营口中级人民法院委托鉴定唐宝民涉案资产价值项目.docx

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营口中级人民法院委托鉴定唐宝民涉案资产价值项目

营口市中级人民法院委托鉴定唐宝民涉案资产价值评估项目

资产评估报告书

辽鉴资评报字（2017）第1703001号

辽宁鉴达资产评估有限责任公司

二○一七年三月十七日

目录

声明2

摘要3

正文6

一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者6

二、评估目的6

三、评估对象与评估范围7

四、价值类型及其定义7

五、评估基准日7

六、评估依据7

七、评估方法9

八、评估程序实施过程和情况10

九、评估假设11

十、评估结论12

十一、特别事项12

十二、评估报告使用限制13

十三、评估报告日14

评估报告书附件15

资产评估师声明

1、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。

二、遵守相关法律、法规和资产评估准则，评估对象涉及的资产清单由委托方提供并经其签字确认；对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是资产评估师的责任；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

六、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据。

本评估报告仅供评估报告使用者在评估结论有效期限内用于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与本评估机构及签字资产评估师无关。

七、资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。

评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

营口市中级人民法院委托鉴定唐宝民

涉案资产价值评估项目

资产评估报告书

辽鉴资评报字（2017）第1703001号

摘要

辽宁鉴达资产评估有限责任公司接受营口市中级人民法院的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，房屋建筑物及附属物采用成本法，林木资产采用市场价倒算法、林地使用权采用期望价法，按照必要的评估程序，对营口市中级人民法院委托鉴定唐宝民涉案资产在2017年2月24日的市场价值进行评估。

评估对象是营口市中级人民法院委托鉴定的唐宝民拥有的涉案资产，评估范围是营口市中级人民法院所指定的唐宝民涉案资产共计十四项，包括位于盖州市暖泉镇方屯村原张家仁、郭锡权、刘景华名下三处房产及附属物、唐宝民名下四处林木及林地使用权进行价值评估。

评估基准日为2017年2月24日。

本次评估遵照中国有关资产评估的法律、法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，依据委估资产的实际状况，综合考虑各种影响因素，以公开市场为前提，房屋建筑物及附属物采用成本法，林木资产采用市场价倒算法、林地使用权采用期望价法进行了评估。

本次评估的价值类型为市场价值。

在评估过程中，本公司评估人员对评估范围内的资产，按照行业规范要求，履行了必要的评估程序，具体包括：

清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序。

根据以上评估工作，在评估前提和假设条件充分实现的条件下，考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，得出如下评估结论：

截止本项目评估基准日，委估资产的评估价值为人民币1,845,493.00元，大写为：

人民币壹佰捌拾肆万伍仟肆佰玖拾叁元整。

（详见后附资产评估明细表）。

在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。

特殊事项说明

本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项，本评估报告使用者对此应特别引起注意：

（一）对产权持有者存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方委托鉴定时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

（二）本评估报告是在委托方提供基础文件数据资料的基础上做出的。

提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方的责任；资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。

（三）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格。

本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。

当前述条件以及评估中遵循的相关原则等发生变化时，评估结果一般会失效。

（四）遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是资产评估师的责任；提供必要的资产并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方的责任；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（五）评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。

（六）我们未考虑本次营口市中级人民法院委托鉴定的评估资产在评估目的实现后尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素，我们也未对各类资产的增、减值额作任何纳税考虑。

（七）本评估结论未考虑委估资产尚未支付的相关负债对评估价值的影响，委托鉴定资产的相关负债以及将来如果有与委托鉴定资产权属相关的纠纷，均由唐宝民承担，与本评估机构无关。

（八）根据申请人提供的《暖泉乡镇集体商品转让合同书》确定委估林地上所种植树种及承包面积，其林地上的林木数量为现场测量值，如有行政管理相关部门或证明资料能确定委估林地上的数量与证载株数不一致，则相应调整林木数量及评估结果，特此说明，请报告使用者注意。

（九）在本次评估项目中，对唐宝民所有的林地使用权进行价值评估时聘请了朝阳鸿圣森林资源资产价格评估有限公司提供专业帮助，并出具评估价值结果，其林地使用权价值的最终解释权由朝阳鸿圣森林资源资产价格评估有限公司负责，为请报告使用者注意。

