中山市土地利用总体规划文本.docx

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中山市土地利用总体规划文本

第一章土地利用现状分析

一、概况

中山市位于广东省中南部，为珠江三角洲腹地，东临珠江口伶仃洋，北连番禺、顺德，西及西南与新会、江门、斗门为邻，东南靠珠海、澳门。

市域范围从东经113。

09’21”至113。

35’43”，北纬22。

11’26”至22。

46’35”。

北部为广阔平原，中南部则主要为低山丘陵地，另外，白水林山以南的坦洲一带也有小片海积平原。

本市原名香山县，建于公元1152年（南宋绍兴22年），是革命先行者孙中山先生的故乡，为纪念孙中山先生，1925年3月改名为中山县，1983年改设为中山市，1988年初升格为省地级市。

现辖22个镇和中山火炬高技术产业开发区。

1996年全市人口达1283625人，人口密度713.13人/平方公里。

改革开放以来，中山市经济发展迅速，1997年国内生产总值达220亿元，农民人均年纯收入达5693.7元，全市城镇职工年人均工资收入11039元，提前进入小康水平，近年来，全市城乡建设成绩显著，先后取得“全国园林城市”、“国家卫生城市”和创建“全国文明城”先进城市称号，中山市正朝着建设现代化名人城市的目标迈进。

二、土地利用现状

根据1997年土地资源详查及变更调查数据，全市土地总面积1800平方公里，利用土地179299.25公顷，土地利用率99.6%，土地利用现状为：

1、农用地

包括耕地、园地、林地、水面。

全市农用地总面积133817.85公顷，占土地总面积的74.34%，其中：

（1）耕地

包括水田、旱地、菜地等。

全市耕地面积54019.53公顷，占农用地总面积的40.37%。

其中水田面积45778.74公顷，占耕地面积的84.74%；旱地面积7520.09公顷，占耕地面积的13.92%；菜地面积701.97公顷，占耕地面积的1.3%。

（2）园地

包括果园、其它园地等。

全市园地面积5338.49公顷，占农用地总面积的3.99%。

其中果园面积5278.91公顷，占园地面积的98.88%；其它园地54.42公顷，占园地面积的1.02%。

（3）林地

包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、苗圃和复耕林地等。

全市林地面积37258.77公顷，占农用地总面积的27.84%。

其中有林地为27989.2公顷，占林地面积的75.12%；灌木林地4558.9公顷，占林地面积的12.24%；疏林地为435.3公顷，占林地面积的1.17%；未成林地918.9公顷，占林地面积的2.47%；苗圃地23.7公顷，占林地面积的0.06%；复耕林地3332.77公顷，占林地面积的8.94%。

（4）水面

包括河流水面、湖泊水面、坑塘水面、水库水面和苇地。

全市水面面积37201.05公顷，占农用地总面积的27.8%。

本市无专用牧草地。

2、建设用地

包括居民点与独立工矿事业用地及特殊用地、交通用地、沟渠、水工用地。

全市建设用地总面积37027.52公顷，占土地总面积的20.57%，其中：

（1）居民点与独立工矿事业用地

本市城区、乡镇、火炬开发区的居民点与独立工矿用地面积27368.59公顷，占建设用地面积的73.91%。

其中城市用地2464.28公顷，占全市居民点及独立工矿用地的9%；镇区中心区用地为7765.7公顷，占全市居民点及独立工矿用地的28.37%；农村居民点用地6718.62公顷，占全市居民点及独立工矿用地的24.55%；独立工矿用地10076.51公顷，占全市居民点及独立工矿用地的36.82%；特殊用地343.49公顷，占全市居民点及独立工矿用地的1.26%。

（2）交通用地

主要是公路、乡村道路和港口码头等，面积为2193.95公顷，占建设用地总面积的5.93%。

其中公路用地1614.53公顷，占全市交通用地面积的73.6%；农村道路用地579公顷，占全市交通用地面积的26.4%；港口码头0.41公顷，占全市交通用地面积的0.02%。

