平方米下降了10.28%；广州市预售办公楼的成交均价为7613元/平方米，较2002年的9291元/平方米大幅下降了18.07%。

从季度均价来看，预售住宅、商铺、办公楼的成交均价在二、三季度略有回升，但整体趋势均是轻微向下。

2001年以来，预售住宅的价格基本呈小幅单边下探走势，而商铺和办公楼的成交均价则是呈反复波动向下的走势。

3.二手商业用房均价波动较大

2003年广州市二手住宅的成交均价为2631元/平方米，2002年的二手住宅成交均价为2707元/平方米，同比下降了2.79%。

2003年广州市二手商铺的成交均价为4519元/平方米，较2002年的5081元/平方米下降了11.05%。

2003年广州市二手办公楼的成交均价为4492元/平方米，较2002年的4779元/平方米下降了6%。

2001年以来，二手房季度均价走势表现为：

二手住宅价格窄幅下行；二手商铺价格反复上升了两年，2003年则单边下探；二手办公楼价格上下波动，基本持平。

4.二手房所占份额小幅上升

2002年，广州市二手房成交面积占商品房成交面积的比例为34.35%；2003年这一比例则为36.14%，二手房的市场占有额有小幅的上升。

而对于原八区来讲，2002年原八区二手房成交面积占原八区商品房成交面积的比例为34.55%；2003年，这一比例增加到了39.74%，市场占有率较2002年提高了5.19个百分点，显示2003年原八区的二手房市场增长明显领先于番禺、花都两区。

原八区房地产市场由于起步较早，比起两个新区发展得更为成熟。

由此可得，房地产发展越是成熟，其二手房市场的发展程度越高。

5.住宅所占份额上升

2002年—2003年各种类型房屋成交面积所占比重

面积单位：

万平方米

2003年

2002年

成交面积

比重

同比

成交面积

比重

同比

房屋合计

合计

1638.87

　100.00%

15.83%

1414.86

　100.00%

19.12%

预售

1046.54

　100.00%

12.66%

928.93

　100.00%

14.73%

二手

592.32

　100.00%

21.89%

485.94

　100.00%

28.54%

住宅

合计

1302.99

79.51%

19.80%

1087.62

76.87%

16.28%

预售

909.16

86.87%

15.05%

790.23

85.07%

10.97%

二手

393.83

66.49%

32.43%

297.39

61.20%

33.23%

商铺

合计

102.31

6.24%

14.50%

89.36

6.32%

19.29%

预售

54.40

5.20%

-6.36%

58.10

6.25%

25.26%

二手

47.91

8.09%

53.29%

31.26

6.43%

9.58%

办公楼

合计

43.71

2.67%

-4.48%

45.76

3.23%

25.03%

预售

21.45

2.05%

-25.74%

28.88

3.11%

31.31%

二手

22.26

3.76%

31.88%

16.88

3.47%

15.56%

注：

在比重的计算中，合计、预售商品房、二手房分列各自计算。

如：

预售住宅的比重为预售住宅成交面积占预售商品房成交面积的比重；二手住宅的比重为二手住宅成交面积占二手商品房成交面积的比重。

另表中只列类型合计、住宅、商铺和办公楼的数据，其余类型没有分列。

对2002年、2003年住宅、商铺、写字楼的预售、二手成交面积进行对比，住宅仍占据主要地位，预售、二手住宅所占份额较2002年有不同程度的上升，显示住房消费有效需求依然充足，住房消费形势持续看好。

商铺、办公楼方面，预售所占份额比2002年均有下降，这与供应量有很大关系；而二手所占份额比2002年有所上升，显示广州的营商环境继续看好。

三、预售商品房成交区域特性

1.预售商品房成交面积有所增长

2002年—2003年各区预售商品房成交面积

单位：

万平方米

2003年

2002年

成交面积

比重

同比

成交面积

比重

同比

全市

1046.54

　100.00%

12.66%

928.93

　100.00%

14.73%

东山区

52.47

5.01%

17.88%

44.51

4.79%

25.34%

荔湾区

39.19

3.74%

-0.58%

39.41

4.24%

-10.19%

越秀区

11.45

1.09%

-36.00%

17.89

1.93%

-4.22%

海珠区

206.70

19.75%

12.79%

183.26

19.73%

13.20%

天河区

196.19

18.75%

9.26%

179.56

19.33%

23.87%

芳村区

18.72

1.79%

34.57%

13.91

1.50%

-1.46%

白云区

96.38

9.21%

7.92%

89.31

9.61%

-14.56%

黄埔区

11.44

1.09%

16.75%

9.80

1.05%

-10.41%

番禺区

332.58

31.78%

17.10%

284.01

30.57%

28.43%

花都区

81.42

7.78%

18.52%

68.70

7.40%

27.12%

2003年广州预售商品房成交面积突破了1000万平方米，达1046.54万平方米，较2002年的928.93万平方米增长了12.66%，增长幅度与2002年的14.73%相比轻微下降了2.07个百分点。

