巨野县房地产市调.docx
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巨野县房地产市调
巨野房地产调研方案
直销部
2015年4月18日
目录
一.巨野概述3
1.简析3
2.地理位置3
3.经济4
4.交通5
5.人口6
6.城市规划6
二．巨野城区概述6
1.简析6
2.人口7
3.交通7
4.商业7
三．巨野房地产市场分析8
1.一级土地市场分析8
2.二级一手房市场专项分析12
3、三级二手房市场21
一.巨野概述
1.简析
巨野县，是中国山东省菏泽市所辖的一个县。
地处鲁西南大平原腹地，位于菏泽东部，因古有大野泽而得名。
全县辖15个镇、2个街道办事处、1个省级经济开发区，人口101万，总面积1308平方公里，耕地面积114.9万亩。
境内主要河流有万福河、洙水河、洙赵新河和郓巨河。
巨野县经济社会发展迅速，先后荣获全国最具投资潜力中小城市百强、全国最具城市品牌建设发展潜力城市、全国科技进步先进县、山东省省级文明县、山东省园林城市、山东省环保模范县等称号。
2.地理位置
位置
巨野位于山东省的西南部，地处东经115°47’-116°13'，北纬35°05'-35°30'。
巨野是黄河冲积平原，地势平坦，环境优越，百里沃野，物产繁多境内矿产资源主要有煤、石油、天然气、石灰岩等。
已探明的巨野煤田总储量55.7亿吨，是我国华东地区正在开发的最大一块整装煤田。
气候
巨野气候宜人，生态环境优越。
地处黄河冲积平原，属温带季风气候，雨热同季，四季分明。
绿化水平高，有林地面积38.6万亩，农田林网面积78万亩，林木覆盖率达到32%，绿荫遍野，城青水秀，是全国首批平原绿化达标先进县、“中国绿色名县”、山东省环保模范县，是最适宜人类居住的城市之一。
地形地貌
巨野属黄河冲击平原，受几千年来黄河数次决口泛滥影响，形成了八大类型地貌，即河滩高地、沙丘高地、决口扇形地、坡地、浅平洼地、蝶形洼地、河槽地、背河槽洼地。
土壤类型分潮土和白潮盐土两个类型，表层质地以轻壤质为主，砂壤质次之。
3.经济
农业
2012年农林牧渔业实现总产值41.08亿元，比2011年增长3.70%。
粮食总产41.14万吨，增长1.40%;棉花总产6.93万吨，增长0.12%;油料总产0.87万吨，增长3.27%;水果总产7.56万吨，增长19.80%;蔬菜总产70.54万吨，增长7.18%;水产品总产0.72万吨，增长13.79%。
肉类总产4.50万吨，禽蛋总产5.23万吨，奶类总产600吨。
全年完成造林面积1330公顷。
巨野县农机总动力204.80万千瓦，增长5%。
工业
2012年实现工业增加值64.20亿元，比2011年增长21.92%。
规模以上工业企业218家;实现主营业务收入263.50亿元，增长22.80%;实现利税40.30亿元，增长167.50%;实现利润29.40亿元，增长205%。
工业经济效益综合指数为359，比2011年提高46.36点。
资质三级及以上建筑企业11家，完成建筑业总产值15.56亿元，增长20%;实现利税3000万元，增长17%。
4.交通
巨野县地处鲁、苏、豫、皖四省交界处，东依津沪铁路、京福高速，西邻京九铁路、日南高速。
新石铁路、327国道横贯全境，日东高速和济广高速在城北交汇。
距济南、郑州机场仅2个小时的车程，距离巨野20分钟车程的济宁曲阜旅游机场，通航京、沪、穗等大城市。
正在建设的洙水河航道连运河通长江。
公路、铁路、水运、航空相互配套的立体交通体系，使巨野成为苏鲁豫皖重要的物流要道和鲁西南运输枢纽。
5.人口
2012年末巨野县常住人口86.06万人，其中城镇人口23.89万人。
人口出生率11.31‰，死亡率6.49‰，自然增长率4.82‰。
有少数民族7个，2353人。
6.城市规划
城市定位
鲁西南能源化工和新材料基地，滨水生态宜居城市。
城市性质
菏济之间区域服务中心，区域交通枢纽，能源化工及新材料工业基地，滨水园林宜居城市。
城市规模
