某区住宅改造项目可行性研究报告.docx

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某区住宅改造项目可行性研究报告

某区住宅改造项目可行性研究报告

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第一章总论

1.1项目建设背景

1.1.1项目名称

XX市XX县XXXX区改造项目

1.1.2建设单位

XXXX房地产开发有限公司创建于2007年11月，注册资金800万元，是以房地产经营与开发为主的综合企业，公司体制健全，英才荟萃，拥有员工80人，其中有技术职称的技术人员12人，是一家极具发展潜力的房地产开发企业。

截至目前，本公司独立自主开发的商品房面积达3万余平方米。

1.1.3可研编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国环境保护法》

4、《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》

5、《建筑项目经济评价方法与参数》（第三版）

6、《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》

7、《城市房屋拆迁管理条例》

8、《河南省城市房屋拆迁管理实施办法》

9、《XX县房屋拆迁及附属物补偿标准》

10、《XX县城区土地上房屋征收与补偿实施办法》

11、《关于加快推进城市XX区工矿XX区改造的实施意见》（豫政办〔2009〕154号）

12、《XX县XX区改造工作指挥部文件》（长棚指〔2010〕3号）

13、《XX市棚改新区物业管理实施意见》

14、国家有关技术规范、规程和规定，主要有：

《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；

《住宅设计规范》（GB50096-1999）；

《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）；

《混凝土结构设计规范》（GBJ16-87）；

《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

《低压配电设计规范》（GB50054-95）；

《电力工程电缆设计规范》（GB50217-94）等。

1.1.4可研研究范围

承担XX市XX县XXXX区改造项目可行性研究报告编制任务，主要进行了以下研究工作：

1、项目的建设背景、必要性；

2、项目建设、市场预测及发展前景；

4、项目建议与结论等。

1.1.5项目提出的理由与过程

1、XXXX县委、县政府根据河南省人民政府办公厅转发省发展改革委等部门《关于加快推进城市XX区工矿XX区改造实施意见》（豫政办〔2009〕154号）文件精神，制定《XX县XX区改造工作指挥部文件》（长棚指〔2010〕3号），通过XX市XX县食品厂XX区改造项目的建设，建成一个布局合理、配套齐全、人居环境优良的城市新社区。

安置居民，改善居民生活条件，美化XX县的市容市貌，完善城市基础设施整体功能，提高XX县的服务功能。

2、推进城市XX区、工矿XX区改造工作，是落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措，是省委、省政府为扩大内需、改善城镇低收入家庭住房条件作出的重大决策，对提升我省城市居民居住水平、改善城市环境、完善城市功能具有重要意义。

房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。

XX改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了我市的经济增长、激活了本地区房地产市场。

一个个社区、一条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的改善。

对城建来说，完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的变革；但对XX县而言，另一个时代正在开始，建成一个“繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市”，“最美边境城市”将更加地名副其实。

　3、政策保障

（1）资金筹措政策。

城市XX区改造建设资金筹措采取市场化运作、政府奖励的方式，以市场化运作为主，多渠道筹措。

省财政设立XX区改造以奖代补资金，对改造力度大、进展情况好的省辖市进行奖励。

奖励资金根据工矿XX区和城市XX区改造完成面积、保障性住房建设面积等相关因素和权重计算确定。

省奖励资金由各省辖市政府统筹安排使用，通过奖励、补助、贴息等形式用于城市XX区、工矿XX区改造，专款专用，不得截留、挪用。

XX区改造中配建廉租住房项目的资金筹措采取争取国家中央预算内投资补助、省财政资金补助和市县配套的办法解决。

各省辖市可通过土地出让、房屋产权调换等市场运作方式筹集建设资金，具体实施方案由省辖市政府结合本地实际制定。

（2）土地支持政策。

纳入城市XX区改造范围并完成拆迁安置工作的国有建设用地，由省辖市土地储备机构统一纳入储备计划，实施开发整理，也可以委托有资质、有实力的企业参与XX区改造建设用地的开发整理。

