秋浦旅游商贸城项目可行性研究报告.docx
《秋浦旅游商贸城项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《秋浦旅游商贸城项目可行性研究报告.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
秋浦旅游商贸城项目可行性研究报告
石台县秋浦旅游商贸城建设项目
可行性研究报告
目录
第一章总论1
1．1项目名称及建设单位1
1．2编制依据与范围2
1．3项目概况2
1．4结论及建议4
第二章项目提出的背景及建设的必要性6
2．1项目提出的背景6
2．2项目建设的必要性8
第三章恢复建设条件11
3．1地理位置11
3．2自然条件12
3．3开发建设条件15
第四章建设内容及规模18
第五章工程建设方案21
5．1设计指导思想21
5．2建设的可行性21
5．3工程范围21
5．4设计方案22
5．5基础设施改善策略25
5．6周边环境整治25
第六章生态环境保护26
6．1环境质量现状26
6．2生态环境保护规划26
6．3生态环境保护措施26
6．4周边环境整治28
第七章消防28
7．1设计依据28
7．2消防措施29
第八章项目建设管理31
8．1建设管理机构31
8．2项目建设管理制度31
第九章工程招标33
9．1招标范围33
9．2招标组织形式33
9．3招标方式33
9．4发包数量33
9．5资质等级33
第十章投资估算35
10．1工程概况35
10．2编制依据35
10．3编制方法36
10．4建设投资估算构成37
第十一章筹资方案41
11．1筹资组织形式41
11．2项目总投资和资金来源41
第十二章效益评价44
第十三章结论与建议45
13.1结论45
13.2建议46
第一章项目概况
1、项目名称：
石台县秋浦旅游商贸城建设项目
2、投资总额：
1200万元
3、项目主管单位：
石台县旅游局、文化局
4、项目法人：
石台县秋浦商贸有限公司
5、项目法人代表：
刘凤
联系电话：
6、项目属性：
私营股份公司
7、项目选址：
石台县县城秋浦市场内
第二章项目提出的背景及意义
1、石台县文化旅游资源概述
石台是皖南山区的一颗绿色明珠。
这里是国家生态经济示范区、中国廿一世纪议程试点地区、国家绿色食品原料生产基地、安徽省旅游经济强县、安徽省特色农业示范县，境内拥有名山、秀水、奇洞、古徽道、古民居等丰富的旅游资源，国家级自然保护区—牯牛降就坐落在该县境内，素有“诗之河”美誉的秋浦河贯穿全境，国家2A级风景名胜区—蓬莱仙洞和省级风景名胜区—鱼龙宫、慈云圣境是该县地下的一道亮丽风景。
全县境内生态优良，风景秀美，青山绿水间蕴藏着一幅幅绝妙的田园山水画卷，在现代化高度向前发展的今天，石台可谓是真正意义上的“香格里拉”，被国内外一些知名专家和学者誉为“华东最后一片生态净土”。
石台县还保存了十分辉煌的古文化，这里古属“徽州”各种独具特色的文化形态在这里生生不息、盛极一时；该县是戏剧活化石目连戏的发源地和盛演地，明代戏曲作家郑之珍就是在境内剡溪村编创出《目连戏》剧本。
唐代大诗人李白五次畅游秋浦河，写下了脍炙人口的《秋浦歌》十七首……
石台也是一片人杰地灵的宝地。
星转斗移，在千年历史长河中涌现了许多名人志士：
晚唐著名诗人—杜荀鹤、明代户部尚书毕铿、明代四省布政司—李崧祥，明末抗清英雄吴应箕，近代著名佛教文化传播者—杨文会，中国水泥事业的创始人—陈范有，当代身残志坚的世界语诗人—苏阿芒等……
石台也拥有数量众多且蕴含着深厚文化气息的民间艺术，从目莲戏到黄梅戏，从四方锣鼓到精彩绝伦的民间花灯，从古朴精妙、堪称瑰宝的三雕（砖雕、木雕、石雕）艺术珍品到遍及民间的刺绣、剪纸、竹编、根雕等，石台向世人贡献了十分宝贵的民间艺术资源。
