地下车库设计和成本管控分析.docx
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地下车库设计和成本管控分析
地下车库设计和成本管控分析（佳兆业）【免费】
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成本控制部2010年4月
第一部分
剖析地下车库
决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几个方面：
决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几个方面：
1、地下车库规定停车数量；
2、地下车库范围、层数以及布置方式；3、人防地下室面积、等级及布置方式；4、停车率（重点内容）；5、构造做法；6、钢筋、砼含量、钢筋、
地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000～2200元/平米地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约2000～2500元/平米
■停车率：
地下车库总面积/停车位总数
注1：
总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。
2：
当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折算后的数量3：
停车位总数包括当地政府认可的子母车位
停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率■构造做法：
这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法这些做法的明确与改进，可使我们节省大量造价
■适应范围：
适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库
强调：
首先要求必须做到，实在做不到要提前提出进行会诊确定强调：
首先要求必须做到，
■停车率限制不是最优值，不能因已经达到指标而停止优化，即力求达到停车率最大：
东莞万科公司项目已经做到30M2/车位以下，如金域华府1期是29.99M2/车位（地下车库:
453个车位/13586M2）■特殊情况，应提前沟通确定，如：
1、当地下车库占地面积小于5000M2，同时建筑剧中布置时，停车率值难于控制；2、当地车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25M2/车位
没有最好，只有更优！
没有最好，只有更优！
东莞佳兆业的车位都在42M2/车位以上，帝景湾达约48.61M2/车位（732个），按平均每个车位优化15M2，可以少做10980M2地下室，节约成本可达1750万元！
不可想象吧！
我们地下车位有很大的优化空间！
■固有因素：
是项目本身具有的，如规模、人防面积等，详
规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响。
■设计技术因素：
直接受设计师设计经验及技术水平的影响，如：
柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。
1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图）3、避免行车道靠外墙布置4、避免布置平行或斜向车位5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位6、设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表）7、人防口部设施应布置在不影响停车的地方8、关键的部位对结构构件进行局部转换（慎用）
各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，差别，我们应依当地情况，依当地情况，争取可行的最小尺寸
柱网：
柱网按柱网按8000x柱网按布置。
（2a+b）/2布置）布置沿行车道方向柱距8000，垂直行车道方向柱距（2a+b）/2，其中：
a为停车位深度，b为行车道宽度。
一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700～800平米左：
其中：
变配电房：
约150平米水泵房：
约120平米公变房：
约50平米生活水池：
约100平米柴油发电机房：
约100平米消防水池：
约150平米其他：
约50平米注：
1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右；2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房；3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。
设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响地
问题一：
普通车位2400x5000mm，柱网怎么布置？
答：
柱网8000x8000mm问题二：
部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张，柱网怎么布置？
答：
柱网8000x8000mm，大车位沿地下车库周边布置此时1：
大车位沿周边布置，保证2700x5300mm，沿边柱距可取6000mm2：
两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放3：
大车位部分成本增加约大车位部分成本增加约7%大车位部分成本增加约
想尽办法不要让柱距突破8200mm，否则层高、含钢量等指标将难于实现
问题三：
有个别地区要求车位2500x5300mm，柱网怎么布置？
答：
柱网8100x8300mm此时：
1、平行车道方向柱子断面宽应取550mm2：
梁高会超过800mm，相应层高也会超过3600mm3：
综合成本增加约10%
一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍做法，验收时有没有被卡住过的例子，总之要尽最大努力不做大柱距
地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精华■有几个关键点影响到成本，我们把它进行必要的明确和改进：
1、层高；2、覆土厚度；3、建筑垫层；4、
排水找坡；5、汽车出入口；6、坡道人防主要出入口■构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上（详见第二部分案例与成本分析
第二部分
案例与成本分析
1650有绿化时覆土厚3900层高
300建筑垫层高
地下室方案剖面实例
梁高800
风道350预留150~200净高2200
结构计算层高：
是指地下室底板结构面到上层板结构面的距离。
800+350+200+2200=3550（无人防的
地下室层高3600可以满足一般需求啦）
.
.