（3）沟渠

全市沟渠面积6462.33公顷，占建设用地总面积的17.45%。

（4）水工用地

全市水工用地面积1002.65公顷，占建设用地总面积的2.71%。

3、未利用地

包括滩涂和其它未利用地。

全市未利用地面积9169.09公顷，占土地总面积的5.09%。

其中滩涂面积8543.88公顷，占未利用地面积的93.18%；荒山荒地538.85公顷，占未利用地面积的5.88%。

三、土地资源特点

1．地理位置优越，气候环境适宜。

中山市地处北回归线以南，临近穗、港、澳，为南亚热带季风性气候，全年夏长冬短，无霜期长，降水丰富，光热充足，雨量充沛，土地肥沃，具有发展农业的优越条件，1997年，全市粮食年总产量已达28.06万吨。

另外，交通便利，对促进外向型经济发展十分有利。

2．地形以平原为主，综合利用条件较好。

本市地形是以平原为主，还有部分台地和丘陵地，并且有广阔水域。

平坦的土地有利于规模化的农业开发，有利于大面积耕作及收割的进行，同时，亦满足大规模建设的需求，有利于交通干线的布置以及城市布局。

3.自然资源及人文资源丰富。

本市濒临海洋，沿海的0.9万公顷滩涂，可供利用，内陆也有部分滩地，而且有广阔河流和海域水面，土地开发潜力大。

此外，本市还有中山温泉、长江水库和翠亨村孙中山故居等旅游资源，沿河沿海良好港口资源，对本市经济提供广阔前景。

四、土地利用存在问题

1、耕地锐减，人地矛盾突出

随着人口的不断增长和国民经济的发展，各项非农建设用地迅速增长，占用耕地数量日益增加，农业结构调整亦大量改变耕地用途，鱼塘挤占耕地，其中非农建设占用耕地7436.9公顷。

今后一定时期内，虽然采用复耕、控制新占用耕地等一系列措施，但人地矛盾仍然突出。

2、土地利用不够充分，存量土地较多

由于过去经济粗放型发展，大量建设项目盲目上马，往往最后因资金不落实，项目流产，大量闲置土地“有名无实”，加上为了炒卖地皮，盲目填土，也造成大量土地的闲置。

全市许多中低产田地力不足，土地利用不够充分。

第二章土地利用的目标和方针

一、土地利用总体规划编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《广东省市级土地利用总体规划编制技术要点》

3、《珠江三角洲地区国土规划》

4、中共中央、国务院关于进一步加强土地管理，切实保护耕地的通知（中发[1997]11号）

文件提出了加强土地的宏观管理的要求：

各省、自治区、直辖市必须严格按照耕地总量动态平衡要求，努力提高耕地质量。

各级人民政府要按照提高土地利用率，占用耕地与开发、复垦挂钩的原则，以保护耕地为重点，严格控制占用耕地，统筹安排各业用地要求，认真做好土地利用总体规划的编制，修订和实施工作。

农业内部结构调整也要充分开发利用非耕地。

除改善生态环境需要外，不得占用耕地发展林果业和挖塘养鱼。

非农业建设确需占用耕地的，必须开发、复垦不少于所占面积且符合质量标准的耕地。

在国家统一规划指导下,按照谁开发耕地谁受益的原则,以保护和改善生态环境为前提,鼓励耕地后备资源不足地区与耕地后备资源较丰富地区进行开垦荒地、农业综合开发等方面合作。

对我市建设规划规模过大的，坚决压缩到达到控制规模以内，城市建设用地充分挖掘现有潜力，尽可能利用非耕地和提高土地利用率。

农村居民的住宅建设要符合村镇建设规划，坚决执行一户一宅及规定的用地标准。

5、中山市1997～2010年社会经济发展规划目标。

提出：

以邓小平同志建设有中国特色的社会主义理论为指导，坚持党的基本路线，深化改革，扩大开放，建立和完善社会主义市场经济体制，本市以中山火炬技术产业开发区和国家健康科技产业基地为龙头，带动全市工业发展；以旅游业为支柱，促进第三产业发展；以续建中山港为重点，实现经济再腾飞，努力把中山建成产业结构优化，科学技术进步，城市功能齐全，生态环境优美，人民生活水平质量高的文明富庶的现代化城市。