2、项目提出的原由
石台县旅游业的发展起步迟、发展快，为进一步加快旅游经济的快速发展，扩大游客接待容量，配套完善各项服务设施，开发建设石台旅游商贸城项目势在必行：
第一：
从旅游发展的大环境来看，旅游业已成为经济发展的重要组成部分，发展旅游事业是各地加快经济发展的重要手段。
近年来我县生态旅游业迅速崛起，来石台旅游的人数剧增，城区内虽建起了十多家小型宾馆，但其整体接待功能极不配套，特别是缺泛大型旅游购物和休闲娱乐的场所，客观上需要一个集地方特色产品展示展览、休闲娱乐、食宿购物于一体的大型综合性旅游商贸城。
本项目的提出就是在这种背景下逐步酝酿成熟的，她的建成将充分满足市场实际需求，完善配套旅游接待服务设施，延长旅游产业链，并成为石台旅游业综合性人文景观，进而填补了石台旅游产业的诸多空白。
第二：
石台县旅游资源丰富，近年来先后经过国内旅游界权威人士、专家学者进行全方位考察论证，对石台县生态旅游资源进行了科学细致的评定，一致认为石台县旅游资源品位较高，发展旅游业大有潜力可挖，发展前景广阔。
为此，县政府组织有关部门专门聘请江南大学等科研单位编制了全县旅游发展总体规划。
其中旅游商贸城开发项目就是整体开发建设工程中的一个子项目。
第三：
石台旅游商贸城项目具有得天独厚的资源和区位、交通优势。
选址设在县城中心地段的人民路，即在原秋浦市场的基础上予以改建，这里是游客来石台的必经之地，县行政中心距该项目建设地点不到200米，四周还聚集了石台最大的商场、宾馆，电信、邮政、移动、金融等多家服务企业也与其毗邻。
再加上旅游商贸城的建设，无疑为外地旅游者提供了便利条件。
其次，石台旅游商贸城融餐饮、购物、住宿、写字楼、休闲娱乐、展示展览、艺术表演等功能于一体，可进一步满足游客的多层次需求。
第四，石台县旅游业经过多年的发展实践，已拥有完整的一套服务、管理、宣传、促销、规划、导游机构和一批优秀的专业人才。
为石台旅游商贸城建设打下了坚实的基础。
第五，石台旅游商贸城建设有利于城中地段建设面貌。
现有的秋浦市场建于1992年，当时是由县政府牵头，县土产公司和县粮食局分别划拨土地共同出资兴建的，市场总面积为4000平米，原规划功能定位为茶叶交易市场，但由于该市场先天性不足，特别是经营场所太小等致命性缺陷，致使市场建成后一直未能发挥市场功效，直到2003年上述两单位因企业改制将该市场对外公开拍卖。
该市场改制时由刘凤购买土产公司部分，吴福圣、章春木二人购买粮食局部分，两年来经营体制和经营方式的改变，也未能使其起死回生。
目前该市场已年久失修，四处破烂不堪，门面房无法出租，年出租率不足30%，特别是大门主要出口处更是残墙断壁，加之周边居民排出的生活污水四处横流、垃圾成堆，严重影响了我县旅游县城市容市貌和对过往行人带来许多不安全因素和不和谐的负面影响。
3、项目实施的意义
①是建设旅游强县的迫切需要在新的历史时期，县委、县政府作出了继续组织旅游业突破的决定，把石台建设成为国家级生态旅游强县，这是振奋人心的重大举措。
而目前我县旅游业的发展恰恰薄弱的就是旅游购物和休闲娱乐，本项目的实施将填补这方面的空白，真正使游客进得来、留得住、玩得好，旅途生活也更加丰富多彩起来。
②是弘扬民间文化的重大举措石台古属徽州，徽文化底蕴丰厚，石台又是目莲戏的发源地之一，众多的文物古迹、民间文化瑰宝在民间仍依稀尚存，近年来有很多有识之士办起了民俗馆、奇石馆、文物珍藏馆，更有很多企业人士围绕旅游作文章，办起了各种工艺厂、根艺园、盆景园等，因此本项目的实施将为他们的艺术品展示展览提供一个非常好的平台。
