保利花园二期可行性报告919.docx

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保利花园二期可行性报告919

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广州保利花园二期项目

可行性研究报告

二OO三年七月

第一部分：

项目概况4

×、地块概况4

×、交通状况4

×、地形地貌特征4

4、市政设施保障4

×、项目开发手续×

×、项目开发设想×

第二部分：

广州市房地产总体前景分析×

×、广州房地产市场概况×

×、广州房地产市场前景分析×

第三部分：

项目区域市场及前景×0

×、项目区域市场概况×0

×、区域前景优势分析××

第四部分：

项目市场定位及价格定位×4

×、项目优势分析×4

×、项目市场定位××

×、建筑风格××

×、项目价格定位××

第五部分：

项目开发建设进度计划××

×、工程计划××

×、施工横道图××

第六部分：

投资估算与资金筹措×0

×、项目总投资估算×0

×、资金筹措×0

×、投资使用计划×0

4、借款偿还计划××

第七部分：

收入预测及资金分析××

×、销售收入预测××

×、项目销售预测及销售回款计划××

×、销售利润××

第八部分：

财务与敏感性分析×4

×、财务分析依据×4

×、现金流量分析×4

×、项目敏感性分析×4

第九部分：

项目可行性结论××

×、经济效益分析××

×、社会效益分析××

×、可行性结论××

第一部分：

项目概况

×、地块概况

本项目用地位于广州市海珠区南部，工业大道中地段，北临40米宽的工业大道，东临石岗路。

海珠区位居广州市的中心位置，四面被珠江环绕，是广州市新兴的大型住宅区。

本项目用地所在区域，人口居住密度不高，周边市政配套设施较齐全，交通非常方便。

本项目为“国家康居示范小区”保利花园的二期项目，总用地面积×××××平方米，地上建筑面积为××××××平方米，地下建筑面积×××××平方米，总建筑面积为××××××平方米。

保利花园一期经国家建设部评审，四项指标均全优通过验收，成为全国三个获此殊荣的项目之一。

×、交通状况

本项目西行约×0米为南石头公共汽车总站，东行约×0米为石溪公共汽车总站，××、××、×0×、×××等×0多路公共汽车途径本项目，可方便地直达广州市各区；并有多条开往番禺、顺德、珠海等地的中巴、大巴途径本项目；广佛地铁线南石头站出口近在咫尺，交通非常便利。

