资产评估课程习题及答案doc.docx
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资产评估课程习题及答案doc
第二章资产评估的程序与基本方法习题及答案
1.被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组己不再生产了，已经被新犁机纽•所取代。
经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新粮机纽•的取得价格为30力元人民币，专家认定被评估机组与新型机纟H•的功能比为0.8,被评估机组诡可使用8年，预计每年超额运营成木为1力元。
投资者要求的报酬率为10%,所得税率为25%。
假定其他费用可以忽略不计。
要求：
试根据所给条件
（1）佔测该机组的现时全新价格；
（2）估算该机组的成新率；
（3）估算该机组的评估值。
解：
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：
30x80%=24（力-元）
（2）该机组的成新率=[8-（5+8）]xl00%=61.54%
（3）该机组的实体性贬值=24x（1-61.54%）=9.2304（力•元）
功能性贬值=1*（1-25%）*（PVIFA,10%,8）
P=24-9.2304・
2.某台机床需评估。
企业提供的购建成木资料如下：
该设备采购价5力-元，运输费0.1力•元,安装费0.3刀元，调试费0.1万元，已服役2年。
经市场调杏得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%,调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
解：
现时采购价=5x（1+20%）=6（万元）
现时运输费=0.1x（1+1）=0.2（万元）
安装、调试费=0.3x（1+40%）+0.1x（1+15%）=0.535（万元）
被评佔机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（力元）
3.现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y,使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60力元。
X设备的谄可使用年限为5年，假定年折现率为10%,该企业的所得税税率为40%,求X设备的超额运营成本。
解：
年净超额运营成本为=60x（1-40%）=36（万元）
X设备的超额运营成本=36x[l・（1+10%）-5]/10%=136.47（万元）
4.某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。
已知该企业在今肩保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50力元，53万元和55刀元;从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。
折现率为10%,,资本化率10%,企业所得税税率为40%,试计算该企业的评估值是多少？
解：
前5年金业税前净收益的现值为：
40.45.50S355
（I+IOW）（l+l0%）a（l+lOH）Ja+l（»6）4（1+10%）5=18J47（力元）
稳定期企业税前净收益的现值为:
55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）
企业税前净收益现值合计为：
181.47+341.51=522.98（力•元）
该企业的评估值为:
522.98X（1-40%）=313.79（万元）
5.有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所不:
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
交易时间地价值数
A
2000.10
0
1.1
0
0
108
甲
780
1999.2
M%
1.2
-2%
0
102
表屮百分比指标为参照物与待佔宗地相比增减变动幅度。
据调竇，该市此类丿I］地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%o
要求：
（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
（2）计算参照物修正系数：
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
（3）计算参照物修正后的地价
解：
Cl）A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110
100
（2）交易情况修正系数为或者0.99
108
交易时问修正系数为102或者1.06
100
区域因素修正系数为98或者1.02
100
个别因索修正系数为10°或者1
105
容积率修正系数为11°或者0.95
1WX100X100X1^X1«X780=79647
（万元）
（3）参照物修正后地价«100110102
第三章机器设备评估
1.机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。
该设备的账面原值为10万元，其屮买价为8力-元，运输费为0.4力-元，安装费用（包括材料）为1力-元，调试费用为0.6万元。
经调杏，该设备的现行价格为9.5刀元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40%、30%、20%。