规划中期2020年，巨野县城人口为35万人，规划城市建设用地42平方公里，人均建设用地指标为120平方米/人。
规划远期2030年，巨野县城人口为50万人，规划城市建设用地57.5平方公里。
城市规划范围
包括永丰街道办事处、凤凰街道办事处、经济技术开发区、麒麟镇、董官屯镇全部行政管辖范围，田桥镇日东高速公路以南范围，面积约为401.7平方公里。
二．巨野城区概述
1.简析
北至北外环路、南至董官屯镇区、东至麒麟镇区、西至能源大道，建设用地面积约为57.5平方公里。
2.人口
截止2015年县城人口共27万。
3.交通
巨野没有机场和高铁站，远距离出行，有一汽车战一火车站。
汽车人民路60号运线路近百条，辐射北京、上海、天津、山西、河南、江苏等省市，山东省各市均有直达班车，通车里程2万多公里。
火车站位于永丰街道办事处隶属济南铁路局兖州铁路段管辖现为三等站。
城区短途公共交通，有公交车和出租车两种方式。
公交票价2元。
出租车有150辆，起步价4元。
4.商业
巨野商业主要要有两大市场和两大超市，两大市场分别是创业街市场和麟州步行街市场，两大超市分别是银座超市和佳和超市。
城区商业氛围比较浓厚的街道，主要有麒麟大道、招商街、青年路、花冠等几条主干道。
5.城区规划
巨野县城区未来发展方向为：
“东调、南拓、西进、北延、中优”。
东调：
城市结合现状工业项目和布局，建设玻璃工业园区。
南拓：
跨河向南发展，建设居住组团和产业组团。
西进：
向西完善城市新区，建设大野水库南部科研教育组团和煤化工园区。
北延：
沿洙水河公园向北拓展生活居住空间。
中优：
加强旧城改造，整体提升老城区居住服务功能。
三．巨野房地产市场分析
1.一级土地市场分析
2014年巨野城区推出商品房用地19块，其中住宅用地1块，商业用地8块，工业和公共用地10块。
成交地块8块，其中住宅1块，商业4块，工业和公共用地3块。
商业用地流拍6块，工业和公共用地6块。
从成交地块上看，未来巨野主城核心区仍然是投资开发的重点。
附2014年巨野商品房土地供应放量一览表
土地编号
土地位置
成交日期
土地面积
土地用途
容积率
建筑密度
绿化率
规划建筑面积
S120605
北环路北、风凰街道办事处固堆庙村民委员会耕地西
2014-01-01
8878 平方米
公共设施用地
大于或等于0.6
大于或等于15并且小于或等于30
大于或等于30
5327 平方米
C2013-01
规划人民路北、永丰街道办事处庞庄村民委员会集体建设用地东
未成交
19985 平方米
工业用地
大于或等于1
大于或等于35
小于或等于15
19985 平方米
C2014-03
东环路东、园区路南
未成交
33549 平方米
商务金融用地
大于或等于1.2并且小于或等于1.5
小于或等于40
大于或等于20
50324 平方米
C2014-02
凤台路北、蚩尤路东
未成交
26666 平方米
商务金融用地
大于或等于1.2并且小于或等于1.5
小于或等于40
大于或等于20
39999 平方米
C2014-01
花冠路南、吕官屯村农村道路西
未成交
14319 平方米
商务金融用地
大于或等于1.2并且小于或等于1.5
小于或等于40
大于或等于20
21479 平方米
C2014-04
郓巨河东、洙水河航道北
未成交
52519 平方米
商务金融用地
大于或等于1.2并且小于或等于1.5
小于或等于40
大于或等于20
78779 平方米
C2014-05
郓巨河东，双孙庄耕地、进港公路南
未成交
93194 平方米
商务金融用地
大于或等于1.2并且小于或等于1.5
小于或等于40
大于或等于20
139791 平方米
C2014-06
前进路东、彭泽路北
未成交
26666 平方米
商务金融用地
大于或等于1.2并且小于或等于1.5
小于或等于40
大于或等于20
39999 平方米
C2013-40
光明路西、麒麟大道北、麟山路南
2014-06-05
56220 平方米
批发零售用地
大于或等于2并且小于或等于2.5
小于或等于50
