个人一手房屋贷款管理办法版.docx

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个人一手房屋贷款管理办法版

个人一手房屋贷款管理办法

第一章总则

第一条为规范我行个人一手房屋贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》等有关法律、法规，制定本办法。

第二条本办法所称个人一手房屋贷款是指我行运用信贷资金向在中国大陆境内购买一手房屋的自然人发放的人民币贷款。

一手房屋是指首次进入流通领域进行交易的房屋，包括一手住房和一手商业用房。

第三条个人房屋贷款种类

（一）住房贷款：

指我行向购买住宅、公寓或别墅的自然人发放的贷款。

（二）车库（位）贷款：

指我行向购买车库（位）的自然人发放的贷款。

（三）商业用房贷款：

指我行向购买商业用房或商住两用房的自然人发放的贷款。

商业用房（押旧购新）贷款是指借款人以非本次贷款所购房设定抵押，用于购买商业用房的贷款。

第四条本办法适用于我行所属分（支）机构办理的个人一手房屋贷款。

第二章贷款的对象和条件

第五条个人房屋贷款的对象为年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人。

共同借款人是指两个或两个以上自然人以借款人的名义共同与我行建立的一笔借贷关系，但借款人中至少有一个具有完全民事行为能力的自然人。

共同借款人中如有不具备完全行为能力的自然人须由其法定监护人共同办理贷款相关手续。

第六条借款人须同时具备下列条件：

（一）具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明，并符合当地住房限购措施要求的购房人条件。

港澳台居民及外国自然人应持有有效居留许可证明并符合当地房屋交易管理相关规定；

（二）具有稳定的经济收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

（三）具有合法有效的购房合同或协议；

（四）具有我行要求的首付款证明；

（五）同意在我行开立阳光卡或具有结算功能的储蓄存折，并授权我行从约定还款账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用；

（六）能提供我行认可的有效担保；

（七）我行要求的其他条件。

第三章授信方式、额度、期限、利率及还款方式

第七条授信方式分为单笔贷款和额度授信（下称：

循环贷款，详见第七章）。

第八条住房套数认定标准

（一）居民家庭住房套数应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

（二）具备查询条件的城市应通过房屋登记信息系统取得借款人家庭住房登记查询结果。

如因当地暂不具备查询条件，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。

（三）有下列情形之一的，借款人按第二套住房信贷政策执行：

1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套成套住房；

2、借款人已利用贷款购买过且其家庭住房不超过一套住房，又申请贷款购买住房；

3、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套住房。

（四）各分行可依据当地购房政策制订相应实施细则。

第九条住房贷款额度

（一）对贷款购买首套商品住房的家庭，贷款额度最高不得超过购房合同总价的70%。

贷款金额超400万元或所购房屋为别墅的，其贷款额度最高不得超过购房合同总价的60%。

特殊情况按照政策例外办理，其贷款最高额度须小于70%。

（二）对贷款购买第二套商品住房的家庭，贷款额度最高不得超过购房合同总价的40%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

（三）对于购买第三套及以上住房的家庭，以及对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

第十条车库（位）贷款额度

（一）车库（位）不超过三个且纳入住房贷款一并办理的可比照住房贷款额度规定执行；

（二）单独申请车库（位）贷款且所购车库（位）在三个以内的，其贷款额度最高不超过车库（位）合同价款的70%，购买第四个及以上车库（位）时，其贷款额度最高不得超过车库（位）合同价款的50%。

第十一条商业用房贷款额度

商业用房贷款额度最高不得超过购房合同总价的50%，其中，房屋用途为“商住两用房”〔按照预（销）售许可证或购房合同或房屋产权证记载的用途确定〕的贷款额度最高不得超过55%；商业用房（押旧购新）贷款以住房设定抵押，抵押率70%，以商业用房设定抵押，抵押率不得超过60%，且不超过所购商业用房的合同总价。

