编辑公共租赁住房保修期内工程维修管理办法doc.docx

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编辑公共租赁住房保修期内工程维修管理办法doc

保修期内工程维修管理办法

（工程部）

重庆市公共住房开发建设投资有限公司编制

二０一六年三月

第1章总则

为了加强对公共租赁住房（以下简称“公租房”）在工程质量保修期内（以下简称“保修期”）的维修管理工作，主动、及时、高效处理因施工质量缺陷等引起的报修问题，进一步提高公租房使用的满意度，根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》以及集团的有关规定，结合公司实际情况，特制定公司《保修期内工程维修管理办法》（以下简称“本办法”）。

第1条原则

本办法以做好公租房工程质量保修工作为目的，在做深、做细公租房使用过程的工程质量监管工作上下功夫，认真履行好监管职责，落实各相关单位在工程质量保修管理中的工作职责，明确各相关单位在工程质量保修管理中的工作程序。

第二条范围

本办法适用于公司所属公租房项目，在保修期内的维修管理工作。

第三条名词解释

一、公司：

重庆市公共住房开发建设投资有限公司的简称。

二、公租局：

重庆市公共租赁住房管理局的简称。

三、公租房：

公共租赁住房的简称。

四、移交公租局资产：

是指除车库、商业以外的住宅、公共设施设备、园林景观等附属工程及设施。

五、公司自持资产：

是指未移交公租局的资产，包括车库、商业及相关配套设施设备等资产。

六、本办法所称质量缺陷：

是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量问题。

七、使用人：

本办法使用人是指公租房租住人（租户）、商业租用个人或公司、物业公司及其相关部门等。

八、保修期：

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限。

主要包含以下几个方面:

（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年。

（五）装修工程为2年。

（六）保修期的重新计算

责任施工单位维修过的工程项目，该维修工程的质量保修期限自维修完工之日重新计算；连续维修的，从最后一次维修完工之日起重新计算。

（7）其他项目在招标文件中明确或合同中约定的保修期限。

第二章工程维修管理组织机构与职责

第四条工程维修管理组织机构

工程维修管理组织机构由领导小组和工作小组组成。

1、领导小组

由公司、公租房管理局、物管公司、监理单位、施工单位的项目分管领导组成。

2、工作小组

由公司工程部、公司项目部、物业公司、房管中心、监理单位监理部、施工单位项目部的项目负责人组成。

第5条工程维修管理职责

1、公司质量维修管理职责

督促、检查监理单位、施工单位工程质量维修工作的开展和落实情况，协调处理保修工作中的重大事项。

（一）公司工程部质量维修管理职责

工程部负责监督和管理公司所属项目报修、维修整改、消项、协调等工作的落实情况，对公司项目部、监理单位、施工单位的维修工作情况进行考核评估，对重大维修整改事项进行把关。

（二）公司项目部质量维修管理职责

公司项目部全面管理、督促维修整改工作，针对项目实际情况，同时根据本办法制定项目质量保修管理实施细则；每周、月定期组织维修工作会议，协调解决维修工作中存在的问题，对维修进度、质量、安全把关，负责对各维修主体的维修工作完成情况进行考核评估。

（三）公司资产管理部质量维修管理职责

资产管理部负责监督、管理物业公司对公司所属项目自持资产的运营管理情况，做好商户的协调与沟通工作，同时跟踪维修整改工作及消项回访工作。

二、公租局质量维修管理职责

负责组织领导公租房项目投入使用、工程质量维修、养护等全面的管理工作，监督、检查物业公司工程维修方面的日常管理，协调处理维修工作中的重大事情。

（1）房屋管理中心

代表公租局、房屋管理局对辖区所属公租房项目的使用、维修、养护情况进行监督和管理，检查物业公司的工作开展和落实情况，协调处理维修工作中的常规事项。

三、物业公司质量保修管理职责

负责做好公租房项目的日常管理与维护；负责做好报修事件的收集、查勘、初判、反馈、跟踪、验收、回访、销项、建档等工作；负责应急处理突发事件，避免事态或损失进一步扩大等。