15年分为两个阶段，1997年至2005年为第一阶段，总体上达到亚洲新兴工业化国家和地区九十年代经济水平。

基础设施建设、人才培养和产业开放达到相当水平。

2005年国内生产总值达到475亿元，人均国内生产总值33928元，三次产业增加值比例5：

40：

55。

社会主义市场经济体制框架已建立起来。

2005年至2010年为第二阶段：

总体上达到中等发达国家2000年经济水平。

技术密集型产业比较普遍，城乡融为一体，社会保障机制完善。

2010年国内生产总值达到837亿元，年均增长15%，人均国内生产总值55430元，年均增长13.5%，三次产业增加值比例5：

30：

65，科技进步对经济增长的贡献率达65%。

6、中山市人口发展结构变化。

根据人口发展预测，到2000年本市总人口（指有本地户口的常住人口）将达到1324873人（年均增长率为8‰），2005年达147万人，2010年达164万人。

城镇化水平从1997年的19.13%，提高到2000年的42.96%，2005年的56.65%，2010年的70.38%，城镇人口分别达到684174人、951834人和1285650人。

中心城区人口（含外来人口）将分别达325080人、424249人和552595人。

同时，随着经济发展，到本市从事各行各业的暂住人口也将不断增加。

预计2000年外来人口达542989人，2005年达627674人，2010年达717342人。

二、土地利用目标

为实现2010年全市耕地总量稳中有升，合理安排各类用地，土地利用必须进一步贯彻充分、合理、节约、高效利用的原则。

2000年，全市土地利用的基本情况是：

1．农用地面积将达129057.78公顷，占土地总面积的71.69%。

其中耕地面积达57391.18公顷，占土地总面积的31.88%，建设并管理好已划定的基本农田保护区面积48900公顷；为满足建设用地需求，消化存量土地，其中园地面积将达3801.34公顷，占土地总面积的2.11%；林地面积将达34200.56公顷，占土地总面积的19%；水面面积将达33664.7公顷，占土地总面积的18.7%。

2．建设用地面积将增加5301.64公顷，达42329.16公顷，占土地总面积的23.51%。

其中居民点与独立工矿事业用地面积将增加4480.33公顷，达31848.92公顷，占土地总面积的17.69%；交通用地将增加821.31公顷，为3015.26公顷，占土地总面积的1.68%；沟渠用地和水工用地面积维持不变。

3．未利用地将减少541.57公顷，为8627.52公顷，占土地总面积的4.79%。

2005年，全市土地利用的基本情况是：

1．农用地面积将达128358.87公顷，占土地总面积的71.3%。

其中耕地面积将达65708.61公顷，占土地总面积的36.5%；园地将达2130.49公顷，占土地总面积的1.18%；林地将达34094.28公顷，占土地总面积的18.94%；水面面积将达26425.49公顷，占土地总面积的14.68%。

2．建设用地面积将增加1905.97公顷，达44235.13公顷，占土地总面积的24.57%。

其中居民点与独立工矿事业用地将增加1532.23公顷，达33381.15公顷，占土地总面积的18.54%；交通用地将增加254.4公顷，达3269.66公顷，占土地总面积的1.82%；沟渠用地面积维持不变；水工用地将增加119.34公顷，达1121.99公顷，占土地总面积的0.62%。

3．未利用地面积将减少1207.06公顷，达7420.46公顷，占土地总面积的4.12%。

2010年，全市土地利用的基本情况是：

1．农用地将达127997.63公顷，占土地总面积的71.1%。

其中通过土地利用开发，土地整理，耕地面积将达70100公顷，占土地总面积的38.94%，维持基本农田保护区48900公顷；园地面积将为1811.97公顷，占土地总面积的1.01%；林地将达34050.06公顷，占土地总面积的18.92%；水面面积将达22035.59公顷，占土地总面积的12.24%。

