房地产规划设计之居住建筑的规划布置.docx

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房地产规划设计之居住建筑的规划布置

房地产规划设计之居住建筑的规划布置

第1节住宅类型

一、住宅的类型及其特点

１．按居住建筑的平面类型分类：

独院式（独立式）、并联式（联立式、联排式）、梯间式、内廊式（长内廊、短内廊）、外廊式（长外廊、短外廊）、内天井式（大内天井、小内天井）、跃层式、跃廊式、复式。

共九种类型，基本包括了所有住宅的类型，也是住宅分类的主要方法。

住宅的类型：

独院式：

　一幢住宅不与其它建筑相连，独立建造，并有独立的院子。

联排式:

　将独院式户型单元拼联增到三户以上，各户间至少能共用两

面山墙时，即为联排式住宅。

梯间式:

　由楼梯平台直接进入分户门的单元式住宅称梯间式住宅。

内廊式：

　中间有一条公共走廊，住宅布置在走廊两侧各户毗邻排列。

外廊式:

　采用靠外墙的走廊来进入各户的住宅形式。

内天井式:

在单元内部设置天井，利用天井解决各类用房的通风和采光。

点式:

　几户围绕一个楼梯枢纽布置，四面均为外墙，可以采光、通风

跃廊式：

　住宅是由通廊（内廊或外廊）进入各户分户门，每户再由户内

梯进入另一层，每户占有上下二层以上的空间的住宅。

梯间式住宅：

以楼梯间为中心，布置住户，住宅平面布局紧凑，公共交通面积少，户间干扰少，相对安静，适应各种气候条件。

内廊式住宅：

1）以走廊连接多户住宅2）通风效果不好，容易产生户间干扰

点式住宅：

又称点式住宅，由数户围绕一个楼梯枢纽布置独立建造的住宅

–四面临空，可开窗外墙较多，有利于采光通风

–地形处理自由度大，便于零星基地

–外墙面积大，不利于节能

跃层式住宅：

一般指的是一套住宅占有两个或两个以上的楼层。

–利用顶层做跃层，退台，减少日照间距

–有效利用空间，丰富立面效果，带来很好的效果，户内空间富于变化

错层住宅:

户内楼面高度不一致，错开之处由楼梯或台阶联系。

错层式与复式房屋的区别：

两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼。

而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。

因此，错层有压缩了的复式之称。

另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积一致，而错层式两个楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。

2．按居住建筑的层数分类：

低层住宅:

多层住宅

小高层住宅:

中高层和高层住宅:

四类住宅类型设计形式的综合比较:

低层住宅，接近自然，每户有独立的出入口，提供了家庭成员生活起居、室外活动的自由与方便。

低层住宅由街道直接进入，独门独院，居住私密性强。

低层住宅层数少、体量小、尺度亲切、形式多样，容易与环境结合。

但低层不利于节地、节能。

多层住宅，由于相对浪费土地资源，因此易选择在城市边缘、地价较低的地段进行开发。

目前多以经济适用房以及安居房为主，多层住宅工程造价最低，而且从居住的舒适性看，它是四者之中最具有优势的。

高层住宅，在四类住宅形式中是造价最高、户内居住质量最差的一种住宅形式，但高层相对节约土地资源，更加适合开发在城市中心区、土地价格较高的地段，其开发形式应以居住、办公两用型为主，考虑到其多种使用功能，同时高层也适合与多层结合在一起同时开发，其巨大的尺度感不仅可以丰富小区的空间轮廓线，同时也可以形成小区标志性建筑。