四、监理单位质量保修管理职责

（一）监理单位每天派专人到物管处领取前日报修统计表后对报修问题进行分类，做好责任划分工作，并书面（监理通知单）通知责任施工单位进行维修，同时抄送建设单位项目部。

（二）每周、月定期召开维修例会，通知物业公司、房管中心、公司项目部、公司资产运营中心、施工单位共同参会，对本周的维修整改情况作出总结，解决维修中存在的问题，推进维修工作的顺利开展，并制定下周维修工作任务。

（三）对施工单位维修整改项进行验收和签认，审核保修计划、方案，监督施工单位维修整改的落实情况，对维修质量、安全、进度负责。

（四）做好维修工作的档案建立及管理，做到有理可依、有据可查，配合建设单位的相关工作。

五、责任施工单位质量保修管理职责

工程项目在质量保修期内出现质量缺陷的，且质量缺陷由于施工单位原因所致，其应当无条件承担承包合同范围内的工程保修义务和保修费用。

第3章保修期内报修工作流程及争议解决

第六条保修期内报修工作流程

1、受理报修

物业公司负责接待、受理住宅、商业、车库、公共区域、设施设备的报修事项，对每日报修事项进行统计、分类。

2、查勘初判

物业公司对报修事项进行现场初步查勘，判定是否属于施工质量缺陷，如判定属于施工质量缺陷，将报修事项书面通知监理单位进行处置、解决；如判定属于使用不当、第三方原因和不可抗力造成建筑物质量缺陷的，由物业公司或房管中心落实解决。

3、责任判定的争议解决流程

（一）监理单位、责任施工单位认为物业公司对报修事项的责任划分存在异议，请工作小组或领导小组及专家进行协商后能够达成一致意见，工作流程将回到“是否属于施工质量问题”进行分流。

（二）监理单位、责任施工单位认为物业公司对报修事项的责任划分存在异议，请工作小组或领导小组及专家进行协商后，未能达成一致意见，不可调解，请第三方专业权威机构进行鉴定，明确责任，工作流程将回到“是否属于施工质量问题”进行分流。

对于责任方拒不执行的，采取仲裁或法院裁决。

（详见第七条争议解决）

4、监理单位受理分类并安排落实

监理单位除每日接收物业公司发来的报修事项，每日应派专人到物业处领取前日报修统计表，同时对报修问题进行分类，并以书面形式（书面通知表格以监理单位用表为准），告知整改事项（详细整改位置、整改内容、租户电话等信息）、提出整改意见及要求、限定整改时间，分别通知相应责任施工单位进行维修。

注：

报修问题存在安全隐患或大范围出现，影响面较广的，须及时通知公司项目部。

5、责任施工单位组织维修

责任施工单位接到监理单位书面通知后，按照要求对报修项进行整改，整改完成并自检合格后，报监理单位（公司项目部）、物业公司、使用人进行验收。

6、组织验收

一般性报修事项由监理单位、施工单位、物业公司、使用人共同进行验收，对于报修事项涉及安全或大范围出现，影响面较广的必须由公司项目部、公司工程部、房管中心共同参与验收，必要时或请专家参与验收；如验收判定维修质量不合格，将由责任施工单位继续进行整改（报修工作流程回到第六条（四））；如验收判定维修质量合格，将由施工单位、监理单位（公司项目部）、物业公司签认《保修期内维修整改回执单》（详见附件3）。

7、核对、销项、备案并形成书面报告

最后由工作小组共同核对本月报修事项的维修、整改落实情况，主要以各方签认的《保修期内维修整改回执单》为完成依据，工作小组核对后统一进行销项、备案，同时由公司项目部组织形成书面报告（《维修整改工作月报》，详见附件5），上报领导小组。

第七条争议解决

一、监理、责任施工单位对物业公司责任认定产生争议

监理单位、施工单位对物业公司判定为施工质量及产品缺陷的事项存在争议，首先由工作小组对争议问题进行讨论、协商，未达成一致意见的，由领导小组介入调解，如仍未达成一致意见，请第三方专业权威机构进行鉴定，明确责任，由责任方承担鉴定费用及索赔、维修等费用。

