最新版新建200户农家店城乡物流中心项目可行性研究报告.docx
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最新版新建200户农家店城乡物流中心项目可行性研究报告
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新建200户农家店城乡物流中心项目可行性研究报告
第一章总论1
第一节概述1
1.项目名称、主办单位、企业性质及负责人1
2.可行性研究报告编制目的、依据和原则1
3.编制原则：
2
4.公司概况3
5.项目提出的背景、投资的必要性和经济意义3
6.可行性研究范围5
第二节研究结论7
1.研究的简要综合结论7
2.存在的主要问题和建议7
3.主要技术经济指标8
第二章项目市场分析及投资环境10
第一节物流产业发展现状10
1.加入WTO对我国现代物流产业发展提出了新的要求10
2.现代物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔10
3.农村流通市场现状12
第二节农村综合服务体系建设及物流行业相关政策14
1.《***省农村经济发展“十一五”综合规划》对农村综合服务体系建设提出了具体要求。
14
2.***省“十一五”计划对发展现代物流产业指出了发展方向15
3.《***省现代物流“十一五”发展规划》对城乡物流建设提出了具体要求15
4.***市的经济现状和地理位置对能够提供满足城乡要求的物流服务社会化现代物流服务体系提出了现实需求15
第三节、***市基本情况及经济发展概况16
1.***市基本情况16
2.***市经济发展状况18
3.***市商业物流发展历史沿革20
4.***市物流贸易市场发展综述20
4.1物流市场发展概况21
4.2农村商贸市场状况21
第四节、***市农村综合服务体系现状21
1.农村社会化服务体系的现状21
2.现阶段***市农村社会化服务中存在的问题22
第三章项目发展机会研究24
第一节项目特征分析24
1.本项目所处地域情况24
2.项目区位分析24
3.项目人流分析24
4.项目发展现代物流业的SWOT分析24
第二节项目定位方案分析26
1.项目定位原则26
2.项目商业主题定位方案提出背景26
3.项目商业主题定位方案26
4.项目定位方案SWOT分析27
第四章项目营销策划29
第一节硬件服务策略29
第二节软件服务策略30
第三节价格策略30
第五节市场营销30
1.项目宣传30
2.项目经营31
3.农家店分布32
4.设备购置32
第五章 项目选址条件和选址方案33
第一节项目建设地址33
1.建设的指导思想33
2.选址原则33
3.建设地址34
第二节建设条件34
1、工程地质条件34
2、结论及建议34
第三节交通运输条件36
第六章项目方案设计38
第一节工程概况及区位关系38
第二节规划设计指导思想及依据38
1设计指导思想38
2规划设计依据38
第三节规划目标及总体思路38
1规划目标38
2总体思路39
第四节规划布局39
第五节交通组织41
第六节小区公建设施规划41
1垃圾收集与处理41
2公厕41
3污水处理41
第七节绿地规划41
1点：
41
2线：
42
3面：
42
第八节建筑风格42
第九节给水工程设计要求42
1用水量预测42
2消防用水量预测43
3给水水源及水压43
4给水系统43
5消防给水系统43
第十节排水工程设计要求43
1污水量预测43
2污水系统规划43
3雨水流量计算44
4雨水工程规划44
5排水管径选择44
第十一节电力工程设计要求44
1负荷预测44
2供电设施44
第十二节电信及共用天线CATV工程设计要求45
1市话需求量预测45
2电信网及宽带网规划45
3CATV电视系统规划45
4电子商务系统46
第十三节燃气工程设计要求46
1用气量预测46
2管网规划46
第十四节工程管线综合设计要求46
第十五节防灾设计要求46
第七章 招投标方案48
第一节招标形式48
第二节招标范围48
第三节施工及监理单位资质要求48
第四节招标信息发布48
第五节招投标工作组织48
第八章环境保护及安全卫生49
第一节环境保护49
1.编制依据49
2.执行的环境质量标准及排放标准49
3.工程的主要污染源及污染物排放49
4.经营过程中拟采取的治理措施50
第二节劳动保护与安全卫生51
1.设计依据及采用标准51
2.经营过程中产生的危害因素的分析51
3.职业安全卫生防护措施51
第三节消防52
1.设计依据52
2.工程消防环境现状火灾危险性类别52
3.消防设施和措施53
第九章 项目的组织机构设置54
第一节组织管理54
第二节组织机构及人员配备54