2．建设用地在保证必要的交通、能源、水利等用地的同时，尽量挖掘使用存量土地，尽可能利用非耕地和提高土地利用率，到2010年将增加1141.39公顷，达45376.52公顷，占土地总面积的25.21%。

其中居民点与独立工矿用地将增加804.79公顷，达34185.94公顷，占土地总面积的18.99%；交通用地将增加336.6公顷，达3606.26公顷，占土地总面积的2%；沟渠与水工用地维持不变。

3．要积极开发未利用土地，大力改造中低产田，提高土地利用综合效益，到2010年未利用地将减少780.15公顷，达6640.31公顷，占土地总面积的3.69%。

三、土地利用方针

为了上述目标，既要考虑人口增长给粮食需求造成的压力，又要考虑到经济增长下企业用地需求的增加，“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策必须进一步落实。

具体有以下的方针：

1．实现耕地总量稳中有升

必须严格控制对耕地的占用，在稳定耕地面积的前提下，通过土地开发和土地整理等措施，增加耕地面积，并努力提高耕地质量，严格执行年度土地利用计划，严格控制建设占用耕地，控制农业内部结构调整，依法切实保护好基本农田保护区，建设占用的耕地必须通过土地开发整治增加新耕地予以补充，做到耕地占补平衡。

2．提高土地利用集约化水平，保障建设用地需求。

交通、通讯、能源和水利等基础设施建设用地，对资源开发和经济发展起着很大作用，因此，应该合理安排用地，同时要严格控制城镇用地规模，要依靠技术进步，挖掘现有建设用地潜力，布局上尽量少占或不占耕地。

3．提高土地利用率和产出率

在更深层次地开发和利用土地过程中，要不断加大物质和技术的投入，提高土地利用率。

农业用地上，既要提高地力，发展“三高”农业，又要进行农田整治，增大农田面积；建设用地要集约布局，利用好地上、地下空间，发展多层建筑，并且形成良好的居住生活环境。

第三章实现耕地总量稳中有升

主要控制指标及措施

一、土地潜力分析

1、新增耕地潜力分析

规划期内本市可开发利用的未利用地有9169.09公顷，大部分可以开发成农用地。

2．建设用地利用非耕地潜力分析

据统计，全市目前已批未建土地782.94公顷；待完善手续土地8687.9公顷，包括未建的约5212.74公顷。

另外，可利用荒山坡地、废弃地128.06公顷，盘活这部分土地，可减轻未来用地压力。

二、实现耕地总量稳中有升的主要控制指标

根据省下达指标，本市从1997年到2010年各类非农建设用地占用耕地2000公顷。

通过调查核实各镇区的耕地现状数量，建成现状面积和存量土地（包括已批、已填土、推土未用）等内容，据此确定参考指标，采用数学方法把耕地指标分解到各镇（区）。

三、主要控制措施

为了实现耕地总量稳中有升，除了合理安排用地外，更要有一系列控制措施，坚决从“开源”和“节流”两方面入手，一方面积极开发土地后备资源，通过复垦废弃地、农地整理和退鱼还耕等多种途径增加耕地；另一方面，要采用占用耕地与开发复垦挂钩的政策，挖掘用地潜力。

具体措施如下：

1．控制耕地占用措施

根据本市土地潜力分析，今后，本市非农建设应按照“严控增量、盘活存量、消化闲置、确保重点”的方针，走节约挖潜的路子，努力提高土地资源利用率。

根据本市土地利用现状，市政府决定继续执行中央冻结非农建设占用耕地政策，直到2000年12月31日止，除国家、省和经市政府常务会议讨论通过的市重点项目外，不审批非农建设占用耕地项目。