开发整理后的土地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。

居民安置费、拆迁补偿费、开发整理费一并计入公开出让地块土地成本。

前期参与投资开发整理土地的资金，按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。

城市XX区改造范围内的市政和公用设施用地及配建经济适用住房、廉租住房用地以划拨方式供应。

出让土地所得收益，优先用于城市XX区改造的基础设施和公共服务设施建设。

对工矿XX区，原属于国有划拨的生产用地，城市规划部门应及时调整为XX区建设住宅用地，国土资源管理部门要根据规划部门的土地用途调整为原土地使用者办理土地用途变更手续；对于配建基础设施和公共服务设施涉及使用的新增建设用地报批，比照保障性住房用地报批方式实行一个窗口对外、一站式办公。

各省辖市政府要将已完成XX区拆迁安置、开发整理的改造项目用地纳入当年的土地供应计划，按期供应，保障XX区改造项目开发建设顺利进行。

（3）税费优惠政策。

城市XX区改造和工矿XX区改造项目免收城市基础设施配套费等行政事业性收费；经营服务性收费项目按低限减半征收。

参照煤矿XX区以划拨方式取得土地使用权的XX区改造项目要纳入经济适用住房建设计划，并免征土地契税；城市XX区居民因拆迁而重新购买的普通住房面积未超出拆迁面积的，免征契税；房地产开发企业参与XX区改造偿还原拆迁房屋面积部分，按照有关规定减免税费。

XX区改造中配建的经济适用住房和廉租住房项目，可享受《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定的优惠政策。

（4）拆迁安置政策。

严格拆迁计划管理，在年度拆迁计划中优先满足拆迁XX区的需要。

城市XX区房屋拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿的方式，鼓励以产权调换方式为主。

被拆迁人选择产权调换的，原则上实行拆补平衡。

各省辖市要结合本地实际制订具体措施，房屋安置面积超出原有面积，但在规定标准（各省辖市根据实际情况确定的最低安置面积）内的部分，可按成本价格购买；超出规定标准的部分，按房屋市场价格购买。

被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素，以房屋市场评估价格确定补偿价款，不再进行土地补偿。

（5）住房保障政策。

各地城市XX区和工矿XX区改造项目中配建廉租住房比例不得低于建筑总面积的20%；对XX区内符合经济适用住房和廉租住房保障条件的被拆迁居民就地优先保障，一次性解决住房问题。