抵押物评估参见个人综合消费贷款管理办法中第十四条规定。

第十二条贷款期限

我行应在综合考虑借款人的年龄、经济收入状况、还款能力、保证或抵押物状况、房产使用年限等因素的基础上，合理确定贷款期限。

共同借款人的贷款期限可按年龄最小的核定。

（一）住房贷款期限最长30年，且贷款期限与借款人年龄之和不得超过70周岁。

（二）纳入住房贷款一并办理的车库（位）贷款期限按照住房贷款期限规定执行，单独申请的车库（位）贷款期限最长10年，且贷款到期时借款人年龄应不超过65周岁。

（三）商业用房贷款期限最长10年，且贷款到期时借款人年龄应不超过65周岁，其中，房屋用途为“商住两用房”的贷款期限按照个人商业用房贷款管理规定执行。

商业用房（押旧购新）贷款所抵押房屋的房龄和贷款期限之和不得超过45年，且不得超过房屋所占土地剩余使用年限。

第十三条贷款利率执行浮动利率，由借贷双方协商确定。

（一）浮动利率按照中国人民银行公布的商业性贷款利率相关规定执行。

贷款期限在1年以内（含）的，执行合同利率，贷款期间不予调整；贷款期限在1年以上的，如遇中国人民银行调整基准利率，则在合同期内按年调整，即在下一年度的公历1月1日起按相应利率档次执行新的贷款利率。

1、住房贷款依据我行的利率规定执行，各分行应严格按照风险定价制订实施细则。

2、纳入住房贷款一并办理的车库（位）贷款，其贷款利率按照住房贷款利率规定执行；单独申请车库（位）贷款的，其贷款利率最低可按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.1倍执行。

3、个人商业用房贷款利率按照不低于中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.1倍执行，其中，房屋用途为“商住两用房”的贷款利率按照个人商业用房贷款规定执行。

（二）对借款人未按合同约定用途使用贷款或未按合同约定日期还款的，按照中国人民银行的相关规定计收罚息。

第十四条还款方式

（一）住房贷款还款方式包括等额本息、等额本金、按月还息到期还本、先还息后等额本息或等额本金、等比累进、组合还款等。

（二）商业用房贷款和车库（位）贷款还款方式包括等额本息、等额本金、按月还息到期还本、组合还款法（仅限随心还A）三种方式。

（三）还款方式的使用与还款金额的计算参见《个人贷款还款方式使用说明》（附件1）。

第四章贷款担保

第十五条个人房屋贷款实行抵押担保、抵押加保证担保和住房置业担保公司全程保证方式。

抵押物仅限于本次贷款所购房产，商业用房（押旧购新）贷款的抵押物可以为借款人或第三人所持有的住房或商业用房，担保方式仅限于抵押担保，且办妥抵押登记后发放贷款。

（一）房屋抵押担保方式，是指以房产设定抵押，取得正式抵押登记证件后发放贷款。

（二）抵押加保证担保方式，是指房产的抵押登记手续未办妥前追加阶段性或全程保证担保，在符合我行的放款条件并落实抵押权后发放贷款。

阶段性保证担保期限从贷款发放之日起，至房产办妥正式抵押登记手续，且我行收妥相关证件之日止，由我行认可的担保人为借款人全部贷款本息提供连带责任保证。

其中，我行员工提供阶段性保证担保的，仅限于住房贷款，担保额度最高不得超过该员工年度收入（税前）的5倍，年度收入以我行人力资源部提供的收入数据为准。

全程保证担保是指我行认可的担保人对其房屋贷款存续期间的全部贷款本息提供第三方连带责任保证担保。

落实抵押权的具体操作按区域划分，对于房管部门能够办理预抵押登记制度的地区，各分行须办妥预抵押登记后放款；对于房管部门暂不能办理预抵押登记制度的地区，各分行须先办妥预售备案登记，并与借款人签定借款合同及抵押合同文本等相关抵押登记手续，且落实我行认可的保证担保手续后方可放款。