另外，对农村居民宅基地的审批严格把关，同时要积极做好公寓式住房试点，逐步引导农民从单家独院走上公寓化的道路。

对农田保护区管理更要长抓不懈，对擅自占用或改变农田保护区的镇区，将被冻结非农建设用地审批，并按照有关法律法规进行处理。

2．补充耕地措施

根据省下达1997年至2010年开发、整理农业用地指标2666.7公顷的要求，本市坚持“占用耕地与开发复垦挂钩”的政策，进一步加大农用土地开发力度，鼓励各镇区、各部门和各单位、企业、公司通过充分论证和依法上报批准后，对全市“四低”后备资源进行综合性的开发和整治利用。

对非农建设项目占用耕地收取耕地开垦费，专项用于市政府开荒造地，围海造田，做到用地收入与造地开支平衡。

补充耕地的主要措施有：

（1）土地开发

本市有9169.09公顷未利用地作为耕地开发的后备资源。

市政府十分重视后备资源的开发治理工作，各镇区、各部门为开发后备资源办示范点，积累经验，再加上农村经济结构转变，经济效益提高，对积累农业建设资金，增加农业投入，更为后备资源的开发治理创造了良好的工作基础。

规划期内将开发未利用地2408.61公顷来补充耕地。

（2）土地整理

我市部分镇区的农村居民点较为分散，大部分是沿河涌布局，既浪费土地资源又难于管理。

到2005年全市将对886.67公顷分散的农村居民点和废弃的砖厂进行土地整理，到2010年全市将对380公顷分散的农村居民点和废弃的砖厂进行土地整理，复垦为耕地。

（3）退鱼还耕、退园还耕

我市过去鱼塘挤占耕地现象较严重，造成耕地数量减少，规划期间，全市将对被挤占的耕地进行复垦，增加耕地面积12153.05公顷；过去几年还有一些农民将耕地变为园地，规划期间将复垦1997.63公顷园地变为耕地。

第四章主要城镇建设用地规模

据统计，全市1997年常住人口为128万人，外来人口50万人，随着本市经济发展，技术密集型工业的不断增多，集约化、规模化的日渐体现，预测2010年，全市常住人口将达到164万人，外来人口达到717342人，据此制定出城镇建设用地规模。

例如中心城区城镇人口459536人，外来人口72379人，按人均用地94平方米计算，农村人口1290人，外来人口20680人，按人均用地120.62平方米计算，得出中心城区用地规模为5265公顷；小榄镇城镇人口117115人，外来人口52618人，按人均用地91平方米计算，农村人口48325人，外来人口15033人，按人均用地108.01平方米计算，得出小榄镇用地规模为2228.9公顷；坦洲镇城镇人口46344人，外来人口31013人，按人均用地91平方米计算，农村人口19123人，外来人口8861人，按人均用地127.58平方米计算，得出坦洲镇用地规模为1060.97公顷（详见表三）。

第五章各业用地安排

为合理利用各业用地，必须坚持以下原则：

1、控制城镇用地规模，合理、节约用地。

2、以供给定需求，以制约定布局，尽量消化盘活存量土地。

3、切实保护耕地，严格控制非农建设占用耕地。

4、依法保护和使用耕地。

根据规划确定的土地利用目标和基本方针，平衡各项用地的需求，各业用地安排是：

一、农用地

到2000年全市农用地面积达129057.78公顷；到2005年面积达128358.87公顷；到2010年面积达127997.63公顷，比1997年减少5820.22公顷，其中：

（一）耕地

为确保本市农产品的供给，规划期间必须严格控制占用耕地，通过土地开发、土地整理和退鱼还耕等措施增加耕地16080.47公顷，努力提高耕地质量，并要管理建设好全市已划定的48900公顷基本农田保护区。

到2000年全市耕地面积达到57391.18公顷，其中水田面积40000公顷,旱地面积12056.18公顷，菜地面积5335公顷；到2005年全市耕地面积达到65708.61公顷，其中水田面积40000公顷，旱地面积19798.61公顷，菜地面积5910公顷；到2010年全市耕地面积达70100公顷，人均耕地面积0.042公顷，比1997年增加16080.47公顷，其中水田面积40000公顷，旱地面积23700公顷，菜地面积6400公顷。

