房地产行业市场空间发展分析.docx

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房地产行业市场空间发展分析

房地产行业市场空间发展分析

  一、城市化推进、居民收入持续提升,房地产市场空间仍然巨大

  按产生来源,中国居民住房需求可分为三部分：

城镇常住人口增加需求,包括城镇人口自然增长和农村人口进城定居产生的刚性需求；人均住房面积增长需求,包括居民改善性居住需求和纯投资需求；城市更新改造需求,主要来自于住房折旧、城市功能规划改善等导致的住房拆迁.除了商品房市场,住房需求还会通过其他渠道解决,从而产生需求漏损,比如因城镇规划调整造成的农民带房进城、农民工返回农村建房等.不考虑市场情绪导致的需求释放节奏影响,2013-2017年,城镇常住人口增加需求、人均住房面积增长需求和城市更新改造需求,分别为33.3、28.3和8.1亿平,占总需求的47.8%、40.6%和11.6%；需求漏损高达8.1亿平,需求漏损率达11.6%.通过预测,我们对未来房地产市场空间主要有以下几点判断：

  第一,商品住房需求在2018年达到峰值14.5亿平后回落.其中,2019-2020年仍维持14.0、13.4亿平水平,2021年受“三个一亿人”政策红利退出需求降至12.2亿平,此后稳定小幅减少.

  第二,商品住宅中期需求仍有强劲支撑.受益于住房消费升级、城镇化水平持续提升,以及存量房时代下城市更新改造需求增加,2019-2030年,商品住房需求年均12.2亿平,始终高于2015年实际商品住宅销售面积11.2亿平.

中长期商品住宅销售预测

  第三,分项目看,三大需求稳定释放,支撑房地产市场空间.2019-2030年,城镇常住人口增长、人均住房建面增长和城市更新改造需求,年均分别为5.8、6.8和0.7亿平,占当年总需求的43.6%、51.4%和5.0%.

商品住房需求和三大需求中期预测

  第四,2021年中国房地产市场由刚需时代进入改善时代；2042年从增量房时代进入存量房时代.城镇常住人口增长需求从2017年达到6.87亿平峰值后缓慢回落,2048年转负.人均住房面积增长需求持续增长,2021年超过城镇常住人口增长需求成为第一大需求,标志中国房地产市场由刚需时代进入改善时代；随后在2029年达到7.04亿平峰值后缓慢回落.随着存量房面积持续增长,城市更新改造需求逐步持续增加,从2021年棚改结束后的0.4亿平,2030增长至0.76亿平,在2042年超过城镇人口增长需求,标志中国房地产市场由增量房市场步入存量房市场.

三大类需求的中长期预测

  第五,受益于鼓励农业转移人口落户城镇,户籍城镇化率加速提升,需求漏损率从2014的18.3%持续降低至2017年的9.3%.2014年提出“2020年以前促进1亿农业转移人口落户城镇”,2015-2017年户籍人口城镇化率提升幅度是常住人口城镇化率的1.4倍,农民工回乡下建房导致的需求漏损率降低,城镇常住人口增长需求的转化率提高.预计2018-2020年需求漏损率维持在2-7%的低位,2021年“三个一亿人”政策退出后,或将小幅回升.

  二、政策：

由“控”转“稳”,因城施策,优化短期调控完善长效机制

  1、以史为鉴：

近三轮周期的政策底对比

  1）三轮小周期中,当前和2012年初、2014年初相似

  从宏观环境看,三个时点均面临经济下行压力,政策需要在“稳增长”和“稳房价”间权衡.2012年GDP增速由2011年9.5%降至7.9%；2014年,GDP增速下滑0.5个百分点至7.3%；2018年3季度GDP增速下滑至6.5%,创2009年二季度以来新低.