×、地形地貌特征

本项目原来为工厂用地，地块内自然环境较好，地势较为平坦，高差不大，在项目规划设计中，开发公司巧妙地利用自然高差，较好地营造小区的层次感。

本项目属于保利花园二期，整个地块分两部分，均与一期项目相连，形成整体。

根据项目本身的特性，将本项目分为三个区，A区面向工业大道，地形规整方正，呈长方形状；B、C区相连，位于保利花园一期南面，地形较为规整。

（见图×，项目总平面图）

4、市政设施保障

本项目所在地段是广州市大型房地产住宅项目较为集中的区域之一，楼盘档次分布较为广泛。

周边生活和服务配套设施齐全，居民生活十分便利,各类的市政配套完全能够满足项目开发和居家需要。

附近主要的配套设施情况如下：

商业设施：

离海珠区江南大道商业中心仅×0分钟车程,大型连锁平价商场岛内价、广州著名的餐饮店如东江海鲜、山东老家等仅一路之隔，可共用一期商业配套设施和会所；

学校教育：

保利花园一期设有幼儿园和中学各一所，附近红棉幼儿园红棉小学，培红小学，广州市五中；

医疗机构：

×公里范围内有石溪中医院、珠江医院、广州市二医院和广东省口腔医院。

×、项目开发手续

×、本项目已与原土地方广州市人民造纸厂签订了《关于保利花园二期土地转让合同》，并与广州市国土资源房管局签订了国土出让合同。

×、本项目已经取得广州市规划局穗规地证[××××]×44号、穗规地证[×00×]××0号《建设用地规划许可证》。

×、本项目经广州市计划发展委员会穗建计批[×00×]×04号预备计划和穗计城[×00×]××号正式计划批准立项。

4、其它相关资格文件将根据政府有关规定陆续办理。

×、项目开发设想

根据项目的规划条件和保利花园一期开发的成功经验，确定本项目初步开发方案的主要经济技术指标，见下表×。

表×：

保利花园二期项目初步开发方案经济技术指标

层数

住宅面积

商业

地下室

多层

××××4

小高层

4×40×

4×××

高层

××××××

×0××

小计

××44×4

××4×

×××××

公建面积

×××0

总建筑面积

××××××

图×、项目规划平面图

第二部分：

广州市房地产总体前景分析

×、广州房地产市场概况

××××年到×00×年广州市国民生产总值年平均增长××%左右，×00×年国民生产总值×00×.××亿元，成为国内三个人均国民生产总值超过×000亿元大关的城市之一，人均GDP4.××万元，突破×000美元。

人均家庭收入大幅上升，消费支出稳步增长。

×00×年上半年,广州市居民家庭人均可支配收入为××××.4×元，同比增长××.×%。

随着广州市经济的持续发展，居民家庭收入稳步提高，居民消费信心逐渐增强,带动了广州市房地产持续健康稳步的发展。

表×、广州经济增长发展预测

×00×年

×0×0年

GDP增长（%）

××%

人均GDP（美元）

×0××

××00

×0000

GDP总量（亿元）

×000

×××0

×000

××000

×00×年广州市房地产完成投资总额×××.×亿元，比上年增长×0.×%，其中商品住宅完成投资×4×.×亿元，比上年增长××.4%；×00×年全市房屋交易量为×4××万平方米，金额×××亿，分别比×00×年增加××.××%和××.0×%；商品房批出量和成交量分别为×××万平方米和×××万平方米，商品房成交量超过商品房批出量，×00×年商品住宅销售×××万平方米，同比增长××.×4%。

×00×年高层住宅成交均价为×00×元平方米。

×00×年住宅市场稳步发展，完成住宅投资小幅增长，第一季度高层住宅价格比×00×年同期上升0.×0％，比第四季度上涨×.×0％。

图×、广州市房地产开发投资比较

图×、广州市商品住宅销售面积

×、广州房地产市场前景分析

从×00×年的广州房地产行业发展态势来看，广州房地产投资、商品房批出量和成交量增长均呈稳定增长，且成交量超过商品房的批出量，广州房地产已经进入良性的稳定发展期。

未来广州市房地产发展的空间较大，预计广州市房地产市场将进入长期持续稳定的发展期。

主要原因如下：

（1）广州市已具备房地产市场发展的三大要素：

一是人口多，对房屋数量要求大。

×00×年末全市总人口××0.××万人，其中常住户口人数×××.××万人，比上年末增加××.×4万人，加上外地人口×00多万人，总人口数超过×000万，如果每年人均居住面积新增×平方米，市场需求量就是×000万平方米，市场容量非常大。

二是经济发展蓬勃，居民收入持续增长，市民商品房购买力较强。

近几年广州GDP的增长速度一直保持在××%以上，人均GDP超过×000美元，×00×年市民人均可支配收入增长幅度高达××.×%，市场有效需求较大。

三是房地产市场化程度高，个人购房比例高达×4%以上，个人购房已经成为市场主体，且购房者主要是满足提升居住质量和生活品质购房。

这些因素构成了对广州房地产业发展的强劲动力。

（2）截止×00×年底，广州人均居住面积仅为××.×平方米，而全国城镇人均住宅建筑面积达到××.××平方米，广州人均居住面积与全国城镇平均水平相差较远，跟住房水平较高的其它省份比，如浙江省城镇人均居住面积为×0.××平方米，差距更大，未来广州房地产的发展空间和潜力巨大。