高层住宅虽然户内居住质量较差，但高度的增加，使户内具有更加开阔的视野。

因此，当建设用地周边环境优美时，也可考虑进行高层住宅的开发。

小高层住宅，从目前房地产楼盘来看，以小高层为主体开发出的高尚小区最为普遍。

小高层住宅介于多层与高层住宅形式之间，兼有两者的优点，同时又可以弥补两者各自的不足，无论从经济性、居住舒适性以及节地性方面，其综合评价指数最高。

３．按居住建筑的外观形象分类：

这种分类一般不作为正规的分类方法。

但较为形象和直观，因此被人们常常采用。

这种分类也很难说有几种，主要的有：

条式、点式、曲线形、折线形、三叶形、台阶形．．．．．．等等。

2、住宅的建筑经济和用地经济的关系

住宅建筑经济和用地经济是房地产开发的两个重要组成部分，两者之间关系密切。

住宅建筑经济直接影响用地的经济，而用地的经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价，特别是在土地有偿使用的情况下，用地的经济起主导作用。

分析住宅建筑经济的主要依据是每平方米建筑面积的土建造价和平面利用系数、层高、长度、进深等技术参数；而用地经济的主要依据是地价和容积率（或楼面价）等。

1.住宅层数

就住宅建筑本身而言，低层住宅一般比多层住宅造价低，而高层的造价更高，但低层占地大，如平房与5层楼房相比，要大3倍左右。

对于多层住宅，提高层数能降低住宅建筑的造价。

结构类型:

2.进深:

住宅进深加大，外墙相应缩短。

对于在采暖地区外墙需要加厚的情况下，经济效果更好。

加大进深也有利节约用地。

至于与节约用地的关系，一般认为住宅进深在11m以下时，每增加1m，每公顷可增加建筑面积1000m2左右；在11m以上时，效果相应减少。

3.长度:

住宅长度直接影响建筑造价，因为住宅单元拼接越长，山墙也就越省。

住宅长度在30～60m时，每增长10m，每公顷可增加建筑面积700～1000m2左右，在60m以上时效果不显著。

根据分析，四单元长住宅比二单元长住宅每平方米居住面积造价省2.5%-3%，采暖费省10%-21%。

但住宅长度不宜过长，过长就需要增加伸缩缝和防火墙等，且对通风和抗震也不利。

4.层高:

住宅层高的合理确定不仅影响建筑造价也直接和节约用地有关，据计算，层高每降低10cm，能降低造价1%，节约用地2%。

但层高不应降得过低。

3、合理选择住宅类型

1.住宅标准

住宅标准包括面积标准与质量标准两个方面，住宅标准的确定是国家的一项重大技术政策，反映了一定时期国家经济发展和居民的生活水平。

因此，从国家到地方，在每个时期都制订了住宅的建筑标准。

此外，对于商品住宅的标准应根据不同的居住对象、市场的需求来确定。

普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：

住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。

2.套型和套型比:

套型：

一般指每套住房的面积大小和居室、厅和卫生间的数量。

如一室一厅、二室二厅一卫、三室二厅二卫等。

套型比：

指各种套型的建造比例，在确定套型比时，应参照当地的人口结构及市场的需求。

3.确定住宅建筑层数和比例

住宅建筑层数的确定，要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度等因素。

4.适应当地自然气候条件的特点和居民的生活习惯

我国幅员广大，全国自然气候条件相差甚大。

南方地区，气候比较炎热，在选择住宅时，首先应考虑居室有良好的朝向和获得较好的自然通风；而在北方地区，气候严寒，主要矛盾是冬季防寒，防风雪。

另外，居民的生活习惯也必须充分考虑

5.要适应家庭人口的结构变化;

随着经济与社会的发展、城市化进程、生活水平的提高以及计划生育政策实施，我国家庭人口结构变化如下：

a家庭人口规模小型化，四口人核心家庭大量演化为三口人核心家庭；

b社会高龄化，预测21世纪中我国将达到超老龄化社会标准；

c家庭人口的流动性、单身家庭、空巢家庭。

相适应的住宅类型可选择社会性较强的公寓式的住宅、老人卧室、两代居以及灵活适应性较强

6.要有利于节约用地，结合地形

住宅建筑单体平面和布局尽量利用地形，结合地形，可从利用住宅单元在开间上的变化达到户型的多样化和适应基地的各种不同情况，为了不占或少占农田，使住宅上山，就需要结合不同坡度和朝向的地形对建筑进行筑台、提高勒脚、错层、跌落、错跌、掉层、分层入口等局部处理（图）。

