买房购房注意事项.docx

买房购房注意事项.docx

《买房购房注意事项.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《买房购房注意事项.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

买房购房注意事项

房产开发需要具备的条件

1、什么叫房地产开发？

答：

《中华人民共和国城市房地产管理法》解释，“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

”

2、房地开发必须严格执行什么原则？

答：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定：

“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

”

3、地产开发公司应具备什么条件？

　答：

（1）、有符合公司法人登记的名称和组织机构;

（2）、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;

　（3）、注册资金100万元以上，且流动资金不低于100万元;

　（4）、有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员;

根据以上条件，城市房地产开发企业必须持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》，进行房地产预售必须持有房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》等。

《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件，但不是有了法人营业执照就可以进行房地产开发，因此审查房地产开发商的资格不仅是看其有无《企业法人营业执照》，而是要看《营业执照》上的注册资金等登记项目是否符合《城市房地产开发管理暂行办法》规定的最低标准;同时查看《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业的资质分为五个等级，只有一、二、三、四级企业才能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。

　　因此，审查开发商的资格不能只从形式上看其有关证件是否齐全，更应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。

购房者一般应尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。

　4、开发商所售房屋是否"五证"俱全?

答：

所谓“五证”就是：

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房销售许可证》，只有“五证”齐全的开发商才具有出售商品房的资格。

5、房地产开发企业预售商品房，应当符合什么条件？

答：

房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

6、如何查证房屋权属证书的真实性？

答：

可拿房屋权属证书到房地产管理处查询，看是否已有登记记录，房产证号、房地产坐落位置是否属实。

购房应知应会

1、要注意开发商具备什么证件？

答：

必须注意开发商是否“五证”俱全，“五证”分别是：

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房销售许可证》，只有“五证”齐全的开发商才具有出售商品房的资格。

签购房合同时，要查看预售证、合同和营业执照上的开发商名称是否一致，否则可能造成合同无效

2、签订购房合同要注意哪些方面的内容：

　　答：

（一）产权方面问题注意

　　1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。

如2008年2月18日。

　　2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。

　　3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。

开发商必须在15个工做日内（业主可自行商议）退还所有业主已交纳房款。

　　4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。

　　5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿（金额按具体情况协商）。

（二）所购房屋的质量保证：

　　1、墙体平直，无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。

　　2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。

　　3、公共管线不从室内通行，如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。

　　4、水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。

其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。

　　5、公共区域（绿地、会所、停车场等）的建设完成日期。

约定开发商不得擅自更改其使用用途。

　　6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。

如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。

　　（三）开发商所赠送的面积（花园、露台等）应将具体位置、面积、使用年开发商所赠送的面积（花园、露台等）应将具体位置、面积、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权（或产权）。

　　（四）交房条件约定：

　　1、看三书一证一表：

《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。

并且要根据面积实测报告数据（盖测绘队公章）对照购房合同上的面积。

　　2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下，业主有权拒绝收房。

　　3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下，开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。

　　4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除“合同”。

开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失（双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中）。

5、收房时应交纳的费用。

3、是否可以未验房就签字交费？

答：

为保障业主全力，交费签字先验房：

发现问题后更不能交费、签字。

应先修房，同时取证、为日后举证（即通过录音机、数码摄像或数码照相调好日期记录证据）打好基础，特别保存好自己那份验房咨询报告。

核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积减少、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。

此外还有一些需要业主签字的验收表格，记录该套房子的验收情况，例如《验房交接表》等。

都需要对房子进行检验后再签字

4、房地产中介服务机构应当具备什么条件？

答：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七条规定：

房地产中介服务机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的服务场所；

（三）有必要的财产和经费；

（四）有足够数量的专业人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

5、房地产中介服务机构代理销售商品房,应具备什么手续?

答：

根据建设部《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

6、有哪些情形的房地产不予转让？

答：

下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有权人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的房屋。

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

7、申请个人房产买卖过户登记需提交什么资料？

答：

（1）房屋权属登记申请书（申报时填写）；

（2）买卖双方身份证或户籍机关出具的户籍证明（需粘贴照片并加盖证明章）等有效身份证明；（买方委托代理申请的提交委托书及受托人身份证；卖方委托代理申请的提交经公证的授权委托书）；（3）房屋所有权证及土地使用权证；（4）房地产买卖合同（当事人需到场鉴证）；（5）房地产价值评估报告；（6）契证（在领取房产证前提交）。