同时各分行还要根据当地政府、房管部门以及监管部门的相关要求和规定，在遵循上述落实抵押权后方可放款的基础上，进一步细化操作模式。

（三）住房置业担保公司全程保证方式，指由住房置业担保公司为借款人的全部债务提供全程全额第三方连带责任保证担保,借款人将其本人或第三人的合法房产依法向住房置业担保公司进行抵押反担保，贷款合同执行完毕后解除担保。

该方式下住房置业担保公司须按总行法人客户授信办法核定担保额度。

第十六条合作方的选择和管理，按照《中国XX银行涉及授信业务的外聘中介机构管理办法》和我行“授信风险管理操作手册——对私分册（第一部分基本制度）”中对合作方的规定执行。

第五章贷款流程

第十七条楼盘准入

办理个人房屋贷款前，应按《个人房屋按揭类贷款业务项目额度审批管理办法》中有关规定执行楼盘准入，启用项目额度时楼盘施工进度符合外部监管相关规定。

楼盘须与我行经办网点在同一城市或同省地级市市区范围内，长江三角洲地区和珠江三角洲地区可放宽至县级市。

第十八条贷款受理

借款人应以书面形式向我行提出申请并提交下列材料：

（一）按我行要求填写完成的《贷款申请暨面谈记录表》；

（二）依照第六条“借款人须同时具备条件”的规定须提供的相关资料；

（三）借款人及其共有人（如有）同意抵押的证明材料；

（四）我行要求提供的其他文件或资料。

第十九条贷款调查

客户经理收集齐全借款人资料后，负责审定资料的完整性、真实性、合法性。

客户经理必须面谈借款人，充分了解借款人的基本情况及其贷款用途的真实性。

贷款调查要点包括以下内容：

（一）核实交易背景的真实性，调查商业用房的投资风险。

严格核实房产交易真实性；对商业用房贷款，应从商业用房商业氛围、经营前景预测等方面进行调查并撰写单独授信调查报告。

所购商业用房应有独立产权，独立式隔间，禁止对非独立隔间的商业用房或以租金返还方式销售的商业用房发放贷款。

（二）调查借款人的还款能力。

通过借款人提供的还款来源或资产证明，审核其家庭资产情况；核查借款人偿还贷款本息的能力，要求住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含），需要在收入比中将配偶、共同借款人的收入计算在内的，也应相应的把其债务一并计入。

（三）认定居民家庭住房套数。

同时须按照当地住房限购措施严格审核借款人条件。

（四）核查借款人的信用记录。

通过中国人民银行个人信用信息基础数据库、我行个贷系统，查询借款人房贷次数、信用记录和其他负债情况，如借款人在银行的贷款有以下情况之一，且不能提供我行认可的情况说明，则我行不得发放任何贷款。

1、现有贷款状态为逾期；

2、近2年内有连续逾期90天以上不良记录，或累计逾期记录超过6次；

3、信用卡有恶意透支〔信用卡账户为非正常状态，且欠款金额在3000元人民币以上（含）〕。

第二十条贷款审查、审批

客户经理经过贷前调查和风险分析，在个贷系统内录入贷款申请信息，并在《个人贷款业务调查表》上签署明确意见，交经营单位负责人审核同意后按照贷款审查审批操作规定提交有权机构审查审批。

第二十一条签订借款合同

根据审批意见，通知借款人、担保人面签相关贷款合同和担保合同，并办妥贷款的抵押或预抵押、保证等担保手续。

第二十二条办理保险和公证手续

（一）借款人可自愿选择购买“房贷险”。

对于以下出险概率较高的房屋，借款人须购买保险，保险单正本及缴费发票（原件或复印件）由我行代为保管。

1、台风、龙卷风高发的沿海地区临海房屋；

2、泥石流高发地区的临山房屋；

3、砖木结构容易发生火灾的房屋；

4、用于储存易燃、易爆等物品的房屋。

（二）借款人为港澳台及外籍人士的，须办理强制执行公证或提供一名贷款行所在地年满十八周岁具有完全民事行为能力自然人作为联系人，并在贷款合同中明确约定贷款有关信息在我行送达该联系人时即视同送达借款人。