本市向来以“鱼米之乡”著称，淡水养殖业为本市重要产业之一，规划期间应严格控制占用耕地改挖鱼塘，淡水养殖水产品的总量增加应以提高单产为重点。

（二）园地

本市水果生产除了香（大）蕉外，主要有荔枝、龙眼、柑桔、菠箩等，规划期间，中山将重点发展“名”、“优”、“特”水果品种。

园地面积到2000年面积为3801.34公顷，其中果园面积3747.46公顷，其它园地面积28.58公顷；到2005年面积为2130.49公顷，其中果园2080.29公顷，其它园地25公顷；到2010年面积不低于1811.97公顷，比1997年减少3526.52公顷，其中果园面积1761.97公顷，其它园地面积25公顷。

（三）林地

进一步加强宜林荒山荒地的造林绿化和管理工作，调整林分结构，提高林分质量，使森林覆盖率提高到25.7%。

林地面积到2000年为34200.56公顷，其中有林地16642.56公顷，灌木林地986公顷，疏林地1500公顷，未成林地14672公顷，苗圃400公顷；到2005年面积为34094.28公顷，其中有林地18168.28公顷，灌木林地980公顷，疏林地1300公顷，未成林地13196公顷，苗圃450公顷；到2010年不低于34050.06公顷，比1997年减少3208.71公顷，其中有林地20124.06公顷，灌木林地980公顷，疏林地1000公顷，未成林地11446公顷，苗圃500公顷。

（四）水面

对现有鱼塘进行高标准建设，建成高产鱼塘，并逐步增加优、稀、珍贵品种的养殖，充分利用好本市水面资源。

水面面积到2000年为33664.7公顷；到2005年面积为26425.49公顷；到2010年，水面面积不低于22035.59公顷，比1997年减少15165.46公顷。

二、建设用地

从规划基期到2005年占用耕地和非耕地指标各1400公顷，另外，消化存量土地4349公顷，到2000年全市建设用地面积达42329.16公顷，到2005年建设用地面积达44235.13公顷；从2006年到2010年占用耕地和非耕地指标各600公顷，到2010年建设用地面积达45376.52公顷，比1997年增加8349公顷，其中：

（一）居民点及工矿事业用地

规划期间要有效使用存量土地，提高建设用地的集约化水平，并且尽量使用非耕地，不得侵占基本农田保护区，至2000年12月31日止，除国家、省、市重点项目外，本市不新批非农建设占用耕地，居民点及工矿用地控制在31848.92公顷，比现状新增用地4480.33公顷；到2005年居民点及工矿用地达33381.15公顷；到2010年，居民点及工矿用地达34185.94公顷，比现状增加6817.35公顷。

1、城镇用地：

严格控制城市建设用地规模，合理安排城镇发展必要用地，到2000年市镇两级中心区用地达11553.37公顷；到2005年市镇两级中心区用地达13814.85公顷；到2010年全市城镇人口达到1285650人，外来人口717342人，人均用地91.14平方米，市镇两级中心区用地将达到16521.81公顷，比现状增加6291.83公顷，其中占用耕地564.21公顷。

2、农村居民点用地：

随着城市化水平提高，农村常住人口相对减少，用地规模也要适当缩小，到2000年面积达6389.64公顷；到2005年面积达6353.66公顷；到2010年控制在6264.42公顷以内，比现状减少454.2公顷，全部整理成耕地，人均用地114.89平方米（农村人口包括外来人口134819人）。

坚决按照中央关于农村居民每户只能有一处不超标的宅基地的要求，多出部分要依法收归集体所有。

3、独立工矿用地：

工业是本市经济支柱。

规划期间，全市进行产业结构调整，采用新科技，发展集约经济，提高土地利用率。

到2000年独立工矿用地达13572.48公顷；到2005年独立工矿用地达12879.22公顷；到2010年，独立工矿用地达11066.3公顷，比现状增加989.78公顷，其中占用耕地848.49公顷。

4、特殊用地：

本市