求该设备的重置成本。
（保留两位小数）
解：
重置成本=9・5+0.4x（1+40%）+lx（1+30%）+0.6x（1+20%）=12.08（万元）
7.被评估设备为1989年从徳国引进的设备，进口合同屮的FOB价是20万马克。
1994年评估时徳国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35力马克，而国内其他企业1994年从徳国进口设备的CIF价格为30力马克。
按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%〜90%,境外运杂费约占FOB价格的5%,保险费约書FOB价格的0.5%,被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费Z和的3%计算，安装调试费含在设备价格屮不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.5:
1，人民币与美元的汇率为8：
1。
根据上述数据估测该进口设备的续用价值。
解：
根据题意有：
（1）被评估设备的CIF价格取其他企业从徳国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30力-马克，或20万美元。
（2）被评估设备的重置成木为：
（设备的CIF价格+银行手续费）x（1+国内运杂费率）银行手续费=20x8x0.8%=1.28（力•元人民币）
国内运杂费=（160+1.28）><3%=4.84（万元人民币）
进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（力•元人民币）
（3）设备的成新率=5一（5+5）xl00%=50%
（4）进口设备的评估值为:
166x50%=83（万元人民币）
8.被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因索影响，产品销伟市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%,生产线的规模经济指数X为0.6,所得税率为25%,试根据所给的条件佔算经济性贬值率和经济性贬值额。
解：
根据题意计算如下：
（1）经济性贬值率=[1・（7000/10000）06jx100%=19%
（2）经济性贬值额=[100xl0000x（1-25%）]x（P/A,10%,3）=670000x2.4869=1666223（元）
9.被评估机组为3年前购置，帐曲价值为20力•元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30力-元人民币，专家认定被评佔机组因功能落示其贬值额约占新型机组取得价格的20%,被评估机组诡可使用7年，预计每年超额运营成木为1力元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
解：
根据题意计算如下：
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：
30x（1-20%）=24（力-元）
（2）设备的成新率为：
[7-（3+7）]xl00%=70%
（3）设备的评估值为:
24x70%=16.8（万元）
10.被评估设备购建于1985年，帐血价值30000元，1990年和1993年迸•行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备讲行评估，假设从19X5年至1995年每年价格上升率为10%,该设备的诡可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率和评估值。
解：
据题意计算如下：
（1）评估时设备的现行成木，亦称更新成本为：
S（帐血原值x价格变动率）
所以,30000x2.6+3000x1.61+2000x1.21=85250（元）
（2）评估时设备的加权更新成木为：
更新成木x已使用年限
所以,30000x2.6x10+3000x1.61x5+2000x1.21x2=808990（元）
（3）设备的加权投资年限（加权更新成本）匹（更新成木）
=808990-85250=9.5（年）
（4）设备的成新率=[8+（9.5+8）]xl00%=45.7%
房地产评估
1.待估对象为一新开发土地为1000平方米，因无收益记录和市场参照物,只得采用成木法进行评佔，有关数据如下：
拆迁补偿、安置费5力-元/亩，其他费用（含税费）3力-元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，银行贷款利率9%,土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4,开发商要求的投资利润率为10%,土地增值收益率为10%,试估算该地产的市场价值。
解：
（1）估算每平方米十-地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用：
50000-667=75元/平方米
其他费用：
30000-667=45元/平方米
土地取得费=75+45=120元/平方米
土地开发费用:
150,000,000-1,000,000=150元/平方米
（2）计算利息:
120*[（1+9%）2-1]+150*75%*[（1+9%）L5-l]+150*25%*[（1+9%）O5-1]=M
（3）计算利润:
（120+150）x10%=27（元）
（4）计算土地单价：
（120+150+M+27）*（1+10%%）=N（元/平方米）
（5）计算待估土地总价：
N*l000=?