1组织架构54
2各部门主要职责为：
55
3经营者素质55
第三节人员编制55
第十章 项目实施规划57
第一节 建设周期规划57
第二节 实施进度规划57
第十一章 投资估算和资金筹措58
第一节 投资估算58
1.估算依据58
2.建设投资估算58
3.固定资产技资估算58
4.流动资金估算58
5.项目工程总投资58
6.投资估算分析58
第二节资金筹措59
1.资金来源59
2.资金运筹计划59
第十二章财务评价及社会效益60
第一节产品成本估算60
1.产品成本和费用估算依据及说明60
2.生产成本和费用估算60
3.运营成本和费用分析61
第二节财务评价61
1.财务评价的依据和说明61
2.主要计算报表分析61
3.财务盈利能力分析62
4.不确定性分析63
第三节社会评价64
第一章总论
第一节概述
1.项目名称、主办单位、企业性质及负责人
1.1项目名称：
某公司新建200户农家店城乡物流中心
1.2主办单位：
某公司
1.3单位性质：
有限公司
1.4项目负责人：
杜光明
1.5地址：
***京原北路沙河桥北
2.可行性研究报告编制目的、依据和原则
2.1可行性研究报告编制目的
2.1.1在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该项目进行合理的评估。
2.1.2对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。
2.1.3结合项目目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。
2.1.4对项目开发进行投资分析和风险分析。
2.1.5对项目决策及其实施提出优化建议。
2.2可行性研究报告编制依据
2.2.1《***省国民经济十一五规划》；
2.2.2《***省农村经济发展“十一五”综合规划》；
2.2.3《***省现代物流“十一五”发展规划》；
2.2.4***省人民政府关于促进流通业发展的实施意见（晋政发［2006］1号）
2.2.5国家计委国家经贸委最新发布的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》
2.2.6国家经贸委等六部门联合发布了《关于加快我国现代物流发展的若干意见》
2.2.7***城区总体建设规划
2.7.8国家计划委员会、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版
2.7.9国家计划委员会《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法_[计投资（1983）116号]
2.7.10国家现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准
2.7.11***省人民政府关于印发***省循环经济发展规划的通知（晋政发（2006）51号）
2.7.12提供的有关技术数据和资料等
3.编制原则：
3.1紧密围绕市场需求，结合实际、以市场为导向，以效益为中心，立足于发展名牌企业。
3.2选择合理、可靠的经营模式。
3.3总图布置要充分考虑各市场之间的有机结合，合理利用土地。
3.4环境保护、劳动安全、卫生安全及消防方面按国家规定和标准进行设计。
坚持项目与环保、职业健康安全设施同时设计、同时施工、同时投产的原则，采取各种有效措施，减少或消除污染、有效地控制经营活动过程中的危险源、环境因素，达到环保和职业健康安全要求。
3.5经营规模和营销方案进行多方案比较，选择最优化方案，提高项目的经济效益和抗风险能力。
科学论证项目的可靠性和经济性，实事求是地作出研究结论。
3.6严格控制建设投资，在项目建设过程中合理使用资金，遵守国家和地方有关基本建设的各项政策，有效控制各项费用。
4.公司概况
某公司前身为光明经销部，成立于1995年地处***市城北晋原市场，成立初期，员工4人，营业面积50平方米，库房200平方米，主要经销副食、百货、代理经销五台山、云岗啤酒，销售网点主要在***城区和崞阳镇。
通过几年的发展到2005年逐步走向正轨化，有健全的管理制度，并设立了，二部一室，采购部、销售部、办公室。
经销网点也发展到300多个，遍布***六个乡镇，年营业额达500万元，客货车也增加到4辆，员工增加到8人。
2008年正式加入中国邮政三农服务配货中心链锁店，场地比原来扩大了2倍，人员增加到20人，车辆增加到8辆，销售网络包括全市七镇，十一个乡，新建三农服务店56家，其中44家已通过初审，月销售额达80万元。
5.项目提出的背景、投资的必要性和经济意义
5.1项目提出的背景