  从政策周期看,三个时点都处于调控收紧尾声.经过1-2年政策收紧,市场显著回落：

2012年初、2014年初,70城新建商品住宅价格指数环比均出现下跌,商品房销售面积同比为负；2018年11月,一、二、三线商品住宅价格指数环比回归0.3%、1.0%、0.9%低位.

12年、14年、18年面临经济下行压力

12年初、14年初、18年末市场开始下行

  2）政策周期历史规律：

经济增长、地方财政和房地产市场风险的平衡

  房地产政策具有逆周期调节特征,前两轮周期表明,当经济增长持续承压、土地出让收入减少、房地产库存高企、楼市量价持续快速回落,政策有望大幅放松.2012年政策走向为“宽货币、稳地产”,2014年为“宽货币、宽地产”.彼时都面临经济增长放缓压力,采取了“宽货币”对冲.但2014年经济下行压力更大,地方土地出让收入增速大幅回落,房地产库存风险集聚、成交量价持续下跌,因此房地产政策从调控转向刺激.而2012年,无论是经济增长、地方土地财政、房地产库存和成交情况,均明显有别于2014年,因此坚持较严的房地产调控.货币金融政策方面,2012、2014年均进入宽货币通道.经济下行压力下,货币政策均转宽松,其中2012年2次降息、2次降准；2014-15年6次降息、4次降准；2018年4次降准.

2012、2014、2018三轮宽货币

  房地产政策导向有所不同.2012年中央多次强调“坚持房地产市场调控不动摇”,允许地方放宽公积金政策,但对限购放松均予制止.而2014年,中央从“控房价、抑需求”转向“稳消费、去库存”.从2014年“930”起连续出台限贷放松、税收减免政策；47个限购城市中,除北上广深和三亚,限购陆续退出.

2012和2014房地产调控定调

  2012年和2014年房地产政策出现区别,主要原因在于行业和经济形势区别.

  2012年,房地产政策并未转向刺激,主要有三个原因.第一,房地产销售量价下行幅度有限,库存处于合理水平.2012年6月,70城新建商品住宅价格指数环比涨幅回正；2012年7月,商品房销售面积单月同比由-3%修正到13%；2012年12月,一线、二线、三四线库存回落到8.0、13.5、26.7的较低水平.第二,经济下行幅度有限,四季度起经济回暖.销售反弹带动房地产投资回升,2012年11月房地产开发投资单月同比增速达到28.5%的两年新高,房地产投资修复,叠加结构性减税等稳增长政策取得一定效果,2012年4季度,GDP单季增速由7.5%回升至8.1%.第三,地方财政压力有缓和空间.尽管土地供应整体不如往年,2012年百城土地成交总价相比2011年下滑7.33%.但2012年下半年起,土地市场转暖,溢价率回升,至2013年,国有土地使用权出让收入同比增44.7%.2014年930开始,政策由调控全面转向刺激,主要有四个原因.第一,库存风险快速集聚.2014年7月,一线、二线和三四线城市商品房去化周期均达到历史峰值,分别为15.8、26.9和55.3个月；2016年2月全国商品住宅待售面积比2013年底增加43.9%.第二,房地产成交量价持续走弱.2014年2月起,商品房销售面积单月同比连续13个月为负；5月起,70城新建商品住宅价格指数环比连续11个月为负.第三,房地产投资大幅回落,对经济增长产生压力.2014年开始房地产当月投资增速快速回落,3月起连续29个月低于固定资产投资当月增速,并在2015年8-12月首次出现连续负增长.第四,地方政府土地出让收入大幅减少,财政压力显著.2014年国有土地使用权出让收入同比仅增长3.2%,增速大幅下滑41.5个百分点,2015年同比由升转降,增速进一步回落26.8个百分点.因此,可以根据当前面临的宏观和行业经济形势,分析未来房地产政策走向.