车库类型
常用层高a、风道下无喷淋，底层层高一般为3.5米（梁高按800，风道按300）b、风道下设喷淋，底层层高一般为3.6米（梁高按800，风道按300）a、风道下无喷淋，层高一般为3.5米（梁高按800，风道300）b、风道下设喷淋，层高一般为3.6米（梁高按800，风道300）层高一般为3.1米（梁高按800）一般为3.3米（如设喷淋，无风道层高，梁高按700）
地下室车库底层层高（设排风、喷淋）
地下室其他层（设排风、喷淋）
地下室其他层无排风、有喷淋半地下室、停车数超过50辆的开敞式及架空层车库
.
序号
原因分析片面的认为车库净高2.2米是指最不利空间的净高。
片面的认为车库净高2.2米，是指最不利空间的净高。
其实在设计中，主要能保证2.2“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为2.2米即可。
设备高度计算不精确。
设备高度计算不精确。
当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时，管线高度计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道；或者设备管线交叉点也未避让主车道，导致车库高度人为增高，造成不必要的浪费。
1
2
3
对常用设备配置要求不清楚（喷淋？
风道？
错位）对常用设备配置要求不清楚
4
当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板，而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。
成本分析
1、顶板覆土平均厚度每增加300mm，地下室综合成本会增加30元/平米----此方案成本增加约45元/平米2、层高每增加100mm，地下室综合成本会增加约18元/平米----此方案成本增加约54元/平米3、建筑垫层厚度每增加100mm，地下室综合成本会增加约10元/平米，同时，相对层高也会增加100mm----此方案成本增加约42元/平米4、顶板采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片）---此方案找坡层厚度平均200mm，成本增加约105元/平米
1650
3900
300
地下室方案剖面实例
成本分析
帝景湾地下室面积3.56万M2，层高最4.35~5.0M（平均层高可降低80cm），综合优化、覆土
厚度、垫层、结构找坡等可节省200元/M2,地下室可以节省700万元
1650
3900
300
地下室方案剖面实例
设备挤占车位空间，地下室建造成本高达2000元/M2以上，行车两边是停车布置的黄金宝地，若这里被挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三倍的面积来实现，一般因设备用房挤占停车位、或设备用房过大都会造成成本极大浪费。
靠边墙布置平行车位，停车效率低车位
车位
车道行车道靠墙布置，停车效率低
地下室方案平面实例外墙
6000，不符宽度模数，浪费面积
车位
车位
7000以上，车道太宽，浪费面积
这部分无实际用途，浪费面积
外墙倾斜，行车道出现无效面积
行车道靠外墙布置，停车效率低
地下室方案平面实例
无效面积
地下室方案平面实例
正确做法
■禁止行车道靠边墙布置■不宜沿边墙布置平行车位■轮廓线应进行仔细推敲修剪，避免出现无用面积■两方向柱距均应按停车位及行车道尺寸的模数进行紧凑布置
1、柱网及布车方式不科学，造成停车效率低，产生“隐型”无效面积，而这种无效面积往往比直接的无效面积大得多。
2、轮廓线不紧凑，以及塔楼下的无用空间不去掉等，是产生无效面积的主要原因■无效面积是增加地下室成本无效面积是增加地下室成本的最直接因素，的最直接因素，每平米两千多元的建造成本，元的建造成本，常常让我们不知不觉就付出上百万，知不觉就付出上百万，甚至上千万的无效成本
序号
1
常见的错误做法
未把层高控制到最小，有的甚至做到4米多高底板地面采用300～400mm厚建筑垫层找坡顶板顶面做平均200厚的配筋细石砼找坡层顶板覆土太厚，有的覆土厚度甚至达1.8米地下室轮廓线未经仔细推敲，出现无效面积柱网及布车不合理，出现“隐形”无效面积设备房面积设计太大设备房挤占停车位位置