党的十七大指出要统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。
解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重。
要加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局。
坚持把发展现代农业、繁荣农村经济作为首要任务，加强农村基础设施建设，健全农村市场和农业服务体系。
以促进农民增收为核心，发展乡镇企业，壮大县域经济，多渠道转移农民就业。
***省十一五规划中指出努力加强市场体系建设。
建立健全统一开放、竞争有序的现代市场体系，规划建设若干起点较高、功能齐全、服务完善的商品市场和土地、技术、劳动力等要素市场，促进商品及各种生产要素自由流动。
千方百计增加农民收入。
要以促进农民增收、农业增效为中心，依托三大农业经济区、十大优势农产品生产基地，加快发展优质杂粮、草食畜、干鲜果和蔬菜四大产业。
***市是晋西北的交通枢纽，是***省的重要粮食产区，市委市政府十分重视农村综合服务体系建设和商品流通市场的建设，随城市化进程的加快，***市人口的增长，城乡物流中心的建设更加迫在眉睫。
市政府非常关心某公司200户农家店城乡物流中心的建设，根据市产业发展的需要，多次实地考察研究、论证并达成共识，应当加快某公司200户农家店城乡物流中心的建设。
5.2投资的必要性
5.2.1该项目的全面建设，有利于搞活农村的流通，有利于降低农民的生活成本，扩大营销网络，提高市场占有率，从而更有利于促进农村生产的发展。
市场是经济发展的基本要素。
5.2.2商品物流业在***市属劣势产业，是***市重点扶持和培育对象，发展空间广阔。
此项目的建设，符合***市打造“忻州第一、全省十强”的发展规划以及建立大商贸、大流通、大市场的经济发展战略和城市建设规划。
项目地理位置优越，市场流通业发展滞后，目前***市无正规的物流企业，与经济发展不协调，因此加快物流中心建设是该***经济发展的需要。
5.2.3为加快第三产业发展，实现产业结构调整的有效途径，振兴国民经济，促进第一、二产业的协调发展，增加社会劳动力就业，保持社会稳定的重要因素。
但是第三产业在***经济发展中是滞后的产业。
某公司200户农家店城乡物流中心的建设将成为中等规模的物流中心，对缩小本市城乡差别具有重要意义。
从而促进第一、二产业的发展将增加许多的就业机会，因此该项目的建设是第三产业发展的需要。
5.3、经济意义
项目实施后，公司年实现收入4445.9万元、上交税费295.4万元，各农家店实现收入4890万元，上交税费200万元。
6.可行性研究范围
本次可行性研究范围包括某公司200户农家店城乡物流中心的土建、电气、总图布置、给排水、暖通、消防安全、环保及公用工程、项目运营方案设计、投资估算和资金筹措、财务分析和经济评价等。
第二节研究结论
1.研究的简要综合结论
1.1物流产业是新的国民经济增长点,是经济发展的动脉和基础产业,其发展水平成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一。
本项目为完善现代物流设施项目,项目的建设符合国家产业政策和地区规划要求,可推动***省和当地产业结构调整,促进城市规划的建设。
1.2本项目具有得天独厚的基础条件。
交通条件十分优越,企业具有丰富的仓储、发运经验。
市场前景十分广阔。
1.3本项目园区内的水、电供应且充足,交通便利,项目的各项建设条件良好。
1.4本项目的建设可以改善***省的投资环境,优化资源配置,提高工商企业的竞争力,增加财政收入,提供就业机会,具有明显的社会效益。
1.5本项目财务内部收益率23.29%,投资回收期4.39年,具有较好的经济效益。
1.6综上所述,本项目有理想的建设条件,市场广阔,具有明显的经济效益、社会效益和环境效益。
对社会和经济发展有着积极的意义。
研究结果本项目是可行的,建议尽快组织实施。
2.存在的主要问题和建议
本项目在推广、招商过程中，可能存在以下不利因素：
2.1.经营户对项目前景的认可程度。
项目发展需通过以物流中心为核心，将经营过程中的“价格、质量、服务”良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度的对区域概念和行业概念进行宣传推广运作。
2.2.农村市场商业氛围不很成熟，招商难度增大。
应首先启动小商品招商，以满足项目发展和实际推广执行工作的需要。
化解经营户对项目能否发展成功的疑虑。
2.3.经营户对经营成本的敏感性较高，应通过一定的措施尽量降低经营户的经营成本。