③是便利群众的民心工程近年来石台县经济和社会迅速发展，而原有的文化基础设施仍停留在上个世纪七、八十年代的水平上，市民唯一的一座影剧院破烂不堪，县城至今没有展览馆和群艺馆，更没有象样的文化市场和街区，因此本项目的实施可以给山城的文化基础设施建设带来巨大的变化，并可填补行政机关和广大市民诸多文化领域的空白。
届时，本中心可与国内著名艺术院校联手，不定期举办琴棋、书法、摄影、奇石、盆景、根雕大赛和展览，美术、舞蹈、音乐、茶艺等培训班和表演，陶冶山城人民的艺术情操，丰富群众的精神文化生活，展示绿色石台的山山水水和风土民情。
④是加速城中改造的大势所趋石台商贸城拟选址在现有破烂不堪的秋浦市场，这里将崛起一幢现代化的商贸城，无疑使县城中心地段的面貌得到彻底的改观。
第三章、项目建设内容、规模及投资概算
根据县委、县政府发展旅游业总的指导思想，综合石台县的客观实际，确定本项目建设内容和规模。
⒈项目选址
石台旅游商贸城建设地点设在县城人民路秋浦市场内。
⒉内容与规模
石台旅游商贸城占地4000平方米，拟按“回”字型结构，建造主楼五层的旅游商贸大厦，集住宿、餐饮、购物、写字楼、停车、娱乐于一体，总建筑面积为16000平方米。
按照建设性质与规划用途具体可划分以下几个小区：
①一、二层为商业门面，分别设立若干个小区，如土特产经营区、旅游工艺品经营区、特色产品经营区、风味餐饮经营区等；②三楼为展示展销区，可设立奇石、盆景、根艺、书画作品展示展销厅，地方特色产品展示洽谈厅等；③四楼为文化娱乐区，有练歌厅、卡拉OK歌舞厅、茶艺表演厅、音乐茶座等；④五楼为办公区，设写字间、多功能会议厅、商务洽谈厅等。
⒊工程概算
依据安徽省建筑工程定额和石台县当地市场建筑材料报价，充分考虑建设地点的施工和材料运输，该项目总投资1200万元，具体概算（见下表）。
石台旅游商贸城投资概算表
投资项目
面积（M2）
单价（元/M2）
金 额
拆迁费
4000
20
80000
勘查设计费
16000
10
160000
土建工程
16000
400
6400000
装饰工程
16000
200
3200000
水电工程
16000
25
360000
公用设施
16000
10
160000
绿地
100000
前期费用
100000
不可预见费
1440000
合计
12000000
第四章、资金筹措
秋浦旅游商贸城项目建设资金来源：
自筹600万元，其余部分采取多渠道融资。
第五章、环境保护分析
1.本项目建设以旅游购物、风味餐饮、展示展览、休闲娱乐设施为主，对环境没有污染。
对入园单位将从源头严格控制，有污染的一律不准入区建设。
2.商贸城拟采取物业化管理，在公共卫生、供热供水、治安保卫等方面均有较好的保障措施。
3.商贸城排放的废水主要为生活污水，按照城市管网规划，自东向西全部排入城区下水道。
4.商贸城设计合理，进出口和中心地带均有假山喷泉、绿 盆景、小品雕塑予以点缀，环境宜人，空气清新。
建立这种优美、时尚的旅游商贸城可以极大地提升石台山城的城市品位，填补我县旅游购物休闲娱乐方面的诸多空白，对城区黄金地段的环境治理也是一大贡献。
第六章 效益分析
本项目建成后有两种方式获利，具体是：
1、 按全部出售计算
一层店面：
3200米2X 0.3万元／米2=960万元
二层店面：
3200米2X 0.25万元／米2=800万元
三、四层：
6400米2X 0.20万元／米2＝1280万元
五层写字间：
3200米2X0.15万元/米2＝480万元
总 计：
3520万元
扣除建设费用及融资利息（两年）可获税前利润：
3520-1200-600X 10％ X 2=2200万元
税后利润：
2200-2200 X 33%=1474万元
2、按全部租赁计算
