房地产估价报告草案.docx

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房地产估价报告草案

房地产估价报告

（草案）

09房产第三组

估价项目名称：

安顺市经济技术开发区学院路22号——瀚琳景都在建工程房地产价格评估。

委托人：

安顺学院资环系09房产班班主任。

估价机构：

安顺学院资环系09房产班估价第三组。

估价人员：

09房产第三组

估价作业日期：

2010-4-15至2010-6-21。

估价报告编号：

略。

一、致委托方函………………………………………………3

二、估价师声明………………………………………………4

三、估价假设和限制条件……………………………………6

四、估价结果报告……………………………………………9

五、估价技术报告………………………………………………12

六、附件（见估价材料包）……………………………………20

第一部份　致委托方函

班主任老师：

我班估价第三组成员受您的委托，秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于安顺市经济技术开发区学院路22号——瀚琳景都在建工程房地产进行价值评估。

此次评估目的是教学实践，对在建工程进行抵押价值估价，为委托人提供房地产估价方面的教学实践经验，并提供相关房地产估价的参考依据。

估价时点为2010年6月1日。

在本报告中已说明的假设与限制条件下，本估价小组根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，经过测算，结合估价经验和与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价经验与对房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上具有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现市场价格总值为人民币79946747元（大写：

人民币：

柒仟玖佰玖拾肆萬陆仟柒佰肆拾柒元整）。

评估单价为3066.00元/㎡（按建筑面积计）。

估价结果报告随函发送，如有异议，请委托方于十日内向我小组提出。

安顺学院资环系09房产班估价第三小组

法定代表人：

二0一0年六月十六日

第二部份估价师声明

我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、我们对本估价报告中的估价对象进行了现场查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们仅对估价对象的外观和使用状况进行一般性察看，因此不能确定物业有没有缺失，我们只依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。

我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

六、我们力求在专业知识和业务能力范围内努力做到估价报告的准确性，没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

七、委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本

估价报告揭示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。

八、本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，为委托人提供房地产估价方面的教学实践经验，并提供相关房地产估价的参考依据而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。

九、本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》（GB/T51291-1999）相关规定。

注册房地产估价师：

略。

安顺学院资环系09房产班估价第三小组

二0一0年六月十六日

第三部份估价的假设和限制条件

本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：

1.任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法

规。

2.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

3.在估价时点不受任何权属限制，在公开市场可以合法地进行转让。

4.存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。

5.有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。

二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据

1.根据《国有土地使用证》、《安顺市城镇国有土地使用权出让合同》及其附件记载，本次评估设定估价对象的现状土地用途为商品房。

2.注册房地产估价师只对估价对象建筑物进行一次性查看，未接受结构、设施品质的检测要求，由于估价对象建筑物正在修建，注册房地产估价师不能确定建筑状况是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。

3.对于估价对象的房地产权属，注册房地产估价师仅以位于偶人提供的《国有土地使用证》、《安顺市城镇国有土地使用权出让合同》（估价对象属于在建工程，因此没有办理房屋所有权证）等文件复印件予以界定，产权人为安顺市开发区固山房地产开发有限公司。

4.估价对象的建筑面积、土地使用权面积，分别以委托人提供的《房屋土地测绘技术报告书》（XX测绘技术有限责任公布公司XXXX年XX月XX日）、《国有土地使用证》记载的数据为依据。

如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整。

三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

1.本报告对估价对象积算价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。

2.根据《国有土地使用证》、《安顺市城镇国有土地使用权出让合同》和《建设工程规划许可证》记载，安顺市开发区学院路22号土地用途为商品房。

四、估价的限制条件

1.本报告估价结果为2010年6月1日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整。

如使用本报告估价结果的时间与报告的股价日期相差12个月或以上，我小组对应用此结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。

2.本报告仅为委托人投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于气他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。

3.委托人与安顺学院所提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此引起的后果及相关责任，我小组不承担任何责任。