如果广州要达到小康社会的标准人均居住面积要达到×0平方米，每人还需增加住房面积近××平方米，对于拥有×00万常住居民的广州而言，意味着至少需要增加住房面积高达１亿平方米，按现在批出和成交水平至少需要十年的时间。

（3）二手市场的迅速发展将带动一级市场的发展。

广州二手楼市成交增幅加大，×00×年，广州市区二手房成交登记面积为4××万平方米，同比增长××.×%，二手房成交面积占一、二手房成交总面积的比重逐步增长，×00年占×4.××%，二手市场发展有利于房地产业的健康发展。

市政府为促进房地产二手市场和租赁市场的发育，采取了一系列的政策，如税费调整、严格控制土地供应、简化房改房上市的手续。

这些政策的出台也将有利于缓解供需矛盾，刺激市场需求。

（4）城市户籍制度改革将有力地推动广州城市化水平。

广州部分区域实行蓝印户口制度，购买商品房可入户广州，有力地激活外地人市场，楼市的有效需求肯定会有增加。

此外，广州为引进高层次人才，实施较为宽松的入户的政策，令更多地外地人士尤其是高层次人士进入广州，此举同样会增加市场需求。

（5）CEPA签署之后，广东将加强与香港服务业的整合，面向更大的内地和全球市场，将促进广东省经济结构升级，比加入WTO带来更多的投资机会，随着香港、广州、深圳、澳门和珠海的优势互补和经济一体化，广州作为华南地区的首中心城市，其经济地位将更加突出，给房地产发展带来更大的机会。

（6）九五”期间，广州城市建设投入×00多亿元，“一年一小变”整治了脏乱差，“三年一中变”城市基础设施建设成效显著。

×00×年计划完成城建投资×4×亿元，以进一步完善城市基础设施建设，提高现代化中心城市的服务功能。

琶洲国际会展中心、广州新国际机场、广州小谷围岛大学城、大南沙经济开发区等大型开发建设，都将给广州发展带来新的机遇。

第三部分：

项目区域市场及前景

×、项目区域市场概况

近年来，海珠区政府加大了区域形象的整治力度，特别是地铁二号线的开通、广州国际会展中心的建成，海珠区在市民心目中的地位已有很大的改变，成为许多置业者的首选区域，也是广州市目前最适合居住的区域之一。

从×00×年上半年的调查数据看，消费者最有可能选择的市区楼盘区域是天河区和海珠区，首选比例分别为××%和×4%。

图4：

消费者区域选择意向

×00×年海珠区商品房批出量和成交量均居广州市原八区的首位，商品房批出量和成交量分别为××4.××万平方米和×××.××万平方，分别比×00×年增长××.××%和××.××%，商品房供需关系基本平衡。

×00×年海珠区高层住宅的成交价为4×4×元、平方米，×00×年至×00×年×月，海珠区高层均价在4×00～×000元平方米之间波动，其中以4×00～4×00元平方米之间波动为主，该价格区间为近一年海珠区高层住宅主流价格。

与全市高层住宅均价相比，海珠区均价走势相对平稳，呈较低幅度的上升趋势，说明该区市场趋向成熟、理智。

图×、海珠区建筑面积销售比例

图×、海珠区户型销售比例

从×00×年上半年海珠区销售的住宅面积和户型来看，热销的住宅面积集中在××-×00M×，户型集中在二房二厅和三房二厅的户型，这显示了目前在此地购房消费者的消费心理，也将是未来一段时间内的主力户型。

×、区域前景优势分析

未来五年，海珠区将以建设“学习海珠、文化海珠、科技海珠、生态海珠和商务海珠”为目标，不断增强区域的竞争优势和可持续发展力，促进海珠区的全面发展，区域发展前景非常看好。