第二十三条放款条件

贷款发放前，客户经理或抵押登记人员须根据审批意见落实房屋抵押权，及保证担保手续等相应放款条件。

第二十四条贷款发放

上述授信条件及相关手续完成后，经营机构将整理完毕的授信资料移交分行放款审核中心。

分行放款审核中心审核确认相关贷款条件落实后发放贷款，依借款人委托要求，经借款人阳光卡或储蓄存折账户划款至合作单位账户。

第六章转按揭贷款

第二十五条转按揭贷款，指我行向借款人发放的，用于归还其本人在他行尚未清偿的原房屋贷款的贷款。

第二十六条除以下规定外，其余条件均参照本办法相关规定执行。

（一）转按揭房产须为我行区域准入范围内的楼盘且已取得《房屋所有权证》的房产；

（二）借款人拟偿还的原个人房屋贷款状态正常，近2年内无连续2个月以上或累计6期逾期的还款记录；

（三）转按揭贷款额度不得超过借款人原房屋贷款本金余额；

（四）贷款申请时，须提供借款人原借款合同及尚未清偿贷款本息金额的证明；

（五）贷款发放可采用下列两种方式：

1、落实抵押权后放款。

在落实抵押权并由我行认可的保证人提供阶段性保证或全程保证担保情况下，我行可先发放新贷款至借款人账户，接受借款人委托，将贷款转入其指定账户，专项用于归还原贷款尚未归还的贷款本金余额，借款人委托我行或我行认可的担保公司办理房产原抵押登记注销手续，我行持《贷款合同》及相关申请资料办理房产抵押登记手续，并及时收妥房屋他项权证。

2、先办妥抵押后放款。

由借款人或我行认可的担保公司先筹措资金将原贷款还清，取得注销抵押登记证明、房屋权属证书（小产证）后，我行持《贷款合同》及相关申请资料办理房屋抵押登记手续，并收妥房屋他项权证后发放贷款。

第七章循环贷款

第二十七条循环贷款是指我行授予个人房屋贷款的借款人一定的授信额度，在房屋设定最高额（预）抵押后，在额度及有效期内循环使用的贷款。

第二十八条基本规定

（一）授信额度

1、以住房（不含单独申请的车位）设定抵押，授信额度不得超过抵押物价值的70％；以商用房设定抵押，授信额度不得超过抵押物价值的60％。

2、抵押物价值按照购房总价确定，如贷款审查、审批人员对抵押物价值有异议，则可要求对房屋进行正式评估，不得办理“加按揭”。

3、授信期限内，授信额度每5年后调减5%。

（二）贷款期限

授信期限最长为30年，商业用房设定抵押和商业用房（押旧购新）贷款的授信期限最长为10年。

授信期限不得超过抵押房屋所占土地剩余使用年限，且抵押房屋的房龄和授信期限之和不得超过45年。

授信项下单笔贷款期限须同时满足下列条件：

1、首笔贷款须为房屋贷款，按本办法期限政策执行，其他贷款用于个人消费的最长期限为10年，个人经营资金周转的最长期限为5年；

2、单笔贷款期限不超过授信额度到期日。

（三）单笔贷款利率

授信项下首笔贷款按房屋贷款利率政策执行，其他贷款执行基准利率或予以上浮。

（四）单笔贷款用途

除首笔贷款用于购买房屋，其余贷款用于个人消费和个人经营资金周转。

第二十九条贷款流程

（一）循环贷款申请、调查、审查和审批

1、新购房屋模式：

填写《循环贷款申请暨面谈记录表》与一手房屋贷款一并申请。

2、已有抵押模式：

在我行已办理单笔一手房屋贷款的基础上，再申请循环贷款时，借款人仅提供身份证明和《循环贷款申请暨面谈记录表》，同时要求申请授信额度的到期日不得早于该房屋贷款到期日。