在十个区中，有6个区的增幅高于全市水平，2个区略低于全市水平，2个区出现负增长。

番禺、海珠、天河是广州房地产市场的重点区域。

从成交面积上看，番禺区2003年预售商品房成交面积达332.58万平方米，占全市预售商品房成交面积的31.78%；海珠区全年预售商品房成交面积为206.70万平方米，占全市预售商品房成交面积的19.75%；天河区全年预售商品房成交面积为196.19万平方米，占全市预售商品房成交面积的18.75%。

三个重点区加起来，已占到全市预售商品房成交总面积的70.28%，可以说，这是各大房地产商“逐鹿”的主战场。

白云、花都、芳村、黄埔则是广州房地产市场的潜力区域。

其中白云、花都两区受地铁2号线通车和新机场即将启用等利好影响，近年来区域预售商品房成交面积增长也相当迅速，两区合计市场份额为16.99%。

而芳村、黄埔两区也因受地铁概念的拉动，成交面积有效放大，同比增长率高达34.57%和16.75%，前景看好。

东山、荔湾、越秀这些老城区由于区域面积小、可供开发的地块少、开发成本高等因素，显得活力不足。

其中荔湾、越秀两区的预售商品房成交面积继2002年出现负增长后，在2003年继续为负增长，市场份额进一步萎缩。

总的来说，各区在2003年有不同的表现，与广州城市“东移、南拓、北优、西联”的发展方向吻合。

2.预售商品房成交金额

2002-2003年广州市各区预售商品房成交金额

单位：

亿元

2003年

2002年

成交金额

比重

同比

成交金额

比重

同比

全市

443.95

　100.00%

2.75%

432.09

　100.00%

12.84%

东山区

35.38

7.97%

5.22%

33.62

7.78%

3.68%

荔湾区

23.90

5.38%

-1.00%

24.14

5.59%

-10.61%

越秀区

10.43

2.35%

-37.16%

16.60

3.84%

-2.04%

海珠区

100.42

22.62%

11.97%

89.69

20.76%

12.82%

天河区

112.49

25.34%

3.69%

108.48

25.11%

21.28%

芳村区

6.44

1.45%

35.18%

4.77

1.10%

3.41%

白云区

40.56

9.14%

-0.59%

40.79

9.44%

-11.03%

黄埔区

3.97

0.89%

28.38%

3.09

0.72%

-12.47%

番禺区

93.38

21.03%

-2.65%

95.92

22.20%

31.54%

花都区

16.99

3.83%

12.45%

15.11

3.50%

41.51%

2003年广州市预售商品房成交金额为443.95亿元，仅比上年增长了2.75%，明显滞后于成交面积12.66%的增速。

由此可以大概看出，2003年广州预售商品房的成交均价是走低的态势。

在十个区中，有6个区的增长速度高于全市的平均水平，其中增速最高的四个区分别为芳村区（增幅为35.18%）、黄埔区（增幅为28.38%）、花都区（增幅为12.45%）、海珠区（增幅为11.97%）。

海珠和花都基数大，对全市增长的拉动作用巨大；芳村、黄埔增幅虽高，但基数较小，对全市增长影响较微，然而其潜力突现。

其余四个低于全市水平的区域均出现负增长，特别是越秀区，跌幅高达37.16%。

2003年有两个区域的预售商品房销售金额超过了100亿：

天河区为112.49亿元，海珠区为100.42亿元；分别占全市预售商品房销售金额的25.34%、22.62%。

番禺区2003年的预售商品房销售金额为93.38亿元，占全市的21.03%。

三区合计占全市预售商品房销售金额的68.99%。

但从这三个区域预售商品房销售金额的增长速度上来分析，海珠区的增长势头最猛，2003年的同比增长达11.97%，接近12.79%的面积增长速度，而天河、番禺的增长速度则分别为3.69%、-2.65%，明显落后于各自的面积增长速度。