正确做法及措施
一般3.6米即可（控制梁下高度2.8米）底板结构找坡，面层及排水层50～150mm厚顶板用结构找坡，顶面做40mm厚细石砼保护层应进行精细设计，一般平均厚度不超过1200mm轮廓线应平直方正，没用的空间一定要剔柱网应符合车位模数，紧凑布置，禁止边车道设备房勉强够用即可禁止设备房挤占行车道旁边的停车位
成本影响
地下车库层高每增加100mm，综合成本约增加18元/平米垫层每增加100mm（层高同时也增高100mm），综合成本约增加28元/平米平均200mm厚的顶板配筋细石砼找坡层，综合成本约是105元/平米顶板覆土平均厚度每增加300mm，综合成本约增加30元/平米地下室建造成本约2000元/平米
2
3
4
5
67
经常能优化
出几十甚至数百上千平米无效面积，优化成本常常数百万多出的设备房面积等于无效面积被挤占后，要补回相同车位数，需要付出三倍的面积，等于出现无效面积
8
第三部分
控制及优化
明确地下室控制条件
特殊情况时，需及时沟通
详规阶段明确（4个控制条件）
检查落实控制条件的落实
初步方案阶段检查
方案优化
5个优化要点
施工图优化
1、结合当地情况，与政府部门沟通，多做地面停车1地下室停车数详细规划阶段2、对地面停车进行精细设计与统计，做到地下停车数最少3、当地政府允许时，宜利用塔楼下方等不便布车空间做摩托车位，来折减规定的停车数1、地下室层数越少越好2地下室范围及层数详细规划阶段2、确定地下室范围，宜使上部建筑尽量分布在地下室周边3、地下室的边线应尽量与上部建筑平行，并且方正简洁1、结合项目情况，综合分析是否异地建设或缴纳费用更有利3人防面积及布置单体方案2、与当地政府沟通，尽量不做或少做人防地下室3、按当地政府规定计算应建人防地下室面积，不要多做4、人防区应安排在最底层，并且利用塔楼下方及其它不便布车的空间布置人防口部设施
4
停车率限值
单体方案
适用范围：
适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。
地下车库的设计及工程经验总结
（倪竟华2010年9月15日）一、车位配比及数量对成本的影响车位的配比要求及地下车位的数量对于项目总成本的影响占相当的比重，必须在前期的投资阶段进行认真地测算。
二、控制好车位面积的方法控制好车位面积的方法标准的停车柱网设计为：
8.1宽×8.1深（见图）。
此外，还要做好以下工作：
1、了解相关的规范规定（结合当地的规定要求）；2、对设计院的设计方案排布仔细评审与推敲，提高其使用率。
注意：
对机械停车时，柱网的布置又是不一样的。
三、高层住宅主楼下是否设地下室的参考建议高层住宅主楼下是否设地下室的参考建议地下车库与主楼是否要脱开，应视开发进度要求、分期开发的量、建筑功能的需要、地基及基础的形式、主楼的高度、主楼的位置等因素，结合具体项目的特定条件及要求，综合确定。
对于一般情况，当住宅楼层数在20层左右，主楼采用桩基础，主楼位于地下室的外侧（互动的），主楼下无建筑功能需要可不设地下室时，将主楼与车库脱开，仅采用通道做功能连接或完全断开，不但经济性较好，而且方便施工与管理，减少沉降差及应力集中可能产生的结构开裂，也有利于室外管网的布置。
四、控制好地下室层高的方法控制好地下室层高的方法地下室层高的1、采用无梁楼盖体系（层高可做到3.2~3.3米），采用梁板顶盖
结构，层高可控制为3.6米（人防部分可控制为3.7米）。
2、顶盖梁的布置：
对有覆土的地下室顶板，不应采用单向板的楼盖布置，应采用十字梁或井字梁的布置更经济，荷载越大，越经济。
3、在合同中要求设计院方案阶段就需做每一层的综合管线图，来进行优化与协调。
对于梁与管线的少数矛盾处，还有以下方法供考虑：
（1）用变截面梁，局部减少梁高度
（2）在梁中埋管或留洞4、顶板及底板结构采用新三级钢。
5、
（1）地坪为50～60厚素砼地坪即可，不需要设排水沟。
（2）在车库坡道处设多道截水沟，并设向外泛水坡。
6、本节的方法不完全适用于机械车库！