（十）在《司法鉴定委托书》鉴定要求应为两处房产，我公司评估人员在现场勘查时应经办法官要求对原张家仁西侧房产进行评估，与营口市中级人民法院委托书要求不一致，在其提供材料中可知房屋登记产权人为刘景华，请报告使用者注意。

（十一）根据委托方提供的《房产执照》所示，位于暖泉镇方屯村五组537号砖瓦民宅证载面积为126平方米，评估人员现场实际测量为346.37平方米，本次评估以实际测量为准，敬请报告使用者注意。

（十二）如对评估结果有异议，请于评估报告送达之日起15日内以书面形式向营口市中级人民法院提出。

本报告书只能用于报告中明确约定的评估目的。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读资产评估报告书全文。

营口市中级人民法院委托鉴定唐宝民

涉案资产价值评估项目

资产评估报告书

辽鉴资评报字（2017）第1703001号

营口市中级人民法院：

辽宁鉴达资产评估有限责任公司接受营口市中级人民法院的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，房屋建筑物及附属物采用成本法，林木资产采用市场价倒算法、林地使用权采用期望价法，按照必要的评估程序，对营口市中级人民法院委托鉴定唐宝民涉案资产在2017年2月24日的市场价值进行评估。

现将委估资产评估情况报告如下：

1、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者

（一）委托方

委托方：

营口市中级人民法院

（二）产权持有者

产权持有者：

唐宝民

（三）委托方以外的其他评估报告使用者

本次评估项目报告使用者为委托方，除国家法律法规另有规定外，无委托方以外的其他评估报告使用者。

任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

（四）委托方和产权持有者之间的关系

委托方营口市中级人民法院为案件受理机关，产权持有者唐宝民为案件的鉴定申请人。

二、评估目的

根据营口市中级人民法院[2016]营中法鉴字第1075号《司法鉴定委托书》，对当事人孙德启与唐宝民、盖州市暖泉一案，要求对盖州市暖泉镇方屯村原张家仁、郭锡权、刘景华名下三处房产及附属物、唐宝民名下四处林木及林地使用权进行价值鉴定，为司法执行行为提供价值参考。

三、评估对象与评估范围

评估对象是营口市中级人民法院委托鉴定的唐宝民拥有的涉案资产；

评估范围是营口市中级人民法院所指定唐宝民涉案资产，包括：

盖州市暖泉镇方屯村原张家仁、郭锡权、刘景华名下三处房产及附属物、唐宝民名下四处林木及林地使用权。

四、价值类型及其定义

（一）价值类型

根据评估目的及具体评估对象，本次评估采用市场价值类型。

（二）价值类型定义

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

（三）选择价值类型的理由

采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。

五、评估基准日

（一）本项目评估基准日确定为：

根据评估目的，经与委托方商定，本项目评估基准日确定为2017年2月24日。

（二）确定该基准日主要考虑该日期与评估目的预计实现的时间相近，以保证评估结果有效服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评估结果造成较大影响。

（三）本次评估工作中所采用的价格均为评估基准日的有效价格标准。

六、评估依据

（一）行为依据

营口市中级人民法院[2016]营中法鉴字第1075号《司法鉴定委托书》。

（二）法规依据

1.2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》；

2.《中华人民共和国担保法》；

3.《中华人民共和国资产评估法》（由全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日发布，自2016年12月1日起实施）；