（一）责任施工单位推诿、拒不执行的解决

经专业权威机构鉴定为施工质量及产品缺陷，责任施工单位拒不执行的，将通过仲裁或法院裁决，由公司指定专业维修施工单位进行维修或更换，产生一切费用由责任施工单位承担。

（二）使用方推诿、拒不认可的解决

1、移交公租局资产：

经专业权威机构鉴定为非施工质量及产品缺陷，属于使用不当造成，且责任方拒不认可的，由物业公司或房管中心落实解决。

2、公司自持资产：

经专业权威机构鉴定为非施工质量及产品缺陷，属于使用不当造成，且责任方拒不认可的，将通过仲裁或法院裁决，由公司指定专业维修施工单位进行维修或更换，产生一切费用由责任方承担。

（三）第三方原因和不可抗力因素造成质量争议的解决

经专业权威机构鉴定为非施工质量及产品缺陷，属于第三方原因和不可抗力造成建筑物质量缺陷的。

1、移交公租局资产：

由物业公司或房管中心落实解决。

2、公司自持资产：

第三方原因造成的，公司将通过协商或法律途径追究第三方责任；不可抗力因素造成的，先由施工单位负责维修。

建设参与各方再根据国家具体政策分担经济责任。

二、施工单位对监理单位责任划分产生争议

（一）交叉作业造成质量、产品问题的争议解决

施工单位认为监理单位划分的质量、产品缺陷问题属于多专业、多单位交叉施工、施工顺序不合理等原因造成。

1、工作小组及时介入调查，查明问题原因，未达成一致意见的，由领导小组介入调解，如仍未达成一致意见，请第三方专业权威机构进行鉴定，明确责任，由责任方承担鉴定费用及索赔、维修等费用。

2、明确责任后，责任施工单位推诿或拒不执行的，将通过仲裁或法院裁决，由公司指定专业维修施工单位进行维修或更换，产生一切费用由责任方承担。

（二）使用不当造成质量问题的争议解决

施工单位认为监理单位划分的质量、产品缺陷问题属于使用方使用不当造成。

1、工作小组及时介入调查，查明问题原因，未达成一致意见的，由领导小组介入调解，如仍未达成一致意见，请第三方专业权威机构进行鉴定，明确责任，由责任方承担鉴定费用及索赔、维修等费用。

2、明确责任后，责任施工单位推诿或拒不执行的，将通过仲裁或法院裁决，由公司指定专业维修施工单位进行维修或更换，产生一切费用由责任方承担。

3、明确责任后，使用方推诿或拒不认可的，将由物业公司或房管中心出面解决。

第四章维修质量和安全文明施工

第八条维修质量要求

一、执行标准

工程质量维修应严格按照《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《建设工程施工质量验收统一标准》等国家规范及地方标准执行。

2、验收要求

（一）零星维修工程

一般性常规质量缺陷问题报修，由施工单位、物业公司、监理单位共同进行验收。

（2）大规模、涉及安全、造成社会影响的维修工程

1、维修项目涉及范围较大，久拖未决或反复出现问题的，应由施工单位、监理单位、物业公司、房管中心、公司项目部（根据情况公司工程部和专家参加验收）共同进行验收。

2、维修项目造成不良社会影响、涉及结构安全、影响部分租户无法正常生活等方面的问题，必须由工作小组全体成员（根据情况请专家验收）共同进行验收。

（三）验收合格后责任施工单位、监理单位（公司项目部）、物业公司（房管中心）、使用方签认《保修期内维修整改回执单》（详见附件3），《保修期内维修整改回执单》做为报修销项的依据。

三、责任施工单位的维修质量要求

（一）报修项须一次性维修到位，不得出现反复情况。

（二）质量维修不表面化，对可能引起质量问题的原因检查彻底，有针对性的维修。

（三）更换材料、设施设备需符合原设计要求及质量标准，不得偷工减料。

（四）有隐蔽工程的维修，必须严格按照报验程序进行分阶段验收，不得私自隐蔽。

（五）对涉及结构安全隐患的维修，需请原设计单位出具专项维修方案，严格按照设计方案实施，不得私自维修。

（六）工程质量、产品缺陷问题进行维修或更换后，应将维修部位或更换产品部位恢复原貌，不得因维修或更换产品损毁关联部位。

（七）因施工质量产生的问题（漏水、漏电、漏气、外墙抹灰等脱落、门窗掉扇等）波及到其他财产损坏或损失，且造成其他租户无法使用房屋的，由责任施工单位负责维修或赔偿。

第九条安全和文明施工要求

一、执行标准

维修安全和文明施工严格按照《中华人民共和国安全生产法》、《建筑工程安全生产管理条例》、《重庆市建设工程安全生产管理办法》等国家和重庆市有关安全生产的法律、法规、标准和相关规定以及市地产集团安全生产相关管理制度、公司《安全文明施工标准化管理手册》执行。