大于或等于15
140550 平方米
C2013-41
光明路西、麟山路南
2014-06-05
7094 平方米
批发零售用地
大于或等于2并且小于或等于2.5
小于或等于50
大于或等于15
17735 平方米
G120804
永丰街道办事处庞庄村民委员会耕地南、庞庄村耕地西
未成交
11440 平方米
工业用地
大于或等于1
大于或等于35
小于或等于15
11440 平方米
：
C2014-08
麒麟大道北、园区路东
2014-09-07
24050 平方米
批发零售用地
大于或等于1.2并且小于或等于1.5
小于或等于55
小于或等于15
36075 平方米
S120704A
古城西街北、甘棠路东
2014-10-11
42450 平方米
中低价位、中小套型普通商品住房用地
大于或等于1.6并且小于或等于2
小于或等于30
大于或等于35
84900 平方米
G130203
南疏港四路东、麒麟镇姚桥村民委员会集体建设用地南
未成交
46667 平方米
工业用地
大于或等于1
大于或等于40
大于或等于10并且小于或等于15
46667 平方米
S140103
前进路东、彭泽路北
2015-01-12
23644 平方米
商务金融用地
大于或等于1.2并且小于或等于1.5
小于或等于40
大于或等于20
35466 平方米
G121402
富源路南、永丰街道办事处魏海村村民委员会耕地西
2015-01-12
53380 平方米
工业用地
大于或等于1
大于或等于40
小于或等于15
53380 平方米
C2013-26
龙固镇李集水管所东、生产路北、二支河西
2015-01-13
2061 平方米
公共设施用地
大于或等于1
小于或等于20
大于或等于30
2061 平方米
G140101
创业路西、山东巨野万山伟业化工有限公司北
未成交
22000 平方米
工业用地
大于1
大于或等于40
大于或等于10并且小于或等于15
22000 平方米
G140105
青年路南、永丰街道办事处姚楼村民委员会集体建设用地西
未成交
4237 平方米
工业用地
大于或等于1
大于或等于40
大于或等于10并且小于15
4237 平方米
G120503
麟台路西、洙水河公园南
未成交
18726 平方米
工业用地
大于或等于1
大于或等于40
大于10并且小于或等于15
18726 平方米
2.二级一手房市场专项分析
1.房地产市场现状概括分析
房地产市场供需基本平衡，市场温和，开发水平较低，居民投资意识不高。
开发商开始重视项目的概念开发、生活方式的营造，但从供给与需求的角度看，总体还处于从用家市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境、地段、户型向卖生活方式、文化过渡）。
区位优势逐渐淡化，开发热点由集中走向分散，房地产形成多板块。
住房消费需求开始从注重家居向提升环境过渡——追求社区规模与配套、景观与环境的阶段。
随着外来一批成熟开发商与高水平营销策划公司的介入，市场竞争也逐步变得更激烈，但总体开发水平、营销水平还有很大提升空间。
巨野县城住宅均价在3500元m2左右，最高价4200m2左右。
巨野县中心沿街商铺均价在14000m2左右，人民路和招商街交叉口位置，价格最高，能达到20000m2左右。
巨野的专业市场价格上下浮动很大，比如说麟州步行街价格4000m2-25000m2不等
。
巨野代表楼盘
项目名称
佳和广场
发展商
巨野万隆置业有限公司
地理位置
人民路中段佳和超市西侧
占地面积
175亩
建筑面积
50万㎡
绿地密度
20%
容积率
3.6%
产品特点
规划
项目规划总建筑面积约53.6223万平方米，项目建设内容包括：
大型购物中心、商业步行街、精品公寓、高档办公楼、高档住宅、地下淘宝街及停车场
配套
周边拥有住宅、办公、酒店、商业、超市、等配套设施
销售状况
一期开盘户型目前剩余大约15%左右。
A.佳和广场效果图
项目特点点评（佳和广场）：
1、项目户型偏大：