3、授信额度的调查、审查和审批参照房屋贷款执行。

（二）循环贷款须以房产设定最高额（预）抵押并办理抵押登记手续。

对于已在我行办理个人房屋贷款抵押的房产，须查询该房产无查封或保全，以及其他顺位抵押的情况后办理最高额（预）抵押，并移交放款中心启用授信额度。

（三）贷款发放

1、授信额度项下首笔贷款：

经审批后，按照本办法第二十三条执行。

2、授信额度项下其他单笔贷款，办妥最高额（预）抵押登记手续后，用途为个人消费的，经审查人员审核贷款用途、信用记录、抵押房产状况以及借款人还款能力符合要求后即可放款，无需另行审批；用途为个人经营的，按《个人助业贷款管理办法》中审查审批流程和要求执行。

（四）贷后管理

1、贷款行视情况对抵押物进行定期或非定期现场检查，如出现抵押物价值下降15%以上的，要及时下调或冻结授信额度，并向借款人发出《授信额度调整通知书》。

2、授信期限内，贷款出现连续3期以上逾期或其他重大风险情况，我行有权自行调整或终止授信额度，并向借款人发出《授信额度调整通知书》。

第八章贷后管理

第三十条楼盘维护

指定贷后管理人员对入库楼盘状况进行动态维护，采取定期和不定期的方式，对有贷款余额且尚未办妥产权证的项目进行走访，了解以下情况并及时进行入库楼盘信息更新。

（一）了解在建项目的建设进度、销售情况、价格变化和开发商的财务状况。

（二）了解开发商房屋竣工验收、办理大证以及换发小证的流程进展情况。

（三）了解入库楼盘的价格变动状况。

一旦发现或预计出现对我行个贷业务造成风险的现象，须逐级报告相关部门停止贷款发放并采取相应的防控措施。

第三十一条抵押品管理

对取得预售备案登记回执放款的贷款，须按楼盘建立台帐，督促相关责任人及时办理购房合同备案、预抵押或抵押登记手续。

第三十二条员工阶段性担保管理

分行零售业务部应建立员工阶段性保证住房贷款台帐，按季提供给人力资源部门。

未解除担保责任的员工调离或申请辞职时，分行人力资源部应征得分行零售业务部同意后，方可为其办理调动或离职手续。

第三十三条贷后管理的其他相关要求，按照我行“授信风险管理操作手册——对私分册（第一部分基本制度）”中对贷后管理的规定执行。

第九章附则

第三十四条本办法中各项规定仅为业务办理的基本要求，各分（支）行在没有突破文件规定前提下，应根据实际情况制定实施细则报总行备案。

第三十五条住房公积金贷款和住房组合贷款在获得当地住房公积金管理部门的开办资格后，在本办法范围内依据当地住房公积金管理部门的规定制定实施细则执行，同时报总行备案，其中涉及对外的委托合同、协议等法律文本资料须经有权部门审核批准后使用。

第三十六条本办法由中国XX银行总行负责解释和修订。

第三十七条本办法自下发之日起执行。

同时废止2010年3月25日中国XX银行发布的《中国XX银行个人一手房屋贷款管理办法》。

附件1：

中国XX银行个人贷款还款方式使用说明

附件1：

中国XX银行个人贷款还款方式使用说明

一、还款方式

我行个人贷款的还款方式包括等额本息、等额本金、按月还息到期还本、先还息后等额本息或等额本金、等比累进、组合还款（移动按揭）、到期一次还本付息（利随本清）等7种还款方式①。

（一）等额本息

又称“按期（月）等额还款法”，即借款人每期以相等的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每期归还的金额包括每期应还利息、本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。