4.报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

5.本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本小组对估价结果有最终解释权。

6.未经我小组允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。

第四部份房地产估价结果报告

一、委托方：

安顺学院资环系09房产班班主任。

二、估价方：

安顺学院资环系09房产班估价第三组。

单位地址：

安顺市经济技术开发区学院路25号安顺学院资环系09房产班。

资质级别：

略。

资质证书：

略。

法人代表：

三、估价对象概况：

1、评估对象区位状况

根据委托方的评估申请，本次评估对象为位于安顺市经济技术开发区学院路22号——瀚琳景都在建工程房地产。

2、评估对象概况

估价对象所在楼房于2008年开工建设，总层数为19层，钢混结构。

总建筑面积为26075.26㎡。

四、估价目的：

对在建工程进行抵押价值估价，为委托人提供房地产估价方面的教学实践经验，并提供相关房地产估价的参考依据。

五、估价基准日：

2010-6-16

六、价值定义：

本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的条件下，于估价时点2010-6-1的房地产市场价格。

七、估价依据：

1、房地产价格评估委托协议书；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国土地管理法》；

4、国家及地方的有关法律、法规；

5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

6、委托方的委托书及提供的其它相关资料；

7、估价人员实地勘测及市场调查获得的结果；

8、安顺市近期房地产交易市场行情以及我估价小组掌握的有关资料。

八、估价原则：

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。

具体依据如下估价原则：

1、合法原则：

本次评估以估价对象的合法使用、合法处分为前提；

2、最高最佳使用原则：

本次评估以估价对象保持房屋权属证书用途继续使用为前提；

3、替代原则：

估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；

4、估价时点原则：

本报告估价结果是估价对象在估价时的客观合理价值。

九、估价方法：

按照房地产估价规范，结合估价对象现状以及本小组掌握的安顺市同一供需圈类似房地产的市场交易情况，本次估价采用市场比较法、成本法、假设开发法推断出估价对象客观合理的价格。

十、估价结果：

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点2010年6月1日可能实现的市场价格总值为人民币79946747元（大写：

人民币柒仟玖佰玖拾肆萬陆仟柒佰肆拾柒元整）。

评估单价为3066元/㎡（按建筑面积计）。

十一、估价人员：

09房产第三组

十二、估价作业日期：

2010年4月15日至2010年6月21日。

十三、估价报告应用的有效期：

估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。

十四、估价报告使用提示：

估价对象功能受外部环境影响，其价值会因市场状况变化而变动。

本报告评估值是充分考虑目前市场状况下作出的，使用报告时宜关注未来市场变动因素。

注册房地产估价师：

略。

第五部份估价技术报告

一、个别因素分析

影响房地产的价格水平个别因素主要是土地最佳用途、临街宽度、面积、形状、建筑结构、建筑成新、建筑工程质量、朝向、设施设备等因素。

“瀚琳景都”住宅小区是委托方为教学实践，并对在建工程进行抵押价值估价，为委托人提供房地产估价方面的教学实践经验，并提供相关房地产估价的参考依据。

小区土地总面积4833平方米；规划拟建住宅2栋电梯小高层住宅楼，总建筑面积26075.26平方米，其中住宅面积17870.02平方米，商业门面4071.8平方米，地下车库4133.44平方米；建筑密度＜39%、容积率4.5、绿地率＞20%。

小区配建有地下车库等配套设施，以营造一个完美的成熟社区。

现土地开发程度已“五通一平”，因其所处位置优越，具有较大的开发价值。

项目计划分两期开发，本次开发的是第一期1～2#栋，小区建设现已初具规模。

二、区域因素分析

影响房地产的价格水平区域因素主要有商业繁华条件、交通条件、规划条件等因素，估价人员经市场调查并经现志勘察，该区域有下述特点：

“瀚琳景都”位于安顺市学府路22号，地处学府路、西航路、北航路所汇合的区域内，瀚琳景都项目地址在安顺市学府路（二中新址旁），毗邻贵州师范大学安顺学院、安顺市二中新址、娄家坡水库、安顺电大。

有8、9、10、11、14、15等多路公交线路均可直达附近。

建设中的小区设计方案较佳、环境优越，公共服务设施完善，生活配套设施较为齐全，外围环境良好；作为生态文化住宅小区，地理位置较为优越，地段极具升值潜力。

三、市场背景分析：

我国国民经济近几年仍处于举世瞩目的持续稳定发展时期，作为先导产业和主要经济增长点之一的房地产业总体规模也在稳步增长。

国家为房地产业发展提供的许多优惠政策正在落实，房地产业面临空前的发展机遇。

随着国家停止福利分房、实施货币分房以及银行存贷款利率大幅下调等政策的出台，城市居民的消费观念已经开始形成质的转变，特别是中国加入WTO后，大量的外资进入国内投资和贸易，也增加了对房地产的需要，房地产市场消费前景更是可观。