4.《最高人民法院对外委托司法鉴定管理规定》（2002年2月22日）；

5.《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》-法释[2004]16号；

6.《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》-法释（2011）21号；

7.其他与评估工作相关的国家和地方有关法律、法规、规章制度及政策性文件等。

（三）专业规范及准则依据

1.《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20号）；

2.《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20号）；

3.《资产评估准则-评估报告》（中评协（2011）230号）；

4.《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；

5.《资产评估准则-业务约定书》（中评协[2011]230号）；

6.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；

7.《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；

8.《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；

8.《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会2003）；

9.《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）。

（四）资产权属依据

营口市中级人民法院[2016]营中法鉴字第1075号《司法鉴定委托书》。

（五）取价依据

1.《资产评估常用数据与参数手册》；

2.《建设工程工程量清单计价规范》GB50500－2013；

3.《立木、木材材积速查手册》；

4.评估人员向市场询价及网上查询的价格信息；

5.评估人员现场勘察记录；

6.评估人员调查了解及查询的市场价格信息及其他与评估有关的资料。

（六）其他参考依据

1.委托方提供的其他有关资料。

七、评估方法

1、委估房屋及附属物评估方法：

（一）评估方法的介绍

资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

（2）评估方法的选择

根据本次评估目的，结合委估资产的特点和收集资料情况，因为委估资产不具备单独获取收益的能力，无法求得收益以及还原率报酬率等相关数据，因此，委估资产不适宜采用收益法进行评估；又因委估资产所在的市场不够成熟，很难询到交易案例，因此，委估资产不适宜采用市场法进行评估；因为委估资产比较容易确定，因此，本次委估资产采用成本法进行评估，并以成本法所确定的结论为最终评估结论。

（3）评估方法的应用

根据本次评估目的，以市场价格为依据，结合委估资产的特点和收集资料情况，采用成本法进行评估。

1.成本法计算公式

评估值=重置成本×成新率

（1）重置成本的确定

评估人员通过向市场及网上询价，得出损坏所需的材料的市场价值，再加上一定的运杂费及人工费，得出重置成本。

（2）成新率的确定

采用年限法与现场勘察法，分别测算理论成新率和勘察成新率，取算术平均值确定为其成新率，即：

成新率＝理论成新率×40%＋勘察成新率×60%

其中，理论成新率＝（1－实际已使用年限÷经济使用年限）×100%

或 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

2、林木评估方法：

本次评估对林木评估选取了市场价倒算法。

木材市场价倒算法是成、过熟林林木资产评估的首选方法。

该法属于逆算法，它是预测被评估的林木资产皆伐后所得的木材市场销售总收入扣除木材经营所消耗的成本（含税、金、费等）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产价值的评估方法，也称为木材剩余价值法。

3、林地使用权评估方法：

林地使用权资产价值评估选取林地期望价法，林地期望价法以实行永续皆伐为前提，并假定每个轮伐期（n）林地上的收益相同，支出也相同，从无林地造林开始进行计算，将无穷多个轮伐期的纯收入全部折为现值累加求和值作为被评估森林资源资产的评估值。

八、评估程序实施的过程和情况

我公司接受评估委托后，根据国家资产评估的有关原则和规定，对资产评估范围内的资产进行了评估与产权核实，具体评估工作分四个阶段进行：

（一）接受委托及评估准备阶段

1．了解委托方及评估对象的基本情况，明确评估业务基本事项，分析评估风险，接受项目委托，签署《司法鉴定委托书》；

2．搜集准备有关评估资料；

3．检查核实委估对象法律权属资料，并对资料来源进行一定的查验。

（二）现场察堪及评定估算阶段

1．对委估资产进行察看，了解资产的使用情况、损耗程度，形成察看记录；

2．调查分析资产价格影响因素，选择相应评估方法；

3．查阅相关资料，开展市场调研和价格咨询，收集市场信息，进行评定估算。

（三）评估汇总及三级复核阶段

1．对评估结论进行分析，相应调整、修改和完善评估结果；

2．编写资产评估报告；

3．完成评估报告的三级复核，根据各级复核意见进行修改。

（四）提交报告及报告归档阶段

1．出具资产评估报告书；

2．评估报告书归档，本项目结束。

本阶段的工作时间为2017年2月24日至2017年3月17日。

九、评估假设

本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

（一）一般假设

1．交易假设。

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

2．公开市场假设。

公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

（二）基本假设

1．本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化。

2．资产所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。

3．评估只基于基准日现有的使用能力。

4．本次评估假设委托方及产权持有者提供的资料真实、准确、完整。

5．评估范围仅以委托方确认的范围为准。

6．对被评估资产的评定估算是根据公开市场原则确定的市场价值，没有考虑协议采购、指定销售、公开拍卖、快速变现等特殊交易方式对其评估价值的影响。

7．本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。

（三）具体假设

1.对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），本公司按准则要求进行一般性的调查。

除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的没有受侵犯或无其他负担性限制的；

2.对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提供的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。