7.城市建筑面貌的要求:

第3节住宅群体的规划布置

1、住宅群体组合的基本要求

功能要求：

——日照。

保证住宅每户主要居室获得规定的日照时间和日照质量。

——通风。

保证住宅之间与住宅内部有良好的自然通风。

——安静。

对外部噪声的防治，避免内部有过境人流和车流的穿越。

——舒适。

室外环境设施的数量和质量。

——方便。

根据居民活动规律，组织交通达到出行便捷，服务方便。

——安全。

防盗、防交通事故、火灾、地震灾害等要求。

——交往。

邻里之间的相互交往，提供居民交往的场所，增加归属感

经济要求：

主要指土地和空间的合理使用，合适的土地开发强度。

美观要求：

居住区是城市风貌的重要组成部分。

居住区的景观不仅取决于建筑单体的造型与色彩，而且在于群体空间组合和环境小品的整体设计。

二、住宅群体平面组合基本形式

（1）行列式

（2）周边式

（3）点群式

（4）混合式

（5）自由式

行列式布局特点：

1）日照好，有利通风

2）有规律，也富于变化。

工程简单，便于施工。

3）空间缺乏封闭感。

4）小空间缺乏停留感，易产生交通穿越。

5）连续性过强时，易显得呆板。

6）丰富空间的措施

7）山墙错落——增加停留感及围合性。

8）单元错落拼接——产生体型变化。

9）成组变向——打破单调感。

周边式布局特点：

1）沿街坊或院落周边布置，室外场地集中。

2）利于节约用地，提高建筑密度。

3）组成的院落完整，封闭性好。

4）安静、安全。

5）寒冷地区有利挡风与防寒。

6）相当多居室朝向不好。

8）炎热地区较难适应。

9）不能适应地形变化，土石方量大。

10）结构与施工较为复杂。

11）不利于抗震。

点群式布局特点：

1）是低层独立式、多层点式和高层塔式住宅自成相对独立的群体布置形式。

2）利于通风和日照。

3）规律性较强，生动、富于变化。

4）空间缺乏封闭感。

5）寒冷地区不利于挡风。

混合式布局特点：

1）混合式为行列式、周边式、点群式的结合。

2）常见的是以行列式为主，辅以院落周边布置或点式结合。

3）具有行列式、周边式与点群式布局的优缺点特征。

5、自由式:

建筑结合地形、在照顾日照、通风等要求的前提下，成组自由灵活地布置。

优点

缺点

行列式

便于施工

构图强烈

结构经济

易获得良好日照通风

空间易单调、呆板

容易形成穿越交通

周边式

形成院落

防寒保暖

节约用地

日照通风

难以适应地形

施工复杂、结构不经济

点群式

便于结合地形变化

空间丰富

不利于节能和结构的经济性

混合式

综合

住宅群体空间布局的多样化途径

上述几种平面布局形式不是住宅布置的所有形式。

须因地置宜。

平面：

上述几种也可采用布置形式的变体和不同的重组形式，还可通过不同的拼接形式，如长短拼接、错接；折线和曲线拼接。

立体：

不同高度的组合，如低层与多层、高层的组合；台阶式住宅与非台阶式住宅的组合。

三、住宅群体的组合方式：

——成组成团的组合

——成街成坊的组合

——整体式组合

1.成组成团的组合

住宅群体组合由一定规模和数量的住宅组合成组或成团，作为小区或居住区的基本组合单元。

这种基本组合单元可由若干同一类型或不同类型的住宅组合而成。

特点：

1）功能分区明确。

2）组团用地有明确范围，分隔明显。

3）有利于分期建设。

2.成街成坊的组合

1）成街的组合是以住宅沿街成组成段的组合方式，而成坊的组合方式是住宅以街坊作为整体的一种布置方式。

一般用于城市和居住区主要道路的沿线和带形地段的规划。

2）成坊的组合一般用于规模不太大的街坊或保留房屋较多的久居住地段的改建。

3.整体式组合

1）整体式组合是将住宅用连廊、高架平台等连成一体的布置方式。

2）住宅群体的空间组合

运用建筑空间构图的规律以及建筑空间构图的手段将住宅、公建、绿化、道路和建筑小品等有机地组成完整统一的建筑群体。

群体空间组合手段主要有：

对比：

长短的对比、高低的对比、简单与复杂的对比

韵律与节奏

比例与尺度

色彩的变化

对比：

指同一性质物质的悬殊差别。

节奏与韵律：

指同一形体有规律的重复或交替所产生的空间效果。

常用于沿街或沿河线状布置。

比例与尺度：

比例的含义是指建筑物的整体或局部在其长、宽、高的尺寸、体量间的关系以及建筑的整体与局部、局部与局部、整体与周围环境之间尺寸、体量的关系。

1）在一定条件下，建筑物高度和空间宽度之间适宜的比例，形成良好的空间尺度感。

2）一般认为带形空间的高宽比以1:

1--1:

2.5为宜，而庭院－广场型空间的高宽比最大不宜超过1:

4。

围合的空间比例分：

全围合、界限围合和最小围合

一般来说，住宅区的外部空间的D/H在1至3之间为宜。

色彩的变化

•色彩是建筑构图的重要辅助手段。

•住宅，总的气氛应是安静、祥和，与自然协调，故色彩宜浅。

•只有淡的，没有一点重色块也不行，会觉得是淡而无味，所谓“万绿丛中一点红”，但面不宜大。

•适当的使用色彩，可以起到丰富立面效果的作用，营造温馨宜人的社区氛围，创造有个性的居住环境。

群体空间构成：

1）空间的构成要素：

•硬质要素：

建筑物的墙体、围墙、铺地等；

•软质要素：

树木、灌木、草地、水面等。

2）空间领域的划分：

空间领域：

私密、半私密、半公共与公共空间

各层次生活空间的建构宜遵循逐级衔接的布局原则，重点关注好各空间层次衔接点的处理，既保证各层次的生活空间具有相对完整的活动领域，又使其成为既多样化又具有序性的整体。

*小区各层次生活空间的建构应根据其不同的特性。

*半私密的院落空间宜注重独立性。

*半公共空间为小区居民共享，宜注重开放性、通达性、吸引力、职能的多样化和空间的交叠化使用，以塑造城市生活的氛

空间围合类型：

a.庭院－广场型；b.带型;c.庭院－广场型与带形组合型

空间围合尺度：

*在小区各层次的生活空间的营造中，应考虑不同层次生活空间的尺度、围合程度和通达性。

*私密性越强尺度宜小、围合感宜强、通达性宜弱，

*公共性越强尺度宜大、围合感宜弱、通达性宜强。

住宅群体空间特征：

空间的封闭感和开敞感、主要空间和次要空间、静态空间和动态空间、刚性空间和柔性空间

1）空间的封闭感和开敞感：

•封闭的空间可提供较高的私密性和安全感，但也可能带来闭塞感和视域的限制。

开敞空间则与此相反，封闭和开敞可以有程度上的不同，它取决于建筑围蔽的强弱。

2）主要空间和次要空间：

建筑物的单调布置，或杂乱地任意布置都不能建立具有一定视觉中心的空间，但是只有单一的主要空间也会给人以单调感。

如果结合主要空间布置一些与其相联系的次要空间（或称子空间），就能使空间更为丰富；当人处于某个特殊位置时，这些子空间将被遮掩，使人感觉空间时隐时显，产生奇妙的变化而耐人寻味。

3）静态空间和动态空间：

具有动态感的空间，常能使人们引起对生活经验中某种动态事物的联想，缓解呆板的建筑形象，给人以轻松活泼、飘逸荡漾的良好心理感受。

“风车形”动态空间：

“风车形”建筑组群，使静止的内院富有动感。

多视角线性空间：

•行列式空间布局带给人以单调感，向两侧伸展的线性空间把人的注意引向尽端，有组织的线性空间则不然，如图通过空间的转折和一系列空间形态及尺度的转换，不知情的来访者会因获得变化的动态景观和新奇的空间而感到愉快，同时多视点多视角的空间到处都有对不速之客警惕的眼睛，增强了空间的自我监护及安全感。