但同时也应看到，安顺市几年来对房地产的开发也日新月异，越来越多的体现“以人为本”的设计理念，对景观、智能、亲水、环保的要求越来越高，这些进步也推进了房地产价格的进一步提高。

安顺是贵州省西线风景区的中心城市。

位于“黔之腹，滇之喉”之处。

气候温和，夏无酷暑，冬无严寒，阴天占全年的65％。

海拔一般在1300－1500米之间。

总面积208.86平方公里。

安顺位于贵州省中西部，距离省会贵阳90公里，是贵州西部旅游的中心，因其显要的地理位置，安顺素有“滇喉黔腹，蜡染之乡”之称，且“商业之盛，甲于全省”。

安顺——中国优秀旅游城市，全国甲类旅游开放城市，全国唯一的“深化改革，促进多种经济成分共生繁荣，加快发展”改革试验区，民用航空产业国家高技术产业基地，贵州历史文化名城，是“贵州加快发展的经济特区”，2009年度中国十大特色休闲城市，世界喀斯特风光旅游优选地区，全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心。

四、最高最佳使用分析：

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。

最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，根据估价对象所处的自然地理位置和社会经济位置，以及城市规划的要求，决定了评估对象的最高最佳使用。

由于评估对象的设计、基础和主体工程施工都已出具规模，其市场定位已明确，其最高最佳使用作为其最高最佳使用作为商住楼，估价对象在现状的基础上继续开发建设使用最为有利。

四、估价方法的选择：

本次估价目的是对瀚琳景都住宅小区一期的1～2＃栋在建工程进行抵押价值估价，通过实地勘察和对周边区域的市场调查、分析有关资料后，根据估价对象的特点和实际情况，该类房地产销售多以预售方式较多，该公司正积极组织销售，并且估价对象以保持现状继续使用为最高最佳使用，因此本次评估宜选取假设开发法。

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本和利润等以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

其中预计估价对象开发完成后的价值，采用市场比较法进行评估；续建成本需扣除的项目包括续建工程的建安成本、管理费用、销售费用、销售税金、投资利息、利润等。

五、估价测算过程：

（一）、续建完成后的房地产价格，采用市场比较估算

市场比较法是首先调查与评估对象相类似的交易实例，在结合评估人员现场勘查的资料，进行交易内容、交易时间、区域因素和个别修正，加权取值，求出委估对象的比准价格。

比较实例的选择：

参照安顺市同一供需圈内、同质楼盘的近期市场销售价格比较进行选择。

案例A：

兴伟花园（盛世华庭）

“兴伟花园”位于贵州省安顺市西航路兴伟家具城，规划面积380亩，总投资10亿元，总面积48万平米汇，总占地面积33878.8平方米，框架结构，起价：

3000元/平方米。

案例B：

江山花园（畔山龙庭）

位于安顺市北二环路简烟坡，框架结构。

均价：

3100元/平方米。

案例C：

泰安和顺（逢赛斯花园二期）

位于安顺市开发区迎宾路，框架结构。

均价：

2300元/平方米。

三个比较案例基本情况详见下表：

案例名

案例A

案例B

案例C

待估案例

物业名称

兴伟花园

江山花园

泰安和顺

瀚琳景都

用途

住宅小区

结　　构

框架

层　　数

多层

配套设施

完善

交易情况

正常

住宅交易价格

3800元/m2

3100元/m2

2300元/m2

１、交易情况修正

案例Ａ、Ｂ、Ｃ均为房地产市场正常交易价格，故不作修正。

2、期日修正

案例Ａ、Ｂ、Ｃ均为近期市场交易价格或销售价格，故不作修正。

３、区域因素修正

区域因素修正是指待评估地块所在区域的社会、政治、经济、自然等综合产生的效应对待评估案例的影响因素，其主要内容区域的交通便捷度、基础设施完善度、地形环境条件、产业集聚规模。