（×）海珠区交通状况大为改善。

连接海珠的桥梁众多，内环路、地铁二号现已建成、三号地铁和广佛地铁也已经开工，交通十分便利。

（×）独特的地理位置。

随着广州市城市发展向东南方向拓展，海珠区已经成为广州市的中心，地理位置十分优越；海珠区四面临江，又有万亩果园等，自然环境优美，最适宜人居。

（×）以会展经济为龙头带动区域经济的发展。

海珠区将围绕会展中心大力发展会展经济，在琶洲构建商务中心区，利用会展品牌，加快新城市副中心功能区的形成，吸引跨国公司、大公司总部安家落户。

（4）海珠区将以地铁南北向的三号线和东西向的二号线，以及广佛地铁发展商业，将重点建好一批大型商场、大型专业市场、特色商业街。

（×）以文化科技产业为核心的新港经济带。

区内有中山大学、中科院南海海洋研究所等4×所大专院校和科研院所，它们主要分布在新港路两侧，新港路沿线还有珠江电影厂、黄埔古港等文化资源。

图×：

海珠区发展前景规划

第四部分：

项目市场定位及价格定位

×、项目优势分析

海珠区楼盘分布呈板块分布，主要可分为工业大道板块、江南大道—宝岗大道板块、新港路—赤岗板块、广州大道南板块、滨江东路板块、江燕路板块、东晓路－海联路板块及琶洲板块几大板块。

本项目位于工业大道中，毗邻江燕路，属于工业大道板块和江燕路板块的交界处。

该板块大型住宅小区项目较多，区域的居住环境和氛围较好，生活配套设施齐全、交通网络发达相对其它板块具有较强的竞争优势，保利花园在该区具有以下竞争优势，其竞争优势十分明显：

1.发展商实力雄厚，信誉卓著，连续三年综合开发实力居广州市第三名，在广州市场上享有极高的品牌知名度和美誉度，具有较强品牌优势。

2.发展商已在项目所在地共开发项目近十年，开发大型项目×个，公司品牌和项目品牌已为该区客户所熟悉，同时，发展商对该区域市场、客户需求以及市场走势非常了解，在产品规划设计开发等方面有丰富的操作经验。

3.保利花园一期项目开发取得较大的成功，已经在市场上树立了高品质、高品位的精品楼盘形象，市场声誉和客户口碑非常好，并在近期被建设部评为全国仅有的三个全优康居示范小区之一，是广州市房地产开发的指标性楼盘。

4.保利花园自推向市场以来，在楼宇交付使用时，销售基本实现零库存，现一期共推出面积共×4.×万平方米，现售出××.×万平方米，销售率达××.×%，销售形势较好。

5.项目一期配套的幼儿园、中学、会所、生活服务配套设施均已建成投入使用，××%以上的业主已入住，小区已形成良好的生活氛围，客户资源丰富，二期项目可共享一期配套资源。

6.小区社区文化建设特色鲜明，发展商通过举办一系列大型体现我国传统文化特色文化展览和活动，在广州市民心目中树立独特的文化品牌形象。

7.广佛地铁的最新规划将穿过工业大道，在项目附近将有设置站口,地铁的开通加强了项目区域与城市中心的联系，也将进一步提升项目价值，将带动销售。

8.项目周边生活配套完善，已开发的成熟大型社区较为集中，各项市政配套设施非常齐全。

×、项目市场定位

综上所述，保利花园二期项目优势较为突出，可资利用的公司品牌、项目品牌和客户资源较为丰富。

目前保利花园一直保持良好的销售势头，受到市场的追捧。

二期项目将较好地延续一期项目开发的优点，并适度创新，利用保利花园高性能价格比的优势和现有的市场影响力、品牌的市场认可程度，在区域内具有非常强的市场竞争力。

本项目在进行市场定位时，可继续延续“国家康居工程示范小区”的市场定位，走精品路线，进一步推动国家康居示范工程。

保利花园最大的竞争优势体现在其产品严格按照《国家康居示范工程住宅设计标准》，无论从小区的整体规划、施工设计、产品品质标准、技术运用、景观营造、社区文化、生活配套等方面，无不体现着我国最适宜居住和人性化的标准。