4）刚性空间和柔性空间

•刚性空间由建筑物构成，柔性空间由绿化构成。

较为分散的建筑，常利用植物围合成空间。

绿化不但能界定空间．而且能柔化刚性体面、许多建筑利用攀缘植物、悬垂植物，使墙面、阳台、檐口等刚性体面得以柔化和自然环境融为一体，增强了协调感和舒适感。

四、与住宅群体空间布局有关的环境因素

住宅的日照

日照标准：

不同建筑气候地区、不同规模大小的城市地区，在所规定的“日照标准日”内的“有效日照时间带”里，保证住宅建筑底层窗台达到规定的日照时数，即为该地区住宅建筑日照标准。

住宅日照对于特定情况还应符合下列规定：

（1）老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；

（2）在原设计建筑外增加设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；

（3）旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

日照间距：

前后两排南向住房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需的日照量而必须保持的距离。

•日照间距计算方法：

以房屋长边向阳，朝阳向正南，正午太阳照到后排房屋底层窗台为依据来进行计算。

tanh=（H-H1）/D,日照间距为：

D=（H-H1）/tanh；

式中：

h—太阳高度角；H—前幢房屋檐口至地面高度；

H1—后幢房屋窗台至地面高度。

实际应用中，常将D换算成其与H的比值，即日照间距系数（即日照系数=D/H），以便于根据不同建筑高度算出相同地区、相同条件下的建筑日照间距。

日照间距系数：

根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。

如前排房屋为六层，高度为18米，要求日照间距是1：

1.2，则该相邻建筑的实际距离应是？

住宅侧面间距符合下列规定：

（1）条式住宅，多层之间不宜小于6m；高层与各种层数住宅之间不宜小于13m;