由此可得，2003年预售商品房销售，海珠区量增价不跌，天河、番禺量增价跌。

3.各区预售住宅成交面积

2002年—2003年广州市各区预售住宅成交面积

单位：

万平方米

2003年

2002年

成交面积

比重

同比

成交面积

比重

同比

全市

909.16

　100.00%

15.05%

790.23

　100.00%

10.97%

东山区

41.60

4.58%

14.64%

36.29

4.59%

43.37%

荔湾区

34.71

3.82%

-2.20%

35.49

4.49%

-5.25%

越秀区

6.72

0.74%

-38.96%

11.02

1.39%

-20.71%

海珠区

193.32

21.26%

12.44%

171.94

21.76%

12.92%

天河区

168.19

18.50%

11.20%

151.25

19.14%

22.35%

芳村区

15.10

1.66%

24.76%

12.10

1.53%

-10.55%

白云区

86.22

9.48%

4.47%

82.53

10.44%

-13.87%

黄埔区

8.45

0.93%

-7.68%

9.15

1.16%

-10.92%

番禺区

290.21

31.92%

23.66%

234.69

29.70%

22.32%

花都区

64.66

7.11%

41.21%

45.79

5.79%

-4.78%

2003年广州市预售商品住宅成交面积为909.16万平方米，与上年同期相比增长了15.05%，增幅高于2002年的10.97%，显示了住房消费有效需求的充足。

在十个区中，有3个区的增幅高于全市平均水平，分别为花都、芳村、番禺。

另外7个区的增幅低于全市平均水平，其中荔湾、黄埔、越秀三个区成交面积低于2002年的成交面积，特别是越秀区的下降幅度高达38.96%。

增长基数较低的花都、芳村的增长率较高，分别为41.21%、24.76%；而增长基数较大的海珠、天河的增长率则接近全市平均水平。

成交面积前三位的是番禺区（290.21万平方米）、海珠区（193.32万平方米）、天河区（168.19万平方米），三区分别占全市预售成交总面积的31.92%、21.26%、18.50%，三区合计占全市预售住宅成交面积的71.68%。

番禺区增幅较大，同比增长23.66%；另两个区的增幅相差不大，海珠区同比增长12.44%，天河区同比11.20%。

这三个区所占的市场份额与2002年相差不多，海珠区所占比重从2002年的21.76%到2003年的21.26%，下降了0.5个百分点；天河区由2002年的19.14%到2003年的18.50%，下降0.64%；番禺区由2003年的29.70%到2003年的31.92%，上升2.22%。

市场份额变化不是很大。

4.各区预售商铺成交面积

2002年—2003年广州市各区预售商铺成交面积

单位：

万平方米

2003年

2002年

成交面积

比重

同比

成交面积

比重

同比

全市

54.40

　100.00%

-6.36%

58.10

　100.00%

25.26%

东山区

5.05

9.28%

276.65%

1.34

2.31%

-54.92%

荔湾区

2.22

4.07%

33.91%

1.66

2.85%

-64.98%

越秀区

2.48

4.55%

-7.36%

2.67

4.60%

0.96%

海珠区

9.74

17.91%

23.55%

7.88

13.57%

48.78%

天河区

9.89

18.18%

12.86%

8.77

15.09%

2.69%

芳村区

2.17

3.99%

52.33%

1.42

2.45%

383.05%

白云区

4.09

7.52%

18.61%

3.45

5.94%

-24.79%

黄埔区

0.75

1.37%

19.85%

0.62

1.07%

-4.76%

番禺区

13.74

25.26%

-34.77%

21.06

36.25%

48.17%

花都区

4.28

7.87%

-53.58%

9.22

15.87%

276.33%

2003年，广州市预售商铺成交面积为54.4万平方米，比2002年减少了3.7万平方米，同比减少了6.36%。

增幅同上年相比降低了超过30个百分点，主要是由于占市场较大份额的番禺、花都两区成交面积的大幅下降引起的。

十区中，另外一个出现负增长的区域为越秀区，其他7个区的预售商铺成交面积的增幅均在10%以上，而且东山区的增幅还高达276.65%，但番禺、花都两大区域的成交面积大幅下降，抹杀了7个区增长所带来的成果。

番禺区在2003年预售商铺成交面积为13.74万平方米，位列十区第一，占全市预售商铺成交总面积的四分之一强。

其次为天河、海珠、东山、花都，成交面积分别为9.89万平方米、9.74万平方米、5.05万平方米和4.28万平方米，占全市预售商铺总面积的比重分别为18.18%、17.91%、9.28%和7.87%。

但与2002年同期相比，番禺所占市场份额由2002年的36.25%下降到2003年的25.26%，下降了10.99个百分点；花都也由2002年的15.87%下降为2003年的7.87%，降幅8个百分点；而天河、海珠、东山三个区则有3到7个百分点的上升。

值得注意的是，芳村区2003年预售商铺成交面积虽然占全市份额不足4%，但2002年该区预售商铺成交面积同比增长了383.05%，2003年预售商铺成交面积同比增长了52.33%，增幅都相当大。

5.各区预售办公楼成交面积

2002—2003年广州市各区预售办公楼成交面积

单位：

万平方米

2003年

2002年

成交面积

比重

同比

成交面积

比重

同比

全市

21.45

100.00%　

-25.74%

28.88

100.00%

31.31%

东山区

2.34

10.93%

-56.01%

5.33

18.45%

-16.60%

荔湾区

1.40

6.55%

-26.22%

1.90

6.59%

238.62%

越秀区

1.69

7.90%

-49.91%

3.38

11.71%

120.76%

海珠区

1.92

8.94%

137.96%

0.