×、建筑风格

保利花园二期项目较好地延续了保利花园一期开发建设的风格和特点：

规划高低错落，建筑立面清新淡雅；采用大型生态水景园林设计和局部首层架空户型，园林设计自然生态；户型设计紧凑、方正、实用高，主力户型为三房和两房，适合广州市民对居住需求。

图×0、保利花园清新淡雅的建筑立面图××、首层私家花园

图××、自然生态的园林设计图××、装修实例

4、项目价格定位

×、住宅定价：

本项目为保利花园二期，一期回收价格及销售情况对二期定价有较大的参考价值，据统计，保利花园一期住宅的总体回收均价为4×××元平方米，销售速度较快，目前的销售率已达××.×%，考虑到二期项目有部分临路单位，为了加快二期项目资金回收速度，提高二期项目的性价比，保证项目有高出竞争对手的价格竞争优势，本项目住宅精装修回收均价定为4400元平方米。

该价格与主要竞争对手楼盘比较具有较大的价格优势（见下表×）。

表×：

主要竞争对手住宅定价情况

楼盘名称

占地面积

（万平方米）

均价

（元平方米）

销售率

装修标准

备注

光大花园

×0

4×00

×0%

精装修

园林较好，但户型设计较差，品牌实力逊色

富力顺意

4.×

4××0

××%

一般装修

密度较高，户型设计不够精细

南景园

×.×

4×00

××%

一般装修

园林设计尚可，但户型及立面一般

百合花园

4××0

今年×月推出已售×0%

精装修

装修文化品位较高，园林特色鲜明

金碧花园

××

××00

××%

毛坯

密度较高，主要针对中低收入阶层

注：

以上楼盘为本项目×公里内的主要竞争楼盘。

×、商铺定价：

本项目商铺主要为临街首层商铺，该类型商铺商业价值高，最受广州商家欢迎，保利百合花园首层商铺定价××000元平方米，推出三个月销售率已达×0%，综合考虑区域内其它楼盘商铺定价情况及其它因素（见表4），本项目首层商铺的回收均价定为××000元平方米（公共部分装修），随着广佛地铁的开通，本项目商铺价值将有更大的提升，预计销售形势非常好。

表4：

项目所在区域商铺定价情况

楼盘名称

销售均价

销售比率

光大花园

只租不卖

××%

动感华都

×××00

××%

保利百合花园

××000

×0%

晓燕湾

××000

4×%

金碧花园

×0000

×00%

×、车位定价：

现广州市车位较为紧张，不少小区车位只租不卖，项目附近楼盘，晓燕湾和海富花园有少量车位推出，晓燕湾车位售价分别为××.×万元个，海富花园车位售价分别为×.×-××万元个。