二、维修人员的行为要求

（一）着装要求：

维修人员必须着装整洁，上门维修时须佩戴经物业盖章的维修人员信息胸卡。

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用语要求：

文明礼貌用语、微笑服务，禁用粗话、脏话的忌语。

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（三）纪律要求：

维修人员必须遵纪守法，服从公司项目部、监理单位及物业公司的管理规定。

1、维修人员进入租户家中进行维修前，应事先征得租户同意方可进入；在租户家中不得随意进入非维修施工作业的区域。

2、维修人员不得在租户家中大声喧哗、抽烟或无故逗留等，禁止使用业主家中任何物品。

3、维修人员不得在租户家与租户或自己的同事发生争吵或肢体冲突。

4、维修人员不得以任何名义收取上门服务费、维修费，不得擅自为租户进行装修、改造；如违反，造成一切后果由施工单位承担。

三、安全文明施工要求

（一）维修人员在维修过程中，必须作好施工作业面周边的成品保护，如操作不当损坏设施设备、装饰装修、家具家电等均由责任施工单位承担赔偿。

（二）维修人员离开维修现场时必须将施工现场清理整洁，不得有任何遗留物（工完场清）。

（三）维修施工区域需设置警示标识、维修施工区域需全封闭施工。

（四）维修人员进入施工现场时须佩戴安全帽；高空作业，必须系安全带，做到高挂低用及牢固，设置必要的警戒，严禁高空坠物。

（五）临时施工用电的搭设必须经公司项目部、监理单位审批合格后方可实施。

（六）施工防护措施搭设必须经公司项目部、监理单位审批合格后方可实施。

（七）工程人员须按工程设备管理及维护保养管理规定，进行工程设备方面的安全维修、维护保养工作。

特种工作人员须持有效特种工种操作资格证上岗。

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第五章维修时限和维修整改率的管理

第十条维修时限的要求

维修时限主要分为三大类，紧急抢修、一般性维修、重大维修。

1、紧急抢修

紧急情况发生后工作小组必须在20分钟内到达现场进行处置，同时向领导小组汇报现场情况，不得瞒报、漏报；如有人员伤亡、涉及重大财产损失或者造成较大负面社会影响，领导小组必须在3小时内达到现场进行处置；同时按照国家和地方法律法规及市地产集团有关规定，结合公司实际情况进行汇报、处理。

（一）公共设施设备损坏发生危害或伤人事故时。

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（二）房屋结构损坏,产生结构安全隐患的排险解危。

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（三）各类管网爆裂、泄漏、堵塞，线路老化失火等严重影响居民安全及生活的。