五、地下室基础形式采用独立基础或承台兼柱帽的无梁筏板结构，比采用大板的梁板式结构，其造价相差约20~30%，经济性明显，且施工方便，应当尽量采用。
六、防水层的设置建议防水层的设置建议1、了解当地的质监要求，做好沟通。
2、设计中采用较为模糊的要求，便于后期的调整。
3、建议：
（1）底板及外墙仅靠砼自防水，不再采用附加防水层。
（2）如必须采用时，选用最便宜的材料即可。
七、深基坑的规避方法和一般的支护办法基坑的规避方法和一般的支护办法的规避方法和一般的支护
1、将深基坑的坡顶向外一定范围卸土，使其不成为深基坑。
卸土范围一般为1~2倍的基坑深度。
2、尽量采用自然放坡的方式，表面覆盖防雨布保护。
3、加强与相关部门的沟通，如确需用，表面喷锚保护即可。
参考做法为：
60~80厚的C20素砼喷锚，内配￠6@250，短钢筋@2000打入土中进行坡面的保护即可。
4、主楼基础底面边缘距基坑坡底边的水平距离一般不小于2倍的高差，可认为对主楼基础及地基无明显不利影响，如主楼基础为桩基、筏基更好。
八、二层地下室与一层地下室的经济性比较二层地下室与一层地下室的经济性比较仅就成本而言，一般情况下，在独立的大地下室范围下（与主楼脱开一定的距离且互不影响时），采用二层地下车库会更省钱。
但从更广的范围而言，应该综合上述的各种因素，进行决策。
具体项目需进行评审确定。
九、其他影响设计、施工或成本的一些主要问题的解决方法其他影响设计、施工或成本的一些主要问题的解决方法1、注意人员出地面消防疏散口或人防室外出入口的设置。
、注意人员出地面消防疏散口或人防室外出入口的设置。
1）充分结合景观的要求，或景观设计需要前置。
（不设在重要的景观位置处、尽量远离住宅或对住宅部产生影响的部位、结合景观要求美化或小品化处理）2）有可能时，多在防火分区或人防防护单元之间的交接处设置，可以共用，仅楼梯的疏散宽度略有增加。
3）尽量设在配电房、水泵房的临近部位。
2、自然采光与通风的利用、非人防及人防车库应该尽量设计为自然采光与通风并且最好为顶采光。
3、各类设备用房面积的控制、1、各类设备用房大概的面积参考：
配电房：
需结合当地规定；生活给水泵房加消防给水泵房约100㎡；排风（烟）机房（可与人防排风机房结合设置）约25㎡；消防疏散楼梯间（可与人防出入口结合设置）15~23㎡；约人防的出入口约20~45㎡（含楼梯时接近大值）。
2、与人防办或人防设计院沟通，增加物资储备库的面积，取消战时区域电站。
4、关注地质报告中的最高、最低水位、关注地质报告中的最高、1）最高地下水位影响抗浮设计，尽量取低值。
2）最低地下水位可以作为浮力而加以利用，尽量取高值。
5、容易产生裂缝及渗漏水的几个方面、1）变形缝2）后浇带3）地下室外墙的水平筋，一层时建议为新Ⅲ级钢12@100，负二层时建议为新Ⅲ级钢14@100。
万科汽车库经验总结
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万创建筑设计顾问有限公司技术部
汽车库经验总结汽车库经验总结
05年二季度出图的“东海岸3A、3B，广州蓝山、第五园、万科城8C”等几个项目均有设地下或架空车库，在审图过程中发现，地下车库设计无论是建筑还是结构专业，均存在设计失误或设计不当等问题，主要为“车库设计不合理车库设计不合理（车道宽度、转弯半径、入车库设计不合理口、车库排水）层高设置不当、坡道计算失误、以及楼面及顶板与梁设计失误”等等。
、层高设置不当坡道计算失误、以及楼面及顶板与梁设计失误”层高设置不当、这些问题往往是在施工图出图后才发现，且有的项目基础已施工，返工量和更改难度均较大，所造成的无效成本数额也巨大，因此，有必要对此类问题进行系统总结，明确一些基本要求与设计原则，避免日后类同问题的重复发生。
对各类问题，详细分析如下：
1、车道宽度问题描述：
问题描述：
主车道宽度设置不合理，尺寸偏大，人为增加车库面积
（个别项目，双车道宽度宽达8米，单车道宽达5米；而国家规范双车道仅为5.5米、单车道为3米；由于车道宽度过宽，导致每个停车位面积高达60平米；一般情况下，地下车库每个停车位面积为27～35平米，设人防地下车库也仅为为40平米/每车位）。
产生原因：
产生原因：