2012-2018房价走势对比

2012-2018商品房销售走势对比

2012-2018库存走势对比

2012-2018房地产开发投资增速

2012-2018各类投资走势

2012-2018GDP走势

2012-2018土地出让金走势

2012-2018土地成交溢价率走势

  2、政策预判：

“控房价”转向“稳房价”,长效机制破局

  2018年“控房价”成效显著.2018年7月31日,中央政治局会议罕见强调“下决心解决好房地产市场的问题,坚决遏制房价上涨”,8月沈阳、长春等具有房价上涨势头的城市跟进调控.9月来调控成效明显：

市场预期持续降温、投机快速退场、市场量价平稳回落.截止11月,全国百城房价环比上涨城市,由8月的90个持续下降至66个、平均环比涨幅从0.5%降至0.3%,一线、二线和三四线平均环比涨幅分别降低0.2、0.2和0.5个百分点,增速创2017年以来新低.

2017年以来百城房价环比涨幅和上涨城市数

  2019年“稳房价”是基调.10月31日和12月13日,中央中央政治局会议自2015年7月来连续两次未提房地产,而是强调“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”.2018年中央经济工作会议对2019年房地产政策部署未提“调控”,而是强调“构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”.表明当前房地产市场量价平稳回落符合中央预期,房地产政策由“控”转“稳”.12月24日全国住房和城乡建设工作会议指出“房地产市场保持平稳运行态势,热点城市房价过快上涨势头得到遏制,市场预期出现积极变化”,并在部署2019年重点工作时强调“以稳地价稳房价稳预期为目标”,“坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核”,“着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险”.

2017年3月调控加码以来中央政治局会议关于房地产的表述

2010年以来中央经济工作会议关于房地产政策表述

  展望2019年,在经济增长和地方财政双重压力下,政策放松是方向.我们对政策怎样放松、哪些城市政策会放松有四个判断.

  1）“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍是重要政策目标

  从2016年930全面重启限购限贷至今已超2年,当前调控成果来之不易.“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍必须放在突出位置,由中央统一出台取消限购、降首付、降税费等刺激政策概率低.

  第一,当前房地产库存有效去化,降至历史低位.2018年11月底,全国商品住宅待售面积2.5亿平,比2016年2月峰值4.7亿平减少45.4%；一线、二线和三四线城市商品住宅去化周期分别为13.8、10.4和9.6个月,均处于2011年以来低位.

18年11月全国商品住宅去化周期处历史低位

各能级城市去化周期均已降至低点

  第二,因城施策下,全国市场分化显著,部分城市仍有房价上涨压力.2018年11月,70个大中城市中,一线、二线和三四线城市商品住宅价格同比分别上涨1.5%、11.1%和10.5%,涨幅比去年扩大0.8、6.4和3.6个百分点；15个热点城市中,仍有11城商品住宅价格环比上涨.第三,房价快速上涨,居民加杠杆购房,导致住户部门债务水平快速提高,已引起监管层重视.中国居民债务增速和商业个贷增速、住房价格指数增速变动趋势高度一致.2012-2017年,全国百城房价指数上涨44%,同期居民负债/GDP从29.6%大幅提升至46.7%,居民房贷余额/负债从57.2%上升至72.3%.监管部门开始关注居民杠杆风险：

2018年4月银保监会强调“有效控制居民部门杠杆率过快上升趋势”；11月央行提出“促进房地产市场平稳健康发展,多措并举抑制住户部门债务水平过快上涨”.

中国居民负债和房贷规模持续提升

  此外,土地出让收入和房地产投资增速仍保持较高水平,给政策从紧到松增加了缓冲垫.2018年1-11月,全国土地出让收入同比增长28.9%,增速比去年同期小幅回落4.7个百分点；房地产投资增速9.7%,比去年同期上升2.2个百分点.

全国土地出让收入增速变化

房地产投资增速变化

  2）发力“稳杠杆”,宽货币改善房地产融资环境

  当前中国经济处于下行周期,需要一个相对宽松的货币条件.预计2019年将货币政策适度宽松,降准、降息都有可能发