（2）高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。

住宅群体布置与自然通风

——行列式。

调整住宅朝向引导气流进入住宅群内，使气流从斜方向进入建筑群体内部，从而可减少阻力、改善通风效果。

——周边式。

在群体内部和背风区以及转角处会出现气流停滞区，旋涡范围较大，但在严寒地区则可阻止冷风的侵袭。

——点群式。

比较有例于通风。

建筑较密时也会影响通风效果。

——混合式。

自然气流难到达中心部位，要采取增加或扩大缺口的办法，适当加进一些点式单元，改善通风效果

住宅的防噪

噪声的来源：

交通噪声、人群活动噪声和工业生产噪声

防治噪声的手段：

消灭噪声源、切断噪声传播途径

住宅群体组合与节约用地

1）住宅底层布置公服设施

可减少居住区公共建筑用地。

主要是一些对住户干

扰不大，且本身对用房和用地无特殊要求的公设。

2）合理利用住宅间用地：

a.住宅与公建组合b.空间借用：

c.少量住宅东西向布置d.高低层住宅混合布置

3）利用地下空间和采用高架平台

第六章居住区公共服务设施及其用地的规划

第一节居住区公共服务设施的分类和分级

一、公共服务设施的分类和内容

按居民对公共服务设施的使用频繁程度可分为

（1）每日或经常使用的公共服务设施

（2）必要的非经常使用的公共服务设施

按投资管理的属性可分为三种：

1）中小学校属于公益性设施

2）医院和文化活动中心属于准公益性设施

3）各种商业服务属于营利性设施

第二节居住区公共服务设施的配建水平

一、公共服务设施定额指标

v1.千人指标

即每千居民拥有的各项公共服务设施的建筑面积和用地

面积。

如：

幼托、中小学、饭店、食堂等以每千人多少座位来计算，而门诊所按每千人每日就诊人次为定额单位。

便于规划定点、定面积和分级配建，不足之处是按人口定量，弹性较小，且以此计算的总面积受每户平均人口增减的影响较大。

v2.公共服务设施应占住宅建筑面积的比重

是商业部门采用的控制商业服务设施规模的办法，便于控制商业服务网点的总面积和总投资。

v3.千户指标

即每户居民家庭拥有的各项公共服务设施网点的建筑面积。

商业服务部门对居住区的商品供应主要是根据住户的经济水平、生活需求及购买力进行预测的，需考虑流动人口和单身职工的需要。

采用千户指标的优点是：

家庭（即“户”）是组成城市最基本的单位，商业部门对居住区的商品供应主要是根据户的经济水平、生活需求及购买力进行预测的，千户指标还可避免千人指标因户均人口变化弹性较大的不足，千户指标与规划、住宅单位设计的计算单位“户”统一协调，但是对工矿生活区（非独立的）、旧城改建的居住区和一些中心城市，除考虑住户的需要外，还应考虑流动人口和单身职工的需要。

因此，采用千人指标更加合适。

二、公共服务设施项目及指标配置原则

（1）在Ⅵ、Ⅶ类建筑气候区和地处山地、居民风俗习惯不同的地区，其商

业服务设施的配建指标和项目可酌情增加。

（2）必须与居住区人口规模相对应，并应考虑不同城市、不同地点、基地

四周的公共服务设施现状和城市总规。

（3）地处流动人口较多的居住区，应根据不同性质的流动人口数量增加有

关项目。

（4）旧居住区的改造，其公共服务设施的配建应根据总规的要求酌情增减。

（5）既要照顾到当前，还要预测将来，留有余地。

第三节公共服务设施的规划布置

一、基本要求

1、各级公共服务设施都应有合理的服务半径：

居住区级公共服务设施为800～1000m；居住小区级为400～500m；居住组团级为150～200m，基层公共服务设施的设置应方便居民，满足服务半径的要求。

2、商业服务、金融邮电、文体等有关项目宜集中布置，形成各级居民生活活动中心，并宜与相应的公共绿地相邻布置。

3、应结合职工上下班流向、公共交通站点布置，将主要的公共服务设施设在交通较频繁、人流较集中的地段。

4、在便于使用、综合经营、互不干扰、节约用地的前提下。

宜将有关项目相对集中设置，形成综合楼或则合体。

二、居住区级公共服务设施的规划布置

1、居住区文化商业服务中心位置的选择

（1）位于居住区地理中心。

优点是服务半径小，便于居民使用，利于居住区内景观组织。

缺点是由于布置在居住区内部，不利于吸引过路或相邻住区的顾客，有时会影响其经济效益。

（2）沿居住区主要道路。

优点是可兼为本区和相邻居住区居民及过往顾客服务，故经营效益好，且有利于街道景观的组织。

缺点是可能会对交通产生一定的干扰。

（3）位于居住区主要出入口处。

优点是上下班使用较为便利，也可兼顾其它居民使用，经济效益较好，且便于组织交通。

（4）分散在道路四周。

优点是居民使用较方便，可选择性强，而且也可兼顾为过往行人及其它住区的居民服务，经济效益较好。

缺点是由于过于分散，每处均难以形成一定的规模。

2、文化商业服务中心的布置方式：

①沿街线状布置

　　②独立地段成集中布置

　　③沿街和成集中相结合的布置方式

总体选址布局

v商业活动的成功与否关键在于是否能够有效地吸引人流。

因此，商业应设于人流量多且易于到达的区域。

v现在多数商业都集中设在居住区的主要出入口附近，且面向居住区外，形成一个商业带，这种商业设施在商业运作上较为方便灵活，管理也能一步到位。

v如果居住区出入口附近没有合适的沿街面可用，而小区人口又较多，需要配置一定量的配套商业时，就出现了一种新的折中的社区商业形态——内街式商业，即在居住区出入口内主要人流方向的一侧或两侧设商铺。

也可将小区出入口位置适当内移，在入口处形成“U”型或“L”型广场。

v3、居住区商业服务设施的布置方式

①设在住宅或其他建筑的底层

　　　②独立布置

三、基层公共服务设施及其用地的规划布置

1、居住小区级商业服务设施：

相对集中，小区中心地段或

主出入