对国家规范有关各类车道宽度的规定不熟悉或理解不够。
解决措施：
解决措施：
应熟悉掌国家规范的相关数据要求，在方案设计时，根据规范要求，应熟悉掌国家规范的相关数据要求，在方案设计时，根据规范要求，选择合理的车道（含出口）宽度。
含出口）宽度。
各种车道（出口）最小宽度详下表：
类型规范规定最小宽度（规范规定最小宽度（米）万科项目经验数宽度；据（宽度；米）备注
万创建筑设计顾问有限公司技术部
类型规范规定最小宽度（规范规定最小宽度（米）万科项目经验数宽度；据（宽度；米）4.06.04.06.04.0普通：
普通：
6米；疏散用7米4.07.0备注3米仅为通车道最小宽度，未考虑从车道处进入停车位；如考虑停车，车道最小宽度为5.5米停车方式为：
垂直式后退停车
普通直线车道
单行双行
3.05.53.56.06.0一般单车道：
3米；3防火疏散用单车道：
4米4一般双车道：
5.5米；5.5防火疏散用双车道：
7米7一般单车道：
3.8米；3.8防火疏散用双车道：
4米47.0
车库出入口宽度直线坡道
单行双行单行双行
曲线坡道
单行双行
2、车库出入口设计不当问题描述：
问题描述：
能设一个单车道出口设成双车道出口；或能设两个“单车道”出口设成两个“双车道”出入口，人为增加车库面积。
产生原因：
产生原因：
对车库设计防火规范中关于出入口的设置要求，理解不当。
解决措施：
解决措施：
在方案设计时，根据规范要求，设计合理的出入口数量及宽度。
在方案设计时，根据规范要求，设计合理的出入口数量及宽度。
国家对出入口数量及宽度的基本要求，详下表：
车库停车数量12345≤50辆出入口数量（出入口数量（个）一个单车道出入口一个单车道一个双车道出入口，一个双车道或者两个单车道两个单车道出口两个单车道国家规定最小宽度：
国家规定最小宽度单车3.5米，双车6.0米设计常用数据：
设计常用数据：
单车4.0米，双车6.0米出入口宽度
51～51～100辆的地下车库
或51～150辆的地上车库51～（含半地下车库）＞100辆的地下车库或＞150辆的地上车库＞（含半地下车库）
两个单车道出口两个单车道
3、转弯半径设计不当问题描述：
问题描述：
误将国家规定的汽车的汽车的最小转弯半径6米，理解为是车道车道的最小内径，导致车汽车的车道道的内径过大，相应的增加车库面积。
万创建筑设计顾问有限公司技术部
（注：
汽车最小转弯半径是指：
汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径）与车道内径的关系详下图所示。
“汽车的最小转弯半径”与车道内径的关系详下图所示。
汽车的最小转弯半径与车道内径的关系详下图所示
解决措施：
解决措施：
根据《汽车库建筑设计规范》4.4.10条的计算公式，计算得出：
车库汽车环行道的最小内径：
一般取3.9～4.2米即可。
此数据要牢记。
最小内径：
米即可。
此数据要牢记。
最小内径～
4、车库排水设计失误问题描述：
问题描述：
地下车库，以及地下水位较高的开敞式集中停车库未考虑明沟排水；个别项目，由室外进入室内的坡道起始点和结束端，未设排水明沟。
产生原因：
产生原因：
一是有的项目地下车库底层层高未考虑250（最薄处）～350厚的滤水层的厚度，250（最薄处）～）～350一是导致地下室层高不够不能设滤水层及排水明沟。
二是，对明沟设置原则，不是很明确，从而遗漏。
解决措施：
解决措施：
在进行集中车库设计时，明沟的设置应应遵循如下原则：
设置明沟的部位是否设置明沟明沟形式备注
万创建筑设计顾问有限公司技术部
设置明沟的部位是否设置明沟明沟形式一般为建筑做法设置明沟，即利用滤水层明沟厚度来设置明沟（详附图一）备注
●明沟位置与车道平行（具体是靠近车道还是靠近车库的外维护墙，可根据具体项目情况来定）●明沟尺寸：
1
地下车库底层
设，沟深200~300沟宽250
2
开敞式集中停车库底层，以及上部各层
各层均设
34
半地下车库由室外进入车库的坡道的起点端由室外进入车库的坡道的的结束端
设设
底层：
同地下室底层；底层A、设滤水层的底层：
、设滤水
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