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（四）电梯发生故障造成人员被困。

（5）超过50年一遇极端气候或地震等情况发生后的抢修项目。

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二、一般性维修

一般性维修主要包括：

主体结构、装饰装修、渗漏、电气工程、电器厨具、给排水、卫生间洁具、门窗工程、智能化工程、园林景观工程、综合管网、公共设施设备等常见问题及质量通病。

（1）一般性工程质量问题施工单位必须２小时内赶到现场,24小时内完成维修问题。

（2）跳闸、短路、室内排水管堵塞、门窗无法开关、燃气灶具无法正常使用等问题，责任施工单位须１小时内赶到现场,8小时内完成维修项目。

（3）涉及工序较多的质量问题，应根据现场实际情况由监理单位（公司项目部）审定维修时间，责任施工单位必须在审定维修时间内完成维修项目。

（维修时限不得超过7个工作日，包含更换产品周期）

（4）常见维修标准工期详见附件2。

3、重大维修

重大维修事项维修整改时间应由公司项目部、监理单位、施工单位、房管中心、物业公司等几方共同确定。

维修整改时间不得超过30天。

（一）较普遍或具有代表性的渗漏水问题。

（二）结构裂缝、破坏及其它结构类问题。

（三）重复维修的问题。

（四）责任界限不清的维修问题。

（五）施工方违背合同而拒不维修或故意拖延维修的问题。

（六）公司项目部经理指定的重大问题及租户反应强烈的问题。

第十一条维修整改率的管理

1、维修整改率

维修整改率是指每周或每月的报修事项在规定时间内的销项、完成情况。

作为考核参建各单位维修工作的主要依据。

（一）周维修整改率

1、根据“第五章第十条维修时限的要求”租户、物业公司等每周报修事项的维修完成率不得低于95%。

2、未能联系到租户或租户变更维修时间的不包含在考核范围内。

3、因维修项目工期跨周，此项目不计入本周考核。

4、若确属特殊情况，需延长整改期限或其他客观原因造成维修质量有缺陷的，必须报工作小组同意后执行延期。

（二）月维修整改率

1、根据“第五章第十条维修时限的要求”租户、物业公司等每月报修事项的维修整改率不得低于90%。

2、未能联系到租户或租户变更维修时间的不包含在考核范围内。

3、因维修项目工期跨月，此项目计入下月考核。

4、若确属特殊情况，需延长整改期限或其他客观原因造成维修质量有缺陷的，必须报工作小组同意后执行延期。

二、维修整改例会制

维修整改例会分为周例会、月例会以及领导小组会议。

（1）维修整改周例会

1、各项目必须于每周定期召开维修整改周例会。

2、公司项目部经理、监理单位总监、施工单位项目经理、物业公司负责人、房管中心负责人须按时出席周例会，如有事无法按时参加，须向领导小组及工作小组请假。

3、会议总结本周工作完成情况，及工作中存在的不足，参会各方提出关于维修工作中存在的问题及困难，并议定解决方案；同时由公司项目部、监理单位、物业公司、房管中心对施工单位下周维修工作计划提出指导意见及要求。

4、由监理单位详细记录会议内容并形成会议纪要，48小时内分发到参会各方。

5、由施工单位组织编制《维修整改工作周报》（详见附件4），公司项目部、监理单位、施工单位、物业公司负责人签字、盖章后报送工作小组。

主要内容包括：

（1）本周工作亮点。

（2）本周各施工单位报修销项的维修整改情况。

（3）维修工作中存在的不足以及解决办法。

（4）需工作小组协调解决的问题。

（5）下周工作重点及计划。

（二）维修整改月例会

1、各项目必须于每月初或月末定期召开维修整改月例会。

2、公司项目部经理、监理单位总监、施工单位项目经理、物业公司负责人、房管中心负责人须按时出席维修整改月例会，如有事无法按时参加，须向领导小组及工作小组请假。

3、会议总结本月工作完成情况，及工作中存在的不足，参会各方提出关于维修工作中存在的问题及困难，并议定解决方案；同时由公司项目部、监理单位、物业公司、房管中心对施工单位下月维修工作计划提出指导意见及要求。

4、由监理单位详细记录会议内容并形成会议纪要，48小时内分发到参会各方。

5、由公司项目部组织编制《维修整改工作月报》（详见附件5），公司项目部、监理单位、房管中心、物业公司负责人签字、盖章后报送领导小组。

主要内容包括：

（1）本月重大事件。

（2）工作开展情况概述。

（3）本月各施工单位的维修整改率。

（4）需领导小组协调解决的问题。

（5）下月工作重点。

（三）领导小组会议

根据实际情况，工作小组某一方或多方因报修问题出现争议，无法调解或因报修问题涉及重大超出工作小组某一方或多方可执行的权利范围时，由提出异议的工作小组某一方或多方提请召开领导小组会议。