130㎡——220㎡之间。
2、周边有强有力的竞品对手，东方新天地在对面。
3、项目因是本地开发商开发，并且是巨野老的商业中心，巨野老城投资户认可挺高。
4、认筹政策是交5万抵8万或交10万抵15万。
三年共返还总房款的16%，分别为5%、5%、6%；也可以开盘时一次性扣除。
开盘价格9700—14000之间，根据位置不同价格亦不尽相同。
项目名称
东方新天地
发展商
巨野海峡房地产开发公司
地理位置
人民路中段
占地面积
200亩
建筑面积
66万㎡
绿化率
24%
容积率
3.6%
产品特点
规划
大型购物中心、商业步行街、精品公寓、高档办公楼、高档住宅、地下淘宝街及停车场等。
配套
周边拥有住宅、办公、酒店、商业、超市、等配套设施
销售状况
未开盘
b:
东方新天地效果图
项目特点点评（东方新天地）：
1、业态：
业态定位比较符合本土的需求，但投资这块竞争较大，在商业投资上有强大的竞争对手。
2、招商：
本项目招商一直没有进展，谣传大润发要入住本羡慕。
3、由于项目很多不确定因素，目前项目还没有实质性的进展。
项目名称
缤纷五洲
发展商
巨野华辰五洲置业公司
地理位置
巨野县政府对面
占地面积
80亩
建筑面积
12万㎡
绿地密度
容积率
1.69%
产品特点
规划
项目集合商业经营、美食、休闲、文化展示、城市规划展示、商务办公、产权式酒店七大功能
配套
周边有住宅、市政、教育、等配套设施
销售状况
2014年1月1日开盘
c:
缤纷五洲效果图
项目特点点评（缤纷五洲）：
1.项目采用分层销售，一层沿街商铺面积100m2-300m2之间，价格6000m2-12000m2。
2层-5层商铺面积20m2-70m2之间，价格4000m2-7000m2。
2.项目包租10年，商业每年返7%，酒店式公寓每年返10%。
3.项目商铺，政府部门和事业单位购买的比较多。
项目名称
融城
发展商
巨野闽峰房地产开发公司
地理位置
人民路与新华路交汇处
占地面积
100亩
建筑面积
建筑面积35万m2，商业4万m2，
绿地密度
48%
容积率
4.23%
产品特点
规划
配套
生活配套服务区包括医疗、学校、幼儿园、餐饮、生活购物、文化住宅小区及城市社区居委会等
销售状况
2013年1月2日开盘，住宅销售可以，商业不容乐观
d:
融城效果图
项目特点点评（融城）：
1.属于学区住宅房。
住宅面积80m2-140m2，均价3500m2左右。
2.营销团队共两支团队，住宅隶属于开发商，商业隶属于代理公司。
3.据传言本项目的开发商已经向政府摊牌，有跑路的倾向。
项目名称
苏南国际商贸城
发展商
巨野盛凯置业有限公司
地理位置
花冠路与金山路的交汇处
占地面积
560亩
建筑面积
70万㎡
绿地密度
置业顾问说未做统计
容积率
置业顾问说未做统计
产品特点
规划
项目是集，家居、建材、装饰、五金、汽配、大型卖场、仓储物流等项目，是集营销服务商品推介、信息发布、业务培训等多功能于一体的大型商贸市场。
配套
周边有汽车站，住宅等配套设施，缺乏商业配套。
销售状况
2013年11月3日开盘。
e：
苏南国际商贸城效果图
项目特点点评（苏南国际商贸城）
1.项目沿街采用一托四的销售模式，商铺面积700m2-1000m2之间，均价3500m2。
市场里面商铺采用分层销售，一层均价5000m2左右，二层均价4000m2左右，三层均价3000左右，面积70m2-120m2左右。
2.项目返租三年，每年2%。
项目40%商铺有巨野乡镇客户所买。
3、现在销售不容乐观，每天上访客户很少，员工比较疲。
3、三级二手房市场
1、巨野二手房，上门客户能占70%左右，网上客户占30%左右。
房屋租赁收费标准客户付100元，房东第一月房租的30%，一般都是一年起租，租赁业务主要是住宅，商铺很少。
2、房屋买卖收费，收取房屋总价的1%,一般都是房东出。
3、巨野现在二手房门店较少，二手房市场处于刚起步的阶段。
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