2.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8力元为基础，毎年按等比级数递增，每年递增比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变。
假定资木化率
（折现率）为10%,如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？
要求：
（1）按分段法计算并写出公式，其屮后5年预期收益现值必须使用年金法计算；
（2）写出计算过程；
（3）写出正确结论。
解：
（1）计算公式为：
台（1+刁，^4-0*10+^
（2）计算过程：
前五年的租金收益分别为：
Rl=8（万元）
R2=8x（l+2%）=8.16（力-元）
R3=8x（l+2%）2=8.32（力•元）R4=8x（l+2%）3=&49（万元）
R5=8x（l+2%）4=&66（万元）
后五年的租金收益均为：
R=15（万元）
折现率为：
r=10%
（3）将
（2）中的数据代入
（1）中的公式中,求得P=66.75（万元）
3.待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评佔其1997年5月的市场价值。
评估人员通过搜集有关数据资料（过稈略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：
项目
A
B
C
待估对象
坐落
略
略
略
略
所处地区
繁华区
非繁华区
非繁华区
非繁华区
用地性质
商业
商业
商业
商业
土地类型
空地
空地
空地
空地
价格
总价
25.2力元
49万元
43.5万元
单价
1500元/m2
1400元/m3
1450元/m4
交易口期
1996.10
1996.12
1997」
1997.5
:
面积
168m2
350m2
300m2
600m2
形状
长方形
长方形
长方形
长方形
地势
平坦
平坦
平坦
平坦
地质
普通
艸通
普通
普通
基础设施
4亠夂兀奋
较好
较好
较好
交通通讯状况
很好
很好
很好
很好
剩余使用年限
35年
30年
35年
30年
已知以下条件：
（1）交易情况正常；
（2）1996年以來，土地价格每月上涨1%。
（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：
项目
B
分值
C
分值
自然条件
相同
10
相同
10
社会环境
相同
10
相同
10
街道条件
稍羌
8
相同
10
繁华程度
稍茅
7
稍差
7
交通便捷程度
稍苏
8
稍差
8
规划限制
相同
10
相同
10
交通管制
相同
10
相同
10
离公交车站
稍远
7
相同
10
交通流量
稍少
8
稍少
8
周围环境
较差
8
相同
10
注：
比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100o
（4）待估地块面积因素对价格的影响较备交易实例高3%。
（5）折现率为8%o
解：
（1）进行交易情况修正。
从评估人员的调杳屮发现交易实例的交易没有什么特殊情况,均作为正常交易看待，故无需修正。
（2）进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07
交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05
交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04
（注：
由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交|」期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7%；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准口1997年5月地价共上涨5%；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准口1997年5月地价共上涨了4%。
）
（3）进行区域因素修正。
交易实例A与待估对彖处于同一地区，无需做区域因素调幣。
交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163
交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075
（注：
式屮86由表2屮加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。
）
（4）进行个别因素修正。
关于面积因素修正。
由于待佔对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待佔地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
十•地使用权年限因修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因索修正，修正系数计算如下（假定折现率为8%）：
交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/（1+8%）30H1—1/（1+8%）35]=0.9659
交易实例A的个别修正系数=1.03x0.9659=0.995
交易实例B的个别修正系数=1.03
交易实例C的个别修正系数=1.03x0.9659=0.995
（5）计算待估土地初步价格。
A=1500x1x1.07x1xo.995=1597（元/平方米）
B=1400x1x1.05x1.163x1.03=1761（元/平方米）
C=1400x1x1.04x1.075xO.995=1613（元/平方米）
（6）采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）/3=1657（元/平方米）
待估地块总价评估值=1657x600=994200（元）
因此，这一地块的评佔值为994200元。
4.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即岀售，预计信价为9000元/平方米，销伟费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%o
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
解：
（1）现己知楼价的预测和各项开发成木及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：
地价=楼价■建筑费•专业费•利息•销售税费•利润
（2）计算楼价：
楼价=2000x2.5x9000=45,000,000（元）