1、提请召开领导小组会议需提前2个工作日进行请示。

2、提请召开领导小组会议的申请方需以书面形式汇报议题内容及召开会议时间、地点。

3、由提请召开领导小组会议的申请方详细记录会议内容并形成会议纪要，48小时内分发到参会各方。

第6章奖惩制度

第十二条鉴于公租房的特殊性，整改维修的及时性和彻底性直接关系对公租房质量评判和对公租房建设的满意度，要求施工单位必须对报修问题及时进行处理。

一、每月报修完成率未达到90%以上，则每月处罚责任施工单位2000-5000元，处罚监理单位500-2000元。

二、问题未得到及时和妥善处理，造成较大社会影响或被曝光到网络、媒体及投诉到政府相关部门的，一经查实，对责任施工单位处10000-30000元罚款，对监理单位处5000-15000元罚款。

三、凡发生上述情况，公司责任项目部负管理责任，根据情节轻重，处以500-2000元罚款。

第十三条施工单位在维修过程中，弄虚作假，未维修报作已维修的，一项给予施工单位500元处罚；维修过程中偷工减料、不依据技术规范或维修不彻底等原因造成返工的，一次给予施工单位2000-5000元处罚；施工单位谎报工程量，一次给予施工单位5000-10000元处罚。

第十四条施工单位在维修过程中有推诿、拖延、不准时、在规定时限内不履行合同义务的等恶劣情况的，公司可委托其他专业施工单位进行维修，所发生的一切费用（按实际发生费用×120%）不经施工单位认可，从质量保修金或维修工程款内扣除。

同时对施工单位处1000-3000元罚款。

第十五条施工单位维修人员不遵守《维修人员的行为要求》（第九条第二项）引起住户投诉或损坏住户设施、装修、家具的，除赔偿住户相应损失外，处施工单位2000-5000元/次罚款。

第十六条施工单位不遵守《安全文明施工要求》（第九条第三项）一经核实对相关问题处2000-5000元罚款，造成人身伤害或者财产损失的，由施工单位承担全部责任，并处2000-50000元罚款。

第十七条监理单位未按照本办法严格履行职责，导致整改工作推进不力的，更换相关人员并对监理公司处500-5000元罚款。

第十八条每周维修整改专题会，无故迟到或缺席的处罚500元/人.次。

第十九条给予施工单位处罚后，由公司建立处罚台帐，明确处罚单位、处罚原因、处罚金额，最终从工程款或工程质保金中扣除。

第七章附则

第二十条本办法凡与重庆市地产集团质量保修管理办法相抵触的，从其规定。

第二十一条本办法由公共住房公司工程部负责解释。

第二十二条本办法自2016年5月20日起试行。

附件：

1、常见维修指导方案

2、常见维修标准工期

3、保修期内维修整改回执单

4、维修整改工作周报

5、维修整改工作月报

6、报修工作流程图

附件1.常见维修指导方案

维修类

维修部位

维修方案

渗漏类

给水管

凿开渗漏部位，找到水管渗漏部位，切除水管渗漏部位，更换水管，完成后做打压实验，确认不再渗漏后恢复装修。

地漏、烟道、风口

将原有的保护层、装饰面铲除，找出渗漏点，之后把渗漏点周边的防水打开（要求半径大于30CM）、周边重新做防水、24小时闭水实验、不再渗漏后恢复装修；

厨卫地面

凿开渗漏部位，找到渗漏原因，把积水吸干，重新做防水、完成后24小时闭水实验，确定不再渗漏后恢复装修。

渗漏类

露台、屋面防水层

若防水材料为涂膜类，则方法同上；若为卷材，则应用同样性能的自粘性卷材，在干燥后需重铺，交接处宽度符合卷材产品施工要求。

门窗

门窗周边渗漏：

凿除外墙抹灰层，重新塞缝，外侧刷防水涂料，抹灰后完成饰面层修补；

门窗自身渗漏：

若从型材拼缝处处渗漏：

在型材拼接处打密封胶（如窗扇拼缝大，应拆除窗扇，重新制作，满足拼缝要求后并重新打胶、安装；）

外墙墙体

按照迎水面处理的原则，最好在外墙的外面处理，在外面凿开墙面渗漏部位，找出渗漏点，等干燥后重新做防水，淋水试验后不再渗漏，恢复外立面装修。

地下室外墙

找出渗漏点（缝），渗漏缝凿V型槽、压力灌浆（堵漏剂），面层恢复。

门

门框

翘曲变形：

门框调直－打磨