设贷款总额为Y,贷款期数为n，贷款利率为i，已还至第k期，“分期还款额”又称“每期还款额”；“贷款余额”又称“贷款剩余本金”，则：

（二）等额本金

又称“按期（月）等本还款法”，即借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。

设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款利率为i，已还至第k期，则：

（三）按期还息到期还本

借款人每期须偿还本期应付的贷款利息，到期一次性偿还本金与当期利息。

仅限于贷款期限在1年以内（含）且贷款金额在100万元以下（含）的个人贷款。

（四）先还息后等额本息/等额本金

是指在贷款发放后指定的时间段（还本宽限期）内，借款人只按期偿还贷款利息、不偿

备注①：

还款方式

等额本息

等额本金

利随本清

按月还息到期还本

组合还款

等比累进

先还息后等额或等本

业务占比

83.5%

14.9%

0.7%

0.2%

0.1%

0.08%

0.02%

上表为各还款方式的业务占比情况统计。

建议客户经理重点推荐使用等额本息、等额本金两种还款方式。

还贷款本金，待指定时间段期满后，再根据贷款本金和剩余贷款期限采用按月等额或按月等本方式计算的分月还款额还本付息的一种还款方式。

原则上一手房屋贷款的还本宽限期应控制在2年（含）以内，二手房屋贷款应控制在1年（含）以内。

（五）等比累进

又称“等比累进还款法”。

借款人每月以一定比例累进的金额（递增或递减）偿还贷款，其中每月归还的金额包括每月应还利息、本金，按约定的还款周期归还，在贷款到期日前全部还清本息。

等比累进还款法包括等比递增还款法、等比递减还款法。

1、相关规定

（1）等比递增还款法：

首次分期还款额须大于当期应计贷款利息；

（2）等比递减还款法：

递减比例必须大于负100％，小于零。

2、计算规则

（1）等比递增还款法。

首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，t=12个月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（Wb期）内每期按分期还款额（A）以相等额度归还贷款本息，在第二个时间段（t期）内，较第一时间段的分期还款额（A）按定比（s）累加，即每期以新分期还款额[A×（1＋s）]归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还款[A×（1＋s）]按定比（s）累加，即每期以新分期还款额[A×（1＋s）×（1＋s）]归还贷款本息，依此类推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按定比（s）累进，直至贷款本息偿清。

（2）等比递减还款法。

首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，t=12个月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（Wb期）内每期按分期还款额（A）以相等额度归还贷款本息，在第二个时间段（t期）内，较第一时间段的分期还款额（A）按定比（s）递减，即每期以新分期还款额[A×（1－s）]归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还款[A×（1－s）]按定比（s）递减，即每期以新分期还款额[A×（1－s）×（1－s）]归还贷款本息，依此类推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按定比（s）递减，直至贷款本息偿清。

由上可知，对等比累进还款法，当s>0时为等比递增还款法，当s=0时为等额还款法，当s<0时为等比递减还款法。

设贷款总额为Y，贷款利率为i，贷款期数为n，并设n=wb+t×v+We，其中1≤Wb0，v≥0且为不大于

的最大整数，0≤We

（六）组合还款法

又称“移动按揭还款法”，是一种将贷款本金分段偿还，根据资金的实际占用时间计算利息的还款方式。

即我行根据借款人未来的收支情况，首先将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段（t），然后确定每个阶段的还款年限。

还款期间，每个阶段约定偿还的本金在规定的年限中按等额本息的方式计算每月偿还额，未归还的本金部分按月计息，两部分相加即形成每月的供款金额。

包括随心还A和随心还B两种。

1、计算公式：

假设P为贷款本金，I为月利率，N为贷款年限，t为分段数，A为每月还款额，

则有：

At=[P-（P1+P2+….+Pt）]×I+Pt×I×（1+I）nt×12÷[（1+I）nt×12-1]

其中：

（1）At为第t期内的每月还款额，且A1>=P×I

（2）Pt为第t期内的应偿还贷款本金，且P¬¬=P1+P2+….+Pt，Pt一般应为万元的整数倍

（3）Nt为第t期内的还款年限，且N1+N2+….+Nt=N，Nt应为大于或等于1的整数

2、还款期间，如遇利率调整，应按如下公式重新计算月供额。

At=[P-（P1+P2+….+Pt）]×I’+Pt’×I’×（1+I）Nt’×12÷[（1+I）Nt’