一层店面：
3200米2X 0.02万元／年米2=64万元
二层店面：
3200米2X 0.015万元／年米2=48万元
三、四层：
6400米2X 0.010万元／年米2＝64万元
五层写字间：
3200米2X0.005万元/米2＝16万元
总 计：
192万元
扣除建设费用及融资利息（10年）、管理费用等，预计8年可收回全部投资。
由此观之，项目的实施在短期内虽有资金缺口，但在8年以后不仅能收回全部投资开始赢利，而且投资者将会得到一个长远的获利场所。
3、 项目资金回收及还贷能力预测
本工程资金回收采取销售门面、摊位或拍租门面、摊位。
原则上倾向于采取出租与一次性拍租的方式，8年以后即可收回全部投资。
本项目年租金预计190万元，8年房租1536万元，一次性拍租按八折优惠为1228.8万元。
从拆迁补偿、设计、报建、施工到工程竣工约需两年时间，预计可收拍租金900万元（按60%计），即可进入还本付息阶段，再用一年时间完成全部拍租工作，三年内还清全部本息。
4、财务综合分析：
通过以上财务分析可以看出，本项目具备在较短时间内收回全部投资并获得利润的能力，财务指标满足行业基准水平，并具有较强的抗风险能力。
本项目建成后，可解决500个就业机会，并以其优美的工作、生活氛围，良好的投资环境，吸引大量的资金流入，获得可观的经济效益，使其成为以旅游商贸城为中心的县城中心一个新的经济增长点，从而带动全县旅游经济的发展。
同时该项目的建设预计可增加营业收入1.2亿元，创造利税1800万元，从而有力的促进石台经济的腾飞。
第七章 项目实施进度建议
建议本项目的建设进度为二年。
根据本项目的资金情况，建议分为三个阶段进行：
第一阶段完成拆迁建设，设计时间从2006年9月至12月，施工工期4个月，需资金20万元；
第二阶段完成主体工程建设，设计、施工时间从2007年元月开始，施工工期12个月，需资金700万元；
第三阶级完成内外装修及配套设施的建设，设计时间从2008年1月至9日．施工工期9个月，需资金480万元。
第八章项目实施保障措施
本项目为旧城改造工程，资金来源并不充裕．要完成上面所说的三个阶段的任务，必须在以下几个方面做好工作：
一是争取获得县委、县政府的政策扶持及各个职能部门的大力支持和通力合作，在税收及规费方面给予最大的优惠和扶持；
二是争取金融机构在资金上的大力支持，以获得足够的启动资金，保证三个阶段的任务如期完成；
三是大力做好前期招商引资宣传工作，吸引多阶层、多领域的投资者，使秋浦商贸城真正成为一块黄金宝地。
第九章项目评估
1、经济效益
秋浦商贸城的建成将会给业主带来长远的经济效益：
首先，对破旧市场的改造不仅为城市建设作出了贡献，而且为业主积累了具有较大升值潜力的产业；
第二，出租门面和摊位的租金无疑会成为一棵取之不尽、用之不竭的摇钱树。
2 、 社会效益
项目的建成将会带来巨大的社会效益：
首先，为来我县旅游的客人和城乡居民提供了一个购物、休闲、餐饮、娱乐、交往、高尚办公的良好场所：
第二，对旧城改造、提升城市品味起到了积极作用 ；
第三，项目建成后提供的数十个门面和数百个岗位，将为下岗职工再就业提供更多的机会，为减少社会待业人口，增强社会稳定作出贡献；
第四，项目的建成，将改善县城中心地带的购物环境，提高居民的生活质量；
第五，项目建成后，将为国家和地方税收提供较多的税源，对缓解地方财政压力起到积极作用．
第一十章结论
该项目立项依据充分，市场分析透彻，项目方案设计合理、可行，可取得较好的经济效益、社会效益和生态效益。
项目申报单位基础好，具有良好的项目组织实施能力。
该项目投资风险小，见效快，具有受益面广的特点，因而前景看好，项目可行。
升级会员 