但对这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证；

3.本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与相关当事方之间充分揭示的前提下做出的；

4.评估过程中，评估人员因检测手段及其他原因，在对评估对象进行勘察时，主要依赖于评估人员的外观观察和向委托方相关人员询问情况等判断构筑物状况。

请评估报告的使用者注意，当上述事项及评估假设和限制条件等情况发生变化时，评估结果一般会失效。

十、评估结论

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出：

营口市中级人民法院委托鉴定唐宝民涉案资产在评估基准日2017年2月24日的评估价值为人民币1,845,493.00元，大写为：

人民币壹佰捌拾肆万伍仟肆佰玖拾叁元整。

（详见资产评估明细表）

十一、特别事项

本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项，本评估报告使用者对此应特别引起注意：

（一）对产权持有者存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方委托鉴定时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

（二）本评估报告是在委托方提供基础文件数据资料的基础上做出的。

提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方的责任；资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。

（三）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格。

本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。

当前述条件以及评估中遵循的相关原则等发生变化时，评估结果一般会失效。

（四）遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是资产评估师的责任；提供必要的资产并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方的责任；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（五）评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。

（六）我们未考虑本次营口市中级人民法院委托鉴定的评估资产在评估目的实现后尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素，我们也未对各类资产的增、减值额作任何纳税考虑。

（七）本评估结论未考虑委估资产尚未支付的相关负债对评估价值的影响，委托鉴定资产的相关负债以及将来如果有与委托鉴定资产权属相关的纠纷，均由唐宝民承担，与本评估机构无关。

（八）根据申请人提供的《暖泉乡镇集体商品转让合同书》确定委估林地上所种植树种及承包面积，其林地上的林木数量为现场测量值，如有行政管理相关部门或证明资料能确定委估林地上的数量与证载株数不一致，则相应调整林木数量及评估结果，特此说明，请报告使用者注意。

（九）在本次评估项目中，对唐宝民所有的林地使用权进行价值评估时聘请了朝阳鸿圣森林资源资产价格评估有限公司提供专业帮助，并出具评估价值结果，其林地使用权价值的最终解释权由朝阳鸿圣森林资源资产价格评估有限公司负责，为请报告使用者注意。

（十）在《司法鉴定委托书》鉴定要求应为两处房产，我公司评估人员在现场勘查时应经办法官要求对原张家仁西侧房产进行评估，与营口市中级人民法院委托书要求不一致，在其提供材料中可知房屋登记产权人为刘景华，请报告使用者注意。

（十一）根据委托方提供的《房产执照》所示，位于暖泉镇方屯村五组537号砖瓦民宅证载面积为126平方米，评估人员现场实际测量为346.37平方米，本次评估以实际测量为准，敬请报告使用者注意。

（十二）如对评估结果有异议，请于评估报告送达之日起15日内以书面形式向营口市中级人民法院提出。

十二、评估报告使用限制

（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。

同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。

评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

本评估报告成立的前提条件是营口市中级人民法院委托鉴定唐宝民涉案资产的经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。

（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人公开。

（三）未征得本公司同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

（四）按照《资产评估准则-评估报告》的规定，本报告评估结论使用有效期通常为一年，即自评估基准日2017年2月24日起至2018年2月23日使用有效。

在一年内，当市场条件或资产状况发生重大变化时，评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值，或超过一年，需重新进行资产评估。

十三、评估报告日

2017年3月17日。

评估机构法定代表人：

中国资产评估师：

中国资产评估师：

辽宁鉴达资产评估有限责任公司

二○一七年三月十七日

资产评估报告书附件

1.委托方提供的《司法鉴定委托书》

2.委估标的物现场照片

3.委托方提供的《暖泉乡镇集体商品转让合同书》、委估房产权属材料

3.评估机构资质证书复印件

4.评估机构营业执照复印件

5.评估人员资格证书复印件

6.资产评估明细表

营口市中级人民法院委托鉴定唐宝民

涉案资产价值评估项目

资产评估人员名单

签字评估师：

舒威中国资产评估师

马刚中国资产评估师

评估报告审核：

舒威中国资产评估师