（3）计算建筑费和专业费
建筑费=3000x2000x2.5=15,000,000（元）
专业费=建筑费x10%=15,000,000x10%=1,500,000（元）
（4）计算销售费用和税费
销伟费用=45,000,000x2.5%=1,125,000（元）
销售税费=45,000,000x6.5%=2,925,000（元）
（5）计算利润
利润=（地价+建筑费+专业费）幻0%=（地价+16,500,000）xio%
（注:
16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）
（6）计算利息
利息=地价x[（1+6%）2-1]+（15,000,000+1,500,000）x[（1+6%）1-1]
=0.1236x地价+990,000
（注:
地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）
（7）求取地价
地价=45,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,OOO-O.lx地价
一1,650,000-0.1236X地价一9,900,000
地价=21,810,000/1.2236=17,824,452（元）
（8）评估结果
单位地价=17,824,452/2000=8912（元/平方米）
楼面价格=8912/2.5=3565（元/平方米）
流动资产评估
1.对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨,经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管屮H然损耗1%,根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，毎吨运费100元，整理入库费为每吨40元，则该库存燃料的评估值是多少？
解：
根据题意；
采购成木=50x4000=200000（元）
白然损耗=200000x1%=2000（元）
运费及入库费=50x（100+40）=7000（元）
评估值=200000-2000+7000=205000（元）
考点：
木题的考点是流动资产评佔屮的材料的评估。
要注意的是采购成本屮要扣除自然损耗,还需考虑运输成木与入库费。
10.现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品资料如下：
（1）评估基准口前一个月从外地购进产成品材料50公斤，单价200元，当时支付运杂费500元根据原始记录和清查盘点，评估时库存材料尚存15公斤。
（2）截止评估基准口，企业库存商品实有数30件，每件实际成木200元，该库存商品的材料费与工资、其他费用的比例为80%和20%,据目前有关资料，材料费用综合调整系数是1.36,工资、其他费用的综合调整系数是1.05。
（3）截止评估基准口，在用低值易耗品原价1300元，预计使用1年，现己使用4个月，该低值易耗品现行市价900元。
根据以上资料，评佔该企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品价值。
解：
根据题意，
产成品材料的评估值=15x（200+500/50）=3150（元）
库存商品的评估值=30x200x（80%xl.36+20%xl.05）=7788（元）
低值易耗品评佔值=900x（1-4/12）=600（元）
三项合计为11538元。
考点：
近期购进的库存材料，因库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近，评估时可采用成木法，也可采用市场法。
无形资产评估
1.某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。
经了解，同类产品平均价格为250元/件，该产品价格为280元/件。
目前该产品年销量为2力件。
经分析，产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。
由于该企业己经较稳剛也占领了市场，竞争者佔计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。
产品价格预计为：
今后1〜3年维持现价；4〜5年降为270元/件；6〜8年降为260元/件，估计成木变化不大，故不考虑其变化。
若折现率为10%,所得税率为33%,试用超额收益法评估该项新产品设计及丁艺技术的价值。
（计算结果保留两位小数）
解：
由于该技术所带来的超额收益已知，故不采用分成率方法。
又由于成木没有变化，因此超出平均价格的收入视为超额利润（未考虑流转税因素）。
计算过程如下：
第1〜3年无形资产带来的单件超额收益=280-250=30（元）
第4〜5年无形资产带来的单件超额收益=270-250=20（元）第6〜8年无形资产带来的单件超额收益=260-250=10（元）
评估值=[30x20,000x（1-33%）]/（1+10%）1]+[30x20,000x（1-33%）]/（1+10%）2]+[30x20,000x
（1-33%）]/（1+10%）3]+[20x20,000x（1-33%）]/（1+10%）4+
[20x20,000x（1-33%）]/（1+10%）5+[10x20,000x（1-33%）]/（1+10%）6+
[10x20,000x（1-33%）]/（1+10%）7+[10x20,000x（1-33%）]/（1+10%）8
=（402,000/1.1）+（402,000/1.21）+（402,000/1.331）+（268,000/1.4641）+（268,000/1.6105）+（134,000/1.7716）+（134,000/1.9487）+（134,000/2.1436）
=1556083.35（元）
2.某企业转让制药生产技术，经搜集和初步测算已知下列资料：
（1）该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为600万箱和400万箱；
（2）该制药生产技术系国外引进，账面价格500力-元，已使用3年，尚可使用9年，3年通货膨胀率累计为10%；
（3）该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年屮减少的销售收入按现值计算为100万元，增加开发费以保住市场的追加成木按现值计算「为30万元。
根据上述资料，计算确定：
（1）该制药生产全套技术的重置成木净值；
（2）该无形资产转让的最低收费额评估值。
解：
（1）3年通货膨胀率累计为10%,对外购无形资产的重置成木可按物价指数法调務，并根据成新率来确定净值，由此可得该制药生产技术的重置成本净值为：
500x（1+10%）x9/（3+9）=412
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