3.主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目名称
规格
单位
数量
一
经营规模方案
经营面积
平方米
20000
二
年运营日
天
350
三
外购商品
万元
3189
四
公用工程
1
新鲜水
M3/d
15.2
2
电
KWh/年
168000
五
定员
人
100
1
其中普通工作人员
人
89
2
管理人员
人
11
六
工程总投资
万元
2116.6
1
固定资产投资
万元
1372.4
（1）
建设投资
万元
1372.4
（2）
投资方向调节税
万元
0
（3）
建设期利息
万元
0
2
流动资金
万元
744.3
七
年经营收入
万元
4445.9
八
成本和费用
1
总成本费用
万元
3754.8
2
经营成本
万元
3668.1
十
年利润总额
万元
494.6
十一
年税费
万元
295.4
十二
财务指标
1
投资利润率
%
19
2
全员劳动生产率
万元/人
44
3
财务内部收益率
%
23.29
4
财务净现值
万元
1289.6
十三
投资回收期
1
所得税前
年
3.64
2
所得税后
年
4.39
十四
借款偿还期
年
0
十五
盈亏平衡点
%
<51
第二章项目市场分析及投资环境
第一节物流产业发展现状
1.加入WTO对我国现代物流产业发展提出了新的要求
加入世贸组织后，对我国物流业来说，既蕴含着难得的发展机遇，也面临着严峻的挑战。
我国对有关物流以及物流相关方面做出了郑重的承诺，在包装服务、通信服务、速递服务、分销服务、运输服务中，除佣金代理服务、批发服务、零售服务和特许经营有少量限制以外，这些领域的主要部分以及海运服务、集装箱堆场服务、内水运输、航空运输服务、铁路运输服务、货物运输代理服务等将全面对外开放。
因此，这些领域也将面临外资大规模进入带来的巨大冲击。
目前，***省已出台了有利于支持工商企业参与国际竞争的现代物流服务系统，通过对现有物流基础设施进行更新改造和扩建，加快技术进步，以便尽快满足加入WTO对我国，特别是***省现代物流业提出的新的要求。
通过物流中心的建设，降低生产单位和物流企业的运营成本，最终降低农民的生活成本，切实落实国家有关三农的政策。
2.现代物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔
随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低物质消耗、提高劳动生产效率以外的“第三利润源”的现代物流业，已经成为我国新的经济增长点。
（据《中国物流年鉴》）2006年，我国国有及国有控股工业企业流动资金占用达到31042.81亿元人民币，而资金周转速度年平均为1.2次，国有商业企业也只有2.3次。
而日本制造业的年周转速度为7.5至8次，流通业为15次至18次。
跨国连锁集团沃尔玛、麦德隆、家乐福的年周转次数为20至30次。
这说明，我国工商企业目前依然是为库存而采购，而不是按订单采购，生产需要的原材料、半成品、外购件库存过大，占用了大量流动资金。
美国、德国、日本制造业库存周期平均只有12天，库存总额只占销售总额的1.3%至1.5%。
发达国家的库存商品只占国内生产总值的1%。
而我国工业产成品库存一般达到45天，商业企业达到35天，库存商品占国内生产总值的6.8%，我国这些指标远落后于发达国家的根本原因，是由于缺少一个高效的社会化现代物流服务系统。
应该按照社会分工要求，建设社会化现代物流服务体系，以支持工商企业的生产经营和市场营销。
改革开放以来，我国对物流基础设施作了大量投入，到2006年已达到1.8万亿元人民币。
但由于原有基础太落后，仍然不适应现代物流的总体发展要求。
到2006年，我国运输网络密度分别为1344.48公里/平方公里和1043公里/万人，分别只相当于美国的19.6%和15.8%；德国的9%和15.8%；印度的24.9%和48.3%；巴西的71.3%和8.8%。
物流基础设施落后，加上布局不合理，造成我国仓储效率与效益低下。
据有关部门统计，我国每年因包装造成的损失就达到150亿元人民币，因装卸、运输造成的损失高达500亿元人民币，因保管不善造成的损失为30亿元人民币。
因此，在社会化现代物流服务体系中，建设城乡物流中心，是中心城市大型物流园区的有益补充，是发挥运输和仓储效率和实现社会、经济效益的有效措施。
国民经济和社会发展第十一个五年计划提出，传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推行连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式，提高服务质量和经营效益。