（6）XX区居民购房支持政策。

各省辖市住房公积金管理中心在防范风险的前提下，对缴纳公积金的居民要降低首付款比例，简化贷款手续，支持XX区改造。

设立规范的住房置业担保机构，鼓励有条件的各类经济组织和民间资金介入，为中低收入家庭提供住房贷款担保，降低银行贷款风险，支持个人合理住房消费。

（7）产权政策。

城市XX区改造中用于回迁居民安置的房屋产权归XX区居民所有，商品住房以市场价购买后确认产权。

工矿XX区改造的房屋纳入经济适用住房的，实行国家和个人共有产权制度，个人以其出资额和企业补助取得部分产权；工矿XX区居民通过补交土地出让金后可取得全部产权。

持有部分房屋产权的工矿XX区居民转让XX区改造房屋时，要取得全部产权后方可上市交易。

XX区改造配建的廉租住房，产权全部归国家所有。

1.2项目概况

1.2.1拟建地点

XX市XX县卫华大道东段，北临长孟路，东临工业路，南临化肥厂，北临友谊路。

1.2.2建设规模与目标

建设“XX县XXXX区改造项目”，XX区涉及拆迁户215户，拆迁面积38700m2。

XXXX区实行就地改造，拆迁后按城市规划建成小高层与高层住宅小区，修建14栋住宅楼，设计居住人口2030人。

该项目规划用途为安置房,面积以87.8m2的为主、142.56m2的为辅，共建安置房396套，安置房总面积为38875.8m2。

其中户型87.8m2的321套，占总安置房面积的72.5%，其中户型142.56m2的75套，占总安置房面积的27.5%。

安置房总投资4700万元，占地30亩。

1.2.3场址选择及建设条件

1、该地区自然地理条件

XX县属暖温带大陆性季风气候，四季分明，季节性降水差异较大，春季多风少雨,夏季多雨较热，秋季气候凉爽，冬季较冷少雪。

土层深厚，土质较好，农用价值较高，矿产资源相对贫乏。

该地区地形地貌特点：

XX县为黄河冲积平原的一部分。

境内无山，地势平坦低洼，海拔57.3-69.7米之间，黄河大堤连接太行堤呈东北—西南走向贯穿全境，将全县自然分为两部分：

堤东为黄河滩区，地势西高东低，南高北低。

堤西黄河冲积平原，区内地势平坦，少有缓坡。

2、水文气象条件

为黄淮平原区，属黄河淤灌区，排涝及灌溉渠网纵横，由于本段历史上属黄河泛滥区，河道因淤积而浅窄，本区域河流降雨受大气环流及地形条件的影响，年降水量在时空分布上差异很大，年内年际呈现明显的丰枯变化，洪水由暴雨形成，区域内河流均属于中小河流，由于集水面积较小，以坡面汇流为主，洪水峰量受短历时暴雨强度变化影响，洪水陡涨陡落，具有峰高量小，峰型尖瘦的特点，其洪水过程历时基本与暴雨历时一致，多发生在7、8月份少雨季节；少雨季节除干流外大都干枯，汛期暴雨又往往漫流成灾，地方部门经过多年清淤及排涝整治已大为改善，几十年来未发生较大水害。

本段线路属温带季风气候区。

多年平均气温为13.9℃，一般最冷是一月份，平均气温为-0.3℃，极端最低气温为23.3℃；七、八月份最热，平均气温为27.8℃，极端最高气温为43.6℃。

黄、淮平原夏季因受东南季风影响、雨最较为集中，一般情况汛期（6～9）月份降水量占全年总降水量的60%~70%以上。

沿线历年最大全年降水量为1360mm，多年平均降水量为810.3mm，汛期多西南风，最大风速15m/s；沿线百年一遇设计频率最大24小时暴雨值为275~290mm，自东自西递减。

最大冻结深度为0.32m，年平均无霜日210天。

3、工程地质及水文地质概况

①地层岩性

本线大部分地段第四系地层分布范围广、厚度巨大，其中表层为第四系全新统冲积层（Q4），主要为褐黄色、灰褐色、浅黄色粉土、粉质黏土，粉细砂，呈互层或透镜体状，局部夹有淤泥质粉质黏土或中粗砂透镜体，该层总厚一般30～50m。

其下为第四系上更新统冲积层（Q3），地层为灰绿、棕黄、紫红、褐黄色黏土、粉质黏土、粉土、粉细砂为主，含不规则钙质结核和铁锰结核，厚大于30m。

②地质构造

本区属于巨型纬向构造体系，秦岭－昆仑构造带东段北支的东延部分和新华厦系第二沉降带（或隆起带）及豫中北西向构造带的复合部位。

各构造体系都有着长时期的活动历史。

但新华厦系是中新生代以来活动强烈，并最终形成的构造体系，它控制了中国东部中新生代以来的主要构造格局。

本区由于构造特点所定，区内沉积了巨厚的松散堆积物，因此构造均呈隐伏状态，构造带对线路走向无影响。

③工程地质条件

线路所经地区均为本线不良地质和特殊土主要有风沙、盐渍土、软土和松软土等，其他不良地质及特殊土均不控制线路走向。

全段均属松软土地基，主要为呈松散～中密状的饱和粉土、粉细砂、软～硬塑状的粉质黏土等，一般厚度12m～3