如买方申请房屋共有的，由共有人共同申请，并提交共有人身份证明及共有权取得证明。

购房维权须知

1、开发商收取选号费是否有法律依据？

答：

开发商收取选号费的行为无法律依据。

如果该选号费在双方未能签订《商品房买卖合同》，开发商应当无条件退还；若开发商不退环选号费，可通过向当地建委投诉或向当地县级人民法院起诉的方式维权。

2、开发商收取“订金”后，若开发商违约，是否应当双倍返还？

答：

这是开发商欲规避法律责任的惯用做法。

该“订金”与可以双倍返还的“定金”是不同的法律概念。

《中华人民共和国担保法》规定：

定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。

对于“订金”是否可以适用双倍返还的原则，目前没有相关法律依据。

3、开发商收取“定金”后，是否无论何种原因导致未能签署《商品房买卖合同》，都要双倍返还？

答：

不是。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

4、双方签订《商品房买卖合同》后，在《商品房买卖合同》尚未办理预售备案登记前，购房人反悔，不想继续履行《商品房买卖合同》，是否可以以《商品房买卖合同》尚未生效为由，单方面解除合同，是否可以不承担法律责任？

答：

购房人应当按照合同的约定承担违约责任。

《合同法》第八条规定：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

5、购买精装修的商品房过程中，开发商在《商品房买卖合同》附件中，关于装修标准的约定，只有装修材料的品牌或同等档次，没有装修材料具体规格型号，该怎么办？

答：

购房人在购买精装修的商品过程中，绝大多数都遇到这种困惑，至今没有相关的法规对开发商开发建设的精装修房屋装修材料和装修标准作出明确的规定。

建议可以和开发商协商对部分主要装修材料进行“封样”，在收楼时以“封样”作为验收标准。

发生争议后，一般选择适用《合同法》第六十二条的规定。

6、商品房交付时，开发商要求业主一并缴纳契税、公共维修基金和产权证代办费，是否合理？

答：

根据新的《商品房买卖合同》示范文本，开发商可以与购房人在《商品房买卖合同》中约定购房过程中税费的代缴纳。

如果购房人已经和开发商事先在《商品房买卖合同》中有约定，则应当按照约定履行。

如果双方没有约定，按照法定执行。

契税的交纳时间，法律规定应当在办理转移登记时缴纳。

7、开发商要求在收楼时，必须先和前期物业公司签署《物业管理合同》并缴纳一年的物业费后，才能在物业公司领取钥匙，是否违法？

答：

商品房买卖合同和物业管理合同属于两个不同的法律关系，这两个法律关系是完全独立的，开发商的要求属于明显的违法行为。

虽然在《商品房买卖合同》中，已经对前期物业管理有明确的约定，但是开发商交付房屋的流程不符合法律规定，开发商应当履行《商品房买卖合同》中约定的房屋交付义务，不得附加任何条件。

购房人如不签署《物业管理协议》或不缴纳物业费，属于另外一个法律关系，应当通过其他法律途径解决。

8、收楼时，开发商要求购房人支付燃气初装费，否则不予交房。

购房人是否应当缴纳燃气初装费？

答：

作为房屋的附属设施，燃气管道应由开发商负责安装，业主支付的购房款应该包含了房屋以及附属设施的相关费用。

开发商收取燃气初装费没有任何法律依据，购房人有权拒绝缴纳。

开发商以此拒绝交房的，购房人可以通过司法渠道追究开发商逾期交房的违约责任。

9、当商品房产权登记面积与合同中载明的面积有误差时，按什么规定处理？

答：

《商品房销售管理办法》规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

10、房地产开发企业在商品房出售后，如出现质量，开发企业应负什么责任？

答：

《商品房销售管理办法》规定，房地产开企业应当对所售商品房承担质量保修责任。

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。

保修期从交付之日计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

11、商品房开发企业违反《城市商品房预售管理办法》，如何处罚？

答：

根据《城市商品房预售管理办法》第十三条：

开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%的罚款。

十四条规定：

开发企业不按规定使用商品房预售款的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

12开发商没有向业主出示“五证”，所签署的《商品房买卖合同》是否有效？

答：

如果开发商没有在签署《商品房买卖合同》前出示“五证”，购房人有权依法要求查看。

如果购房人忘记查看开发商“五证”，也可以通过当地建委网站核实开发商是否取得“五证”。

开发商在没有取得其他“四证”的情况下，取得了《商品房销售许可证》，开发商与买房人所签订的商品房预售合同有效。