国家经贸委等六部委发出的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知中也要求各地政府部门和有关企业要充分认识现代物流在经济发展中的重要作用，抓住有利时机，加快发展步伐，积极采用先进的物流管理技术和装备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系。
在我国现代物流产业起步发展的新形势下，有关省市开始重视现代物流产业的发展，国内一些优势生产和加工企业集团开始重视企业物流管理，一批运输、仓储及货代等“类物流”企业逐步向现代第三方物流企业发展，涌现了一批民营专业化第三方物流企业，国际上一些老牌知名物流企业也开始进入我国。
近年来，***省及相邻省份也开始认识到现代物流对于推动经济发展、改善投资环境、提高区域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。
***省把发展现代物流产业作为一项涉及经济全局的战略问题，建设城乡物流中心已经成为县域经济布局的战略重点，这项工作尽管刚开始起步，但市场发展前景十分广阔。
3.农村流通市场现状
农村市场是我国最大、最具潜力的市场。
搞活农村流通、繁荣农村市场，对于促进农民增收、引导农村消费、保持农业和农村经济稳定发展具有重要意义，是推进社会主义新农村建设的重要内容。
经过近三十年的改革开放和发展，我国农村正在从自然经济向现代经济过渡，基本实现了从计划经济体制向社会主义市场经济体制的转轨，市场机制逐步成为农村资源配置的决定性因素，形成多层次、多类型、多渠道、多主体的农村流通体系新格局，农村市场体系建设取得重要进展。
3.1农村市场规模不断扩大
改革开放以来，我国农村消费结构实现了跨越式发展，农村市场消费水平不断提高。
2005年我国县及县以下社会消费品零售总额达到2.2万亿元，比改革开放初期的1978年增长21倍，比“九五”末的2000年增长1.5倍（接近同期全国社会消费品零售总额增长1.8倍的水平）。
农村市场的扩大，对促进国民经济持续快速增长发挥了积极作用，是今后扩大内需、促进新一轮经济增长最具潜力的市场。
3.2交易方式和流通业态逐步提升
目前我国农村既有传统的集贸市场，也有各种综合市场、专业市场、批发市场和期货市场；连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通方式，小型超市、便利店等新型流通业态开始从城，市走向农村。
一是农产品交易由过去的传统集市贸易扩展到专业批发、“订单”购销、拍卖和期货交易等现代方式，农产品综合市场、专业市场、电子商务等发展迅速。
到2005年底，我国有亿元以上的农产品综合市场539个，成交额2412亿元，比2000年增长6.1%。
二是农资连锁配送发展势头较好，分销、直销、超市、总代理、总经销等多种经营模式蓬勃发展。
目前，我国开展农资连锁经营的企业近千家，连锁门店3万多个，为农民创造了方便、安全和实惠的农资购买环境。
三是农村日用消费品流通以小百货、食杂店、夫妻店等传统方式为主，连锁经营、超市、便利店等新型业态开始走向农村市场。
2005年商务部启动的“万村千乡市场工程”，逐步以连锁经营、统一配送等经营方式改造农村“夫妻店”、“代销店”，建设标准化“农家店”。
200历年全国有2287个企业在1817个县进行试点，全国累计建设农家店16万个，带动地方和企业投资约117亿元，吸纳富余劳动力65万人，扩大农村消费近600亿元，使1.4亿农民受益。
供销合作社系统运用现代流通方式改造农村传统经营网络，自建、合建连锁、配送网点近10万个，50%的消费品零售已纳入连锁经营和配送体系。
3.3农村市场主体呈多元化格局
农民经纪人、农产品运销大户和农村流通合作组织是目前农产品流通的核心主体。
据统计，目前我国有从事农产品购销经营活动的农村合作经济组织已超过2万多个，从事农产品流通、科技、信息等服务活动的农村经纪人达600万个。
农资经营已形成由供销社农资公司、农资生产企业、农业“三站”、个体工商户等多种市场主体、多种流通渠道共同参与的格局。
第二节农村综合服务体系建设及物流行业相关政策
1.《***省农村经济发展“十一五”综合规划》对农村综合服务体系建设提出了具体要求。
规划指出：
推进农业社会化服务体系建设，支持和保障现代农业发展。
综合利用投资、财政、金融、税收等政策手段，支持社会化服务体系建设。
完善农村市场体系。
加大农村市场基础设施建设，培育和规范农村资本、劳动力、土地、技术和信息等要素市场，真正发挥市场机制的功能，实现对各种资源的有效配置。
围绕我省优势
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