随着私家车的进一步普及，车位需求将越来越大，将出现供不应求的局面。

保利花园一期车位采用一口价的方式定价，每个车位售价×0万元，二期延续一期的定价。

第五部分：

项目开发建设进度计划

×、工程计划

根据项目本身的特性，本项目三个区（区域划分见图×）的推出时机见下表×：

表×：

项目组团划分及工程计划情况

组团

组团所在位置

计划开工时间

计划销售时间

A区

小区门口

×00×.×

×004.×

B区

围绕中心泳池

×004.×

×004.×0

C区

小学旁以北组团

×004.×0

×00×.×

本项目计划×00×年×月开工，建设工期为×年，×00×年项目全部竣工。

计划×004年上半年开始销售，预计×00×年销售完毕。

初步计划如下：

×、A区于×00×年×月开工，预计×004年×月可以达到预售条件，计划×004年×月份推向市场；

×、B区于×004年×月开工，预计×004年×0月可以达到预售条件和销售的工程形象要求，计划×004年×0月份推向市场；

×、C区于×004年×0月份开工，部分高层可在×00×年×月份达到预售条件和销售的工程形象要求，计划×00×年×月推向市场。

×、开发进度图

第六部分：

投资估算与资金筹措

×、项目总投资估算

项目总投资×××××万元，其中土地成本××××4万元，前期费用×4××万元，建筑安装工程×××××万元，政府性收费×4××万元，期间费用××××万元。

×、资金筹措

本项目资金来源主要有四个渠道，其中：

自有资金投入×000万元，募集资金投入××000万元，银行借款×000万元，其余为商品房预售收入再投入。

项目如果出现资金缺口，将采用自筹资金的方式解决，主要依靠项目预售款，筹集资金多余部分将作为本项目的流动资金。

表×：

项目募集资金投入计划

投资金额

（万元）

投资进度计划

第一年

（万元）

第二年

（万元）

××000

×、投资使用计划

本项目直接投资总额为××4×0万元，投资高峰期是×004年，投资额将达到×××××万元，详细见表×。

表×：

项目投资使用计划

单位:

万元

项目

工程或费用名称

各年度额投资

投资总计（万元）

×00×

×004

×00×

一

土地费用

×4×××

4×××

××××

××××4

二

前期费用

×04×

4××

×4××

三

建设工程

×0×

××4××

×××40

××××

×××××

土建

29047

13634

1802

44483

1.1

多层

1374

1446

1.2

小高层

5534

1037

346

6916

1.3

高层

15768

10525

1384

27677

1.4

公建

307

1.5

地下

7439

392

7830

监理、质监

349

185

534

智能化

300

975

1275

电梯

320

1280

1600

水电工程

1484

371

1854

市政道路

290

580

绿化

1113

649

1854

四

政府性收费

××××

×00

×4××

市政配套

2026

报建报批费用

200

400

直接投资总计

×××××

×0×××

××××

××4×0

4、借款偿还计划

本项目共需要银行贷款×000万元，贷款期限为×00×年到×00×年，×004年项目可以开始预售，通过预售收入偿还银行贷款。

第七部分：

收入预测及资金分析

×、销售收入预测

根据前面所做的项目价格定位，本项目住宅回收均价为4400元平方米（精装修），商铺回收均价为××000元平方米（公共部分装修），车位定为×0万元个。

经测算，项目总销售收入为×××0××万元，其中住宅销售收入为××××0万元，商铺销售收入为××××万元，车位销售收入为4×00万元，详见表×。

×、项目销售预测及销售回款计划

×）销售速度预测及销售计划

如前所述，未来几年内，该区域依然是房地产住宅市场热点区域。

加之本项目在区域内竞争优势明显，随着保利花园的项目品牌日渐成熟，其销售速度也将较好地延续一期走势。

据统计，保利花园一期在交楼时销售率均达到××%以上，多层住宅在推出当年的销售率约为××%，小高层住宅在推出当年的销售率均在×0%以上。

据此，保利花园二期在交楼前时按×0%的销售率测算，预计×00×年整个项目销售率达到××%，×00×年上半年可完成整个项目的销售。

按计划×004年保利花园二期推出小高层住宅和高层住宅××、××号楼，保守估计，×004年小高层住宅的销售率为×0%，而××、××号楼推出当年的销售率为××%。

详见表×0。

×）房款回收情况预测

二期的付款方式参照保利花园一期，根据×00×-×00×年保利花园一期房款回收情况统计，一次性付款占××%，按揭付款（含轻松按揭）占××%，三年销售房款当年的回收率均为××%，其余房款均在第二年基本收回。

据此，保利花园二期当年房款回收率均按××%测算，余款在第二年回收。

考虑到×004年高层住宅推出时间较晚，×004年房款回收率按××%测算，项目房款×00×年底回收全部房款。

表×：

项目销售收入及回款计划表

项目

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