在此对比较案例与待估案例的差异分别进行了调整。

其中交通便捷度从该案例距机场、火车站、市中心及所临主干道四个方面考虑。

列表如下：

区

域

因

素

比较案例

案例A

案例B

案例C

待估案例

自然环境

社会环境

道路状况

公交状况

距商服中心距离

距公共设施距离

基础设施状况

规划限制

小计

102

101

100

４、个别因素修正

个别因素是指房地产所表现的个别特性，如面积、形状、临街状态、位置、容积率、建筑结构、施工质量、装修标准、新旧程度等。

考虑评估对象的房地产暂未作装修、附属设施不齐等因素，列表如下：

个

别

因

素

比较案例

案例A

案例B

案例C

待估案例

结构差异

楼层

临街朝向

装修标准

设备、设施

物业管理

新旧因素

小计

104

102

101

100

5、评估结果

比准价格的计算，列表如下：

案例A

案例B

案例C

待估案例

案例坐落

兴伟花园

江山花园

泰安和顺

瀚琳景都

住宅案例价格

3800

3100

2300

待估

交易情况修正

100

100/100

交易日期修正

100

100/100

区域因素修正

100

102

100

102

100

101

100/100

个别因素修正

100

104

100

102

100

101

100/100

住宅比准价格

3338

2907

2255

住宅比准价格＝（案例A单价＋案例B单价＋案例C单价）÷3

　　＝（3800＋3100＋2300）÷3

　　　　　　　＝3066.667元／㎡

计算得比准价格为3066.667元／㎡，假设评估对象全部竣工（建筑面积26075.26㎡），则续建完成后的房地产价值为：

1～2＃栋续建完成后的房地产价值＝比准单价×建筑面积

＝3066.667元／㎡×26075.26㎡

　　　　　　≈7966.41万元

（二）续建成本扣除项目

续建成本需扣除的项目包括续建工程的建安成本、管理费用、销售费用、销售税金、投资利息、利润等。

（1）续建工程费用

评估对象1～2＃栋建筑总面积26075.26㎡，现已完工面积为19556.445㎡，已完工程度为75%。

本次估价建安成本通过市场调查、分析、比较，根据委托方提供的工程资料和在建工程投入情况,并在现场核对工程量的基础上，以《贵州省建筑工程概算定额》、《安顺建设造价》等资料为依据，结合有关定额资料，经综合测算取建安造价为900元／㎡。

续建工程费用＝6518.815×900×25%＋（26075.26－6518.815）×900

≈1906.75万元

（2）管理费用　指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。

主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。

一般为建筑费用的2%～5%，根据开发项目的规模、复杂程度、开发周期的长短等综合确定。

本次评估按续建工程费用的3%计算，即：

　1.22万元×3%＝368元／㎡

（3）销售费用

由于该项目目前为在建工程项目，所以不考虑销售费用。

（4）销售税金

主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，按续建完成后房地产价值的5.6%计算，即：

4811.06万元×5.6%＝269.42万元

（5）续建资金成本

续建工程费用应计算投资利息（含融资费用），年利率取6%，续建工程建设期约需半年时间，资金投入按均匀投入计算：

（19067500＋368）×6%×（6/12）/2＝28.60万元

（6）续建投资利润　投资利润指房地产开发商投资房地产开发项目应取得资金报酬及承担风险的补偿。

房地产项目的投资利润一般为投资成本的10%-20%。

本次评估取利润率为10%，则续建投资利润为：

　（19067500＋368000）×10%＝194.35万元

（7）总计：

续建总成本＝

（1）＋

（2）＋（3）＋（4）＋（5）＋（6）

＝1906.75＋36.8＋269.42＋28.60＋16.19＋194.35

＝2452.11万元

（三）在建工程价值的确定

在建工程价值＝开发完成后房地产总价值－续建成本

＝7966.41万元－2452.11万元

≈5514.3万元

六、估价结果：

本次评估是对在建工程项目的评估，根据有关规定及在建工程评估要求，在建工程评估结果需扣除施工单位的垫资的工程款部分。

根据委托方提供的《建筑安装工程施工合同》，并经施工单位湖南第四工程公司提供证明，该项目没有工程垫资款，所以不予本次评估结果不扣除工程垫资款。

本评估以掌握的有关评估标的物资料、数据为依据，根据估价目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经实地勘察及以上分析计算，最后确定估价对象在估价时点的抵押价值为5514.3万元。

第六部份附件（见估价材料包）

以上是09房产班的估价作业，如有误，还请多多指点，谢谢！

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